昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司与昆山交通发展控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏05民终597号

上诉人（原审被告）：昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇宋家港路360号6号房，统一社会信用代码91320583338920947E。

法定代表人：孙国锋。

委托诉讼代理人：胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李雅婷，江苏誉腾律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：昆山交通发展控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇虹桥路109号，统一社会信用代码91320583704058251D。

法定代表人：何智勇，该公司董事长。

委托诉讼代理人：顾海宁，江苏闻贤律师事务所律师。

上诉人昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司（以下简称蓝翼蜂公司）因与被上诉人昆山交通发展控股集团有限公司（以下简称交发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初8591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

蓝翼蜂公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决依据的鉴定报告存在重大错误，不能作为定案依据。1.鉴定机构依据的图纸不是涉案商铺的图纸，而是依据的五楼商品房图纸进行的鉴定。根据房屋所有权证昆房字第××号的商铺图纸，可以看出商铺图纸的原始结构，鉴定机构鉴定依据错误。2.涉案房屋目前的现状结构与原始图纸相一致，证明上诉人并未更改房屋的承重墙结构。二、被上诉人没有证据证明该房屋的改造属于上诉人所为，被上诉人的该套房屋历经多人租赁，上诉人接收房屋时就是目前的现状，上诉人并未改变房屋结构。

交发公司二审辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人认为上诉人实际使用、控制涉案房屋多年，房屋结构变更是由上诉人造成还是由上诉人之前的承租人造成的举证责任应在上诉人，上诉人在安全隐患整改通知书上也签字确认整改内容，关于上诉人主张没有查明五楼系住宅的问题，根据常识，一幢楼承重墙的位置是一致的，跟商业和居住性质无关。上诉人要求调取房屋的原始图纸，与本案认定事实没有因果关系。

交发公司向一审法院起诉请求：一、要求蓝翼蜂公司就其承租的昆山市玉山镇樾阁路时家园2#101室房屋，按昆山市房屋安全鉴定管理站JY-17-0097号鉴定意见书之建议履行，具体为：1、对后增设的门洞口处墙体进行恢复并加固处理；2、对增大尺寸的门、窗洞口处墙体恢复原状或加固处理；3、后期处理过程应由有资质的设计单位出具加固方案，并由有资质的施工单位进行施工，施工过程须进行全程质量监督，设计宜结合上部结构布置情况具体进行。二、本案诉讼费用由蓝翼蜂公司承担。

一审法院认定事实：交发公司系昆山市房屋所有人，房屋登记建筑面积为185.95平方米，用途为商业服务。2013年11月26日，蓝翼蜂公司法定代表人孙国锋（乙方）与昆山市的承租人赵明金（甲方）签订《商铺转让协议》，约定赵明金将涉案房屋（店铺）在2014年1月1日之前转让给乙方经营餐厅使用，甲方与房屋产权所有人签订了租赁合同，租期到2016年9月6日，店铺交给乙方后，乙方同意代甲方向商铺产权所有人履行该租赁合同。该协议附件约定甲方需房屋产权证及土地证复印件。

2014年12月24日，交发公司、蓝翼蜂公司法定代表人孙国锋与赵明金签订《补充协议》，就赵明金承租交发公司的位于昆山市房屋事宜进行约定，三方约定自2014年1月1日起，赵明金将原租房合同中的所有权利和义务转至孙国锋，交发公司与孙国锋之间租赁合同租赁期为2014年1月1日起至2016年9月7日止，房租年租金96000元，赵明金对孙国锋在履行合同期间损坏房屋及拖欠房屋及拖欠房屋等违约行为承担连带责任，孙国锋承诺完全接受房屋的目前状态，与赵明金自行办理交接手续，因房屋现状及设施、设备等交接发生的任何纠纷与交发公司无关。

上述协议期满，交发公司、蓝翼蜂公司签订《房屋租赁合同》，约定交发公司将涉案房屋出租给蓝翼蜂公司使用，期限自2016年9月8日至2019年9月7日。蓝翼蜂公司承诺在租赁期限内，未事先征得交发公司的书面同意蓝翼蜂公司不得擅自改变租赁房屋的使用用途。蓝翼蜂公司对租赁房屋及其附属设施负有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，交发公司可视情况要求蓝翼蜂公司修复或赔偿。未经交发公司书名许可，蓝翼蜂公司不得任意改变和破坏租赁房屋的主体结构或扩建，未经交发公司同意，不得对租赁房屋及其附属设施进行任何装修、装饰。未经交发公司同意改变房屋内部结构的，交发公司有权要求蓝翼蜂公司赔偿由此引起的全部损失。双方还就其他权利义务进行了约定。合同履行过程中，交发公司、蓝翼蜂公司签订《房屋租赁户专项目标责任及安全补充协议书》，就蓝翼蜂公司安全使用房屋进行了约定。

蓝翼蜂公司于2017年4月开始装修，于5月份装修结束。2017年5月16日，交发公司向蓝翼蜂公司发出《安全隐患整改通知书》，整改内容为：“1、两处承重墙破坏；2、插座离水面距离过低；3、插排损坏；”整改要求为：“1、停止装修，称重墙待修缮；2、规范用电，移除隐患插座；3、修复插排。”蓝翼蜂公司确认已收到上述通知书。

2017年9月18日，交发公司向蓝翼蜂公司发出《关于昆山市玉山镇时家园2号101室安全隐患整改工作的函》，要求蓝翼蜂公司就装修房屋时产生的安全隐患在7日内出具由设计院指定的整改方案和整改设计图，如超出整改时间则视为不配合整改工作，并根据合同约定解除房屋租赁合同。交发公司、蓝翼蜂公司于2017年10月20日共同委托昆山市房屋安全鉴定管理站对涉案房屋拆改情况进行检查，并出具鉴定意见书。该鉴定意见书认定昆山市玉山镇樾阁路2号101室称重墙体多处存在拆改现象，建议如下：1、对后增设的门洞口处墙体采取措施进行恢复并加固处理；2、对增大尺寸的门、窗洞口处墙体恢复原状或加固处理；3、后期处理过程应由有资质的设计单位出具加固方案，并由有资质的施工单位进行施工，施工过程须进行全程质量监督，设计宜结合上部结构布置情况具体进行。该鉴定意见书附件图2系101室平面布置图。该鉴定意见书根据实测数据绘制了涉案房屋的平面布置图。该平面图与蓝翼蜂公司提交的房屋产权证的结构图一致。蓝翼蜂公司于2017年12月20日左右收到该鉴定意见书。

2018年2月6日，交发公司向蓝翼蜂公司发出《关于对时家园2号101室承租户的告知函》，载明：“贵公司租赁我公司时家园2号101室资产，由于贵公司在承租期间发生承重结构柝改现象，经过昆山市房屋安全鉴定管理站出具的鉴定意见书，我公司多次提出需贵司对破坏结构部分进行修复与加固，截至今日还未有明确答复，现我公司准备通过法律途径来解此事，如贵公司还想继续协商此事请于7个工作日内给予答复”。蓝翼蜂公司确认收到上述告知函。

上述事实，有房屋产权证、房屋租赁合同、安全补充协议、安全隐患整改通知书、鉴定意见书、告知函、转让协议、补充协议及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。

一审法院认为，蓝翼蜂公司承租交发公司的房屋用于商业，应当按照合同约定妥善使用租赁物，交发公司、蓝翼蜂公司就本案纠纷系房屋租赁期间产生的纠纷，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。交发公司诉称在蓝翼蜂公司使用涉案房屋过程中发现房屋存在承重墙破坏等安全隐患，并经双方共同委托的鉴定机构对该房屋的拆改情况进行检查。经昆山市房屋安全鉴定管理站实地检查，该房屋存在多处拆改，昆山市房屋安全鉴定管理站就此提出处理建议。根据交发公司提供上述鉴定意见书、安全隐患整改通知书等证据可以认定涉案房屋在蓝翼蜂公司使用期间存在拆改情况并对房屋安全产生隐患，交发公司已就该事实充分举证证明。且交发公司已多次就房屋存在安全隐患函告蓝翼蜂公司进行修复、加固，但蓝翼蜂公司未予异议，亦未作处理。蓝翼蜂公司辩称交发公司没有证据证明房屋系在其使用过程中进行了拆改，一审法院认为，蓝翼蜂公司自上任承租人赵明金处受让关于涉案房屋租赁的权利义务并于2014年1月1日起实际使用房屋，蓝翼蜂公司并未举证证明房屋自赵明金处接手时已经存在拆改且蓝翼蜂公司与赵明金的协议中约定涉案房屋租房合同中的所有权利义务转至蓝翼蜂公司。结合蓝翼蜂公司在2017年4月份对房屋进行了装修的事实，可以认定房屋系在蓝翼蜂公司使用时间进行拆改，故对蓝翼蜂公司的该答辩意见一审法院不予采纳。涉案房屋因拆改存在安全隐患，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，蓝翼蜂公司应及时消除隐患以及进行相应的修复，现交发公司要求蓝翼蜂公司按照昆山市房屋安全鉴定管理站鉴定意见书的建议对房屋进行加固的主张合理，一审法院予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司于判决生效后十日内就其承租的昆山交通发展控股集团有限公司所有的位于昆山市房屋按照昆山市房屋安全鉴定管理出具的鉴定意见书（JY-17-0097）的建议内容进行加固处理。案件受理费80元，由昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司负担。

二审中蓝翼蜂公司向本院申请调取昆山市房屋房产信息底档，本院向其出具的调查令。蓝翼蜂公司向本院提交了由昆山市自然资源和规划局出具的房屋所有权证（昆房字××号）复印件，该证书上附记遗失补正证、“作废”，该房产证已经注销。

二审中，本院向昆山市房屋安全鉴定管理站鉴定人员顾以明就蓝翼蜂公司关于鉴定依据及鉴定方法的异议做了调查。顾以明陈述，从玉山镇时家园2号楼101室房屋整体结构布置上完全可以判断出承重构件，5楼的图纸是为了后期设计单位出具加固方案做参考，鉴定并非完全按照5楼的结构做出的。从专业角度来讲，承重墙何时拆改判断不出来。

以上事实由昆山市自然资源和规划局出具的房屋所有权证（昆房字××号）、谈话笔录、调查笔录予以证实。

二审查明其他事实与原审查明的其他事实相一致。

本院认为，交发公司、蓝翼蜂公司之间的租赁合同依法成立有效，双方均应恪守。根据租赁合同约定，蓝翼蜂公司未经交发公司书面同意，擅自拆改、变动房屋结构，或损坏房屋，蓝翼蜂公司应在交发公司限定时间内纠正、修复并赔偿损失。交发公司主张在蓝翼蜂公司使用期间发现房屋存在承重墙破坏等安全隐患，并经双方委托昆山市房屋安全鉴定管理站对拆改情况进行检查。根据昆山市房屋安全鉴定管理站出具的意见书，涉案房屋承重墙多处存在拆改现象。关于蓝翼蜂公司上诉主张鉴定意见书中依据五楼图纸进行鉴定是错误的，本院二审向昆山市房屋安全鉴定管理站的调查中鉴定人员明确回复，从房屋整体结构布置完全可以判断是否属于承重构件，因此对于蓝翼蜂公司的上诉主张本院不予支持。蓝翼蜂公司上诉主张没有证据证明房屋承重墙拆改系自己造成，对此本院认为，蓝翼蜂公司自2014年1月1日起自上任承租人赵金明处受让案涉房屋租赁的权利义务，其未能提供证据证明自其接收时房屋已经存在拆改，且其与赵金明的协议中明确约定租赁房屋合同中的权利义务转至自己，结合蓝翼蜂公司在2017年4月份对房屋进行装修的事实以及蓝翼蜂公司法定代表人孙国锋在安全隐患整改通知书上整改负责人处签字的情况，可以认定蓝翼蜂公司在房屋使用过程中对房屋进行拆改并对房屋造成安全隐患，因此对于蓝翼蜂公司的该上诉主张本院不予支持。

综上所述，昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由昆山蓝翼蜂餐饮管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈　斌

审 判 员　　顾　平

审 判 员　　郭　锐

二〇一九年四月二十八日

法官助理　　柳　璐

书 记 员　　张学丽

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。