某某与某某、山东良达置业有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省新泰市人民法院 民事判决书 (2024)鲁0982民初8104号 原告：***，男，1981年10月20日生，汉族，住新泰市新汶办事处良村村幸福街660号，身份证号码：3709821981********。 委托诉讼代理人：***，山东泰汶律师事务所律师。 被告：胡***，男，1968年1月12日生，汉族，住新泰市刘杜镇南泉村35胡同19号，身份证号码：3709821968********。 委托诉讼代理人：***，新泰兴岳法律服务所法律工作者。 被告：山东良达置业有限公司，住所地新泰市新汶办事处西良庄村，统一社会信用代码：91370982554395059A。 法定代表人：***，执行董事。 被告：新泰市新汶街道东良社区居民委员会，住所地新泰市新汶街道东良社区，统一社会信用代码：55370982B47887331G。 法定代表人：***，该社区主任。 委托诉讼代理人：***，山东众成天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该社区副书记。 被告：山东中新***有限公司，住所地济南市钢城区钢都大街125号，统一社会信用代码：91371200267119043J。 法定代表人：***，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，山东吏朔律师事务所律师。 原告***与被告胡***、山东良达置业有限公司（以下简称良达置业）、新泰市新汶街道东良社区居民委员会（以下简称东良社区）、山东中新***有限公司（以下简称中新***）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年6月19日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告胡***委托诉讼代理人***、被告东良社区委托诉讼代理人***、***、被告中新***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告良达置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令自起诉之日起依法解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令四被告向原告返还东良社区新建楼房16号楼东单元201室及车库的购房款350000元；3、判决被告自2021年8月29日起至实际还清之日止，以350000元为基数，自2021年8月29日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算向原告支付利息；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告东良社区居委会成立被告良达置业公司开发新汶街道东良社区棚户区改造项目（楼号5#、7#、8#、9#、10#）。2020年7月16日，被告良达置业公司与中新***公司签订《建筑工程施工合同》，开发新汶街道东良社区棚户区改造项目，被告胡***作为中新***公司的委托代理人在合同上签名。2020年7月30日，被告中新***公司出具“授权委托书”，被告胡***以被告中新***公司的名义全权管理东良社区棚户区改造项目（楼号5#、7#、8#、9#、10#）。同年7月31日，被告胡***与被告中新***公司签订《工程施工协议书》，被告胡***用被告中新***公司资质承接新汶街道东良社区棚户区改造项目（楼号5#、7#、8#、9#、10#）部分工程。2021年3月22日，被告良达置业公司与被告中新***公司签订《以房抵款协议书》，约定：良达置业公司用新建楼房16号楼东单元（范围：西户1至5楼、西户储藏室、车库、阁楼），建筑面积751.56平方米，单价2670元，总房款2006665.2元抵顶中新***公司工程款。中新***公司同意。被告胡***以中新***公司的委托代理人签字。被告东良社区居委会出具证明一份，“兹证明东良社区新建楼房16号楼东单元201室面积为120平方米，储藏室室，车库室。该楼抵顶工程款给山东中新***有限公司，山东中新***有限公司对该楼房有自主销售的权利。此房由***全款买房，价格为2680元/平=321600元车库：3号车库特此证明！新泰市新汶街道东良社区居民委员会。”原告与被告胡***协商，购买东良社区新建楼房16号楼东单元201室及车库，原告将款项支付给被告胡***，2021年7月8日，被告胡***出具收款收据一张，收到原告购房款350000元。现在该房屋已具备交房条件，原告找各被告，要求交付房屋，遭到拒绝。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判！ 被告胡***辩称，被告胡***是新泰市新汶街道东良社区棚户区改造建设工程的实际施工人，涉案款项胡***均是通过现金收到，也用于了涉案工程的实际施工，请求法庭依法判决。 被告东良社区辩称，原告将房款交付给了被告胡***，我方没有收到涉案房款，根据合同相对性原理，原告列我方不适格，涉案房屋原来是被告良达置业抵顶给被告中新***公司的，有权对外销售的主体是被告中新***，并非被告胡***，经（2023）鲁0982民初279号民事调解书处理，良达置业与中新***以房抵款协议已经撤销，被告中新***也没有对外销售过房屋，对外销售房屋的行为系被告胡***的个人行为，涉案房屋未取得预售许可证，被告胡***销售房屋的行为属于无效行为，被告胡***应当将涉案房款返还给原告。综上原告对我方的诉讼请求无事实及法律依据请求法庭依法驳回。 被告中新***辩称，1、原告列我公司为被告诉讼主体不适格，本案案由为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同当事人应为原告与被告胡***之间所签订，我公司并非涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，原告诉我公司承担房款返还责任没有事实及法律依据。2、我公司对原告所购买的涉案房屋事实不知情，从未委托任何人对外出售涉案房产，也从未自己或者委托任何人收取原告购房款，原告在诉状中也明确陈述购房款打入被告胡***名下，我公司不占有原告购房款，没有返还的责任，该购房款的实际占有人是被告胡***，应承担返还责任。3、原告在诉状中明确陈述明知被告胡***挂靠施工的事实，而与被告胡***签订房屋买卖合同，被告胡***作为房屋买卖合同的当事人应当附有返还义务。我公司不承担任何责任。4、我公司与被告良达置业签订的以房抵工程款协议因违反法律强制性规定无效，我公司对涉案房屋不享有任何产权，被告良达置业从未将涉案房屋交付过我公司，涉案房产也没有房屋预售许可证，该涉案房产尚未完工，综上请求依法驳回对我公司的诉请。 被告良达置业未作答辩。 本院经审理认定事实如下：经相关部门批准，东良社区进行新汶街道东良社区棚户区改造项目。2020年7月16日良达置业与中新***签订建筑工程施工合同，开发新汶街道东良社区棚户区改造项目（楼号5#、7#、8#、9#、10#），胡***作为中新***委托代理人在合同中签名。 2020年7月31日，胡***与中新***签订《工程施工协议书》，胡***用中新***资质承接新汶街道东良社区棚户区改造项目部分楼房工程。 2021年3月22日，良达置业与中新***签订以房抵款协议书，良达置业以16号楼东单元东户抵中新***工程款（1976601元），胡***作为中新***委托代理人在协议中签名。 2021年6月13日，东良社区出具证明：兹证明东良社区新建楼房16号楼东单元201室面积120平方米，该楼抵顶工程款给山东中新***有限公司，山东中新***有限公司对该楼房有自主销售的权利，此房由***全款买房，价格为2680元/㎡=321600元，车库：3号车库：74460元。 2021年7月8日，胡***出具收款收据，记载：户名***，规格品名16号楼201室、车库3号，金额￥350000元，制单胡***，加盖胡***印章。 2021年3月22日良达置业与中新***签订的以房抵款协议书没有实际履行，且该房屋未取得房屋预售许可证，在（2023）鲁0982民初279号案件中双方一致确认无效。 2024年7月20日，胡***出具说明，内容为：“……***通过我购买东良社区居委会开发的楼房（抵账房一套，房号16#楼东单元201室级车库），我已经收到购房款计：35万元，因为我银行卡丢失，所以我让***每次给我现金，用于支付材料款，我多次收到***的购房款，共计35万正。以上我说的真实，如有虚假，我愿承担法律责任。”，落款处胡***签名并捺手印。 以上事实，有授权委托书、以房抵款协议书、证明、收款收据、说明、（2023）鲁0982民初279号民事调解书、（2023）鲁0982民初6338号民事判决书及原、被告陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告***主张与中新***之间存在房屋买卖合同关系，但从原告提交的授权委托书、以房抵款协议书及原被告陈述等证据中可见，被告胡***系借用中新***资质承接工程并出售房屋，原告明知胡***系实际施工人并出售房屋，其购买房屋款项直接支付被告胡***，故原告***与胡***之间存在房屋买卖合同关系。涉案房屋在未取得预售许可证的情况下由被告胡***销售，该房屋买卖合同因违反法律规定而无效，且房屋买卖合同因以房抵款协议书撤销后，客观上胡***无法交付房屋，被告胡***应返还原告购房款，并赔偿损失。中新***、东良社区、良达置业不是房屋买卖合同相对人，不承担责任。 依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告胡***于判决生效之日起十日内返还原告***购房款350000元； 二、被告胡***于判决生效之日起十日内赔偿原告***利息（以350000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年8月29日起计算至实际还清之日止）； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，由被告胡***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省泰安市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年九月二十九日 书记员***