徐州新华物业管理有限公司、郝ＸＸ物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

徐州市铜山区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏0312民初1722号

原告：徐州新华物业管理有限公司，住所地徐州市复兴南路复兴家园3#楼。

法定代表人：刘力，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吕改，该公司职员。

被告：***，女，1982年11月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。

原告徐州新华物业管理有限公司（以下简称新华物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新华物业公司委托诉讼代理人吕改到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费用5745元、公共能耗费685元、违约金5875.58元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年4月22日，原告和凤凰花园开发商徐州同新置业有限公司签订《凤凰花园前期物业服务合同》，约定由原告负责凤凰花园小区的前期物业服务工作。小区业主缴纳物业服务费为每月0.7元/每平方米，公共能耗费为每年1元/平方米。2016年，被告***在凤凰花园小区购置一套二手房，成为小区XXXXXxxxXXx业主，并实际入住该房屋，房屋建筑面积为136.77平方米。根据前期物业服务合同管理规约第七章第三十二条、第三十四条规定，买受人需全面认可并履行《凤凰花园前期物业服务合同》约定的义务。被告入住小区后，原告提供了正常的物业服务，但被告拒绝缴纳2016年11月10日至2021年11月10日期间的物业服务费用和公共耗能费用，经原告多次催缴后仍拒不缴纳。被告应当在原告提供物业服务前缴纳物业服务费，但被告拒不缴纳，故其应按迟延缴纳数额的日万分之五支付违约金。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。

被告***未作答辩。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下案件事实：2011年4月22日，原告新华物业公司（乙方）和徐州同新置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告新华物业公司对凤凰花园小区提供前期物业管理服务。合同主要内容有：物业服务的内容为：房屋建筑本体共用部位以及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；公共场地、楼道的清洁卫生、垃圾收集清运等。住宅物业管理服务费按房屋建筑面积每月0.7元/平方米收取，小区公共照明、水泵、监控设施等运转的电费以及绿化清洁用水的水费等纳入代收代缴费用，按共用情况分别列帐，由业主按建筑面积加权平均后承担。物业服务费计缴时间从规定上房之日起计算，业主办理入住手续时应一次性缴纳12个月的费用；办理入住手续满一年后，每半年缴纳一次，分别在每半年的前十日内到物业服务处缴纳；逾期未缴纳的，按日加收应缴纳费用万分之五的滞纳金；公共水电公摊费用，按实际发生的时间到物业服务处及时缴纳。委托管理期限自2011年5月1日至小区第一届业主大会召开签订新的物业管理协议之日止。物业服务合同签订后，原告新华物业公司即为凤凰花园小区业主提供了物业服务。

2011年8月3日，徐州同新置业有限公司向新华物业公司发送上房通知书：上房业主为邵元，房号为XXXXXxxxXXx，予以办理上房手续。2016年，被告***购买该套房屋，成为凤凰花园小区业主，房屋建筑面积为136.77平方米。

另查明，2011年7月20日，徐州市铜山区物价局作出铜价费【2011】44号《关于凤凰花园前期物业服务收费标准备案的函复》，同意新华物业公司在凤凰花园小区按高标准配置设施前期物业服务收费标准为每月0.7元/平方米。

以上事实，有前期物业服务合同、徐州市铜山区物价局关于凤凰花园前期物业服务收费标准备案的函复、办理上房通知书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告根据《前期物业服务合同》的约定为凤凰花园小区业主提供了物业服务，被告作为小区业主应当根据《前期物业服务合同》的约定，向原告交纳物业服务费及其他费用。原告居住房屋面积136.77平方米，根据徐州市铜山区物价局文件以及合同约定的物业费交纳标准，被告应当向原告支付2016年11月10日至2021年11月9日期间的物业费5744.4元（136.77㎡×0.7元/月/㎡×12×5年）。原告主张公共能耗费为每年1元/平方米，未提供相关证据证明，亦未提交2016年至2021年期间公共能耗费的支出票据，故本院对原告主张的能耗费不予支持。被告未按照约定缴纳物业费，其行为构成违约，应当向原告支付违约金。《前期物业服务合同》约定的违约金标准过高，本院应当予以调整，酌情按年利率6%予以计算，故被告应当按每半年交纳的物业费数额574.44元（5744.4元÷5年÷2）为基数，自每期逾期之日起计算至实际给付之日止。因原告仅主张违约金5875.58元，故按上述方式计算的违约金数额不应超过5875.58元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告徐州新华物业管理有限公司2016年11月10日至2021年11月9日的物业服务费5744.4元及违约金（违约金计算方法：均以574.44元为基数、按年利率6%的标准，分别从2016年11月10日、2017年5月10日、2017年11月10日、2018年5月10日、2018年11月10日、2019年5月10日、2019年11月10日、2020年5月10日、2020年11月10日、2021年5月10日起计算至被告履行判决义务之日止）；

二、驳回原告徐州新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费108元，减半收取54元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

义务人未按期履行义务，权利人应在二年内申请人民法院强制执行，逾期无法定事由则不予执行。

审 判 员　杨守东

二〇二二年四月十五日

法官助理　祁　欢

书 记 员　韩文倩