某某与成都环境建设管理有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省资阳市雁江区人民法院 民事判决书 （2019）川2002民初3836号 原告：***，女，1979年10月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：***，四川赛亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都环境建设管理有限公司，住所地成都市武科西四路9号2层，统一社会信用代码915101002018933942。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，四川聚仁德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川聚仁德律师事务所律师。 被告：中城投集团第六工程局四川实业有限公司，住所地成都市锦江区工业园区锦盛路138号2楼附3号，统一社会信用代码91510000558984774B。 法定代表人：***，执行董事。 被告：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被告：资阳市翰鼎文化传媒有限公司，住所地资阳市雁江区凤园路166号四海国际社区一期2幢2（F）1/2-5号，统一社会信用代码91512002056095352L。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，四川则思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川则思律师事务所律师。 第三人:中城投集团第六工程局有限公司成都分公司，住所地成都市武侯区二环路南三段5号人南大厦1F-102室，统一社会信用代码915101077826623073。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，公司员工。 原告***与被告成都环境建设管理有限公司（原名为成都市府南河建设监理有限责任公司）（以下简称成都环境公司）、中城投集团第六工程局四川实业有限公司（以下简称中城投四川实业公司）、资阳市中弘达投资有限公司（以下简称中弘达公司）、资阳市翰鼎文化传媒有限公司（以下简称翰鼎公司）、第三人中城投集团第六工程局有限公司成都分公司（以下简称中城投成都分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、***、被告成都环境公司的委托诉讼代理人***、被告翰鼎公司的委托诉讼代理人***、***、第三人中城投成都分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告中城投四川实业公司、中弘达公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出如下诉讼请求：1.判令资阳市雁江区人民法院不得执行坐落于资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场的XX号楼附1（F）2-11、12、13号的3处房产[不动产权证号分别为：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX1、002XXX0、002XXX9号]；2.判令本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由四位被告承担。事实及理由：贵院在成都环境建设管理有限公司诉中城投集团第六工程局四川实业有限公司建设工程施工合同纠纷强制执行案、资阳市翰鼎文化传媒有限公司诉资阳市中弘达投资有限公司建设工程施工合同纠纷强制执行两案中，于2019年3月15日查封了资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场的XX号楼附1（F）2-11、12、13号的三处房产[不动产权证号分别为：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX1、002XXX0、002XXX9号]。原告认为其已经在贵院查封前以“以房抵债”方式取得了该3处房产，应当依法排除执行，故向贵院提起案外人执行异议申请，贵院于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异57号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为贵院作出的前述执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，特提起诉讼。本案的基本事实是：第三人中城投成都分公司因资阳市雁江区沱东新区弘城水韵·新城市广场和资阳市雁江区沱东新区行政会展中心项目欠付案外人成都市金牛区事竞建材经营部（称“事竞建材经营部”）、金牛区红亿建材经营部（称“红亿建材经营部”）钢材款及利息共计3308660.97元，被告中弘达公司又差欠第三人中城投成都分公司工程款。后经被告中弘达公司、第三人中城投成都公司、案外人事竞建材经营部、红亿建材经营部协商一致，各方同意以被告中弘达公司“以房抵债”的方式，向事竞建材经营部、红亿建材经营部指定买受人***（即原告）出售房屋，以抵偿中弘达公司对中城投成都分公司、及中城投成都分公司对事竞建材经营部、红亿建材经营部所欠付的款项。2017年3月9日，原告应被告中弘达公司要求，作为争议房屋的业主向资阳市房地产管理局交纳了维修基金。2017年3月10日，原告作为买受人，与中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。2017年3月10日，中弘达公司向原告出具《收据》3张，载明收到原告关于争议房屋的房款共计1052982元。被告中弘达公司向原告交付争议房屋后，原告于2018年12月18日将争议房屋出租给资阳市佳仁装饰有限责任公司。原告实际取得并占有该房屋后，多次要求被告中弘达公司办理备案及产权手续，但中弘达公司一直推脱，导致争议房屋产权至今未登记至原告名下。根据以上事实，原告认为资阳市雁江区人民法院（2019）川2002执异57号执行裁定书认定事实不清。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及其相关规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法裁判。 被告成都环境公司辩称，我方的直接债务人是中城投第六工程局四川实业有限公司欠监理费。法院查封执行原告***、***、***、***的营业用房及另外住宅一套、营业房二间。四原告仅签订了购房合同，没有备案，没有办理登记手续，且原告不是中弘达公司的直接债权人。原告主张排除执行的法律依据不正确，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条，请求人民法院驳回诉讼请求。 第三人中弘达公司在听证会上称，异议人***确实有抵款事实。商品房买卖合同也是与我公司签订的，签订原因就是抵款。对商品房买卖合同和补充协议、维修资金的票据、收据和付款依据都认可。案涉商铺还在我公司名下，没有分户出去，每个商铺都有一个不动产产权证号。对于异议人的请求，请法院依法裁决。 被告翰鼎公司辩称，我公司与中弘达公司是直接债权债务关系，执行依据是（2018）川2002民初6166号民事调解书，查封了中弘达公司房产三间营业用房。原告没有法律依据排除执行。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中城投成都分公司述称，我方与其他公司的债权债务是真实的，工程款抵债也是真实的，房屋没办备案手续是公司没钱缴纳税费，原告的诉讼请求依法判决。 被告中城投四川实业公司未提出答辩意见。 原告提供债务形成、《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省住宅专项维修基金专用发票》以及房屋已交付的证据，被告成都环境公司质证认为债权债务形成的证据被告未参与其真实性法院确认，对其所有证据的关联性不认可；被告翰鼎公司对原告提供的证据的“三性”均不认可；第三人中城投成都分公司对原告提供的证据的“三性”均予以认可。其余当事人未提供证据。本院对原告提供的债权债务形成的证据、商品房买卖关系、维修基金发票、商品房交付的证据，因具有证据的真实性、合法性和关联性而予以确认。 本院经审理查明如下案件事实，2017年3月10日原告***与被告中弘达公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），价款604673元（第三人中弘达公司用房款抵欠工程款1052982元）。并于同日对房屋进行了交付［位于资阳市雁江区］。 本院（2018）川2002民初1909号民事调解书载明：“被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司尚欠监理费3926859元未支付；资阳市雁江区人民法院出具本案民事调解书两个工作日内被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司向原告成都市府南河建设监理咨询有限责任公司一次性支付2500000元；尾款1426859元被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司于2018年12月31日前支付给原告成都市府南河建设监理咨询有限责任公司。……四、案外人资阳市中弘达投资有限公司自愿为被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司就本协议约定支付的监理费和违约金向原告成都市府南河建设监理有限责任公司提供连带责任担保。……”。 （2018）川2002民初6166号民事调解书载明：“一、被告资阳市中弘达投资有限公司于2019年1月25日前一次性向原告资阳市翰鼎文化传媒有限公司支付工程款287977元；二、如被告资阳市中弘达投资有限公司未按期履行上述第一项的给付义务，则由被告资阳市中弘达投资有限公司向原告资阳市翰鼎文化传媒有限公司支付逾期违约金（以287977元为基数，从2018年4月9日起按1000元/天计算至工程款付清之日止）”。 被告成都市府南河建设监理有限责任公司（变更为成都环境建设管理有限公司）于2019年1月2日持（2018）川2002民初1909号民事调解书向本院申请执行，申请执行金额为1426859元，本院同日立案，执行案号为（2019）川2002执53号。 被告翰鼎公司执本院（2018）川2002民初6166号民事调解书于2019年4月2日向本院申请执行，本院立案为（2019）川2002执1186号。该案在执行过程中（2019年5月7日）由申请人和被执行人中弘达公司确定执行已查封XX号楼附1（Z）2-11、12、13号营业用房。 2019年1月29日本院作出（2019）川2002执53号执行裁定书：“冻结、提取、划拨被执行人中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司在银行帐户上的存款1500000元或其相应价值的合法收入，或查封、扣押、变卖、拍卖其相应价值的财产”。依据（2019）川2002执53号执行裁定于2019年3月6日查封了被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，原告***买受，合同价604673元］；2019年3月14、15日依据（2019）川2002执53号执行裁定书查封被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX3、002XX8、002XXX7、002XXX6、002XXX5、002XXX4号，原告***买受，合同价710516元、363066元、308032元、304381元、301730元、298154元，合计2285879元］。2019年3月15日在执行（2019）川2002执53号、（2019）川2002执1186号两案中，依据（2019）川2002执53号执行裁定书和（2019）川2002执53号之二协助执行通知书于2019年3月15日查封了登记在被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX1、002XXX0、002XXX9号，买受人***，合同价309458元、339573元、403951元，合计1052982元］。2019年3月15日以本院（2019）川2002执53号执行裁定书发出协助执行通知书之二查封登记在被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权证第002XXX9、002XXX8、002XXX5、002XXX2号，买受人原告***，合同价300344元、296784元、306646元，合计903774元］。前述（2019）川2002执53号民事裁定书查封14间营业用房，合同价款4847308元。 另外还查封被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区［不动产权证号：川（2007）资阳本级不动产权第××号］、25（Ｆ）1-7号［不动产权证号：川2017资阳市本级不动产权第××号］营业用房，1单元16（Ｚ）1-30／（30＋1）-1［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］住宅，2单元8（Ｚ）2-13-5号［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］的住宅；1单元6（Ｚ）1-24-1号［不动产权证号：川（2017）资阳本级不动产权第××号］，2019年5月7日发出《协助执行通知书》解除对1单元6（Ｚ）1-24-1号［不动产权证号：川（2017）资阳本级不动产权第××号］、2单元8（Ｚ）2-13-5号［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］的住宅查封。 本院对前述未解除查封房屋进入评估阶段，原告于2019年6月17日向本院提出执行异议，要求停止执行，解除对房屋的查封。本院于2019年6月26日召开了听证会，于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异57号执行裁定书，裁定：“驳回异议人***的异议请求”。原告于2019年7月23日诉来本院请求判决停止执行被查封的房产。 本院认为，原告买受的营业用房是债务转移而抵偿，未违反法律禁止性规定；与被告中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），但未办理合同备案登记。被告成都环境公司其申请执行的为监理费属金钱债务。所涉房屋现仍登记在被告中弘达公司，在法律适用上应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该规定的四个条件必须同时具备方能排除执行，否则缺一条件均不得排除执行。原告买受的商品房均能满足第二十八条所设定四个条件，能排除本院的执行。被告成都环境公司认为应当适用该〈规定〉第二十九条不能排除执行，属对第二十八条和第二十九条的适用理解错误，其抗辩理由不成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 不得对第三人资阳市中弘达投资有限公司所有位于资阳市雁江区营业用房的执行。 案件受理费14277元，由被告资阳市中弘达投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一九年九月十日 书记员肖燠