原告威海市住房保障公共服务中心与被告威海申安电子科技有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

 

山东省威海市环翠区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)鲁1002民初5560号

原告：威海市住房保障公共服务中心，住所地威海市光明路48号。

负责人：李瑞玲，主任。

委托诉讼代理人：鲁嘉慧，山东德衡（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘祎伟，山东德衡（威海）律师事务所律师。

被告：威海申安电子科技有限公司，注册号371000228023980，住所地威海市×××43号。

法定代表人：李宝山，董事长。

委托诉讼代理人：×××，系被告单位员工。

原告威海市住房保障公共服务中心与被告威海申安电子科技有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告威海市住房保障公共服务中心之委托诉讼代理人鲁嘉慧、被告威海申安电子科技有限公司之委托诉讼代理人×××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

威海市住房保障公共服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的租赁关系，依法判令被告将位于威海市×××43号4层南侧自东向西第3间，北侧自东向西第1间房屋腾空并返还原告；2、请求依法判令被告向原告支付房屋占有使用费9753元（自2017年5月1日至2018年7月20日止，8000/365*445）；并判令被告向原告支付自2018年7月21日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原租用原告位于×××43号四层244平方米非住宅直管公房用于办公，2009年因原告收回转租的200平方米公房，双方就改造装修事宜发生争议。经双方多次协商，2014年9月28日，原、被告签订协议书，协议书中明确约定×××43号4层44平方米房屋自2009年4月至2017年5月租金用于抵顶收回被告原租用×××43号四层200平方米的装修改造费用，被告不得再以原租用房产投入装修费用等向原告提出任何补偿。2017年5月1日，协议书约定租赁期到期后，被告在未与原告签订租赁合同的情况下，继续侵占原告房屋。现为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求处理。

威海申安电子科技有限公司辩称，被告已经于2018年11月将4层南侧自东向西第3间、北侧自东向西第1间房屋钥匙交给了原告，但现在房屋内还有被告的部分物品未搬走，没搬走的原因是原告同意继续调解，同意暂时不搬走，如果调解不成原告要求搬走，被告同意搬走，但不同意解除双方之间的租赁关系，不同意支付房屋占有使用费。理由如下：2014年年初原告和被告就使用44平方米达成一致意见并于9月28日正式签署协议书，被告在8月份对44平方米的办公室进行了展示厅的装修，于10月份装修完毕，投入资金54000元，之后房屋漏水，把被告所有的账本、家具、投影机、音箱都冲坏了，被告无法继续在44平方米办公室办公，便搬到了高区一个住宅，同时向原告提交了赔偿书。2014年11月2日被告提交申安公司公租房无法使用说明，被告公司曲会波找到了当时原告处的岳处长一起到现场进行查看，查验后给出了结论，因为楼上有广告牌，刮风时将广告牌的支布杆拔起，把防水带起造成漏水，被告公司位于顶楼，漏水将展示厅给冲坏了，且因涉案楼房是预制板楼，房顶有多条连接缝隙带，下雨的时候水直接冲下来，将被告安装在房顶的投影机、墙面幕布、音箱、展示台、地板、墙面、石膏条、账本都冲坏了，原告承诺给维修，也确实每年都维修，但始终无法解决漏水问题。双方签订的协议没有履行完，后三年被告一直没有使用涉案房屋，因此不能要求被告支付后三年的房租。原告一直承诺房屋延期使用或调换，双方一直处于协商过程中，但至今没有调换成的原因在于原告。

根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

位于威海市×××43号房屋层数为4层，登记房屋所有权人为威海市房地产管理局，原告系负责直管公房管理、租赁及维修的事业单位法人，由其负责涉案房屋的管理。2014年9月28日，原告与被告签订协议书，约定，被告原租用原告位于×××43号四层244平方米非住宅直管公房用于办公，2009年原告收回被告转租的200平方米公房，此后被告以原告未事前通知，单方面收回转租房产，且收回的部分公房投入十余万资金改造装修为由，多次要求原告对其投入的资金进行补偿，并拖欠所租用的44平方米公房租金（2009年4月至今）。为妥善解决历史遗留问题，原告安排工作人员对该房的收房经过及被告的装修投入情况进行了调查，经查实，原告收回的200平方米公房，被告投入装修改造资金约8万元左右，原告经多次与被告协商达成如下协议：被告租用原告×××43号楼四层44平方米办公用房租金自2009年4月至2014年4月租金按照威价费发[2002]号文件规定的企业办公用房5元/平方米/月计算，五年租金共计13200元。2014年5月至2017年5月租金参照市场租金年租金为8000元，三年租金24000元，上述两项租金共计37620元，用于抵顶原告2009年收回被告原租用的×××43号四层240平方米的装修改造费用。被告不得再以原租用房产投入装修费用等为由向原告提出任何补偿。2017年5月1日起，原告按照《威海市直管公房管理处关于非住宅公房市场公开招租实施方案》的规定对被告租用房产实施管理。

2018年11月12日，被告将涉案房屋钥匙交还原告，但有部分物品留在涉案房屋内，原告出具房屋接收查验表一份，表中明确记载了房屋内物品，并说明：以上物品暂时在我单位管理的房屋存放，等相关事情处理完毕后再决定此事。

诉讼中，原、被告均向本院表示能够调解协商，望给予双方一段时间协商解决，但之后双方协商未果。

庭审中，被告提交如下证据：证据一，申安公司公租房无法使用声明一份，证明2014年11月2日展示厅装饰完毕后漏水，被告找到原告并向其说明公租房无法使用，原告收到该声明后找人查验了，并承诺维修后让被告继续使用。证据二，2015年9月4日被告向原告递交的房屋赔偿书一份，证明因漏水导致屋内财物受损情况，被告将此情况向原告说明。证据三，2016年9月19日被告向原告递交的房屋赔偿书一份，证明原告同意将办公室调换到环翠楼大药房7楼公租房，让被告等待环翠楼大药房租期到了之后让被告免费使用六年，面积大约50平方米。证据四，2017年4月26日被告向原告递交的房屋赔偿书一份，被告要求原告赔偿损失费102000元，原告刘处长等三位领导到场与被告代理人交谈赔偿事宜，然后原告让其等通知，但最终没有结果。证据五，装修合同、清单、付款收据，证实装修花费52000余元。证据六，涉案房屋室内照片一宗，拍摄时间为2017年2月，证明涉案房屋一直无法使用。原告质证认为，证据一至证据五均系被告单方出具，没有原告盖章确认，对于相应内容的真实性不予认可，且被告提出的赔偿不属于本案的审理范围。证据六的照片无法显示拍摄时间，不能证实涉案房屋一直无法使用。

另查，2017年3月25日，威海市直管公房管理处与威海市经济适用房开发中心整合，设立威海市公共租赁开发管理中心。2019年2月28日，威海市公共租赁住房开发管理中心职能整合，组建威海市住房保障公共服务中心。

本院认为，原、被告签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行合同。根据本案查明的案情能够认定原、被告并未就涉案房屋的租赁期限进行约定，故双方之间的租赁关系应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告于2018年11月12日向原告交还了涉案房屋钥匙，原告出具了房屋接收查验表，双方已经于当时对涉案房屋进行了交接，被告不再占有涉案房屋，原告已经取得涉案房屋的使用权，双方租赁关系已经解除。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当向原告支付租赁关系解除前的房屋租金，租金应自2017年5月1日起计算至2018年11月12日，租金数额原告主张按双方协议中约定的年租金8000元计算，合理合法，本院予以支持。关于原告主张的2018年11月12日之后的房屋占有使用费，因双方已于2018年11月12日对涉案房屋进行了交接，被告虽有部分物品存放在涉案房屋内，但原告出具房屋接收查验表认可“房屋内物品暂时在房屋内存放，等相关事情处理完毕后再决定此事”，应视为原告同意被告放置部分物品的行为，故原告再向被告主张2018年11月12日之后的房屋占用使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告主张涉案房屋漏水给被告造成的损失问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、确认原、被告之间的租赁关系于2018年11月12日解除；

二、被告威海申安电子科技有限公司于本判决生效三十日内将涉案房屋内物品搬走，腾空房屋；

三、被告威海申安电子科技有限公司向原告支付自2017年5月1日至2018年11月12日的房屋租金12690元（按年租金8000元计算）；

四、驳回原告其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，原告负担30元，被告负担20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审　判　长　　于　琳

人民陪审员　　林均彩

人民陪审员　　方丽娟

二〇一九年六月二十九日

书　记　员　　侯雨昕