北京迪科瑞德科技有限公司与北京嘉盛泰经贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终13980号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京迪科瑞德科技有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街3号山水大厦3层313室-2180（云创谷经济开发中心集中办公区）。

法定代表人：常青，执行董事。

委托诉讼代理人：汤湘伦，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：栾绍衡，北京市盈科律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京嘉盛泰经贸发展有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄镇顺福路81号。

法定代表人：王振然，董事长、经理。

委托诉讼代理人：王齐，北京市天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘徙南，北京市天元律师事务所律师。

上诉人北京迪科瑞德科技有限公司（以下简称迪科瑞德公司）因与被上诉人北京嘉盛泰经贸发展有限公司（以下简称嘉盛泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初9983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

迪科瑞德公司上诉请求：1.撤销一审判决书第一项、第二项、第三项、第四项关于装修损失的部分及第七项；2.请求依法改判嘉盛泰公司与迪科瑞德公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；3.请求依法改判嘉盛泰公司向迪科瑞德公司赔偿装修等各项损失16.95万元；4.请求依法改判驳回嘉盛泰公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实部分，对于《房屋租赁合同》的解除时间，迪科瑞德公司返还房屋的时间认定均有误，并且适用法律错误，应当依法予以纠正。一审法院在认定“由于嘉盛泰公司自身原因需要关停，导致无法继续履行合同，构成违约”的前提下，迪科瑞德公司自2019年8月底彻底搬离涉案房屋，且已经履行了通知义务，仍判令双方的租赁合同直至2020年10月26日才解除，要求迪科瑞德公司支付自2018年11月1日至2020年10月26日期间的房租并承担违约责任明显错误。一、通过迪科瑞德公司程从权与嘉盛泰公司贾文燕之间的微信和邮件往来完全可以确定，双方已经协商确定于2018年10月31日解除租赁合同，《协议书》是否签署不影响合同解除的事实，一审法院认定直至2020年10月26日才解除租赁合同明显错误。二、一审判决认定“2018年12月10日迪科瑞德公司发函陈述了两种解决方案”，此处的方案并非迪科瑞德公司所提出，而是嘉盛泰公司为解决向迪科瑞德公司的赔偿事宜所提出的方案。此时，《房屋租赁合同》已经解除，所有的往来沟通均属于对嘉盛泰公司如何赔偿事宜的沟通和探讨，不影响合同已经解除的既定事实，一审法院认定此时“合同仍未解除”明显错误。三、迪科瑞德公司于2019年2月底基本搬离涉案房屋，因赔偿事宜一直未到位，直至2019年8月底彻底搬离涉案房屋。2019年9月16日迪科瑞德公司向嘉盛泰公司明确已经搬离了涉案房屋，办理交接手续，但嘉盛泰公司知悉后仍怠于履行交接义务。一审法院认定“2018年10月31日后迪科瑞德公司持续占用房屋，直至2020年10月26日将房屋钥匙交给物业公司工作人员...合同应于2020年10月26日解除”明显错误。房屋钥匙一直到2020年10月26日才给到物业公司人员是因为嘉盛泰公司怠于履行办理交接义务所致，并非迪科瑞德公司主动占用房屋。四、一审判决认定“迪科瑞德公司称2019年3月至10月期间房屋占有使用费最多按租金的一半支付，此后不同意再支付占有使用费”与事实不符，迪科瑞德公司认可的是最多支付2019年3月至2019年8月期间的占有使用费。五、嘉盛泰公司应当赔偿迪科瑞德公司装修等各项损失16.95万元。首先，由于嘉盛泰公司自身的原因导致合同提前解除，给迪科瑞德公司造成装修等各项经济损失，赔偿的参考标准之一是双方最初协商的数额，在《协议书》中双方约定的赔偿数额为33.9万元，迪科瑞德公司享有其中一半的权益，即16.95万元。其次，迪科瑞德公司已经提供证据证明涉案房屋装修的花费为154906.5元，该部分费用一审法院已经认定。由于嘉盛泰公司的原因导致合同提前解除，除了给迪科瑞德公司造成装修损失以外，肯定还有其他各项损失，所以迪科瑞德公司根据双方协商的数额索要装修等各项赔偿共计16.95万元合情合理，依法应予支持。六、迪科瑞德公司不应向嘉盛泰公司支付房租或者占有使用费，不应当承担任何违约责任。通过所查事实和在案证据可知，双方《房屋租赁合同》的解除原因系嘉盛泰公司的原因所致，因此嘉盛泰公司违约，迪科瑞德公司享有不安抗辩权，迪科瑞德公司不应承担违约责任。七、即便不能认定双方协商一致解除合同，嘉盛泰公司2018年9月明确表示因为自身原因无法继续履行合同，根据法律规定，迪科瑞德公司享有法定解除权，且已经通知嘉盛泰公司，租赁合同应当认定于2019年8月31日解除。综上，因嘉盛泰公司自身的原因导致租赁合同无法继续履行，迪科瑞德公司重新租赁了新的办公场地，迪科瑞德公司一直在积极维护自身的合法权益，请求嘉盛泰公司就损失进行赔偿。嘉盛泰公司因其自身管理的原因，一直怠于赔偿并迟迟不履行交接手续，现判令迪科瑞德公司向嘉盛泰公司支付自2018年11月1日起至2020年10月26日期间的房租显失公允。双方签订的《房屋租赁合同》应当于2018年11月1日解除，迪科瑞德公司不应支付房租或者占有使用费，不应支付违约金，即便支付占有使用费，也仅应当支付2019年3月至2019年8月期间的占有使用费。

嘉盛泰公司辩称，同意一审判决，不同意迪科瑞德公司的上诉请求，请求驳回迪科瑞德公司全部上诉请求。1.协议书没有得到签署和实际履行，本身没有生效。2.协议书本身也没有得到履行，迪科瑞德公司实际搬离时间和协议书约定不符。3.协议书不是双方一致意思表示，10月到12月期间双方对继续履行还是解除合同仍在协商。4.在迪科瑞德公司没有实际交还房屋也没有结清费用，没有交还钥匙的情况下，嘉盛泰公司无法进行交接。经过嘉盛泰公司催告，迪科瑞德公司才交还钥匙，期间一直没有找嘉盛泰公司进行交接。5.装修残值的情况，迪科瑞德公司当庭提出的部分和一审事实理由矛盾，不存在事实上不能履行。六、迪科瑞德公司主张其行为系行使不安抗辩权没有事实和法律依据，该主张属于二审中擅自变更一审反诉请求，不符合法律规定。

嘉盛泰公司向一审法院起诉请求：1.请求判令迪科瑞德公司向嘉盛泰公司支付欠付租金526624.92元；2.请求判令迪科瑞德公司向嘉盛泰公司支付违约金43885.41元。

迪科瑞德公司反诉请求：1.请求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。2.请求判令嘉盛泰公司赔偿装修损失169500元。3.请求判令嘉盛泰公司返还押金21942.71元。4.请求判令嘉盛泰公司支付违约金21942.71元。

一审法院认定事实：2017年8月24日，嘉盛泰公司（出租人、甲方）与迪科瑞德公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方坐落于北京市朝阳区安贞西里三区26号楼浙江大厦B12层1216房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为办公，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为每月21942.705元。押金为21942.705元。各期租金支付时间为2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日、2019年5月1日、2019年11月1日、2020年5月1日。租赁期内，乙方逾期支付租金的，应按月租金的50%支付违约金。甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还乙方相应的已支付租金。”合同签订后，迪科瑞德公司向嘉盛泰公司支付了押金21942.705元及第一期、第二期租金，租金支付至2018年10月31日。

2018年10月12日，嘉盛泰公司监事贾文燕通过微信向迪科瑞德公司工作人员发送《协议书》，内容为：“遵照中共北京市委办公厅厅字[2018]3号文件：机关事业单位所办企业清理规范工作要求。嘉盛泰公司系事业单位所办企业，属于清理范围，按文件要求关停注销。涉案房屋以及同层1214房屋需提前终止租赁，经双方协商，2018年10月31日后迪科瑞德公司不再支付房租，装修赔偿款为33.9万元，租赁新的办公用房需要一定时间，新的办公用房需要装修期、通风期、家具配置期。综上所述，迪科瑞德公司承诺2019年2月28日前搬离并办理交接手续。”该《协议书》双方未实际签署。2018年10月18日嘉盛泰公司工作人员通过微信询问“11月1日还要付房租吗”，贾文燕回复称“不付”。

2018年12月起，双方就解约事宜多次通过电子邮件进行协商。2018年12月10日迪科瑞德公司发函陈述了两种解决方案，其一为嘉盛泰公司赔偿装修损失（1214房屋以及涉案房屋共计33.9万元），迪科瑞德公司搬离房屋，并于2019年2月28日前办理房屋交接手续，其二为带租约销售房屋，嘉盛泰公司赔偿迪科瑞德公司另行租赁房屋的订金损失10万元，并签署新的租赁合同，延长两年租期。2018年12月14日嘉盛泰公司发出《催告函》，要求迪科瑞德公司按照合同约定支付下一期租金。2018年12月18日迪科瑞德公司回函，提出系因嘉盛泰公司通知将提前解除合同，故其无需继续支付房租，双方就赔偿事宜持续沟通，嘉盛泰公司应再次明确其搬离时间。2018年12月25日嘉盛泰公司回函称，自2018年9月至11月期间双方就是否解除合同进行沟通协商，并非已经确定双方终止租赁合同，现合同仍未解除，迪科瑞德公司应按照合同约定支付租金。2018年12月26日，迪科瑞德公司再次回函，要求嘉盛泰公司承诺“租赁合同有效期至2020年10月31日，在此之前嘉盛泰公司确认不会以任何形式违约，如违约，将提前4个月书面通知迪科瑞德公司，并对迪科瑞德公司进行违约赔偿，除原合同约定的违约赔偿外，还要对迪科瑞德公司已支付的10万元新办公室订金进行赔偿”，迪科瑞德公司在函件中表示，若嘉盛泰公司在2018年12月28日作出上述承诺，并于2019年1月5日前与迪科瑞德公司签署补充协议，其将立即支付房租。2020年5月22日，迪科瑞德公司发函称鉴于双方就涉案房屋违约赔偿协议一直未得到执行，目前双方存在较大分歧，且不排除诉讼风险，嘉盛泰公司应停止涉案房屋的拍卖程序。

就迪科瑞德公司实际搬离时间，迪科瑞德公司称其2019年2月底搬离涉案房屋，此后仅遗留了部分物品，且于2019年8月31日之前彻底搬离，并于2020年10月26日向物业工作人员交付房屋钥匙，未与嘉盛泰公司进行交接；迪科瑞德公司称2019年3月至10月期间房屋占有使用费最多按租金的一半支付，此后不同意再支付占有使用费。嘉盛泰公司认可2020年10月26日迪科瑞德公司通过物业公司工作人员向其交还钥匙。

就装修损失，迪科瑞德公司提交了2017年9月20日迪科瑞德公司及案外人北京丰达伟业科技发展有限公司作为发包方与承包方北京万瑞居装饰有限公司就涉案房屋以及同层1214房屋签订的《装修合同》（合同载明工程总价款为309813元）以及总金额为154906.5元的装修费收据。迪科瑞德公司称案外人北京丰达伟业科技发展有限公司承租了同层1214房屋，两家公司一起进行装修，装修费各自承担一半。就《装修合同》报价与诉讼请求不一致的原因，迪科瑞德公司解释称，诉讼请求是根据前期双方协商过程中提出的金额主张的，除装修外还包括其他内容，但现在无法明确。嘉盛泰公司对上述《装修合同》及收据均不予认可。本案在审理过程中，经法院询问，双方均不申请对装修残值进行评估鉴定，法院组织双方对装修项目进行了确认，迪科瑞德公司提交了装修公司报价单，嘉盛泰公司对其中空调及设计费不予认可，对墙面基层处理、刮腻子、滚涂乳胶漆及地砖面积超过涉案房屋面积的部分工程量不予认可。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，嘉盛泰公司与迪科瑞德公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。嘉盛泰公司因自身原因需要关停，导致无法继续履行合同，构成违约。本案争议焦点在于合同解除的时间以及房屋租金、装修损失等违约赔偿问题。

就合同解除时间，迪科瑞德公司认为合同已于2018年10月31日解除。双方虽然在2018年10月31日前就对解除合同事宜进行协商，但嘉盛泰公司方贾文燕通过微信发送的《协议书》双方并未实际签署，且在2018年12月双方数次邮件往来中可以看出，双方对解约、赔偿及迪科瑞德公司提出的继续履行的方案持续进行协商，所以难以认定双方就合同于2018年10月31日解除达成一致意见。虽然贾文燕曾回复2018年11月1日不付租金，但该回复系发生在双方就解约事宜进行协商的过程中，在解约事宜并未协商成功的情况下，该回复不能视为嘉盛泰公司免除2018年10月31日以后租金的承诺。2018年10月31日后迪科瑞德公司持续占用房屋，直至2020年10月26日将房屋钥匙交给物业公司工作人员，结合此前嘉盛泰公司已明确无法继续履行合同的事实，可以视为双方对解除合同达成合意，合同应于2020年10月26日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。迪科瑞德公司应支付自2018年11月1日起至合同解除之日的房屋租金。迪科瑞德公司自述于2019年8月31日完全自涉案房屋搬离，就该期间至合同解除之日的租金标准，考虑到迪科瑞德公司实际并未使用房屋，且嘉盛泰公司亦未采取合理措施收回房屋、防止损失扩大，法院酌情按照房屋租金50％标准予以支持。经核算租金共计371256.41元。

就迪科瑞德公司装修损失，现因嘉盛泰公司违约导致合同解除，鉴于迪科瑞德公司自2019年8月31日起实际未使用房屋，嘉盛泰公司应赔偿未使用期间的装饰装修残值损失。嘉盛泰公司认可由迪科瑞德公司进行装修，迪科瑞德公司提交的报价单与《装修合同》及装修费收据能够互相印证，法院对此予以采信，以报价单为依据计算装修残值损失。经核算，装修残值为60241元。就违约金，租赁期内，嘉盛泰公司需提前收回房屋，构成违约，应按月租金的100％向对方支付违约金；迪科瑞德公司逾期支付租金，亦构成违约，应按月租金的50％支付违约金，双方应各自按照合同约定承担违约责任。就押金，双方虽未进行房屋交接，但嘉盛泰公司已收回房屋较长时间，且并未举证证明存在其他欠付费用，故押金应予退还。押金金额，应以迪科瑞德公司实付为准。判决：一、北京嘉盛泰经贸发展有限公司与北京迪科瑞德科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年十月二十六日解除。二、北京迪科瑞德科技有限公司于判决生效后十五日内向北京嘉盛泰经贸发展有限公司支付租金三十七万一千二百五十六元四角一分。三、北京迪科瑞德科技有限公司于判决生效后十五日内向北京嘉盛泰经贸发展有限公司赔偿违约金一万零九百七十一元三角五分。四、北京嘉盛泰经贸发展有限公司于判决生效后十五日内向北京迪科瑞德科技有限公司赔偿违约金二万一千九百四十二元七角五厘、装修损失六万零二百四十一元。五、北京嘉盛泰经贸发展有限公司于判决生效后十五日内向北京迪科瑞德科技有限公司退还押金二万一千九百四十二元七角五厘。六、驳回北京嘉盛泰经贸发展有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京迪科瑞德科技有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4500元，由北京嘉盛泰经贸发展有限公司负担（已交纳）。一审反诉案件受理费9505元，由北京迪科瑞德科技有限公司负担（已交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。迪科瑞德公司提交证据：浙江大厦携物持出证，证明迪科瑞德公司搬离时间。嘉盛泰公司的质证意见为：认可关联性，但只是出入证，内容是把东西搬走了，现场是没有清理的，因此对搬离的情况不予认可。

本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认，

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，嘉盛泰公司与迪科瑞德公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。嘉盛泰公司因自身原因需要关停，导致无法继续履行合同，构成违约，应承担相应违约责任。

就合同解除时间，迪科瑞德公司认为合同已于2018年10月31日解除。双方虽然在2018年10月31日前就对解除合同事宜进行协商，但嘉盛泰公司贾文燕通过微信发送的《协议书》双方并未实际签署，且在2018年12月双方数次邮件往来中可以看出，双方对解约、赔偿及迪科瑞德公司提出的继续履行的方案持续进行协商，所以难以认定双方就合同于2018年10月31日解除达成一致意见。虽然贾文燕曾回复2018年11月1日不付租金，但该回复系发生在双方就解约事宜进行协商的过程中，在解约事宜并未协商成功的情况下，该回复不能视为双方就解除时间达成一致。现有证据证明迪科瑞德公司于2019年8月31日完全腾退房屋，并于2019年9月16日通知嘉盛泰公司，结合此前嘉盛泰公司已明确无法继续履行合同的事实，可以视为双方就合同解除达成一致。嘉盛泰公司虽主张迪科瑞德公司于2020年5月22日发函阻止拍卖程序，并于10月26日双方才交接钥匙，但第一，迪科瑞德公司于2019年9月16日通知嘉盛泰公司腾退之后，嘉盛泰公司未在合理期限内予以回复，应视为其怠于进行交接；第二，从迪科瑞德公司于2020年5月22日所发函件内容来看，具有督促嘉盛泰公司承担违约责任性质，且嘉盛泰公司构成在先违约情形下，迪科瑞德公司发函请求其承担违约责任，并告知相应诉讼风险，并无不妥；第三，发函之前，迪科瑞德公司已实际腾退涉案房屋，且尚无证据证明迪科瑞德公司对涉案房屋的拍卖已造成实质性不当阻碍，故法院不予采纳嘉盛泰公司上述抗辩，一审法院认定涉案合同于2020年10月26日解除，缺乏依据，法院予以纠正。综合双方庭审陈述及在案证据，并结合迪科瑞德公司实际腾退涉案房屋并通知嘉盛泰公司的时间以及考虑嘉盛泰公司合理的回复交接时间等因素，法院酌情确定涉案合同解除时间为2019年9月30日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现迪科瑞德公司于2018年11月1日起未给付租金，故其应给付该日起至合同解除之日止的租金。迪科瑞德公司所提2019年3月至2019年8月的租金，应按照租金标准的一半给付等上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。

就迪科瑞德公司未给付上述期间租金是否构成违约问题，第一，现有证据证明嘉盛泰公司于2018年9月开始欲提前解除合同，而后双方开始协商解除事宜，故双方合同从嘉盛泰公司通知提前解约开始处于不稳定状态；第二，对于迪科瑞德公司从2018年11月1日起是否需要给付租金的询问，嘉盛泰公司明确答复不用交纳；第三，在嘉盛泰公司已构成违约的情形下，迪科瑞德公司有权采取相应的抗辩措施。故一审法院认定迪科瑞德公司逾期给付租金构成违约，缺乏依据，本院予以纠正。

综合双方庭审陈述及在案证据，并考虑剩余租期等因素，本院酌情认定嘉盛泰公司赔偿装修残值为60241元，迪科瑞德公司所提相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，迪科瑞德公司上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实不清，本院应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初9983号民事判决第四、五、七项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初9983号民事判决第三项、六项；

三、变更北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初9983号民事判决第一项为：北京嘉盛泰经贸发展有限公司与北京迪科瑞德科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；

四、变更北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初9983号民事判决第二项为：北京迪科瑞德科技有限公司于本判决生效后十五日内向北京嘉盛泰经贸发展有限公司支付租金241369.75元；

五、驳回北京迪科瑞德科技有限公司其他上诉请求；

六、驳回北京嘉盛泰经贸发展有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费9505元，由北京嘉盛泰经贸发展有限公司负担4584元（已交纳），由北京迪科瑞德科技有限公司负担4921元（北京嘉盛泰经贸发展有限公司已交纳，北京迪科瑞德科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京嘉盛泰经贸发展有限公司）。

一审反诉案件受理费4500元，由北京迪科瑞德科技有限公司负担3309元（已交纳），由北京嘉盛泰经贸发展有限公司负担1191元（北京迪科瑞德科技有限公司已交纳，北京嘉盛泰经贸发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京迪科瑞德科技有限公司）。

二审案件受理费10820元，由北京迪科瑞德科技有限公司负担7703元（已交纳），北京嘉盛泰经贸发展有限公司负担3117元（北京迪科瑞德科技有限公司已交纳，北京嘉盛泰经贸发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京迪科瑞德科技有限公司）。

本判决为终审判决。

审 判 长　玄明虎

审 判 员　万丽丽

审 判 员　沈　放

二〇二一年十一月二十三日

法官助理　卢圆圆

法官助理　秦嘉泽

书 记 员　乔牧溪