南京市江宁区横溪街道新某乙居民委员会、南京润华建设集团有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院 民事判决书 （2024）苏01民终2430号 上诉人（原审原告）：南京市江宁区横溪街道新某乙居民委员会，住所地南京市江宁区横溪街道杭村陶医路。 法定代表人：方某，主任。 委托诉讼代理人：***，江苏丰硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏丰硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南京润华建设集团有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏焯燃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏焯燃律师事务所律师。 上诉人南京市江宁区横溪街道新某乙居民委员会（以下简称新某甲）与被上诉人南京润华建设集团有限公司（以下简称润某公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2023）苏0115民初9290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新某甲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未全面审查案件事实，作出错误判决。1.双方签订的2007年6月10日《土地租赁合同》、2014年10月11日《协议》是两份独立成立的协议，2007年《土地租赁合同》约定的是被上诉人缴纳土地租金，2014年《协议》中约定的是如不能完成纳税指标，被上诉人以赞助费形式支付12万/年赞助费。双方没有在2014年《协议》中作出新的约定，以该12万元赞助费来替代2007年《土地租赁合同》中约定32800元/年土地租金。2.一审以新某甲开具内部结算凭证载明款项性质为土地租赁费用，以及银行回单显示为土地租金为由，认定2014年《协议》约定12万元赞助费是土地租金错误。内部结算凭证记载“土地租赁费用”仅仅是上诉人内部记账所需，并不能改变12万元赞助费的性质。在2016年1月7日内部结算凭证明确写明：指标未完成。2022年2月14日上诉人开具内部结算凭证记载的就是赞助费12万元。润某公司在2022年也支付土地租金32800元，表明其在2022年2月14日支付12万元赞助费与32800元租金是两笔不同的费用，不存在12万元赞助费覆盖了32800元租金的说法。 润某公司辩称，2014年协议覆盖原租赁合同，自2014年起我方缴纳12万元/年的租赁费，对方给我方开具的收据均注明为土地租赁费用，直至2022年准备起诉我方时才第一次在收据上载明是赞助费，不认可上诉人称两份协议独立存在的理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 新某甲向一审法院提出诉讼请求：1.判令润某公司支付拖欠的2007年6月10日至2022年6月9日的土地租金49.2万元；2.判令润某公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：润某公司原名南京润某乙有限公司（以下均简称润某公司）。 2007年6月10日，新某甲（甲方）与润某公司（乙方）签订《土地租赁合同》约定：鉴于横溪街道汤铜公路以南的土地目前为建设预留地。暂未征收用地（正在办理）。为了合理利用土地资源…经友好协商就甲方租赁地块给乙方开发建设的相关事宜达成如下协议：一、甲方将位于横溪街道汤铜公路以南32.8亩土地（具体面积以实际测量为准）的使用权出租给乙方（具体四至边界由规划部门确定）。二、租赁期限定为20年，从2007年6月10日至2027年6月9日。三、租赁价格为1000元/亩/年。…合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，新某甲将案涉土地交付润某公司。 2014年10月11日，新某甲（甲方）与润某公司（乙方）签订《协议》约定：本着真诚合作、互惠互利的精神，经友好协商，就位于横溪街道新某甲汤铜路以南，中央储备粮库以东的土地，租给乙方经营，乙方在位于南边院内场地建设桥梁板预制厂厂地事宜达成如下协议：…四、在2015年，积极完成甲方下达的纳税指标200万/年，其中地税不得低于100万，如未完成，将以赞助费的形式支付。即每年支付赞助费12万元，如当年完成纳税指标达到200万或超过200万，本年度赞助费免交。（前提是必须其中完成地税100万元）…。 案件审理中，新某甲和润某公司一致陈述：1.2008年6月10日至2014年10月10日期间的租金是207733.3元。2.《协议》签订后，润某公司每年均向新某甲缴纳12万元费用，最后一次交纳时间是2022年1月27日。 此外：1.新某甲提交记账凭证、江苏省农某合作经济组织内部结算凭证、紫金银行通用凭证和情况说明（记账凭证和内部结算凭证均显示款项为土地租金，通用凭证中的备注为租赁），拟证明润某公司子公司南京华某甲有限公司于2022年2月24日向其支付了32800元的租金，结合《土地租赁合同》，润某公司从2007年6月10日至2022年6月9日应当支付16年的租金52.48万元，扣除已付的32800元，尚欠付49.2万元。润某公司认可该组证据的真实性，但称该32800元是支付的2007年第一年度的租金，其直至2022年才支付32800元的租金可以看出双方就之前的土地租金一直处于协商状态，其因2007年第一年建设厂区，实际使用了土地，故支付的该年度租金。 2.润某公司提交新某甲开给其的部分收据以及其部分转账记录共8份，拟证明双方均认可协议签订后其每年支付的12万元，性质为土地租金。新某甲认可该组证据的真实性，但不认可证明目的，称2016年1月7日其出具给润某公司的记账凭证上记载的是土地租赁费，但是在土地租赁费后面的括号内容是指标未完成，在2022年1月31日记账凭证上也记载了润华市政2021年的赞助费。结合《协议》，其认为12万元的性质是赞助费用，只不过当时财务人员在出具内部结算凭证的时候没有明确的区分，不能仅以结算凭证的记载来推翻协议的内容。新某甲提交2016年1月份的记账凭证、内部结算凭证、紫金农商银行通用凭证（记账凭证显示案涉款项为土地租金，内部结算凭证收款内容为土地租赁费（指标未完成）），以及2022年1月份的记账凭证2张、内部结算凭证（编号NO：32011900012341）、紫金农商银行回单（记账凭证显示案涉款项为赞助费，内部结算凭证和银行回单均显示为土地租金）佐证。润某公司对该组证据真实性认可，但称上述记账凭证仅2021年记录的是赞助费，所有的收据均由新某甲盖章认可，不认可财务人员没有明确区分款项性质的说法，赞助费实际就为租金，如其达到《协议》所要求的纳税指标，就可以免除租金。 3.新某甲提交2023年10月24日的情况说明和票号NO：32011900012346的内部结算凭证，称其于2022年2月14日开具给南京华某乙有限公司的收款内容为2021年土地租金、金额12万元的内部结算凭证，因未按《协议》约定开具，此内部结算凭证已作废，后重新开具，收款内容为赞助费。因会计工作失误，诉讼时提供材料未仔细核对导致材料提交错误。润某公司对此不予认可，称该组证据系新某甲单方制作，不具有客观性。 上述事实，有《土地租赁合同》、《协议》、内部结算凭证以及当事人陈述等证据予以证实。 一审法院认为，新某甲与润某公司签订的《土地租赁合同》及《协议》均系双方真实意思的表示，双方均应按约履行。关于诉讼时效。一审法院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可以一并计算。本案中，双方之间的土地租赁关系仍在持续，故新某乙据此主张支付租金，未过诉讼时效。 关于欠付租赁费用金额。法律规定，债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。本案中，双方对2022年2月24日支付的32800元系何期间的租金有异议，根据上述规定，该笔款项应是2007年6月10日至2008年6月9日的租赁费用。案件审理中，双方均陈述《协议》签订后，润某公司每年均向新某甲缴纳12万元费用，最后一次交纳时间是2022年1月27日。对于该12万元的性质，双方就同一土地先后签订《土地租赁合同》、《协议》两份合同，应以后一份合同为准，且《协议》中约定“将以赞助费的形式支付”；同时合同履行的过程中，新某甲向润某公司出具的内部结算凭证均载明款项性质为土地租赁费用，且新某甲提交的部分银行回单也显示为土地租金；虽新某甲庭后另提交收款内容为“赞助费”的内部结算凭证，但润某公司并不认可，综上一审法院认定性质为土地租赁费用。因此，润某公司已经支付2014年10月10日之后的租赁费用，润某公司欠付的是2008年6月10日至2014年10月10日期间的租赁费用，庭审中双方均认可该期间的租金是207733.3元，故新某甲要求润某公司支付欠付2007年6月10日至2022年6月9日的土地租金49.2万元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。润某公司抗辩因新某甲的原因导致其无法使用案涉土地，但其未能提供证据予以证明，故其抗辩意见不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决： 一、南京润某建设集团有限公司支付南京市江宁区横溪街道新某乙居民委员会租赁费用207733.3元，于判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回南京市江宁区横溪街道新某乙居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8188元，由新某甲负担4731元，润某公司负担3457元。 二审中，上诉人新某甲提交如下证据，证据1、新某甲副书记出具的润华市政拖欠土地租金的情况说明，拟证明《土地租赁合同》《协议》系两份独立的合同，32800元/年租金和12万元/年赞助费系两笔独立的费用，新某甲一直在催要租金。证据2、江宁区规划资源“一张图”综合监管平台图纸四份，拟证明涉案土地2007年签订协议时是农地，因后土地性质调整为工业用地，2014年以协议的形式增加土地租金，并非以赞助费12万元/年冲抵32800元/年租金。 润某公司质证意见：对证人证言真实性、证明目的均不予认可。上诉人曾经催缴过2014前润某公司未支付的租金，并非催缴的2014年后的租金。对证据2的证明目的不予认可，土地性质在2009年就移交变更，2014年双方签订的协议已经大幅度提高了租金，两证据无法证明两份协议需要重叠执行。 对一审已查明的事实，双方均不持异议，本院予以确认。 二审中，新某甲陈述，2016年至2021年居委会的记账凭证上备注的润某公司每年缴纳的12万元的用途都是土地租金。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，新某甲上诉主张，因土地性质调整需增加租金，2007年6月10日《土地租赁合同》约定的租金与2014年10月11日《协议》约定赞助费系两份独立的费用，润某公司均应缴纳。本院认为，双方就同一土地先后签订《土地租赁合同》、《协议》两份合同，在原土地租赁合同中并未约定土地性质调整需应提高租金，在土地租赁合同中约定租金3.28万元/年对双方已具有约束力的情况下，2014年双方签订协议，约定如未完成纳税指标则以赞助费的形式每年支付12万元，如完成纳税指标，赞助费免交。在协议的履行中，新某甲内部记账凭证载明每年润某公司支付的12万元，性质为租金，部分银行回单也显示为土地租金，而新某甲未提交向对方书面催缴原租赁合同租金的证据。故从租赁合同、协议签订的先后时间、协议履行的情况来看，可以认定2014年双方经协商就土地的租赁对价以协议替代原租赁合同具有高度可能性和合理性。新某甲提交的证据不足以证明其上诉主张。现2014年10月10年以后的租金润某公司已按协议约定支付，故新某甲基于原租赁合同主张2014年协议签订后租金，本院不予支持。一审根据已查明的事实，判令润某公司支付欠付的2008年至2014年10月10日期间的租金207733.3元，有事实与法律依据，本院予以维持。 综上所述，新某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5564元，由上诉人南京市江宁区横溪街道新某甲居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年五月二十八日 法官助理*** 书记员刘东