湖南建工七星物业管理有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省郴州市苏仙区人民法院 民事判决书 （2022）湘1003民初1901号 原告：湖南建工七星物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段788号建工新城综合办公楼12楼1221房。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：***，男，1972年10月05日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告湖南建工七星物业管理有限公司与被告***租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南建工七星物业管理有限公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南建工七星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《门面租赁合同》：2、请求判令被告退还裕后街郭家巷一号苑Ｓ111号门面；3、请求判令被告支付原告门面租金自2019年9月15日至被告退还门面止。现暂计至2021年6月14日门面租金为10797.8元，违约金按每日千分之五计算至被告完全履行租金支付义务时止；4、请求判令被告以所欠款项为基准按每天万分之五向原告支付违约金，违约金计算期限自2019年9月15日至被告完全履行租金支付义务时止，现暂计至2021年6月14日违约金为1930.57元；3、4项合计：12728.37元。5、判令被告承粗本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年11月15日签订《门面租赁合同》，原告将坐落于郴州市苏仙区××街××巷××号××号门面出租给被告，合同约定门面租赁期限自合同约定门面租赁期限自2014年11月15目至2024年11月14日，租赁合同第四条约定上述门面2017年11月15日至2018年1月14日每月租金为36.75元／ｍ,第4年租赁年度开始门面租金按5%的年递增计算，第7年租赁年度开始门面租金按8%的年递增计算。租金采用预付方式按季支付，每季度上个月的25日前预付下季度租金，否则每延迟一天按所欠款项的5‰支付违约金，逾期超过2个月的则视为被告严重违约，原告有权解除合同收回门面且履约保证金不予退还。合同签订后，原告依约将裕后街沿郭家巷一号苑Ｓ11号门面交付被告使用，被告使用门面后却一直未履行付款义务，暂计算至2021年6月14日被告拖欠的门面租金10797.8元；应承担违约金为1930.57元，两项合计12728.37元。经原告反复催告至今分文未付，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，恳请贵院判如所请。 原告就其主张，向本院举证如下： 证据1：门面产权证、《郴州市裕后街历史文化街区(核心区)前期物业管理及招商运营服务合同》，拟证明：湖南建工相山房地产开发有限公司具有涉案门面产权；湖南建工相山房地产开发有限公司委托湖南建工七星物业管理有限公司进行招商运营，湖南建工七星物业管理有限公司具有诉讼主体资格。 证据2：湖南建工七星物业管理有限公司与***签订的《门面租赁合同》，拟证明：《门面租赁合同》系双方真实的意思表示，合同合法有效。合同约定门面租赁期限自2014年11月15日至2024年11月14日，租赁合同第四条约定上裕后街南关上二号苑S111号门面2017年11月15日至2018年11月14日每月租金为36.75元/m,第4年租赁年度开始门面租金按5%的年递增计算，第7年租赁年度开始门面租金按8%的年递增计算。暂计算至2021年6月14日被告拖欠的门面租金为：10797.80元，应承担违约金为：1930.57元，两项合计：12728.37元。原告依约将裕后街南关上二号苑S111号门面交付被告使用。租金采用预付方式按季支付，每季度上个月的25日前预付下季度租金，否则每延迟一天按所欠款项的5‰支付违约金，逾期超过2个月的则视为被告严重违约，原告有权解除合同收回门面且履约保证金不予退还。 证据3：缴费通知书，拟证明原告已多次催款，被告至今未履行支付义务。 被告***辩称，被答辩人在民事起诉状中所述事实与实际不符，2014年11月15日答辩人与台湾风情缘台湾商会签订了《门面租赁合同》并交了押金，包括ｓ111、103、104、122共租了四个门面。门面位于郴州市苏仙区××街，租赁期共壹拾年，从2014年11月15日起至2024年11月14日止。合同中明确了装修期36个月收取管理费。期间被告对四个门面均进行了装修，对ｓ122门面进行了二次装修并按要求缴纳了管理费，因拆迁户原因不允许装修并二次吵到裕后街管委会和物业管理，使被告不能正常营业造成了经济损失。之后物业管理部门在门面租赁三年管理期内单方面将ｓ103、104门面锁了门，使被告无法正常营业，店面内的货物一直屯放在店内，造成重大经济损失（包括装修费用及货物）。为此，被告多次找了管委员会领导和物业管理部门反映该情况，并递交了申请报告，要求他们快速将事情妥善处理好，但至今未果。二、被答辩人要求答辩人支付门面租金360731.86元，于法无据。答辩人与被答辩人于2018年7月11日及2018年11月20日两次协调，被答辩人均未答复。三、由于以上原因被告前后几十次找领导并到苏仙区信访局上访，在2012年12月18日写了书面报告，交给了管委会和建工物业管理，都无回信。使得被告后面对ｓ111号停了房租，实属被告一种无奈之举。综上所述，请求郴州市苏仙区人民法院在查清事实的基础上，充分考虑答辩人造成重大经济损失的实际情况（装修费、货物、电脑及办公用品、空调、茶几、ｐｏｓ机、冷库设备及122门面无法经营所造成的损失等，由于被答辩人锁门我无法进店统计具体损失情况）。被答辩人应赔偿答辩人经济损失费。 被告就其主张，向本院举证如下： 证据1:台湾风情合同，拟证明原和台湾商会合同。 证据2:人民调解记录，拟证明被告主动要求调解。 证据3：约谈记录，拟证明被告主动联系没有结果。 证据4：情况汇总，拟证明当时被告就提交了管委会和物业。 证据5：关于请求协调报告，拟证明当时有商家6人去找。 证据6：关于门面赔偿报告，拟证明122号门面损失，一天都没有经营。 证据7：收据，拟证明4个门面一起交了费。 证据8：交费通知书，拟证明没有欠费12万。 证据9：销售清单、送货单共5张，拟证明装修部分费用。 根据原、被告向本院提交的证据，结合庭审情况，本院认定事实如下： 2016年1月，湖南建工相山房地产开发有限公司（甲方、委托方）与湖南七星物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《郴州市裕后街历史文化街区（核心区）前期物业管理及招商营运服务合同》，合同约定：甲方就其投资开发建设的郴州市裕后街历史文化街区（核心区）（物业名称，以下简称“街区”）委托乙方提供前期物业管理及招商营运服务……。第一条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。第六条:需要甲方单独支付的费用和关于费用支付的约定:1、开户名为甲方或甲方所属公司的水、电、气表均委托乙方管理，由相关使用单位支付水、电、气计量费用及正常损耗的分摊费用（用水、用电特殊异常情况如水管爆裂、计量异常、价差等由甲方协调处理)；2、对自有商铺、回迁户房屋在质保期内的工程质量问题，在质保方不履约维修情况下，乙方接受甲方委托进行维修，旦甲方向乙方即时支付维修款项……。第九条：对街区内甲方持有的物业，乙方提供的招商运营服务内容包括以下内容……2、商铺的对外招商、招租、退租及相关工作……；4、商业街区承租商户的管理……；6、在甲方授权下，对自有商铺在质保期内的工程质量问题处理……。第十一条：相商运营政策一般性约定：1、街区内产权归甲方所有的商业铺面一并委托乙方招租和运营……甲方提供和开具收费票据作为收取商铺租金凭证，并交纳租金税费，乙方每季度将所收租金上交甲方；2、乙方对外签订商铺出租合同时，甲方作为合同第三方履行监管职责，报甲方备案。第十二条：招商运营服务费用：1、招商运营服务日常费月32228.7元/月……，3、……甲方每季度10日，以转账的形式向乙方支付一个季度的运营服务费……。第二十六条：乙方权利义务：……2、对物业所有人和承租人违反法律、法规的行为，提请有关部门处理……。 2016年12月29日，湖南七星物业管理有限公司变更为湖南建工七星物业管理有限公司（以下简称“七星物业公司”）。 2017年，七星物业公司（甲方）与被告***（乙方）签订《门面租赁合同》（合同编号ＪＧＱＸ-ＣＺＺＬＨＴ-2017012），合同约定：第一条门面基本情况：甲方同意将位于郴州市苏仙区××街××巷××号××号门面出租给乙方使用，建筑面积11.98㎡。第二条门面用途：乙方租赁该门面作为烟酒、副食品零售价店使用。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得改变约定的使用用途。第三条门面租赁期限及装修期：乙方租赁期共拾年，从2014年11月15日起至2024年11月14日止。装修期共叁拾陆个月，从2014年11月15日起至2017年11月14日止。第四条租金、保证金及支付方式：（一）租金标准：1.起始平均含税租金为40元／平方米／月，根据11.98平方米建筑面积计算，该门面2014年11月15日起至2017年11月14日租金为479.2元，第四租赁年度开始门面租金按5%的年递增计算，第七租赁年度开始门面租金按8%的年递增计算。2.租赁期内租金标准如下：（1）2014年11月15日至2017年11月14日（装修期）。（2）2017年11月15日至2018年11月14日：租金递增5%，优惠后为36.75元／平方米／月。（3）2018年11月15日至2019年11月14日：租金递增5%，优惠后为39.90元／平方米／月。（4）2019年11月15日至2020年11月14日：租金递增5%，优惠后为42.00元／平方米／月。（5）2020年11月15日至2021年11月14日：租金递增8%，优惠后为45.36元／平方米／月。（6）2021年11月15日至2022年11月14日：在上一租赁年度的基础上，租金递增8%，优惠后为48.99元／平方米／月。（7）2022年11月15日至2023年11月14日：租金递增8%，优惠后为52.91元／平方米／月。（8）2023年11月15日至2024年11月14日：租金递增8%，优惠后为57.14元／平方米／月。（二）支付方式：采用预付方式，按季支付。装修期满前5个工作日内乙方向甲方指定账户以转账的形式支付首期（2017年11月15日至2018年2月14日）的门面租金，共计1320.8元。第二期及以后的门面租金支付时间为每季度上一个月的25日前，预付下一个季度的租金。租赁保证金为958元，合同签订后5个工作日内由乙方连同首期房屋租金一起直接转入甲方指定账户。在乙方租赁期满将门面清理返还甲方后，如乙方在租赁期间无违反合同约定之行为，并经甲方确定门面及各项设施等完好无损，则甲方于乙方交还门面后的10个工作日内无息退还乙方所付租赁保证金。第六条门面的交付和返还：（一）甲方在收到乙方合同约定的第一次支付款项之日起5日内将所出租门面按现状交付乙方。（二）租赁期满，乙方如不续租，应提前2个月通知甲方并在租赁期满后2日内将该门面清理后返还甲方，并付清所有到期应付租金及费用，办理退租手续。甲方按照本合同第四条第三款的约定无息退还租赁保证金。第九条违约责任：（一）因甲方原因，未按合同约定的时间向乙方交付门面，每逾期1天，甲方应按双方约定的月租金的5‰向乙方支付违约金。逾期1周仍未交付门面的，按本合同第十条执行。（二）如乙方不能按时支付租金及其它费用，乙方除及时如数补交所欠款项外，还应按所欠款项的5‰／天支付违约金。拖欠费用超过2个月的，按本合同第十条执行。（五）如乙方需变更该门面用途，需提前30天以书面形式报告甲方并征得甲方书面同意。如未获甲方书面同意，私自变更经营苑围或用途，将视同乙方违约并自动终止合同。第十条合同的解除：（一）乙方如有下列情形之一，视为严重违约，甲方有权单方面解除合同、收回门面且履约保证金不予退还。乙方应无条件立即退场，并承担违约责任。如因此给其自身、该房屋所有权人、甲方或第三方造成损失的，乙方必须承担全部的经济责任和法律责任，该房屋所有权人、甲方概不负责。……4.合同签订后逾期1周未支付第一期租金和费用的；5.拖欠租金或其他费用2个月以上的……。（二）甲方如有下列情形之一，乙方可以解除本合同：1.未按约定时间交付该门面，经乙方催告后1周内仍未交付的；2.交付的门面不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的的。第十二条附则：……（四）本合同必须与《管理服务合同》同时签订、同时存在方为有效，否则，缺少任何一个合同，本合同都不具备法律效力，为无效协议。（五）本合同一式六份，甲方四份，乙方二份。双方盖章签字且乙方向甲方交纳履约保证金、第一次租金和管理费后生效。同时，此前本门面与各方主体签订的所有租赁合同或类似合同即时作废。同日，双方签订了《管理服务合同》。签订该合同前，被告***已装修使用案涉门面进行经营，被告***称，以前与湖南台湘房地产经纪有限公司签订的合同。 被告***除租赁本案所涉合同外，还租赁了三个门面（S122号门面、马家巷二号苑S103号门面、S104号门面），均单独签订合同，双方就该三个门面的租赁等问题产生了纠纷，被告***多次向有关部门反映，有关部门也多次进行协调。被告***以此为由2019年9月15起未再缴纳本案所涉租金。 2021年6月23日，原告湖南建工七星物业管理有限公司向被告进行短信催收，被告逾期未予支付。2021年7月12日，原告湖南建工七星物业管理有限公司向本院主张权利，后因未缴纳诉讼费用，本院裁定按撤诉处理，之后原告湖南建工七星物业管理有限公司又向本院提起诉讼。 本院认为，原告湖南建工七星物业管理有限公司与被告***签订的《门面租赁合同》，系双方当事人意思表示一致，没有违反法律法规有关规定，合法有效，双方当事人应当依约履行合同相关义务。被告***自2019年9月15日起未再缴纳本案所涉租金，拖欠租金至今已达两年余，符合《门面租赁合同》关于解除合同的约定，故原告要求解除合同、退还门面、支付租金的诉求予以支持；关于违约金问题，因双方就合同履行发生争议，并多次协商处理，故现主张违约金不适宜，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 1、解除原告湖南建工七星物业管理有限公司与被告***签订的《门面租赁合同》（合同编号JGQX-CZZLHT-2017012）； 2、被告***于本判决生效之日起三十日内退还《门面租赁合同》约定的位于郴州市苏仙区××街××巷××号××号门面给原告湖南建工七星物业管理有限公司； 三、由被告***于本判决生效之日起三十日内向原告湖南建工七星物业管理有限公司支付租金10797.8元（从2019年9月15日计算至2021年6月14日，之后的租金按《门面租赁合同》的租金计算方式计算至被告***退还门面时止）； 四、驳回原告湖南建工七星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费118.21元（原告已预交），减半收取59.1元，由被告***负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二二年八月二十五日 法官助理*** 书记员***