高某、某某科技股份有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市江宁区人民法院 民事判决书 (2022)苏0115民初4853号 原告：高某，男，1967年12月17日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：***，江苏宁诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏宁诚律师事务所律师。 被告：某某科技股份有限公司，住所地在广州市天河区。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：某某科技股份有限公司江苏分公司，住所地南京市雨花台区。 法定代表人：谢某某，该公司总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上述两被告共同委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告高某与被告某某科技股份有限公司（以下简称宜通公司）、某某科技股份有限公司江苏分公司（以下简称宜通分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人***、***，被告宜通公司及被告宜通分公司的共同委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿装潢损失40891.45元；2、赔偿租金损失16800元（租金损失自2021年12月1日计算至2023年1月31日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：2017年9月1日，被告宜通分公司通过其员工***租赁原告位于南京市江宁区横溪街道陶吴社区陶茂小区4幢103室房屋用于员工宿舍使用，租金按季度结算。此后，被告宜通分公司每年与原告续签租赁合同。2021年11月底，被告宜通分公司未按约定支付下季度房屋租金，原告联系被告宜通分公司时，被告知被告宜通分公司不再续租。原告去收房时发现房屋被损坏严重。 被告宜通分公司、被告宜通公司共同辩称：一、原告要求其承担重新装修费用没有依据，理由如下1、原告主张的案涉房屋受损项目超出房屋原有家具范围，超出部分的费用应由原告自行承担；2、案涉房屋长期出租，承租人多次变更，其只是历任承租人之一且并非最后一位承租人，房屋及屋内家具的正常使用损耗产生的损失应由原告自行承担，原告在未提供证据证明案涉房屋内相应家具损坏等是由其故意破坏的情况下，要求其承担房屋及装饰装修费用；二、原告对其主张应当提供证据进行证明；三、原告无权要求其承担案涉房屋租金损失，理由如下1、案涉房屋长期用于出租，且原告作为房屋出租人未尽到日常维护义务，应当对房屋正常使用产生的损耗自行承担损失；2、案涉房屋长期出租，历经多个承租人，原告应当举证证明系因其过错造成案涉房屋损坏；3、原告的第一项诉讼请求实际为重新装修，而装修期限远超维修期限，故其认为租金损失系因原告的装修行为，而该装修行为并非合理且必要，故应由原告自行承担由此产生的一切损失。综上，案涉房屋长期出租且未有效进行维护，因损耗严重导致的损失不应由其承担；原告亦未提供证据证明其在承租期间对案涉房屋进行了破坏，且原告对案涉房屋的重新装修行为导致房屋是使用损害还是故意损害不能核实且较长时间无法出租，因此应由原告承担由此产生的一切费用及损失。其可以恢复原状，只是原告要求的赔偿价格其不能接受。 经审理查明：2017年6月1日至2021年8月31日，***为宜通分公司员工。2017年9月1日，高某（甲方，房主）与***（乙方，承租人）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将自有的坐落在陶吴镇家园南街（东）二排四幢一楼103室（二单元）出租给乙方作居住使用；租赁期为自2017年9月1日至2018年8月31日；屋内用具不得损坏、丢失，否则，照价赔偿（空调一台、冰箱一台，床两张，写字台，洗衣机一台，电视一台，吊扇一台，太阳能一台，沙发一套，凳子10个）。 2018年9月1日，高某（甲方，房主）与广东某某科技股份有限公司签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将自有的坐落在陶吴镇家园南街（东）二排四幢一楼103室（二单元）出租给乙方作居住使用；租赁期为自2018年9月1日至2019年8月31日；本房屋年租金为12000元，租金每半年结算，分两次付清；屋内用具不得损坏、丢失，否则，照价赔偿（空调一台、冰箱一台，床两张，写字台，洗衣机一台，电视一台，吊扇一台，太阳能一台，沙发一套，凳子10个）。 2019年1月28日，广东某某科技股份有限公司名称变更为宜通公司。2019年2月26日，广东某某科技股份有限公司南京分公司名称变更为宜通分公司。 2019年9月1日，高某（出租方，甲方）与宜通分公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将自有的坐落在南京市陶吴街道陶茂小区4栋103号的房屋出租给乙方使用；租赁期为自2019年9月1日至2020年8月31日；租金为1200元，按季度结算。 2020年8月26日，高某（出租人，甲方）与宜通分公司（承租人，乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将陶吴镇家园南街栋二排四幢一楼103室的房屋出租给乙方作宿舍用途使用，建筑面积103.69平方米；租赁期限自2020年9月1日至2021年2月28日；月租金1200元，租金按季度结算；乙方应负责对房屋非结构性问题进行修缮；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。 宜通公司租金支付至2021年11月底，后未再支付租金。 2022年1月9日高某通过程慧报警称宜通分公司租了其房子，合同到期离开后，房屋内部出现多处不同程度的损坏。 审理过程中，宜通公司、宜通分公司主张经高某同意，其于2021年9月21日将案涉房屋交接给中移铁通股份有限公司（以下简称铁通公司）并提交***及***的劳动合同及离职证明，但未办理交接手续，铁通公司何时搬走其不清楚；高某陈述宜通分公司系于2021年12月底搬离，对劳动合同及离职证明真实性不认可，且与本案不具有关联性，系宜通分公司内部员工变动。 经高某申请，本院委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对江宁区陶吴社区陶茂小区4栋103室房屋室内装修损失进行司法评估。江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于2022年12月15日出具房地产评估报告，评估的财产范围为估价对象房屋室内装修损失价格，包括客厅、房间、厨房、卫生间的墙面、地面、天棚装修、卫生洁具、灯具、开关插座以及室内移动家具、家电等物品设施价格，价值时点为2022年11月10日，价值类型为市场价格，估价方法为成本法，估价结果为估价对象房屋室内装修损失的市场价格为21828.58元（含3%税）[原值总价装修为40891.45元（含3%税），结合装修成新现状，按40%进行折旧计提（其中家电家具估价参考二手市场价，所以不进行折旧计提）]，得到估价对象房屋室内装修的市场价格现值，重置价格及现值明细为1.室内装修（硬装），重置价格为29393.16元，折旧比例为40%，市场现值为11757.26元；2.室内装修（安装），重置价格为2378.29元，折旧比例为40%，市场现值为951.32元；3.家电家具估价，重置价格为9120元，折旧比例100%，市场现值为9120元，以上合计21828.58元。宜通公司、宜通分公司对该评估报告真实性无异议，但具体实物价格其不予认可。高某支付鉴定费5000元。 上述事实，有房屋租赁合同、支付凭证、出警记录、劳动合同、离职证明、房地产估价报告及当事人陈述等证据证实。 本院认为：高某与宜通分公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。本案中，宜通分公司辩称案涉房屋长期出租，承租人多次变更，其仅为历任承租人之一，案涉房屋最后一位承租人应为铁通公司，高某亦未能提交证据证明案涉房屋内的损坏系其恶意破坏，但根据本案现有证据，宜通分公司应为案涉房屋的最后使用人，且宜通分公司搬离案涉房屋时亦未与高某办理交接手续，因此自宜通分公司搬离案涉房屋后，房屋出现的非正常使用产生的损耗系宜通分公司造成具有高度盖然性，故本院对宜通分公司的辩称不予采信，宜通分公司应承担对案涉房屋的赔偿责任。宜通分公司与高某之间就案涉房屋的损害赔偿未能达成一致意见，高某申请价格评估，评估机构按照相关行政主管部门的规定进行计价符合规定。根据案涉房地产估价报告，案涉室内装修损失的市场价格为21828.58元（含3%税），原值总价装修为40891.45元（含3%税），案涉房屋确属长期出租，高某按原值主张装潢损失依据不足，本院不予支持，综上，宜通分公司应承担的装修损失为21828.58元。关于租金损失，本院根据案涉合同的实际履行情况及当事人的过错程度，将宜通分公司应承担的租金损失酌定为15000元（1200*12.5，自2021年12月1日至评估报告出具之日即2022年12月15日，共计12.5个月）。宜通分公司系宜通公司的分公司，应对宜通分公司的债务承担补充清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告某某科技股份有限公司江苏分公司向原告高某支付装修损失21828.58元、租金损失15000元，合计36828.58元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清； 二、被告某某科技股份有限公司对被告某某科技股份有限公司江苏分公司的上述债务承担补充清偿责任； 三、驳回原告高某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取1243元、鉴定费5000元，合计6243元，由原告高某负担2258元，由被告某某科技股份有限公司江苏分公司、被告某某科技股份有限公司负担3985元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年四月二十五日 法官助理*** 书记员***