烟台市建泓五金机电有限公司、烟台市台海置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民事判决书 （2023）鲁06民终3228号 上诉人（原审原告）：烟台市建泓五金机电有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中街80-2号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东德衡(烟台)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东德衡(烟台)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：烟台市台海置业有限公司，住所地烟台市莱山经济开发区恒源路。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，广东金桥百信（烟台）律师事务所律师。 原审第三人：烟台台海玛努尔核电设备有限公司，住所地烟台市莱山经济开发区恒源路6号。 法定代表人：***。 上诉人烟台市建泓五金机电有限公司（以下简称建泓五金机电）因与被上诉人烟台市台海置业有限公司（以下简称台海置业）、第三人烟台台海玛努尔核电设备有限公司（以下简称台海玛努尔）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2022）鲁0602民初7830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建泓五金机电上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，并依法改判；诉讼费由台海置业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院认定涉案协议为以房抵债协议，但并未对第三方以房抵债行为的性质进行认定，第三方签署以房抵债协议在法律性质上属于债务加入。以房抵债协议与第三方以房抵债的行为性质为债务加入并不矛盾。以房抵债协议属于以物抵债协议的范畴，我国法律并未对此有明确规定，民法典也无以房抵债这一专有名词，以房抵债协议的当事人一般为债权人、债务人双方。而实践中以房抵债，也会涉及以第三方的房屋进行抵债，即第三方加入原债务。在此情况下，第三方签署以房抵债协议在法律性质上属于债务加入。根据《民法典》五百五十二条规定，债务加入的构成要件为：原债权债务合法有效存在；第三人加入原债务，有主动清偿既有债务的意思表示；原债务人的债务并不减免。本案中，台海置业有代原审第三人清偿债务的意思表示，建泓五金机电同意，于是构成部分债务加入，即以该房产价值为限替原审第三人履行债务。要不然台海置业不可能同意以自己的财产去替原审第三人还债。而一审法院未进行任何说理，直接不采纳建泓五金机电关于债务加入的主张。2.一审法院未对台海置业是否有违约行为的事实进行查明认定。首先，台海置业明确告知其不再按照协议履行义务。其次，台海置业并未告知房屋被查封的事实。遂建泓五金机电于2022年1月25日提起诉讼，要求台海置业在具备办证条件时为建泓五金机电办理不动产权登记证书并申请了保全，一审法院受理该案后，电话告知代理人台海置业的房屋均被查封，让建泓五金机电落实该情况。建泓五金机电落实后，确属实，遂于2022年9月16日变更诉讼请求并重新提交了诉状，要求支付款项及违约金。其次，涉案协议第二条中，台海置业承诺涉案房屋没有查封等限制权利的情形，但房屋已被查封且台海置业未如实告知，也未基于已将涉案房屋用于清偿债务的事实而对执行提出异议，放任该情况的发生。其对涉案房屋被查封以及对本案协议无法履行具有主观过错。3.一审法院未对台海置业是否需要承担违约责任以及是否有免责事由的事实进行认定。首先，涉案房屋被查封是因为台海置业的原因而非因为不可抗力或者建泓五金机电的原因，台海置业对此有过错。其次，本案债务的履行不能是主观不能而非客观不能，建泓五金机电在一审中明确表示可以接受其他形式的债务清偿，比如金钱或者其他房产均可，但台海置业明确表示不同意。可见台海置业从主观上有违约的故意。最后，只要违约方不能履行合同义务且没有免责事由，就应承担违约责任，本案协议有明确的违约金条款，应按此履行，不能因台海置业没有履行能力而免除其合同义务甚至是违约责任。根据一审判决结果，协议有效，但对台海置业没有任何约束力，在台海置业违约且有明确违约条款的情况下，台海置业违约无需承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.本案情形属于民法典五百九十三条规定的，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。2.一审判决依据的合同法第六十条，结合到本案，台海置业既未履行自己的合同义务，也未及时履行如实告知义务。一审法院却依据此认定台海置业无需承担违约责任。 台海置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、建泓五金机电与台海置业、台海玛努尔签订《协议书》的行为，不构成债务加入。1、《协议书》中未体现台海置业债务加入的明确意思表示；2、《协议书》第三条约定可以看出，台海置业并未成为债务人，也即原债务并未增加新的债务人，债务人仍然为台海玛努尔；3、该《协议书》系以房抵债协议，现涉案房屋被另案查封，以房抵债履行不能，且建泓五金机电与台海置业未签订《商品房买卖合同》，亦未向建泓五金机电交付房屋，故建泓五金机电应根据原债权债务关系向原审第三人主张权利。二、建泓五金机电诉称台海置业违约，但无法提供相应证据佐证，应承担不利后果。1、一审庭审时，台海置业已向法庭提交了涉案房产被查封的相关证据，建泓五金机电对证据的真实性予以认可，故导致台海置业无法向建泓五金机电交付涉案房产的原因是涉案房产被依法查封，而非建泓五金机电主观臆测的台海置业单方反悔；2、建泓五金机电在一审庭审时称台海置业在建泓五金机电得知房屋被查封之前已经电话通知建泓五金机电不再继续履行协议，但未向法庭提交任何证据用以证明台海置业在法院查封涉案房产前已经明确表示不再继续履行协议，故应由建泓五金机电承担举证不能的法律后果；3、根据建泓五金机电一审诉请要求台海置业在具备办证条件时为建泓五金机电办理不动产登记证书可以推测出建泓五金机电起诉时已经知道涉案房屋被查封的事实。其自知涉案房屋被查封，诉请交付房屋无法得到支持，故退而求其次，要求在具备办证条件时办证。否则无法解释为何建泓五金机电不首先要求交付房产，而直接要求办证。4、建泓五金机电在一审庭审时称因台海置业在涉案房产被查封后，未用其它房屋代替涉案房产来履行协议，故视为建泓五金机电违约更是无任何事实及法律依据；5、协议书中记载的涉案房产无查封仅是对该房产签订协议时状态的描述，该约定也无法阻止协议签订后法院对涉案房产的查封；6、建泓五金机电自称其于一审诉讼期间得知涉案房产被查封的事实并已确认属实，建泓五金机电作为其自认的房屋所有权人，应由建泓五金机电向查封法院提出执行异议，而非要求台海置业提异议，更不应指责台海置业不提异议就是具有主观过错；7、《协议书》第四条约定，只有在发生单方反悔、单方毁约的情况下，才可能出现一方向其它方支付违约金的情形。本案中，建泓五金机电并未举证证明台海置业存在单方反悔、单方毁约的情形。三、依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的约定，本案不适用《中华人民共和国民法典》的规定。四、原审第三人破产重组案，已确定所有债务100%清偿，建泓五金机电如果放弃债权申报导致损失，应由其自行承担。综上，建泓五金机电的上诉请求无事实和法律依据，不应得到支持，请求驳回上诉，维持原判。 台海玛努尔未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 建泓五金机电向一审法院起诉请求：1.依法确认建泓五金机电、台海置业于2020年5月26日签订的《协议书》有效；2.依法判令台海置业向建泓五金机电支付款项2363600元;3.依法判令台海置业向建泓五金机电支付违约金709008元（协议第四条约定赔付房产总价值50%的金额作为违约金，建泓五金机电按照30%的金额主张）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2020年5月26日，第三人台海玛努尔作为甲方，台海置业作为乙方，建泓五金机电作为丙方，三方共同签订《协议书》，内容为：鉴于甲方、丙方之间的债权债务问题，经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下协议，以兹三方共同遵守：一、各方确认，截至本协议签订之日，丙方对甲方享有到期债权2708557元。二、经三方协商，以乙方开发建设的台海观云山项目外商业网点西侧消防安全通道起向西第2间商铺（待备案时，乙方统一编号）商业网点一套，建筑面积118.18平方米，单价20000元/平方米，抵顶给丙方，抵偿相应价值的债务。丙方确认该房屋产权登记人为***。乙方确认上述房屋除了土地抵押给银行外，其余各类手续齐全，没有产权争议，没有其他抵押或者被查封等限制权利的情形。乙方应在上述房屋具备网签条件之日（最迟不得超过2021年12月30日）起三个工作日内与丙方网签《商品房买卖合同》，丙方无需向乙方支付购房款。如土地抵押问题未解决，则网签日期适当顺延。《商品房买卖合同》签订前，丙方为甲方开具相应数额的货款发票，乙方在办理不动产证前为丙方开具购房发票，丙方承担办理不动产证书应由买受人承担的税费。三、本协议签订后，甲方以乙方所有的价值2363600元的房产，抵偿欠丙方2363600元货款，剩余货款甲方以电汇或承兑的方式支付给丙方，丙方收款前应出具相应数额的发票。四、本协议签订后，甲、乙、丙三方均不得单方反悔，如单方毁约，毁约方须向其他两方赔付该房产总价值50%的金额作为违约金。同时该协议作废。五、该房产签订正式《商品房买卖合同》前，丙方应先给甲方开具相应的款项收据，甲方应先与乙方办理好相关财务手续。无论甲方与乙方的财务手续是否办好，均不影响乙方为丙方办理网签及其他相关房产抵顶手续。六、未尽事宜，三方协商解决，协商不成，任何一方可向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼。 2020年5月29日，台海置业出具收取***2363600元的收据一张，“收款方式”记载为“顶账”，“收款事由”记载为“台海观云山项目外商业网点西侧消防安全通道起向西第2间商铺款”。 诉讼中，建泓五金机电、台海置业认可一致，涉案房屋于2020年10月27日被山东省烟台市中级人民法院裁定查封，台海置业未与建泓五金机电就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，亦未向建泓五金机电交付涉案房屋。 一审法院认为，本案建泓五金机电、台海置业与第三人于2020年5月26日签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。上述协议系以房抵债协议，即第三人以台海置业开发的涉案房屋，抵顶第三人欠付建泓五金机电的货款，现涉案房屋被另案查封，以房抵债履行不能，且台海置业未与建泓五金机电签订《商品房买卖合同》，亦未向建泓五金机电交付房屋，故建泓五金机电应根据原债权债务关系向第三人主张权利，虽然台海置业出具了收取2363600元房款的收据，但建泓五金机电实际并未向台海置业支付上述款项，建泓五金机电要求台海置业支付款项2363600元缺乏依据，法院对建泓五金机电关于台海置业系债务加入的主张不予采纳。同时，本案情况亦不符合《协议书》中约定的单方毁约应赔付违约金的情形，故对建泓五金机电要求台海置业赔偿违约金709008元的诉讼请求，法院亦不予支持。台海玛努尔经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、确认烟台市建泓五金机电有限公司、烟台市台海置业有限公司、烟台台海玛努尔核电设备有限公司于2020年5月26日签订的《协议书》有效；二、驳回烟台市建泓五金机电有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25709元，由烟台市建泓五金机电有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，台海置业基于台海玛努尔与建泓五金机电之间的债权债务关系，与台海玛努尔、建泓五金机电之间签订了涉案三方协议书，约定以台海置业开发建设的涉案房屋抵顶台海玛努尔欠付货款中的2363600元，剩余货款由台海玛努尔支付给建泓五金机电，应当认定该协议仅是对支付货款方式的约定，债务主体并未发生变化，台海置业并未因代为履行成为债的主体，其仅为履行主体，故建泓五金机电主张涉案协议性质系债务加入，理由不当，本院依法不予采信。此后，该抵顶房屋在另案中被法院依法查封，导致以房抵债履行不能，建泓五金机电未举证证实台海置业对此存在过错，亦未举证证实台海置业在房屋被查封之前明确表示不再继续履行协议。同时建泓五金机电与台海置业之间未签订商品房买卖合同，建泓五金机电未实际支付房款2363600元，双方之间不成立商品房买卖合同关系，故台海置业不履行债务时，建泓五金机电可依据原债权债务关系向台海玛努尔主张权利。一审驳回建泓五金机电关于台海置业承担还款责任的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，建泓五金机电的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25709元，由上诉人烟台市建泓五金机电有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年六月三十日 书记员***