麦某某、鹤山某有限公司等商品房预售合同纠纷一审判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2025）粤0784民初191号 原告：麦某，男，1976年12月12日出生，汉族，住广东省鹤山市址山镇，公民身份号码：XXX。 原告：***，女，1978年6月5日出生，住广东省鹤山市址山镇，公民身份号码：XXX。 被告：鹤山市某有限公司，住所地：广东省鹤山市址山镇，统一社会信用代码：914407xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，男，该公司员工。 原告麦某、***与被告鹤山市某有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告麦某、***及被告某公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麦某、***向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告一次性支付违约金32000元。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2024年2月29日在鹤山市某有限公司签订商品房买卖合同，房屋总价407902元，已支付首付及其他费用合计92118元。被告答应七月底前交房，现已逾期三个多月还没交房。按照商品房买卖合同关于“逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”的约定，请求判令被告一次性向原告支付违约金32000元，本案诉讼费由被告承担。 被告某公司辩称，一、原告购买的商品房在合同约定的交付日期前就已经竣工符合交付使用条件，并且在2024年11月19日就已经完成了相关竣工验收部门实质全面竣工验收，被告不需要向原告支付逾期交楼违约金。二、涉案商品房不存在主体结构和地基基础等严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释，原告无权拒绝收楼。三、即使被告存在应当支付违约金的情况，原告所主张的违约金计算标准与合同约定以及相关法律规定相违背。法院应当依法予以调低，本案违约金应调整为同地段同类房屋租金标准上浮30%为宜。被告并没有作出任何承诺或者约定，逾期交楼每天应当支付300元的赔偿，根据商品房买卖合同第八条以及补充协议第六条的规定，也仅是每天支付已付楼价款的万分之三即122.37元/天（原告已支付的楼价款407902×万分之三）。 本院经审理认定事实如下：2024年2月28日，某公司（甲方/出卖人）与麦某、***（乙方/买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：买受人向出卖人购买址山镇，总价款407902元。签订本合同前，买受人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2024年2月28日前支付首期房价款81902元，占全部房价款的20.08%。余款326000元于2024年4月28日前向银行申请贷款支付。出卖人应当在2024年7月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房首期住宅专项维修资金已交存。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，该商品房所在地为办理交付手续的地点。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金。 此外，涉案《补充协议》关于交付条件与交付手续约定：如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力。不可抗力系指遭遇自然灾害或意外事件（包括但不限于六级以上大风，24小时内超过30mm的降水）。 2024年10月28日，麦某通过微信向“刘某甲”询问：“刘某乙，址山某可以交楼未”，“刘某甲”回复：“尊敬的***号业主您好：室内外工程已基本完成，个别收口也在进行中；目前室内未完成清洁，预计11月20日前完成清洁，自11月30日开始可以跟我预约验房……”。2024年11月10日，“刘某甲”表示：“业主您好，你们的房子已经搞了清洁，可以安排时间看看”。庭审中，麦某、***表示，2024年11月20日前往验房时发现楼道的垃圾尚未清理完毕，故没有收楼。直至2024年12月15日，麦某、***才签署《物业及资料移交书》，实际收楼。 本院去函至江门市气象局，调查2024年2月29日至2024年11月19日期间，鹤山市址山镇出现日雨量达到或超出30毫米以及出现日最大风力等级达到或超过6级的日期。江门市气象局复函：一、2024年2月29日至2024年11月19日，鹤山市某（站号G2147）录得18天日雨量达到或超过30毫米，具体日期为：4月20日、4月21日、4月23日、5月4日、5月6日、5月23日、5月24日、6月9日、6月15日、6月16日、7月27日、7月29日、8月17日、8月29日、9月2日、9月6日、9月9日、9月21日。二、2024年2月29日至2024年11月19日，鹤山市某（站号G2147）无录得日最大风速达到或超过6级的日期。 另查明，涉案商品房于2024年11月19日通过竣工验收。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告麦某、***与被告某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力。 关于某公司是否构成迟延交付房屋的违约行为。合同约定某公司应于2024年7月30日前将房屋交付给麦某、***，但某公司在约定支付期限届满未按约定向麦某、***交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。麦某、***据此起诉要求某公司支付违约金，其请求合法有据，本院予以支持。某公司主张其在2024年11月20日即涉案商品房通过竣工验收的次日向麦某、***交付涉案商品房，但未能提供书面的交楼通知书等正式文件予以佐证，应承担举证不能的法律后果。根据涉案《物业及资料移交书》，麦某、***在2024年12月15日收楼，故本案逾期交楼时间应为2024年7月31日至2024年12月14日，共计137天。 关于违约金数额的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定：某公司逾期交楼的，自合同约定的交付期限届满之次日起按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。麦某、***据此主张要求被告支付违约金，合法合理，本院予以支持。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”的规定以及结合本案双方的合同约定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合合同约定的延期交房条件，应当予以延期。根据本院调取的江门市某的《气象信息服务》，本案合同签订于2024年2月28日，合同约定出卖人应于2024年7月30日前将房屋交付买受人，在此期间受台风、暴雨天气影响的时间共有12天（4月20日、4月21日、4月23日、5月4日、5月6日、5月23日、5月24日、6月9日、6月15日、6月16日、7月27日、7月29日），应当在核算逾期交楼天数中予以扣减。另外，合同约定逾期交楼违约金以日万分之三为核算标准，从合同约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。以上约定的日万分之三的违约金核算标准过高，考虑现行经济环境、合同履行状况及某公司的过错程度，本院酌情将违约金核算标准调整为日万分之二。综上，某公司应向麦某、***支付逾期交房违约金10197.55元[407902元×0.0002×（137天-12天）]。麦某、***诉请超出本院核定部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下： 一、被告鹤山市某有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦某、原告***支付违约金10197.55元。 二、驳回原告麦某、原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取300元，由原告麦某、原告***承担204元，被告鹤山市某有限公司承担96元。原告麦某、原告***同意其多预交的受理费96元由被告鹤山市某有限公司向其迳付，本院不再进行收退。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年二月二十六日 法官助理*** 书记员*** 附件 自动履行提示 本案裁判文书生效后，债务人可将生效判决确定的应付款项汇入债权人指定的以下收款账户。 户名麦某账号6236***********开户行中国建设银行开平市某支行债务人如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 债务人如果未按生效判决指定的期间和方式履行义务，债权人可向人民法院申请强制执行。人民法院立案执行后，将依法对债务人采取财产查控、限制消费、限制出境、纳入失信被执行人名单等强制执行措施。 债务人/当事人履行给付金钱义务或补缴案件诉讼费前，可主动联系案件承办团队了解判决的生效情况。债务人将本生效判决确定的应付款项汇入债权人指定的上述收款账户，请另以附言、摘要或者用途形式，备注生效判决的案号及款项性质。