原告某某、某某、某某与被告江苏指前建设集团有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0113民初3347号

原告：***，男，1957年11月5日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区。

原告：***,男,1986年4月11日出生,汉族，住江苏省南京市高淳区。

原告：***,女,1982年9月25日出生,汉族，住江苏省南京市高淳区。

三原告共同委托诉讼代理人：韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。

三原告共同委托诉讼代理人：米元满，江苏天地仁和律师事务所律师。

被告：江苏指前建设集团有限公司，统一社会信用代码91320413695535879X，住所地江苏省常州市金坛区指前镇居委会新街。

法定代表人：闵守志，该公司总经理。

委托诉讼代理人：唐继军，江苏宁盾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐可，江苏宁盾律师事务所律师。

第三人：南京今生缘快捷酒店有限公司，统一社会信用代码91320192567224734N，住所地江苏省南京经济技术开发区恒通大道**。

法定代表人：林亚军。

委托诉讼代理人：高建军，江苏宁昂律师事务所律师。

第三人：南京美欣泰机电科技有限公司，统一社会信用代码9132019256288686XA，，住所地江苏省南京经济技术开发区恒通大道**

法定代表人：侯兵。

原告***、***、***与被告江苏指前建设集团有限公司（简称指前公司）、第三人南京今生缘快捷酒店有限公司（简称今生缘公司）、南京美欣泰机电科技有限公司（简称美欣泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告***、***、***及三原告的共同委托诉讼代理人韩涛、米元满，被告指前公司的委托诉讼代理人唐继军、唐可，第三人今生缘公司的委托诉讼代理人高建军到庭参加诉讼，第三人美欣泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。

原告***、***、***向本院提出诉讼请求：1.请求确认三原告与被告之间的买卖合同无效；2.判令被告返还原告已经支付的4350000元，并赔偿三原告损失2713900元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月20日，原被告签订了协议1份，约定由原告向被告购买美欣泰公司工程2号九楼（整层）的房屋，面积约860㎡，单价5600元/㎡，总价约4800000元，具体面积、总价以产权证数据为准，并约定将案涉房产过户登记至***、***名下，协议签订后，原告如约向被告支付了购房款4350000元，被告却迟迟未将案涉房产办理过户登记手续。后原告多次催促被告办理产权证时，被告明确告知原告，案涉房产因建设方原因无法办理过户登记手续。被告上述行为违反了双方之间协议的约定，且涉嫌欺诈，给原告造成了严重的损失，故具状起诉，望判如所请。

被告指前公司辩称：1.被告将其对美欣泰公司享有的房屋使用权债权出让给原告没有违反法律强制性规定，应属于有效合同；被告签订协议时没有欺诈行为，出让的房屋价格明显大幅低于市场价，2014年相同地段均价在10000元以上，被告出让的房屋价格仅为5600元/㎡；2.原被告存在长期的商事合作关系，原告方设立南京开同建筑劳务有限公司（简称开同公司）从事建筑相关的经营，对于项目的性质、被告在项目中的身份应属于明知，协议中约定了被告与建设方结算，再与其发生交易，结算指的是以房抵工程款，然后被告出让给原告，原告***将协议项下的债权转让给子女，子女就转让的房屋与建设方签订合同，合同中明确约定该房屋不能办理房产证，受让人在明知房屋情况下仍然继续履行付款义务，可以证明受让人与被告签订协议时对于合同标的无法办理房产证属于明知的，协议中虽然有具体见房产证的表述，如果日后能够办证的话，最终权属还是按照房产证确定，原告与被告的协议实质就是使用权的转让，涉案项目办理了建设工程规划许可证和施工许可证，并非违法建筑，协议不违反法律强制性规定，属于有效；3.如协议确属无效，原告应当返还协议项下的房屋，现协议项下的房屋已经被原告处分，事实上无法返还，原告应当按照4647776元的标准补偿被告，被告为履行协议，在与美欣泰公司结算工程款时，同意该公司将协议项下第九层整层折抵工程款4647776元给原告，2015年10月27日原告与第三人今生缘公司约定了将第九层与11层进行置换，收取40000元补偿金，并且在该补偿协议签订前，被告已经协调美欣泰公司与原告签订了九层单位福利房买断永久使用权合约，实质上被告的协议已经履行完毕，债权转让已经生效；原告***、***在取得房屋不久后，于2016年的2月26日与美欣泰公司签订了十一层房屋永久使用权合约，同日向该公司出具了一份情况说明，声明原九层的协议遗失无效，由此替换成了十一层，现原告主张返还购房款基于双方协议无效的前提，依据协议无效取得的房屋已经被原告进行了处分，今生缘公司已经在获得的房屋上装修使用，投入经营，造成房屋事实上无法返还的后果，根据合同法第五十八条规定，原告应当折价补偿，数额应当参照被告与建设方合同折抵工程款的价格以及原告购买时候的价格来确认；4.原告主张的利息与本案没有关联性，其占有房屋的使用费应当参照周边房屋的收益赔偿给被告，涉案建设的房屋已经大量对外承租，收益400000元至500000元一年，美欣泰公司于2016年1月1日向原告交付房屋已经4年，如双方协议无效，原告应当依法将房屋占有期间使用费用参照租金收益赔偿给被告；关于原告占有房屋期间的租金收益即便按照400000元每年也应当是1600000元，而被告占有原告已付房款4350000元期间，即便按照6%的年利率支付占有期间的利息，也仅为1060000左右，故两样冲抵也应当是原告再支付被告540000元左右的收益，故请求驳回原告的全部诉请。

第三人今生缘公司陈述：1.同意被告的答辩意见；2.原被告在购买涉案房屋时对于房屋的性质是明知的，原告也明确认可购买的是涉案房屋的永久使用权，在2014年5月20日的协议中也仅仅注明房屋的户主是***、***，但并未明确房屋登记过户事宜，涉案房屋第三人美欣泰有土地证，但是我方了解到目前没有房产证，没有房产证并不是原被告双方协议无效的法律依据，房地产法第三十八条规定不属于合同法司法解释二规定的效力性强制性规定；3.原被告签订的协议是双方的真实意思，合法有效，即便是因为无法办理过户登记事宜，也是原被告双方是否承担违约责任的问题，不存在合同无效的基础；4.原告在取得涉案房屋第九层之后和我司所有的第十一层房屋进行了互换，目前第九层房屋我司正在经营宾馆，原告与我司房屋互换已经履行完毕，而且我司又和房屋所有权人美欣泰重新确认，更新了房屋买卖合同，我司已经取得了涉案房屋第九层的合法的占有使用权，且与原告在房屋互换的过程中，我司还补偿了原告40000元，故我司认为协议有效，不存在无效；如果原被告协议被认定无效涉及到房屋返还问题，因为原告与我司楼层互换已经形成了事实，且我司也花费了大量装修款进行装修并经营多年，刚才原告也同意返还十一层，两层楼层的面积一样，从市场行情来说十一层的价值比九层更好一些，按照原告的主张返还十一层对于被告、第三人来说都是有利的。当时我司购买了涉案房屋的五、六、七、八、十一层共五层，因为要开宾馆，不方便，故用十一层同原告置换了九层，现在五层正在经营宾馆，被告要求返还第九层，我方不同意，应当按照目前原告所占有的房屋进行实际归还。目前第九层房屋我司也和第三人美欣泰签订了房屋买卖合同，故我方占有的第九层具有合法依据。我司现在正在经营的宾馆有合法的营业执照，并且经过了相应的消防验收。

第三人美欣泰公司未应诉、未举证、未答辩。

本院经审理认定事实如下：

2014年5月20日，原告***（乙方）与被告指前公司的法定代表人闵守志（甲方）签订《协议》1份，载明：双方就南京美欣泰工程2号楼九层（整层）由乙方购买，面积约860㎡，单价为560元/㎡，总价约4800000元，具体面积、总价以产权证数据为准。购房款乙方支付给甲方，甲方负责与建设方结算，具体付款为：购房合同签订后10日内乙方支付给甲方1000000元；2号楼主体封顶10日内乙方支付甲方1000000元；剩余款项在该工程竣工交付10日内一次性付清；房产户主为***、***。

2016年2月26日，美欣泰公司（出让方、甲方）与***、***（买受人、乙方）签订《单位福利房买断永久使用权合约》（简称《使用权合约》）1份，主要载明：一、甲方自愿将位于南京市栖霞区房屋（建筑面积829.96㎡，共13套福利房），在土地使用权年限内的使用权，以4647776元的价款出让给乙方（折合单价5600元／㎡）。而、本合同签订时，乙方一次性付款600000元，如甲方反悔本合同，双倍返还，如乙方反悔本合同，定金不退；乙方于房屋交付前将剩余房款：4047776元以美欣泰第一期项目竣工后的甲方应付工程款的50%款项中一次性扣减并办结给付甲方款项的所需手续（具体情况双方另行协商而定，详见附件1）。三、本合同签订时，甲方已告知乙方该房屋不具备过户条件，且不保证是否能够办理分户产权证和土地使用权证。但乙方享有该房屋的永久使用权、转让权利（乙方须向甲方申报后，在甲方监督下办理转让手续，乙方并且需支付甲方相应的费用）、继承权利。遇国家政策调整，乙方购买的房屋具备过户条件时，甲方应积极协助乙方办理房屋产权过户手续。过户中所产生的契税、土地出让金等费用由乙方承担。四、本合同签订并履行完毕后，甲方对恒通大道50-8号二号楼11层的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方，该房屋建成交付后，本合同作为乙方享有本合同约定权益的唯一书面凭证，甲方不予另行出具权益类凭证……六、违约责任：1.甲方应当于2015年12月31日交付乙方房屋，甲方如不按合同约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之二计算违约金支付给乙方；2.乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日万分之二计算的违约金给甲方，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，解约时，乙方已付房款的10%作为甲方的损失赔偿金……4.本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同；如因政府规划等重大客观原因导致本合同不能继续另行的，甲方应按照政府给出的评估价款的总额返还其中的80%给乙方，评估总额的另外20%价款由甲方享有。

上述协议签订后，***分别于2014年6月13日、12月9日各向指前公司支付1000000元合计2000000元，指前公司开具的收款收据载明收到的款项为美欣泰福利房预付款；2016年2月3日***向指前公司转账1000000元；2016年11月3日，***再次向指前公司付款1050000元，指前公司开具的收据载明收款事由为“美欣泰2#楼11层房款”；2017年5月2日，***再次付款300000元，以上合计转账支付房款4350000元。2017年5月4日，***签署了上述第十一层房屋的《交接确认书》，接收了上述房屋。

另查明，案涉2#楼于2015年12月4日竣工验收。该楼竣工验收前，今生缘公司与***协商将该公司在该栋楼的十一层房屋，与***签订协议购买的九层房屋进行调换，并补偿了***40000元，***于2015年10月27日向今生缘公司出具40000元收条1份。***、***曾与美欣泰公司就2#楼的九层房屋签订过1份购房合同，后在***与今生缘协商更换楼层后，才由***、***另行与美欣泰公司重新签订了上述关于十一层房屋的《使用权合约》，***、***为此还曾于2016年2月26日出具情况说明声明九层房屋的合同原件作废。

2017年12月28日，美欣泰公司出具《情况说明》1份，主要载明：关于美欣泰公司开发的恒通大道50-8号二号楼，原定第九层改为第十一层的房屋，于2016年1月1日竣工交付，建设方在支付工程款时扣除指前公司工程款，其中房款为4647776元、物管费为9959.52元，合计扣除工程款抵充该房款数为4657735.52元。

另查明，2018年1月22日，指前公司以***、***、***为被告向本院提起诉讼，要求支付购房尾款307735.52元及逾期付款利息。其在诉状中称“2016年1月1日涉案房屋竣工，南京美欣泰工程2号楼原定九层改为十一层，面积829.96平方米，开发单位美欣泰公司将该房屋抵扣应付指前公司工程款4657735.52元。经指前公司同意由***、***与美欣泰公司签订了购房合同；***累计支付购房款4350000元，尚欠307735.52元”。在该案审理过程中，指前公司将诉讼请求变更为：1.要求确认闵守志代表指前公司与***签订的《协议》无效，***、***返还南京市栖霞区房屋及配套的房屋钥匙；2.***、***支付指前公司垫付的物业管理费9959.52元。审理中，***、***、***对《协议》无效无异议，后指前公司撤回了该案起诉。

再查明，包含案涉房屋土地在内的美欣泰公司的恒通大道50-8号的土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让。案涉房屋至今未办理房屋所有权证；第三人美欣泰公司亦未向本院提交案涉房屋的规划建设许可证等合法有效的建设手续。

审理中，本院至案涉房屋现场进行了勘查，案涉第十一层房屋为空置状态，系毛坯房，未装修；第九层房屋已装修，与第五、六、七、八层一并在经营汉庭宾馆。

审理中，原告称其主张的损失为利息损失，其购房款中有1500000元为自有资金，其他购房款为借款，其中借款利息分别有月利率1.5%、2%、1.6%，原告认为该利息损失应当由被告负担。原告同意将案涉第十一层房屋返还给被告。

本案的争议焦点为：1.***与闵守志签订的协议是否有效；2.如该协议无效原告方主张返还的购房款及利息损失是否合法有据：3.如该协议无效原告方应向被告返还的房屋为第九层还是第十一层。

本院认为，关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管理制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，***与闵守志签订的《协议》其实质是房屋买卖，即闵守志代表被告指前公司将指前公司因美欣泰公司欠付工程款拟抵债的案涉第九层房屋转让给***，因案涉房屋的土地用途为工业用地，无证据证明美欣泰公司建设的该房屋已经依法变更了该土地的用途，且无证据证明案涉房屋享有合法的规划建设许可手续，案涉房屋更未取得权属证书，故上述《协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法认定为无效。

关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条规定，双方合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于是否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵消，故一方在返还原物前，另一方仅需支付本金，而无须支付利息。本案中，***与闵守志签订的《协议》无效，则被告指前公司基于该协议所收取的原告***、***、***支付的购房款4350000元，应当返还给原告***、***、***。关于***、***、***所主张的利息损失，本院认为，通过***与闵守志签订的《协议》约定及***、***与美欣泰公司签订的《使用权合约》条款来看，***、***、***对于案涉房屋无法办理房屋所有权证系明知，故原被告双方对于签订该协议均有过错，对于***、***、***要求被告指前公司按照其计算的借用资金利息支付利息损失的诉请本院不予支持，但综合考虑***、***、***的房款支付时间及房屋交付时间，本院酌情确定被告指前公司应当按照年利率6%标准向原告***、***、***支付自其付款之日至收到房屋之日止的利息损失；对于房屋交付后的房款利息，通过本院现场勘查情况来看，案涉第九层房屋正在经营宾馆，具有相应的使用价值，***、***、***占有第十一层房屋，无论其是否使用，都应当支付相应的占有使用费，故就该期间的房款利息与其占有房屋的使用费相互抵消，不再予以支持。关于房屋交付的时间，被告指前公司主张实际系2016年1月1日交付，未提交充分证据予以证明，认定依据不足；而***、***、***提交的《交接确认书》载明的其接收房屋的时间为2017年5月4日，本院对此予以确认。经核算，***、***、***支付的房款按照年利率6%标准计算至2017年5月4日的利息为429957.96元，该利息损失应由被告指前公司予以支付。

关于第三个争议焦点，本院认为，尽管***与闵守志签订的《协议》中约定的房屋为第九层房屋，但该房屋并未实际交付时，即由***、***、***与今生缘公司置换了第十一层房屋，对此通过指前公司出具的收条、今生缘公司出具的情况说明、***、***出具的情况说明及***、***与美欣泰公司签订的《使用权合约》均可看出，指前公司对双方实际履行《协议》的为第十一层房屋系明知，且在指前公司提起诉讼的案件中其亦明确要求***、***、***返还的为第十一层房屋，再考虑到现第九层实际由今生缘公司装修使用的情形，本院依法认定***、***、***应向指前公司返还的房屋为第十一层房屋。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定：

一、原告***与被告江苏指前建设集团有限公司的法定代表人闵守志于2014年5月20日签订的《协议》无效；

二、被告江苏指前建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***、***、***购房款4350000元并支付原告***、***、***利息损失429957.96元；

三、原告***、***、***于本判决生效之日起十日内将南京市栖霞区恒通大道50-8号二号楼第十一层房屋返还给被告江苏指前建设集团有限公司；

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如原告未按本判决指定的期间履行房屋交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金；

四、驳回原告***、***、***的其它诉讼请求。

案件受理费61247元，保全费5000元，合计66247元，由原告***、***、***负担16237元，由被告江苏指前建设集团有限公司负担50010元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　丁　旦

人民陪审员　　檀敬东

人民陪审员　　钱立年

二〇二〇年十月三十日

法官　助理　　程　洁

书　记　员　　潘明珠