熊某华甲与武汉市某某建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终16198号 上诉人（原审被告）：熊某***，女，1961年3月22日出生，汉族，住武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：熊某***（熊某***姐姐），1958年5月5日出生，住武汉市汉阳区。 被上诉人（原审原告）：武汉市某某建设集团有限公司，住所地：武汉市汉阳区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北万泽律师事务所律师。 上诉人熊某***因与被上诉人武汉市某某建设集团有限公司（以下简称某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2024）鄂0105民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年9月4日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊某***上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判驳回某甲公司一审全部诉讼请求或发回重审。二、本案一审、二审的诉讼费用由某甲公司承担。事实与理由：某甲公司不是本案适格的诉讼主体。案涉房屋所在土地的土地使用者为武汉某某馆，武汉某某馆将案涉房屋委托给武汉市汉阳区园林局，由武汉市汉阳区园林局进行运营管理，武汉市汉阳区园林局不具有转委托的权利。故，某甲公司不具有诉讼主体资格参与诉讼。熊某***不同意解除租赁合同且腾退房屋。熊某***自2000年起在此地经营多年，一直合法经营，也从未拖欠租金。2020年因武汉疫情，加之市政施工打围，导致生意收入减少，熊某***支付租金，出租方一直不收。现某甲公司以享有案涉房屋的运营管理权为由要求熊某***腾退房屋，无事实和法律依据。熊某***特向贵院提起上诉，请求二审法院支持熊某***的上诉请求。 某甲公司答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回熊某***的上诉请求。理由是：案涉土地的使用权人某某馆将房屋委托给汉阳园林局，汉阳园林局又将房屋委托给某甲公司，由某甲公司行使门面清退、运营管理等权限，故某甲公司有合法的经营管理权，有权行使出租人的权利，某甲公司有权按照规定解除与熊某***之间的不定期租赁合同，有权要求熊某***腾退房屋，熊某***按照约定支付租金合法经营，本身就是作为承租人的法定和约定义务，不能作为拒绝腾退的理由。 某甲公司向一审法院起诉请求：一、依法判令熊某***腾退位于武汉市汉阳区**路**号的租赁房屋；二、依法判令熊某***向某甲公司支付拖欠的房屋租金15634.17元（2023年7月1日至2023年9月30日每月按2542.14元计算，2023年10月1日后每月按2669.25元计算）；三、依法判令熊某***向某甲公司支付房屋占用费10677元（计算至腾退之日止，每月按2669.25元计算，诉请二和三可连续计算）；四、本案诉讼费由熊某***承担。 一审法院查明，2019年9月26日，武汉市汉阳区园林工程队（甲方）与熊某***（乙方）签订《合同》，约定甲方将本单位归元寺门前4＃门面（75＃）租赁给乙方使用；租赁期限为2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止；租金按每年增长上年度租金的5%计算，租金每月2196元，每季度6588元，第一次交款时间为9月25日，第二次为12月25日，第三次为3月25日，第四次为6月25日，以此类推。上述合同到期后，武汉市汉阳区园林工程队未与熊某***续签租赁合同，熊某***未支付到期后的租金。 2019年10月15日，武汉市汉阳区园林工程队向承租租户发出《通知》，告知所属门面不得售卖高某等，如有违反园林工程队将收回门店经营权。2019年11月29日，武汉市汉阳区园林工程队向承租租户发出《汉阳区园林工程队关于原出租门店经营转型的通知》，某某出租门店的经营性质，某某店进行经营转型，如不转型，其将强制收回对所属门面的经营权。2021年7月27日，武汉市汉阳区园林工程队向承租租户发出《公告》，载明其与各租户的租约将于2021年9月30日到期，根据上级文件要求禁止售卖高某、算命、看相等经营活动，现要求各租户在租约到期前完成经营转型，如若不能顺利完成转型，将不与各位租户续约。 2023年6月12日，武汉市汉阳区园林局（甲方、移交方）、武汉市某某建设集团有限公司（乙方、接收方）、武汉市汉阳区人民政府国有资产监督管理局（丙方、见证方）签订《运营管理权移交协议》，载明甲方管理系统记载的门面具体信息如下。门面资产名称为葵园餐厅，资产登记状态为调拨，登记位置为翠微路78-83号（现为翠微路69号、71号、73号、75号、77号），建筑面积159.12平方米，未查询到权证登记信息；门面前期由甲方交由下属汉阳区园林绿化队出租使用，租赁合同于2021年9月到期未续签，现由原承租人占用；2023年6月13日，甲方将上述门面的运营管理权按现状移交给乙方，同时甲方向乙方提交门面现有的运营管理权资料（包括但不限于管理系统记载信息等），及被第三方占用（包括租赁等）的详细文件资料，便于乙方后期开展相关清退及运营管理工作；自移交之日起，乙方享有上述门面的运营管理权利，有权以自己的名义对门面予以运营、管理（包括签订租赁合同等），并承担相应的运营管理责任；移交之后的相关事项（包括但不限于门面清退、运营管理等）由乙方负责，并承担相关责任，如需甲方配合的，甲方应无条件予以配合并参与相关协调工作。2023年9月4日，某甲公司资产运营分公司向熊某***送达《工作联系函》，表示案涉门面的运营管理权自2023年6月13日起移交至某某集团，熊某***与区园林局于2019年9月26日签订的门面租赁合同已于2021年9月30日到期且未续约，请熊某***于2023年9月15日前书面告知拟变更的经营业态，并与其签订门面租赁合同，逾期未告知的视为不愿继续承租门面，其将责令限期搬离。2023年11月23日，某甲公司向熊某***发出《解除不定期租赁合同通知书》，熊某***于2023年11月25日签收。通知书载明，“你与武汉市汉阳区园林工程队签署《合同》一份，租赁归元寺门前门面，租赁合同已于2021年9月30日到期，此后双方未签署新的租赁合同，你也未再缴纳租金，双方形成不定期租赁合同关系。现根据武汉市汉阳区园林局与某甲公司签订的《运营管理权移交协议》，武汉市汉阳区人民政府国有资产监督管理局作为见证方，我司已全面接管归元寺门面，现特向你发出此通知书，解除上述租赁合同关系，请你在30日之内搬离租赁场所，并与我司做好相关交接等工作”。2024年2月7日，某甲公司向熊某***送达《关于房屋腾退的通知书》，载明“我公司于2023年11月24日通过邮政快递下发《解除不定期租赁合同通知书》，要求贵方于2023年12月23日前搬离租赁场所，且原房屋《租赁合同》于2023年12月23日解除。目前贵方与原租赁房屋已无租赁关系，经我公司上门沟通，贵方不愿搬离腾退房屋，现已属于强占我公司房屋资产，我公司将有权通过强制腾退途径将贵方物品搬离，同时通过法律途径要求追缴贵方所使用的房屋租金、占用费以及房屋腾退所造成的相关费用”。 关于房屋现状及周围施工情况。熊某***陈述，其自2000年左右就已租赁案涉房屋，主要经营工艺品，附带卖香纸蜡烛，目前仍在继续经营；案涉房屋所在的街道共经历三次施工，直到2024年2月6日才开街。某甲公司表示，其在本案中，仅主张了交接案涉房屋后，自2023年7月1日起的租金；市政修路的打围时间为2022年9月至2024年1月底，2022年9月前为某乙公司施工打围，与其无关。因熊某***未提交证据证明修路打围的时间，故某甲公司的上述陈述系对其不利的事实，一审法院予以采信，即案涉房屋自2022年9月至2024年1月底因市政施工打围；截至一审庭审，案涉房屋仍在经营。 一审另查明，根据阳某用（96）第2094号《国有土地使用证》，案涉房屋所在土地的土地使用者为武汉某某馆。2024年5月31日，武汉某某馆出具《情况说明》，载明阳某用（96）第2094号地块上的建筑（博物馆、门面等）因历史原因未办理房屋产权证，“作为武汉市园林和林业局的下属单位，为了优化资源配置…2004年1月1日，我单位将地块上的5个门面的运营管理权委托给武汉市汉阳区园林局，由武汉市汉阳区园林局进行运营管理”。2024年5月31日，武汉市汉阳区园林局出具《情况说明》，载明2023年6月12日，该局将具有管理权限的归元寺的五间门面移交给武汉市某某建设集团有限公司，案涉**＃**路**号，案涉合同租期从2019年10月1日至2021年9月30日止，租赁合同于2021年9月到期未续签。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因案涉房屋租赁使用的事实仍在持续，故本案应适用民法典的规定。本案的争议焦点为某甲公司是否享有案涉房屋出租人的权利及某甲公司的主张能否得到支持。 关于某甲公司是否享有案涉房屋出租人的权利。如前所述，案涉房屋所在土地的土地使用者为武汉某某馆，武汉某某馆将案涉房屋委托武汉市汉阳区园林局进行运营管理，后武汉市汉阳区园林局将具有管理权限的案涉房屋移交给某甲公司武汉市某某建设集团有限公司，某甲公司有权以自己的名义对案涉房屋予以运营、管理（包括但不限于门面清退、运营管理等），故某甲公司享有案涉房屋出租人的权利。 关于某甲公司的主张能否得到支持。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”，第七百三十条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。本案中，租赁合同期限届满后，某甲公司、熊某***双方未签订新的租赁合同，故双方形成不定期租赁关系，某甲公司可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知熊某***。现某甲公司已于2023年9月4日向熊某***送达《工作联系函》，告知其需变更经营业态，逾期未告知的视为不愿继续承租门面；于2023年11月23日向熊某***发出《解除不定期租赁合同通知书》，解除租赁合同关系；于2024年2月7日向熊某***送达《关于房屋腾退的通知书》，再次告知双方的房屋租赁合同关系已于2023年12月23日解除。即某甲公司已在合理期限内告知熊某***解除租赁合同关系，故案涉租赁合同已于2023年12月23日解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故某甲公司要求熊某***腾退位于武汉市汉阳区**路**号房屋的诉请，一审法院予以支持。关于支付2023年7月1日起至实际腾退之日止的租金及房屋占用费的诉请。某甲公司表示，因租金和房屋占用费标准一致，租金及占用费可连续计算。合同约定，租赁期限为2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金每月2196元，按每年增长上年度租金的5%计算。即2020年10月1日至2021年9月30日的月租金标准为2305.8元。合同到期后，武汉市汉阳区园林局或某甲公司未明确向熊某***表示租金上浮，故2021年9月30日之后的租金或房屋占用费仍应按每月2305.8元计算。因案涉房屋临街道路于2022年9月至2024年1月底因市政修路打围，影响商铺的正常营业，综合考虑施工影响及某甲公司、熊某***对合同的履行情况，一审法院酌定某甲公司主张的租金及房屋占用费中，施工打围期间（2023年7月1日至2024年1月31日）的租金及房屋占用费减半支付。经计算，截至2024年1月31日，熊某***应向某甲公司支付2023年7月1日起至2023年12月23日止的租金为6648.39元（2305.8元×5个月23天÷2），2023年12月24日起至2024年1月31日止的房屋占用费为1460.34元（2305.8元×1个月8天÷2）。其后的房屋占用费应自2024年2月1日起至实际腾退之日止，每月按2305.8元计算。综上，某甲公司诉讼请求中经一审法院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决：一、熊某***腾退位于武汉市汉阳区**路**号的房屋，于判决发生法律效力之日起三十日内腾退。二、熊某***支付某甲公司自2023年7月1日起至2023年12月23日止的租金6648.39元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。三、熊某***支付某甲公司房屋占用费（截至2024年1月31日止，房屋占用费为1460.34元，其后的房屋占用费应自2024年2月1日起至实际腾退之日止，每月按2305.8元计算），于判决发生法律效力之日起十日内付清。四、驳回某甲公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为229元（某甲公司已预交），由某甲公司负担114.5元，由熊某***负担114.5元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实相同。 本院认为，二审围绕上诉人的诉讼请求进行审理。 武汉市汉阳区园林工程队与熊某***签订《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于某甲公司是否为本案适格诉讼主体。根据本案已查明事实和在案证据，案涉房屋所在土地使用权人为武汉某某馆，武汉某某馆于2004年1月1日将包含案涉房屋在内的五间门面的运营管理权委托给武汉市汉阳区园林局。武汉市汉阳区园林局于2023年6月12日将具有管理权限的上述五间门面移交给某甲公司。自移交之日起，某甲公司享有上述门面的运营管理权利，有权以自己的名义对门面予以运营、管理（包括签订租赁合同等），并承担相应的运营管理责任，移交之后的相关事项（包括但不限于门面清退、运营管理等）由某甲公司负责，并承担相关责任。熊某***上诉主张武汉市汉阳区园林局不具有转委托的权利，但未提交证据予以证明，且案涉房屋和土地均为国有资产，武汉某某馆作为武汉市汉阳区园林局的下属单位将案涉房屋运营管理权委托给武汉市汉阳区园林局，以及武汉市汉阳区园林局在武汉市汉阳区国资局的见证下将案涉房屋运营管理权移交给某甲公司均不违反法律规定，武汉某某馆与武汉市汉阳区园林局之间亦无禁止转委托的约定，故熊某***的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于案涉租赁合同应否解除及熊某***应否腾退房屋。案涉租赁合同租期届满后未再续签，双方形成不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。某甲公司已于合理期限前通知熊某***解除合同，故案涉租赁合同于解除通知载明的宽限期届满之日即2023年12月23日解除，一审法院对此认定无误，本院予以维持。案涉租赁合同解除后，熊某***已无合法占有案涉房屋的合同依据和法律基础，应当予以腾退。熊某***以其未欠交租金和收入减少为由不同意解除合同和腾退房屋的上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上，熊某***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费收取457元，由熊某***负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月二十二日 法官助理*** 书记员***