徐州华美商厦有限公司、徐州某某假日酒店有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏03民终825号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州华美商厦有限公司，住所地：徐州市淮海西路248-1号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏汇君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏汇君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州**假日酒店有限公司，住所地：徐州市淮海西路252号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏精溯律师事务所律师。 上诉人徐州华美商厦有限公司（以下简称华美公司）因与被上诉人徐州**假日酒店有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华美公司的委托诉讼代理人***，被上诉人**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华美公司上诉请求：1、依法查明案件事实，对一审判决第一项、第二项、第三项予以改判或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决未认定被上诉人违约属于认定事实错误。（一）被上诉人存在长期、持续性违约行为。履行合同初期，被上诉人即存在跨月支付租赁费用的违约行为；从2015年被上诉人开始跨年度逾期支付租赁费用。如2015年度租赁费用，被上诉人直至2016年5月17日方才支付；2016年度租赁费用，在上诉人已经减免50万元租赁款项的情况下，被上诉人至2017年1月17日方才支付；2017年度的租赁费用，被上诉人至2018年2月方才支付；2018年度的租赁费用至2019年7月方才支付。（二）新冠疫情发生前，被上诉人就存在拖欠应租赁费的违约行为。被上诉人未按照合同约定支付2019年租金，已构成严重违约。在上诉人多次进行催缴及沟通情形下，2019年11月22日双方签订《徐州华美宾馆租赁经营合同补充协议》，上诉人对前期拖欠租赁费用同意展期。而被上诉人仍未履行该补充协议约定，未足额支付2019年1-3季度的租赁费用。一审法院认定被上诉人应支付的2019年1-3季度租金金额为6150121.5元，但是被上诉人实际支付5707109.68元。此时新冠疫情尚未发生。该《补充协议》约定，2019年第四季度租赁费用的最后付款日期为2020年3月31日，上诉人同意对被上诉人付款期限的展期，并不意味着被上诉人之前逾期未付款的行为不构成违约。同时，虽然该展期付款日在新冠疫情发生期间，但是被上诉人履行的是疫情发生前已经确定的给付金钱的债务，其支付行为与因新冠疫情造成的被上诉人资金周转困难或营业收入明显减少之间无关联关系，新冠疫情的发生并不影响被上诉人偿付之前的欠款。根据双方原始合同约定，2020年第一季度租赁费用被上诉人应于2020年1月10日前支付，此时疫情在徐州并未发生，被上诉人未按期支付系违约。因此，被上诉人拖欠新冠疫情发生前应支付的2019年1-3季度、2019年4季度和2020年1季度租赁费用是客观存在的违约行为。（三）疫情防控常态化之后，**公司构成根本性违约。1、新冠疫情作为不可抗力的影响是有期限的。2020年2月7日，徐州市新冠疫情防控应急指挥办公室下发《关于切实做好服务业企业复工复业的通知》，从2月10日起部分服务企业可以在满足行业复工防疫防控要求的条件下逐步复工复业；2020年4月中下旬开始徐州市各单位已全面恢复正常生产经营。江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新冠疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为三级响应。新冠疫情作为不可抗力的影响期限最多三个月，且上诉人亦已根据徐州市政策要求主动免除被上诉人**公司3个月的租金。2、疫情防控常态化不是被上诉人拒绝支付租赁费用的合法理由。全国进入疫情防控常态化阶段，根据国务院应对新型冠状病毒××疫情联防联控机制综合组发布的《关于印发重点场所重点单位重点人群新冠××疫情常态化防控相关防护指南的通知》(联防联控机制综发(2021)82号)，以及徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布的《关于加强常态化疫情防控工作的通告》(2021年第3号)、《关于严格落实常态化疫情防控措施的通告》(2021年第5号)等文件的内容显示，可以确定截至目前全国范围内仍处于新冠疫情常态化防控阶段。2020年5月被上诉人复工后，在上诉人已经免除其3个月租金的情形下，同年7月6日向上诉人发出《关于要求中止租赁合同的函》，拒绝支付2019年1-3季度租金余额、2019年4季度租金和2020年1季度租赁费用以及2020年度剩余月度的租金，上诉人认为被上诉人的行为已经构成根本性违约。（四）**公司支付租赁费用的合同义务，并不以其经营盈利为前提。租赁合同并非因疫情防控常态化致使无法履行而解除，而是被上诉人拒绝支付租金，造成国有资产巨额流失，导致上诉人出租房产的目的无法实现而解除。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用《指导意见(二)》第五条的规定属法律适用错误。“疫情防控常态化管控”与“疫情防控措施”是完全不同的两个概念。“疫情防控措施”是在疫情发生期间采取的高等级的防控手段(如封闭小区、人员禁止流动、停产停业、交通工具停止运营等)，而“疫情防控常态化管控”则是为避免可能性出现的疫情爆发、蔓延而采取的日常性监测、申报工作，其手段的强烈度明显低于“疫情防控措施”，其对整个社会经济、生活的影响已经降到最低，常态化的管控并不构成合同履行障碍。另，装修改造以及商业经营风险不是被上诉人逾期支付租金的正当理由，被上诉人想履行合同的主观目的并不能印证其不付款的行为不构成违约，疫情防控常态化也不是合同无法履行的客观原因。2、一审法院直接适用《民法典》第六条裁判上诉人“应当对**公司予以补偿”属于法律适用错误。在法律已有明确规定的情形下，不应直接适用公平原则《民法典》第六条规定的公平原则。本案涉及的合同解除后装饰装修物的处理，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。上诉人和被上诉人签订的《徐州华美宾馆租赁经营合同》第四条第4款约定，租赁经营期满或因乙方违约而终止履行合同，乙方同意将其投入宾馆的全部资产无偿地(其中设备要能够正常运行)移交给甲方。双方签订的《徐州华美宾馆租赁经营合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律的规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。故，一审法院应适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，判定涉案租赁物上已形成附合的装饰装修物无偿归上诉人所有。2、本案不适用“补偿”原则。一审法院认定双方签订的《租赁合同》合法有效，那么合同中关于合同解除后装饰装修物归属的约定也是合法有效的。即排除了“补偿”原则的适用。即便**公司因此遭受重大经济损失，也是被上诉人违约而咎由自取。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，只有在双方对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情形下，才能适用补偿原则。退一步说，假定本案可以适用补偿原则，对于导致合同无法履行以及合同的解除，上诉人并没有任何过错，**酒店内的装饰装修物对于上诉人无任何可利用之处，且上诉人从未表示需要利用，因此要求上诉人按照评估价值进行全部补偿显示公平。关于补偿的范围也是在利用价值范围内予以适当补偿，而不是全部补偿。三、一审程序违法。1、开庭前主审法官变更原因不明。案件承办法官是金文法官。金文法官的助理也告知上诉人案件需到四月份才能确定排期开庭。2021年3月12日，上诉人却收到承办法官变更通知，本案的承办法官变更为***，但主审法官变更的原因未告知。2、开庭未进行庭审直播。本案在一审法院开庭审理时，在上诉人提出要求后四次庭审均没有进行庭审直播。 **公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。2、上诉人的上诉理由不能成立。首先，一审法院认定事实清楚，被上诉人不存在长期持续的违约行为。2019年11月22日，双方签订的补充协议并不是对拖欠租金的所谓的展期，而是一个关于双方因经营环境发生变化而对租金的支付时间达成了新的协议，该协议明确写明，鉴于乙方经营环境发生变化和提出减免租金的要求，经**集团同意，签署该补充协议。该协议还约定暂停年租金递增1%直至经营环境发生好转为止。考虑到被上诉人二次装修投入较多，该协议并不是仅对拖欠租金的展期约定，而是对原协议租金支付的金额以及支付的时间，进行了全面协商后重新达成的新协议。所以，上诉人的第一个理由新冠疫情前被上诉人就严重违约是不成立的。早在新冠疫情发生前几年市场经济环境就发生了很大的变化，而且**公司也多次提出减免租金的请求，***天公司的二次改造，在这种情况下才有了2019年11月22日的这份补充协议。其次，上诉人主***公司在疫情防控常态化之后也构成违约也是错误的。2019年11月22日的补充协议说明三个问题：第一，华美公司与**公司是真正的合作，为的是以后合同继续履行。第二，**公司也是想更好地履行合同，才在2018年至2019年对酒店进行了1370余万元的投资改造。第三，补充协议约定的2019年四季度的租金支付时间为2020年3月31日，恰逢2020年1月24日新冠疫情突发，使得该协议的最后一笔租金无法完成。疫情进入常态化之后，对餐饮、住宿、旅游业的冲击是最大的。上诉人提出疫情防控常态化与疫情防控措施的区别，才是混淆了这两个概念。因为疫情防控措施是疫情常态化的手段，疫情防控常态化当然包含有疫情防控措施，二者并不是并列的关系。正如上诉人在上诉状中提到的徐州市新冠疫情感染防疫应急指挥部发布的两个文件，其文件名就叫做《关于加强常态化疫情防控工作的通知》和《关于严格落实常态化疫情防控措施的通知》，说明在常态化的当中包含了防控措施。3、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导指导意见二》第五条规定，承租人承租房屋用于经营，因疫情防控措施导致承租人资金周转困难，出租人与承租人没有按约定支付租金为由要求解除租赁合同，要求承租人承担违约责任的人民法院不予支持。这里提到的疫情防控措施当然包含疫情防常态化的防控措施。这里需要强调的是，该意见说明，因疫情造成承租人没有按约定支付租金并不是说承租人没有违约或者不按期支付租金就是正当行为，而是说承承租人由此要求承担违约责任的，人民法院不予支持。另，上诉人提到疫情防控常态化管控，仅仅是加强对人员流动的查验，住宿餐饮业是人员流动的主要场所，既然对人员流动进行控制，那么对餐饮、住宿业的影响巨大。所以，在疫情常态化的情况下，**公司受到了巨大的影响，并且不应当承担违约责任。4、一审法院适用法律正确。如上述所述，一审法院适用上述指导意见二第五条是正确的。疫情防控措施当然包含疫情常态化的管控措施，我们不难看出疫情防控措施是一个大的概念，上诉人对最高人民法院的指导意见主观地加以解释为疫情防控措施不包含疫情常态化措施是不对的。另，一审法院适用民法典第六条公平原则也是正确的。这一点恰恰说明了一审法院对最高人民法院指导意见的深刻体会和理解。上诉人在上诉状中一再强调公平原则作为一般条款的适用问题，但是上诉人忽略了一个重大问题：疫情下最高人民法院为什么发布这一条指导意见，该指导意见仅有二十多条其中提到公平原则就有七八条之多，可见公平原则在疫情下的重要性。因为疫情造成了**公司没有按约定时间支付租金，并且**公司并不是主观的违约所致。是华美公司提出的解除合同，而且合同并未到期，对于**公司的装修投入当然应当予以补偿。5、一审法院程序合法。上诉人提出的一审法院法官的变更及直播问题，即使是事实，也属于一审法院的正常安排，并不构成程序违法的条件。 华美公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令**公司向华美公司交付位于徐州市淮海西路252号(涉案合同约定的徐州市淮海西路248号)的建筑物以及徐州**假日酒店内部相关资产；2、请求判令**公司向华美公司支付拖欠的租金10119056.59元及逾期付款违约金2346467.4元(以每期未付租金为基数，按照千分之一每日的标准计算，暂计算至2021年1月31日，违约金金额为2346467.4元，自2021年2月1日起以10119056.59元为基数，按照千分之一每日的标准计算至实际给付之日)；3、请求判令**公司按照711308.30元/月的标准，向华美公司支付自2021年2月1日起至实际交付涉案不动产之日止的房屋占有使用费；4、请求判令**公司承担本案诉讼费、保全费等全部费用。 **公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令华美公司支付**公司在承租房屋上的添附、装修残值及相关资产赔偿款1370万元。2、返还欠付的电费263375元、住宿餐饮费418294元；3、反诉案件受理***美公司承担。 一审法院认定事实如下：2005年3月19日，华美公司与温岭**公司签订《徐州华美宾馆租赁经营合同》。合同主要内容为：甲方(华美公司)按约定的时间将淮海西路248号的建筑物和附属设施提供给乙方(温岭**公司)租赁经营使用。乙方在租赁经营期间不论盈亏，应确保按时向甲方交纳业主管理费和租赁费。业主管理费第一年80万元，以后每年在上一年的基础上增长1%；租赁费第一年670万元，以后每年在上一年的基础上增长1%。支付方式为：每年分四次支付，每次支付全年金额的四分之一，于每季度第一个月的10日之前全额划入甲方指定的账户。租赁经营期满或因乙方违约而终止履行合同，乙方同意将其投入宾馆的全部资产无偿地(其中设备要能够正常运行)移交给甲方。因甲乙双方为经营华美宾馆在徐州注册的新公司没有成立，暂由甲乙双方签订此合同，待新公司成立后，甲乙双方主体分别变更为在徐州成立的新公司(变更后的乙方名称暂定为徐州**假日酒店有限公司)，再补盖新的公司印章，该合同继续有效，签订此合同的甲乙双方分别对新成立的公司依约履行合同，承担连带担保责任。乙方如未按时交付应交的各项费用，则应从迟付的第一天起向甲方每日按应付费用的千分之一支付滞纳金；乙方应交的各项费用逾期未全额交付满90天，甲方有权以书面通知的方式终止本合同，并由乙方赔偿甲方因合同终止而产生的所有经济损失。租赁经营期限为20年，租赁经营期以宾馆对外营业日起计算。2006年12月21日**公司注册成立。2007年3月20日华美公司与**公司签订《华美(**)宾馆补充协议》，该补充协议第2条约定2007年5月1日为酒店正式开业日期，乙方按《徐州华美宾馆租赁经营合同》的约定向甲方计交业主管理费和租赁费。2007年5月1日**公司开始经营，并按约向华美公司交纳租金。 2011年4月6日华美公司与**公司签订《关于处理**假日酒店游泳池相关问题的补充协议》，约定：1、甲乙双方同意以减少部分租金的方式最终解决游泳池无法建造的问题。经双方协商减少租金的数额为每年15万元，2011年之前的从乙方上缴的租金中抵扣，2011年之后的租金甲方直接剔除该部分租赁费用，直至合同届满或提前终止之日。2、关于原《租赁经营合同》第一条第一项和第三项第三款中甲方提供游泳池（含辅助用房）的约定条款废止，甲方不再承担此义务，乙方放弃要求。3、本协议作为《租赁经营合同》的补充协议，原合同与本协议约定不一致的以本协议约定为准。 2018年**公司对**假日酒店进行二次装修改造，并在2019年12月通过江苏省旅游局四星级复评。因装修改造的影响，2019年**公司未能按约定期限交纳租金。2019年6月19日华美公司向**公司发送催交租金的《函》，并于2019年7月16日委托江苏金合律师事务所向**公司发送《关于催要租金的律师函》。 2019年11月22日华美公司与**公司签订补充协议，内容为：一、甲方同意自2019年度起暂时减免乙方按2018年度租金基数递增1%部分的金额，直至经营环境发生好转时止。二、考虑到乙方装修改造酒店投入较多、经营受影响等因素，甲方同意减免乙方2019年度租金65万元。三、乙方于2019年12月31日前付清已欠甲方2019年1-3季度租金，于2020年3月31日前付清应付甲方2019年4季度租金。2020年开始，正常结算仍按原合同执行。如以上任一笔租金拖延支付，甲方将取消第一、二条优惠条款。补充协议签订后，**公司于2019年12月31日前付清了2019年1-3季度的租金。 2020年1月我国出现新冠××疫情，为加强新冠××疫情防控，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，在全省范围内启动突发公共卫生事件一级响应，根据疫情防控要求**公司从2020年1月25日暂停营业。2020年2月7日徐州市新冠疫情防控应急指挥办公室下发《关于切实做好服务业企业复工复业的通知》，从2月10日起部分服务企业可以在满足行业复工防疫防控要求的条件下逐步复工复业。2020年2月24日24时起江苏省人民政府决定将疫情防控等级调整为突发公共卫生事件二级响应。2020年4月29日华美公司与**公司签订《补充协议书》，约定：甲方同意减免乙方2020年2月份租金635416.2元、3月份半月租金317708.15元、4月份半月租金317708.15元，共计1270832.5元。乙方不得再以任何理由向甲方提出减免租金的要求，否则将视为乙方违反本协议约定，甲方有权单方解除本协议，仍按原《租赁合同》约定收取乙方2020年度租金。2020年5月6日华美公司委托江苏金合律师事务所*****向**公司发送《关于催要租金的律师函》，要求**公司按照原协议立即支付2019年4季度、2020年1月、3月份半月、4月份半月、5月份、6月份的租金。2020年5月中旬**公司恢复对外营业。2020年5月23日**公司致函华美公司，要求自2020年5月起将业主管理费及租赁费调整为每年500万元，但双方未能达成一致意见。后华美公司根据国家政策同意减免**公司6月份的租金。2020年9月2日华美公司委托江苏金合律师事务所*****向**公司发送《关于催要租金的律师函》，根据2019年11月22日的补充协议，**公司应于2020年3月31日前付清的2019年四季度的租金拖延至今未付，华美公司取消2019年11月22日补充协议第一、二条优惠条款。要求**公司立即足额付清2019年第四季度租金、原拟减免的65万元租金和2020年前三季度的租金。由于受新冠疫情和疫情防控常态化的影响，**公司一直未能按照约定交纳租金。后双方进行多次协商，但未能达成一致意见。 2021年1月25日华美公司向**公司发出《关于解除等相关协议的通知》，并要求**公司在2021年2月1日前将租赁房屋及**假日酒店内的相关财产交还华美公司，并付清欠付的租金、违约金、滞纳金等相关费用。2021年1月31日**公司对外发出通知，自2021年2月1日停止营业。2021年4月29日**公司将租赁房屋移交华美公司管理。 在案件审理过程中，一审法院根据**公司的申请委托徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对**公司在**假日酒店内的资产进行评估。2021年9月26日徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司作出**信评咨（鉴）字[2021]第18号资产评估报告，评估结论为：截止2021年7月12日**假日酒店现有全部装修、添附、设施及相关资产评估值为1955.61万元，其中：装修（以下简称：不可移动设施）1513.3万元（***KTV装修220.31万元），添附、设施及相关资产（以下简称：可移动设施）442.31万元（***KTV可移动设施33.15万元）。 另查明，华美公司欠付**公司电费(已挂账)216805元，华美公司代为**公司支付电费16551.88元、汽费（热力费）57014.03元，合计73565.91元。两项相抵后，华美公司尚欠**公司电费143239.09元。 一审法院认为，华美公司与**公司签订的租赁合同和补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照租赁合同及相关补充协议的约定履行权利、义务，以保证合同目的的实现。由于受新冠疫情和疫情防控常态化的影响，**公司不能按约定支付租金，华美公司提出解除合同，**公司也同意解除合同，**公司也将租赁房屋交还华美公司，本案租赁合同已经实际解除。关于双方的诉讼请求和理由是否成立，一审法院评判如下： 一、华美公司起诉**公司主体适格。涉案房屋虽然登记在**集团名下，但是**集团授权华美公司进行经营管理，因此华美公司有权对外出租涉案房屋。《徐州华美宾馆租赁经营合同》是华美公司与温岭**公司签订，租赁合同第13条约定，暂由双方订立此合同，待2005年双方的新公司成立后，再补盖新公司印章，该合同继续履行。**公司成立后，在2007年3月20日与华美公司签订了补充协议，第2条约定，2007年5月1日为酒店正式开业日期，乙方（**公司）按照《徐州华美宾馆租赁经营合同》的约定向甲方（华美公司）计交业主管理费和租赁费。租赁合同实际在华美公司与**公司之间履行，华美公司依据租赁合同起诉**公司，符合法律规定，主体适格。 二、**公司未按期交纳租金不应承担违约责任。虽然**公司存在逾期支付租金的事实，但是**公司不应承担违约责任。理由如下：（一）**公司因二次装修逾期支付2019年租金，双方已经通过签订补充协议变更了2019年租金的支付时间。（二）因新冠疫情江苏省人民政府于2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应，**公司于1月25日暂停营业。因不可抗力导致**公司不能交付租金，**公司应当免责。（三）虽然**公司于2020年5月恢复经营，但是因疫情防控常态化的管控，餐饮和住宿等经营活动受到严重影响，**公司收入明显减少，导致未能按期交纳租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，承租人租赁房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，华美公司要求**公司支付违约金，不予支持。因**公司已经将租赁房屋及附属设施交还华美公司，华美公司要求**公司返还租赁房屋及附属设施的诉讼请求，不再处理。 三、华美公司取消对**公司的减免优惠不符合法律规定。根据双方2019年11月22日签订的补充协议，华美公司同意自2019年度起暂时减免**公司按2018年度租金基数递增1%的金额，直至经营环境发生好转时为止，同时减免2019年度的租金65万元。受新冠疫情影响**公司于2020年1月25日停业，在2020年5月中旬方才恢复营业。**公司受新冠疫情和疫情防控常态化的影响收入减少，无法按期交纳2019年4季度和2020年的租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，**公司不应承担违约责任。华美公司要求**公司补交年递增1%部分的租金和已同意减免的65万元租金，不予支持。 四、**公司应当向华美公司支付租赁费。**公司作为承租人实际使用了租赁房屋，应当按照合同约定支付租金和业主管理费。虽然疫情期间导致**公司停业，但是华美公司根据国家政策已经减免**公司三个月的租金。华美公司要求**公司支付2021年1月31日前的租赁费，予以支持。根据双方2019年11月22日补充协议的约定，2019年5月以后的租赁费应当按照上年度的标准即2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费8200162.35元计算，经计算**公司应当支付华美公司租赁费（含业主管理费）9106642.5元。虽然**公司在2021年2月1日停止经营，但是**公司直到2021年4月29日才将租赁房屋交还华美公司，因此**公司应当向华美公司支付房屋占用期间的使用费。按照双方约定的租赁费标准，**公司应当向华美公司支付房屋占用期间的使用费为2004483.92元。 五、华美公司应当对**公司予以补偿。虽然双方在租赁合同中约定，租赁经营期满或因**公司违约而终止合同，**公司同意将其投入宾馆的全部资产无偿移交给华美公司，但是从**公司在2018年-2019年投入大量资金，进行二次装修来看，**公司的主观目的是想继续履行合同。由于新冠疫情和疫情防控常态化的影响，导致**公司的经营受到严重影响，不能按期交纳租金，进而导致合同无法继续履行，因此合同的解除并非**公司主观违约所致。在此情况下，华美公司主张合同解除后**公司投入的全部资产归华美公司所有，显失公平，不予支持。因双方约定的租赁期限尚未到期，华美公司提出解除合同后，**公司不能取回酒店内装修、装璜等不动产，必然遭受重大经济损失。华美公司作为装修等不动产的接收人和受益人，根据公平原则应当对**公司予以补偿。根据资产评估报告意见，**公司装修等不动产的残值为1292.99万元，因此华美公司应当补偿**公司1292.99万元。因四楼KTV的装修不是**公司投资，涉及第三人的权益，**公司要求补偿，不予支持。因华美公司不同意接收**公司的可移动资产，可移动资产应当由**公司自行处理。 六、**公司要求华美公司支付电费应当予以支持。**公司主张华美公司欠其电费263375元没有支付，但经对账没有争议的电费为216805元，扣除华美公司在合同解除后为**公司垫付的电费和汽费73565.91元，华美公司欠**公司电费143239.09元。关于**公司主张的华美公司应付的2020年10月17日至2021年1月31日的电费31570元及以后的电费，可以在双方对账后另行解决。 七、**公司要求华美公司支付餐饮和住宿费不应支持。因消费主体不是华美公司，**公司要求华美公司支付，没有法律依据。**公司可以向消费主体另行主张。 综上，遂判决：一、徐州**假日酒店有限公司于判决生效后十日内给付徐州华美商厦有限公司租金9106642.5元；二、徐州**假日酒店有限公司于判决生效后十日内给付徐州华美商厦有限公司房屋占用期间的使用费2004483.92元；三、徐州华美商厦有限公司于判决生效后十日内补偿反诉徐州**假日酒店有限公司装修等不动产残值损失12929900元；四、徐州华美商厦有限公司于判决生效后十日内给付徐州**假日酒店有限公司电费143239.09元；五、驳回徐州华美商厦有限公司的其他诉讼请求；六、驳回徐州**假日酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费96593元，由徐州华美商厦有限公司负担10454元，由徐州**假日酒店有限公司负担86139元；反诉案件受理费104000元，由徐州华美商厦有限公司负担93513元；由徐州**假日有限公司负担10487元。鉴定费400000元，由徐州华美商厦有限公司负担200000元，由徐州**假日酒店有限公司负担200000元。 本院二审期间，上诉人华美公司提交以下证据材料：《关于切实作好服务业企业复工复业工作的通知》**指办[2020]48号文，徐州市应急指挥部通告第17号和疫情通报第46号，打印件各一份。证明徐州市自2020年1月24日进入疫情防控紧急状态。2020年2月10日，徐州市餐饮企业、酒店、宾馆可以复工。2020年3月7日，徐州市成为新冠××疫情低风险地区。2020年3月12日，徐州餐饮行业已经有序恢复堂食。被上诉人**公司未按照涉案租赁合同约定于2020年1月10日前支付2020年第一季度的租金以及未按照2019年11月22日签订的补充协议，于2020年3月31日前付清2019年四季度的租金，已经构成严重违约。上诉人依据约定取消减免65万元的租金优惠以及1%年租金的递增金额具有合同依据，一审判决未认定被上诉人违约以及承担违约责任，属于事实认定和法律适用错误。另提交五个经类案检索的类案判决，分别为（2021）苏03民终158号、（2020）苏03民终6739号，（2020）苏03民终6343号，（2020）苏0311民初5857号、（2020）苏0303民初2177号。以上判决仅为类案检索的部分判决，经认定未按期支付疫情尚未开始布控阶段的租金，以及徐州市恢复疫情低风险地区后租金的行为均为违约行为。一审法院及二审法院的判决均支持出租人要求承租人支付逾期未支付的租金并承担违约金的主张。 被上诉人**公司发表质证意见：对上诉人提供的徐州市应急指挥部12、17号通告的真实性没有异议，但是证明不了上诉人的观点，恰恰证明在疫情及疫情常态化阶段，市政府出台了多项的防控措施，既然是防控，对餐饮业的影响是显而易见。对于上诉人提出的部分类案检索的真实性我们现在无法核实，但是这些案件与本案没有关联性，也没有可比性，主要是表现在在疫情的前几个月，上诉人与被上诉人在19年11月22日签订的补充协议对之前支付租金数额进行了变更，对之后的租金数额及支付时间进行了约定，并且正好是跨过疫情突发的阶段，这个情况与上诉人提供的类案存在根本区别。 本院二审期间，被上诉人**公司提交以下证据材料：1、**集团的招标公告，证明**集团新的对外招标也是定位在酒店行业，能够说明**公司的投资以及装修对**集团新的招标是起到好的作用，并不是没有价值。因为新的公司还是经营酒店。2、徐州市新冠防控应急指挥部的第17号通告，这个通告只是在疫情期间徐州市发布的几十个防控措施中，**公司列举的一例通告，证明疫情防控措施对酒店的冲击巨大。3、网络统计截图一份，疫情期间徐州的餐饮业下滑70%,印证了因疫情及疫情防控给**公司造成的影响。 上诉人华美公司发表质证意见：1、公告的真实性没有异议，但是被上诉人的证明观点不能成立。首先可以看到该招标公告于2021年12月2日发布，在被上诉人欠付上诉人租金长达16个月之久的情况下，上诉人根据合同约定与被上诉人解除租赁合同，因被上诉人提起反诉以及其他的行为，其可移动物品至今未搬离涉案租赁物，导致上诉人的涉案租赁房产至今未有效出租，发生了严重的控制损失，该项损失上诉人保留追索的权利。另外对于酒店的可移动物品以及装修装饰的归属，在一审中，上诉人已通过书面函件的形式，多次向被上诉人以及一审法院表达意见，但被上诉人抱有由上诉人进行补偿的主张，未配合进行腾空搬离。根据租赁合同的约定，因其违约导致合同解除，已经形成添附的装修装饰物应归上诉人所有。2、对于17号通告真实性予以认可，但该证据不能作为被上诉人拒绝支付租金的依据，上诉人已经充分考虑到了疫情对餐饮行业的影响。根据国家政策的规定，实际减免被上诉人三个月的租金，本案诉讼过程中已扣除该三个月的租金，并未主张，但被上诉人已经在减免租金的情况下拒绝支付疫情发生前拖欠的以及疫情常态化之后继续发生的租金的行为，已经有严重违约，转化成根本性违约。徐州市应急指挥部的通告不是其合法占有房屋拒付租金的政策依据、3、对于搜狐网的评论，诉人认为这只是部分网民的一些观点，与本案无关。另外经营风险不能作为不履行合同的抗辩理由。最高院司法解释二不是被上诉人拒绝支付租金的合法护身符，被上诉人逾期且拒绝支付租金的行为已经严重造成了国有资产的流失，这不是国家以及法律所保护的合法权益。 本院对一审查明的事实予以确认。 根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、**公司应否承担违约责任；2、华美公司应否对**公司装修添附予以补偿；3、一审程序是否违法。 本院认为： 关于**公司应否承担违约责任的问题。首先，华美公司与温岭**公司于2005年3月19日签订的《徐州华美宾馆租赁经营合同》第二条第4款约定，租金每年分四次支付，每次支付全年金额的四分之一，于每季度第一个月的10日之前全额划入甲方指定的账户；第五条约定，乙方如未按时交付应交的各项费用，则应从迟付的第一天起向甲方每日按应付费用的千分之一支付滞纳金；乙方应交的各项费用逾期未全额交付满90天，甲方有权以书面通知的方式终止本合同，并由乙方赔偿甲方因合同终止而产生的所有经济损失。其次，因**公司拖欠租金，华美公司、**公司于2019年11月22日签订《补充协议》约定：…乙方于2020年3月31日前付清应付甲方2019年4季度租金…2020年开始，正常结算仍按原合同执行。如以上任一笔租金拖延支付，甲方将取消第一、二条优惠条款。补充协议签订后，**公司于2019年12月31日前仅付清了2019年前三季度的租金，对2019年第四季度及之后租金一直未支付。再次，2020年2月24日24时起江苏省人民政府决定将疫情防控等级调整为突发公共卫生事件二级响应。此后，因**公司再次拖欠租金，华美公司、**公司于2020年4月29日签订《补充协议书》约定：…因受新冠疫情影响，导致甲乙双方均经营困难，甲方主动承担起国企责任，根据政策减免了乙方部分月度租金…乙方不得再以任何理由向甲方提出减免租金的要求，否则将视为乙方违反本协议约定，甲方有权单方解除本协议，仍按原《租赁合同》约定收取乙方2020年度租金。该补充协议书签订后，**公司仍未按该补偿协议约定支付租金。**公司2020年5月中旬恢复对外营业后，华美公司分别于2020年5月6日、9月2日、9月7日等时间多次向**公司催要租金未果，华美公司于2021年1月25日向**公司送达了《关于解除的通知》要求解除案涉租赁合同及相关补充协议，并要求**公司在2021年2月1日前将租赁房屋及**假日酒店内的相关财产交还华美公司，并付清欠付的租金、违约金、滞纳金等相关费用。综上，**公司作为承租人未按照约定支付租金，构成违约，***美公司承担违约责任。 关于华美公司应否对**公司装修添附予以补偿的问题。经查，华美公司与温岭**公司于2005年3月19日签订的《徐州华美宾馆租赁经营合同》第五条第三款约定，乙方应交的各项费用逾期未全额交付满90天，甲方有权以书面通知的方式终止本合同，并由乙方赔偿甲方因合同终止而产生的所有经济损失。第五条第四款约定，如因出现第五条第三款情况而导致合同终止的，乙方将全部资产无偿移交给华美公司，作为赔偿及违约金。故，因**公司拖欠租金导致租赁合同终止，根据合同约定，**公司不可移动的添附装修应无偿移交给华美公司作为赔偿及违约金，华美公司无需对**公司不可移动的装修添附予以补偿。一审判决华美公司应当补偿**公司装修残值1292.99万元不当，本院予以纠正。 关于一审程序是否违法的问题。上诉人主张一审法院变更主审法官未说明原因、开庭未进行庭审直播而程序违法。经查，本案一审法院按相关法律规定将主审法官变更的情况通知了当事人并组成合议庭进行了公开审理，庭审程序合法。故，上诉人关于一审法院程序违法的主张，不予支持。 综上所述，根据二审新证据，华美公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十九条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初1602号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初1602号民事判决第三项“徐州华美商厦有限公司于判决生效后十日内补偿反诉徐州**假日酒店有限公司装修等不动产残值损失12929900元”； 三、驳回徐州华美商厦有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回徐州**假日酒店有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费96593元，由徐州华美商厦有限公司负担10625元，由徐州**假日酒店有限公司负担85968元；反诉案件受理费104000元，由徐州华美商厦有限公司负担10400元；由徐州**假日有限公司负担93600元；鉴定费400000元，由徐州**假日酒店有限公司负担。 二审案件受理费190106元，由徐州华美商厦有限公司负担20912元，由徐州**假日酒店有限公司负担169194元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　张　伟 审 判 员　　孟　娟 审 判 员　　*** 二〇二二年四月二十六日 法官助理　　*** 书 记 员　　***