湖南建工七星物业管理有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省郴州市苏仙区人民法院 民事判决书 （2022）湘1003民初1465号 原告：湖南建工七星物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段788号建工新城综合办公楼12楼1221房。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1984年12月10日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，1990年12月12日出生，苗族，住湖南省凤凰县，系该公司员工。 被告：***，男，1987年08月29日出生，汉族，住湖北省大冶市。 委托诉讼代理人：***，男，1986年8月11日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系被告合伙人。 原告湖南建工七星物业管理有限公司（以下简称“建工七星物业公司”）与被告***租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭独任审理。原告建工七星物业公司的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建工七星物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2、请求判令被告支付门面租金自2017年9月11日至2021年12月20日。现暂计至2021年12月20日门面租金为279147.01元；3、请求判令被告以所欠款项为基准按每天万分之五向原告支付违约金，违约金计算期限自2017年9月11日至2021年12月20日，现暂计至2021年12月20日违约金为110306.62元，租金、违约金合计：389453.63元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年8月17日签订《门面租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将坐落于郴州市苏仙区××街××号栋××号门面出租给被告，合同约定门面租赁期限自2014年9月11日至2024年9月10日，租赁合同第四条约定上述门面2017年9月11日至2018年9月10日每月租金为36.75元／㎡，第4年租赁年度开始门面租金按5%的年递增计算，第7年租赁年度开始门面租金按8%的年递增计算。租金采用预付方式按季支付，每季度上个月的25日前预付下季度租金，否则每延迟一天按所欠款项的5‰支付违约金，逾期超过2个月的则视为被告严重违约，原告有权解除合同收回门面且履约保证金不予退还。合同签订后，原告依约将裕后街沿河二号栋Ｓ104号门面交付被告使用，被告使用门面后却一直未履行付款义务，暂计算至2021年12月20日被告拖欠的门面租金279147.01元；应承担违约金110306.62元，两项合计389453.63元。经原告反复催告至今分文未付，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，恳请法院判如所请。 被告***辩称，租金愿意交，但是被告承租的房屋，存在漏水情况，对房屋造成了损失，门店关门歇业一年了，按照政策的规定，减免3个月的租金，被告还有10400元的押金抵扣租金，希望在相应范围内，进行相应的减免，且认为违约金过高，需要核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月，甲方（委托方）湖南建工相山房地产开发有限公司与乙方（受托方）湖南七星物业管理有限公司签订《郴州市裕后街历史文化街区（核心区）前期物业管理及招商运营服务合同》，该合同分为第一部分前期物业管理服务方面、第二部分招商运营方面，第一部分第一章为物业基本情况，物业名称为郴州市裕后街历史文化街区（核心区），物业类型为商业街区及综合楼（不含安置部分）。第二部分招商运营方面第九条约定：对街区内甲方持有的物业，乙方提供的招商运营服务内容包括商业街区的商业宣传、营销推广活动的策划及实施；商铺的对外招商、招租、退租及相关工作；┄┄。该合同还对物业承接查验、物业使用与维护、双方权利义务等进行了约定。 2017年8月17日，甲方建工七星物业公司（出租方）与乙方***（承租方）签订《门面租赁合同》，合同约定：┄┄第一条门面基本情况：甲方同意将位于郴州市苏仙区××街××号栋××号门面出租给乙方使用，建筑面积131㎡。第二条门面用途为乙方租赁该门面作为业务、项目制作及销售使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得改变约定的使用用途。第三条门面租赁期限及装修期：乙方租赁期共壹拾年，从2014年9月11日起至2024年9月10日止。装修期共叁拾陆个月，从2014年9月11日起至2017年9月10日止。第四条租金、保证金及支付方式：（一）租金标准1.起始平均含税租金为40元／平方米／月，根据131平方米建筑面积计算，该门面2014年9月11日起至2017年9月10日的月租金为人民币伍仟贰佰肆拾圆整（￥5240元），第四租赁年度开始门面租金按5%的年递增计算；第七租赁年度开始门面租金按8%的年递增计算。2.租赁期内租金标准如下：（1）2014年9月11日至2017年9月10日（装修期）。（2）2017年9月11日至2018年9月10日，租金递增5%，优惠后为36.75元／平方米／月。（3）2018年9月11日至2019年9月10日，租金递增5%，优惠后为39.9元／平方米／月。（4）2019年9月11日至2020年9月10日，租金递增5%，优惠后为42元／平方米／月。（5）2020年9月11日至2021年9月10日，租金递增8%，优惠后为45.36元／平方米／月。（6）2021年9月11日至2022年9月10日，租金递增8%，优惠后为48.99元／平方米／月。（7）2022年9月11日至2023年9月10日，租金递增8%，优惠后为52.91元／平方米／月。（8）2023年9月11日至2024年9月10日，租金递增8%，优惠后为57.14元／平方米／月。（二）支付方式：采用预付方式，按季支付。装修期满前5个工作日内乙方向甲方指定账户以转账的形式支付首期（2017年9月11日至2017年12月10日）的门面租金，共计人民币壹万肆仟肆佰肆拾贰圆柒角伍分（￥14442.75元）。第二期及以后的门面租金支付时间为每季度上一个月的25日前，预付下一个季度的租金。（三）租赁保证金：租赁保证金为人民币壹万零五百圆整（￥10500元），合同签订后5个工作日内由乙方连同首期房屋租金一起直接转入甲方指定账户。在乙方租赁期满将门面清理返还甲方后，如乙方在租赁期间无违反合同约定之行为，并经甲方确定门面及各项设施等完好无损，则甲方于乙方交门面后的10个工作日内无息退还乙方所付租赁保证金。┄┄第九条违约责任：┄┄（二）如乙方不能按时支付租金及其它费用，乙方除及其如数补交所欠款项外，还应按所欠款项的5‰／天支付违约金。拖欠费用超过2个月的，按本合同第十条执行。┄┄第十条合同的解除：（一）乙方如有下列情形之一，视为严重违约，甲方有权单方面解除合同、收回门面且履约保证金不予退还。乙方应无条件立即退场，并承担违约责任，如因此给其自身、该房屋所有权人、甲方或第三方造成损失的，乙方必须承担全部的经济责任和法律责任，该房屋所有权人，甲方概不负责。┄┄5.拖欠租金或其它费用2个月以上的。┄┄。 2020年5月23日，授权方湖南建工相山房地产开发有限公司授权受托方建工七星物业公司为其投资建设的郴州裕后街历史文化街区项目合法运营管理方，全权负责裕后街历史文化街区的招商运营、出租管理、物业管理、返迁安置等事宜，授权期限为2020年5月23日--2021年12月31日，受托人在授权范围和授权期限内的所有行为授权方都予以承认，并承担由此引起的法律后果。 2021年6月和12月，建工七星物业公司通过到案涉商铺送达《湖南建工七星物业管理有限公司缴费通知书》和向***发送短信的方式向其催缴欠付的商铺租金。 同时查明，2014年9月12日，被告***向湖南台湘房地产经纪有限公司缴纳店铺租赁保证金人民币壹万零肆佰元整（￥10400元）、三个月服务费肆仟元整（￥4000元）。 庭审中查明，被告认可其截至2021年12月20日尚欠原告租金279147.01元；原告认可被告已缴纳保证金10400元，原告知晓被告曾遭受房屋漏水，认可漏水的事实；原、被告双方一致确认案涉租赁合同自2021年12月20日后不再履行。 另查明，湖南建工相山房地产开发有限公司系郴州市裕后街历史文化街区沿河2栋104房［产权证号：湘（2017）苏仙不动产权第0××4号］的所有权人，为单独所有。 还查明，湖南台湘房地产经纪有限公司成立于2014年8月26日，现已注销，***系自然人股东，持股比例为100%。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典实施前，应当适用当时的法律和司法解释的相关规定。 原、被告签订的《门面租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的强制性规定，双方均应恪守约定，全面履行各自的合同义务。现被告***违约，应承担相应的违约责任，原告诉请解除原、被告双方签订的《门面租赁合同》，根据双方合同约定及合同法第九十三条第二款规定，本院对原告此项诉请予以支持。 关于租金，本案事实部分已查明被告认可其截至2021年12月20日尚欠原告租金279147.01元，原告亦认可被告已缴纳保证金10400元，原告也认可被告承租的案涉门面曾遭受漏水的事实。本案，原、被告双方签订的《门面租赁合同》第四条对租金进行了相关约定，原告举证的《租金违约金明细表》中列明了2017年9月11日至2019年9月10日期间的月租金为5226.9元/月，又因被告因案涉承租的门面漏水于2018年至2019年期间存在停业，本院综合各方面因素，对被告欠缴的租金在此期间予以核减三个月，即15680.7元（5226.9元/月×3个月）。同时，2020年3月份，因新冠疫情，根据当时司法政策，可以减免部分房屋租金，本院酌情核减2020年3月－6月共四个月相应房屋租金，即22008元（5502元/月×4个月）。故，被告还欠原告租金227058.31元[279147.01元-15680.7元-22008元-10400元（租赁保证金）-4000元（服务费）]。 关于违约金，原、被告签订的《门面租赁合同》第四条对租金的支付方式及第九条对违约责任进行了相关约定，其中第九条对违约责任为：┄┄（二）如乙方不能按时支付租金及其它费用，乙方除及其如数补交所欠款项外，还应按所欠款项的5‰/天支付违约金。拖欠费用超过2个月的，按本合同第十条执行。┄┄。为衡平双方利益，兼顾被告违约及疫情期间经营情况，本院酌情以建工七星物业公司提起诉讼之日，即2022年4月25日,按当时一年期LPR利率3.7%，以227058.31元为基数计算违约金至实际支付之日止。 综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南建工七星物业管理有限公司与被告***于2017年8月17日签订的《门面租赁合同》； 二、被告***于本判决生效后十五日内支付原告湖南建工七星物业管理有限公司自2017年9月11日至2021年12月20日期间的门面租金227058.31元及相应逾期付款违约金（以227058.31元为基数，按一年期LPR利率3.7%，自2022年4月25日起计算至租金全部付清时止）； 三、驳回原告湖南建工七星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7141.8元，由原告湖南建工七星物业管理有限公司负担3141.8元，被告***负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 本判决生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务。并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二二年十月二十三日 法官助理***书记员***