北京嘉盛泰经贸发展有限公司与北京迪科瑞德科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2021）京0105民初9983号

原告（反诉被告）：北京嘉盛泰经贸发展有限公司，住所地北京市平谷区。

法定代表人：王振然，董事长。

委托诉讼代理人：王齐，北京市天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘徙南，北京市天元律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京迪科瑞德科技有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：常青。

委托诉讼代理人：汤湘伦，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：栾绍衡，男，1995年7月22日出生，汉族，北京市盈科律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）北京嘉盛泰经贸发展有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京迪科瑞德科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王齐、刘徙南，被告之委托诉讼代理人汤湘伦、栾绍衡均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付租金526 624.92元；2.请求判令被告向原告支付违约金43 885.41元。事实和理由：2017年8月24日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定，被告承租原告所有的坐落于北京市朝阳区安贞西里三区26号楼浙江大厦B12层X的房屋，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，租金标准为21 942.705元每月。根据双方约定，被告应每六个月支付一次租金，各期租金的具体支付日期分别为2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日、2019年5月1日、2019年11月1日、2020年5月1日，每期租金131 656.23元。双方还对付款方式、费用承担和违约责任等内容进行了明确约定。上述租赁合同签署后，原告依合同约定将租赁房屋交付给被告使用。但被告仅向原告支付过第一期、第二期租金，2018年11月1日以来的各期租金一直拖延未付。原告认为，涉案租赁合同为原、被告双方真实意思表示，内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，被告拖延不付租金的行为明显构成违约，依法依约均应向原告承担违约责任，被告拖延四期租金，应分别计算违约责任。故现诉至法院。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告已经于2018年9月份对2018年11月1日起被告不再交房租达成一致，通过微信及邮件往来方式进行过确认，明确表示2018年11月1日之后的房租被告无需再支付。所以不同意支付租金及违约金。我方就此提出反诉，反诉请求：1.请求确认原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。2.请求判令原告赔偿装修损失169 500元。3.请求判令原告返还押金21 942.71元。4.请求判令原告支付违约金21 942.71元。反诉事实与理由：双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，租赁期内，原告需提前收回房屋的，应提前30日通知被告，并按月租金的100%向被告支付违约金。以上合同签订后，被告如约支付了第一期及第二期房租，并对房屋进行了装修。2018年9月，被告提出遵照中共北京市委办公厅厅字[2018]3号文件，机关事业单位所办企业清理规范工作要求，原告系事业单位所办企业，属于清理范围内，按照文件要求需要关停注销，提前终止合同，希望被告能够在2月底前搬离。双方就原告提前收回房屋的赔偿事宜达成了一致意见，被告通过邮箱以及微信向原告发送了有关赔偿的《协议书》，原告分别通过邮箱以及微信予以确认，并与被告负责人就自2018年11月1日开始不再支付房租事宜进行了沟通确认，原告应赔偿被告装修损失，退还押金并按照合同约定支付违约金。

原告对反诉辩称，原告确实受到政策影响，需要进行注销和关停。2018年9月底原告确认了该消息，需要原告先对资产进行转让，2018年10月，原告与被告提出过提前解除合同的事，但是被告提出他们有装修损失，要求赔偿，原告要求被告提供装修合同、付款发票等材料，但被告以涉及商业秘密为由拒绝提供装修合同、发票等，所以双方提前解约一事没有协商一致。2018年11月至12月之间被告提出可以带租约转让房屋，在被告继续承租房屋的前提下原告对房屋进行转让。但是被告附加了很多条件，提出了原告无法接受的内容，包括修改租赁合同，要求额外赔偿10万元，延长两年租期等，原告认为这是要变更合同，无法接受，所以双方始终没有达成一致、签署任何解约协议。被告提出了赔偿方案，双方无法达成一致，直到2020年5月原告开始房屋的拍卖工作，被告对原告的拍卖工作进行干涉和阻挠，因为房屋一直上锁，无法看房，所以房屋至今未出售。原告认为双方之间的房屋租赁合同履行期限届满到期终止，不存在提前解除的情况。被告没有法定或约定的单方解除权，双方也没有就提前解除达成任何一致意见，被告第一项反诉请求没有法律依据。双方就所谓赔偿被告装修损失也没有达成一致，被告所称的赔偿协议没有签署。2018年11月1日起被告不再支付房租，没有通知其搬离的情况，反而不断通过与原告的沟通来确认其一直使用房屋、履行合同，直到2020年10月26日才将钥匙交给物业，房屋也没有恢复原状，没有与原告办理交接手续。综上双方的合同没有任何的变更和解除，原告不存在违约，被告基于原告违约，主张解除合同、要求赔偿装修损失和违约金缺乏依据。就押金我方也不同意返还，押金是履约的保障，我方认为应该在双方办理交接手续、被告结清费用后再说返还的事。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审理查明：

2017年8月24日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方坐落于北京市朝阳区安贞西里三区26号楼浙江大厦B12层X房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为办公，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为每月21 942.705元。押金为21 942.705元。各期租金支付时间为2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日、2019年5月1日、2019年11月1日、2020年5月1日。租赁期内，乙方逾期支付租金的，应按月租金的50%支付违约金。甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还乙方相应的已支付租金。”合同签订后，被告向原告支付了押金21 942.705元及第一期、第二期租金，租金支付至2018年10月31日。

2018年10月12日，原告监事贾文燕通过微信向被告工作人员发送《协议书》，内容为：“遵照中共北京市委办公厅厅字[2018]3号文件：机关事业单位所办企业清理规范工作要求。原告系事业单位所办企业，属于清理范围，按文件要求关停注销。涉案房屋以及同层1214房屋需提前终止租赁，经双方协商，2018年10月31日后被告不再支付房租，装修赔偿款为33.9万元，租赁新的办公用房需要一定时间，新的办公用房需要装修期、通风期、家具配置期。综上所述，被告承诺2019年2月28日前搬离并办理交接手续。”该《协议书》双方未实际签署。2018年10月18日原告工作人员通过微信询问“11月1日还要付房租吗”，贾文燕回复称“不付”。

2018年12月起，双方就解约事宜多次通过电子邮件进行协商。2018年12月10日被告发函陈述了两种解决方案，其一为原告赔偿装修损失（1214房屋以及涉案房屋共计33.9万元），被告搬离房屋，并于2019年2月28日前办理房屋交接手续，其二为带租约销售房屋，原告赔偿被告另行租赁房屋的订金损失10万元，并签署新的租赁合同，延长两年租期。2018年12月14日原告发出《催告函》，要求被告按照合同约定支付下一期租金。2018年12月18日被告回函，提出系因原告通知将提前解除合同，故其无需继续支付房租，双方就赔偿事宜持续沟通，原告应再次明确其搬离时间。2018年12月25日原告回函称，自2018年9月至11月期间双方就是否解除合同进行沟通协商，并非已经确定双方终止租赁合同，现合同仍未解除，被告应按照合同约定支付租金。2018年12月26日，被告再次回函，要求原告承诺“租赁合同有效期至2020年10月31日，在此之前原告确认不会以任何形式违约，如违约，将提前4个月书面通知被告，并对被告进行违约赔偿，除原合同约定的违约赔偿外，还要对被告已支付的10万元新办公室订金进行赔偿”，被告在函件中表示，若原告在2018年12月28日作出上述承诺，并于2019年1月5日前与被告签署补充协议，其将立即支付房租。2020年5月22日，被告发函称鉴于双方就涉案房屋违约赔偿协议一直未得到执行，目前双方存在较大分歧，且不排除诉讼风险，原告应停止涉案房屋的拍卖程序。

就被告实际搬离时间，被告称其2019年2月底搬离涉案房屋，此后仅遗留了部分物品，且于2019年8月31日之前彻底搬离，并于2020年10月26日向物业工作人员交付房屋钥匙，未与原告进行交接；被告称2019年3月至10月期间房屋占有使用费最多按租金的一半支付，此后不同意再支付占有使用费。原告认可2020年10月26日被告通过物业公司工作人员向其交还钥匙。

就装修损失，被告提交了2017年9月20日被告及案外人北京丰达伟业科技发展有限公司作为发包方与承包方北京万瑞居装饰有限公司就涉案房屋以及同层1214房屋签订的《装修合同》（合同载明工程总价款为309 813元）以及总金额为154 906.5元的装修费收据。被告称案外人北京丰达伟业科技发展有限公司承租了同层1214房屋，两家公司一起进行装修，装修费各自承担一半。就《装修合同》报价与诉讼请求不一致的原因，被告解释称，诉讼请求是根据前期双方协商过程中提出的金额主张的，除装修外还包括其他内容，但现在无法明确。原告对上述《装修合同》及收据均不予认可。本案在审理过程中，经本院询问，双方均不申请对装修残值进行评估鉴定，本院组织双方对装修项目进行了确认，被告提交了装修公司报价单，原告对其中空调及设计费不予认可，对墙面基层处理、刮腻子、滚涂乳胶漆及地砖面积超过涉案房屋面积的部分工程量不予认可。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。　当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告因自身原因需要关停，导致无法继续履行合同，构成违约。本案争议焦点在于合同解除的时间以及房屋租金、装修损失等违约赔偿问题。

就合同解除时间，被告认为合同已于2018年10月31日解除。双方虽然在2018年10月31日前就对解除合同事宜进行协商，但原告方贾文燕通过微信发送的《协议书》双方并未实际签署，且在2018年12月双方数次邮件往来中可以看出，双方对解约、赔偿及被告提出的继续履行的方案持续进行协商，所以难以认定双方就合同于2018年10月31日解除达成一致意见。虽然贾文燕曾回复2018年11月1日不付租金，但该回复系发生在双方就解约事宜进行协商的过程中，在解约事宜并未协商成功的情况下，该回复不能视为原告免除2018年10月31日以后租金的承诺。2018年10月31日后被告持续占用房屋，直至2020年10月26日将房屋钥匙交给物业公司工作人员，结合此前原告已明确无法继续履行合同的事实，可以视为双方对解除合同达成合意，合同应于2020年10月26日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告应支付自2018年11月1日起至合同解除之日的房屋租金。被告自述于2019年8月31日完全自涉案房屋搬离，就该期间至合同解除之日的租金标准，考虑到被告实际并未使用房屋，且原告亦未采取合理措施收回房屋、防止损失扩大，本院酌情按照房屋租金50%标准予以支持。经核算租金共计371 256.41元。

就被告装修损失，现因原告违约导致合同解除，鉴于被告自2019年8月31日起实际未使用房屋，原告应赔偿未使用期间的装饰装修残值损失。原告认可由被告进行装修，被告提交的报价单与《装修合同》及装修费收据能够互相印证，本院对此予以采信，以报价单为依据计算装修残值损失。经核算，装修残值为60 241元。就违约金，租赁期内，原告需提前收回房屋，构成违约，应按月租金的100%向对方支付违约金；被告逾期支付租金，亦构成违约，应按月租金的50%支付违约金，双方应各自按照合同约定承担违约责任。就押金，双方虽未进行房屋交接，但原告已收回房屋较长时间，且并未举证证明存在其他欠付费用，故押金应予退还。押金金额，应以被告实付为准。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京嘉盛泰经贸发展有限公司与被告（反诉原告）北京迪科瑞德科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年十月二十六日解除。

二、被告（反诉原告）北京迪科瑞德科技有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）北京嘉盛泰经贸发展有限公司支付租金三十七万一千二百五十六元四角一分。

三、被告（反诉原告）北京迪科瑞德科技有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）北京嘉盛泰经贸发展有限公司赔偿违约金一万零九百七十一元三角五分。

四、原告（反诉被告）北京嘉盛泰经贸发展有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）北京迪科瑞德科技有限公司赔偿违约金二万一千九百四十二元七角五厘、装修损失六万零二百四十一元。

五、原告（反诉被告）北京嘉盛泰经贸发展有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）北京迪科瑞德科技有限公司退还押金二万一千九百四十二元七角五厘。

六、驳回原告（反诉被告）北京嘉盛泰经贸发展有限公司的其他诉讼请求。

七、驳回被告（反诉原告）北京迪科瑞德科技有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4500元，由原告北京嘉盛泰经贸发展有限公司负担（已交纳）。

反诉案件受理费9505元，由被告北京迪科瑞德科技有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　付瑞洁

二〇二一年六月九日

法 官 助 理 秦雅维

书　　记　　员　　　邓亚楠