中国电信股份有限公司湛江分公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0803民初1252号 原告：中国电信股份有限公司湛江分公司，住所地：湛江市开发区人民大道中55号。 负责人：***,总经理。 委托代理人：**，广东领会律师事务所律师。 被告：***，女，1970年10月7日出生，汉族，住湛江市霞山区， 委托代理人：**，****律师事务所律师。 委托代理人：***，****律师事务所实习律师。 原告中国电信股份有限公司湛江分公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司湛江分公司的委托代理人**、被告***的委托代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：１．判令被告返还占用的湛江市霞山区人民大道南110号绿洲大厦A幢1-3层及地下室（部分）给原告；２．判令被告支付占用期间房屋使用费326181元，违约金32618.1元（暂计算至2017年6月30日，之后的占用费及违约金按实际占用期限计算）；3本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的湛江市霞山区人民大道南110号绿洲大厦A幢1-3层出租给被告作餐饮业使用，租赁期自2014年6月1日至2016年12月31日止，租金12500元/月。原告将房屋交付被告使用后，被告又另外占用了该幢房屋的地下室的一半使用。 《房屋租赁合同》第4.9条约定：“租赁期届满，乙方应按本合同约定及甲方要求交回房屋及配套设施/设备，如有损坏应向甲方承担赔偿责任。”第5.5条约定：“租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。” 2016年7月20日，原告向被告发出《关于不再续租霞山人民大道南110号A幢房屋的通知》。2016年9月，原告委托广州启诚房地产土地评估有限公司对湛江市霞山区人民大道南110号绿洲大厦房屋租赁价值进行了评估。2016年12月15日，原告通过湛江日报刊登关于委托湛江市拍卖行对该幢房屋租赁权进行拍卖的公告。2016年12月18日，原告向被告发出《关于霞山人民大道南110号A幢房屋拍租的通知》。但被告并未参与该拍卖活动。因被告占用该房屋且表示不会搬离，有意向的竞拍者不敢应拍，该幢房屋中的其他房屋的租赁权拍卖成功。2017年1月13日，原告向被告发出《关于霞山人民大道南110号1-3层租约到期停业的通知》，要求被告根据租赁合同限期搬离，但被告至今拒不搬离。 根据《房屋租赁合同》第4.9条、第5.5条的约定，以及广州启诚房地产土地评估有限公司穗启诚评字[2016]-1414号评估报告对涉案房屋租赁价值的估值，被告应支付占用期间房屋使用费326181元，违约金（占用期间使用费326181×10%）32618.1元（每月占用费：30296+11256+17923/2+7700/2=54363.5元，暂计至2017年6月30日，之后的占用费及违约金按实际占用期限计算）。 根据《合同法》第91条的规定，前述《房屋租赁合同》因租赁期届满而终止，原、被告双方的租赁合同关系亦消灭，被告拒不搬离严重侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告***辩称，一、被告租赁涉案房屋多年，希望重新与原告建立租赁关系，继续租赁。1、从被告与原告历年租赁合同反映，被告于原告经常在租赁期满后多月再次订立新的合同，其中第一份租赁合同期限至2008年5月31日届满，但双方在2008年9月16日（即租期届满后三个半月）才签订新的租赁合同。第三份租赁合同期限至2014年5月31日届满，但双方在2014年11月19日（即租期届满后五个半月）才签订新的租赁合同。因此在租期届满后多个月再协商重新签订新的租赁合同格式被告于原告十二年租赁期间常发生的事情。这次被告租期届满后不搬离，也是基于之前多次发生租期届满后多月又重新签订新租赁合同的惯例，让被告以为这次也是如此，这才一直使用至今。2、被告租赁涉案房屋多年，希望重新与原告建立租赁关系，继续租赁。被告自2005年起租赁涉案房屋至今已有十二年之久，双方一直友好合作，被告也积极履行承租人义务，爱护租赁场地、按时交租。因此，被告希望继续租赁该处经营，恳请法院组织双方调解，参照双方历年合同租金提升的幅度，促成双方重新签订新的租赁合同，重新建立租赁关系。 二、原告诉求的房屋使用费过高，诉求的违约金没有依据。1、原告所诉房屋使用费过高。（1）合同期限届满后的租金如何计算，被告与原告在《房屋租赁合同》中没有明确约定，相关的法律法规也没有明确规定。（2）根据《房屋租赁合同》第2.2条“租金[12500]元/月”表示，该合同的所有关于租金的表述，都是指12500元/月。因此，被告主张按照12500元计算占用期间的房屋使用费。（3）虽然原告在2017年1月向被告发出要求停业的通知，但其后至起诉都没有再采取任何措施要求被告搬离，可视为一种默许被告继续使用、继续按原合同执行的表现。因此，占用期间的房屋使用费应按照原合同约定的12500元计算。（4）如今，被告与原告对《房屋租赁合同》第5.5条“补交占用期内租金”产生了不同的解释，由于本案的《房屋租赁合同》是由原告提供的格式版本，根据《合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，本案应采用被告对租金的理解，即按照12500元计算占用期间的房屋使用费。2、原告诉求违约金，没有依据。（1）原告没有提供任何存在损失的依据，其所主张的违约金又是基于错误的租金计算的，因此其主张的违约金过高。（2）由于被告于原告有多次租期届满后再续租的先例，被告也误以为本次租赁能再次续租，才没有搬离，并非存心故意毁约。另外虽然原告在2017年1月向被告发出要求停业的通知，但其后至起诉都没有再采取任何措施要求被告搬离，可视为一种默许被告继续使用、继续按原合同执行的表现。因此，根据《合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告自2017年1月至起诉前的消极维权表现导致其产生的损失违约金，依法不应支持。 当事人围绕诉讼提交了证据。原告提交的证据如下：原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《房地产权证》（粤房地证字第C6388831、第C6389309、第C6388854、第C6388853号）、《房屋租赁合同》、《评估报告书》、《湛江日报拍卖公告》、《关于不再续租霞山人民大道南110号A幢房屋的通知》、《关于霞山人民大道南110号A幢房屋拍租的通知》、《关于霞山人民大道南110号1-3层租约到期停业的通知》。被告对原告提交的证据原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《湛江日报拍卖公告》无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告对原告提交的证据《房地产权证》（粤房地证字第C6388853号）的关联性有异议，认为该证据与本案没有关联性，对其他三个房地产权证无异议，经本院审查《房地产权证》（粤房地证字第C6388853号）与本案事实存在关联，本院予以认可。被告对原告提交的证据《评估报告书》真实性、合法性、关联性有异议，认为1.这是原告单方委托的鉴定，缺乏公正性；2.该报告第1页第二点“估价目的”已清楚说明，该报告仅是“估算”且仅供“参考”，并非确定性的结论，因此，该报告的估算价值不能作为本案定案依据；3.该报告第六页“估价的假设条件”第（一）条第1款说明，所有的鉴定材料都是原告单方提供，未经被告质证，用于评估的材料是否真实、是否完整无法考究，因此鉴定的依据是否充足存疑；4.第六页“估价的假设条件”第（一）条第2款说明，评估价值是基于不存在转让、抵押和债务的前提，但原告并没有提供相应的证据证明该房产目前不存在转让、抵押和债务，因此鉴定价格存疑；5.第六页“估价的假设条件”第（一）条第4款说明本次评估是假定房屋质量符合国家有关规范、标准，但事实上涉案房屋流水严重，因此鉴定的价格不准确。本院经审查认为原告于2016年12月15日在《湛江日报》上刊登《拍卖公告》，拍卖要求及条件是参照《评估报告书》的评估结论，2016年12月28日向被告发出《关于霞山人民大道南110号A幢房屋拍租的通知》，在庭审中被告承认其清楚涉案房屋举行租赁权拍卖，但认为租金过高而没有参与该次拍卖，证明被告在正式拍卖前已知悉《评估报告书》对涉案房屋租金的评估结论，而《评估报告书》的目的是原告为了确定拍卖租赁权的报价，以保障其市场经济利益的最大化，不需要被告的同意，因此原告委托评估鉴定的《评估报告书》真实性、关联性，本院予认可。被告对原告提交的证据《关于不再续租霞山人民南路110号A幢房屋的通知》有异议，认为该通知的接收人非被告本人，被告也没有委托他人代签该通知，原告未能进一步举证证明该通知已送达被告，本院不予认可。被告对《关于霞山区人民大道南110号房屋拍租的通知》和《关于霞山区人民大道南110号1-3层租约到期停业的通知》无异议，本院予以认可。 被告提交的证据如下：《房屋租赁合同》四份、《收费收据》、被告身份证复印件。原告对被告提交的四份《房屋租赁合同》的真实性、合法性无异议，认为前三份的《房屋租赁合同》与本案无关，不能证明原告默许被告继续使用房屋。本院认为原、被告双方分别于2005年6月1日、2008年9月16日、2011年5月16日签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，且与本案争议没有关联性，因此不予采纳，本院采纳其双方于2014年11月19日签订的《房屋租赁合同》作为本案定案依据。原告对被告提交的证据《收费收据》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《收费收据》的收费项目是通信服务费而非租金，但原告没有提交收取租金的相应收据材料予以反驳，本院予以认可。原告对被告提交的被告身份证复印件无异议。 根据上述确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下： 位于湛江市霞山区人民大道南××层的房屋所有权属原告所有（粤房地证字第C6388831号、粤房地证字第C6389309号、粤房地证字第C6388854号）。2014年11月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）。合同约定：原告同意将位于湛江市霞山区人民大道南110号绿洲大厦1-3层房屋（面积：1053.35㎡）出租给被告作餐饮业使用，租赁期为31个月，租期自2014年6月1日起至2016年12月31日止，租金12500元/月。其中合同第五条第5款约定“租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金，否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。”和合同第八条第4款约定“乙方如需继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与甲方协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或乙方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止”。合同签订后，原、被告双方均按照合同约定履行自己的义务。在合同约定的租赁期限内，被告已依约缴清合同履行期间的租金。2016年9月22日，原告为确保其市场经济利益，委托广州启诚房地产土地评估有限公司对其所有的位于湛江市霞山区人民大道南××层房屋的房地产市场租金进行评估。2016年11月23日，广州启诚房地产土地评估有限公司作出《评估报告书》，估价结果：位于湛江市霞山区人民大道南××层的房屋（面积：302.96㎡）月租金为30296元、2层（面积：375.21㎡）月租金为11256元、3-4层（面积：663.82㎡）月租金为17923元。2016年12月15日，原告通过湛江日报刊登“关于委托湛江市拍卖行对该幢房屋租赁权进行拍卖的公告”。2016年12月18日，原告向被告发出《关于霞山人民大道南110号A幢房屋拍租的通知》，通知载明：“你租用我公司湛江市霞山区人民大道南110号A幢绿洲大夏房屋租赁合同（合同号为GDZJ11400042AGN13），将于2016年12月31日到期。根据中国电信集团公司和广东公司相关文件和要求。经湛江分公司总经理办公会议决定，现委托湛江市拍卖行对房屋进行公开拍租，如有承租意向，可按公告相关要求报名参加。如果你方不报名参加拍租或拍租不成功，请于2017年1月1日停止营业，并搬离我公司房屋”。被告收到通知后，认为拍卖的租金过高而未参与涉案房屋租赁权的竟拍活动。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）的合同期限届满后，被告希望能按原合同的租金价格继续租用涉案的房屋与原告协商，原告以租金价格根据评估报告已在总公司报备，而不同意，双方未能协商达成一致意见。此后，被告既不缴付租金，亦不立即搬离。2017年1月13日，原告再次向被告发出《关于霞山人民大道南110号1-3层租约到期停业的通知》，要求被告于2017年1月20日前搬离租赁的房屋。被告收到《关于霞山人民大道南110号1-3层租约到期停业的通知》后，不予理睬，继续占用涉案的房屋使用至今，导致原告未能将涉案的房屋出租收益。2017年7月13日，原告向本院提起诉讼。 另查明，根据湛江市房地产管理局的湛房（2016）3号关于公布《湛江市市区二0一六年房屋租赁市场指导性租金》的通知，涉案的房屋属于一等一级或三级地段，市场指导性租金的标准为，按120元以上/每平方米或者64元-89元/每平方米的价格计算。涉案房屋的其他楼层房屋，原告已按评估报告的价格进行出租收益。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）的约定，如被告需续租，应在租赁期届满前与原告协商，另订合同。被告在合同届满前，接到原告的《关于霞山人民大道南110号A幢房屋拍租的通知》后，认为续租的租金价格过高，拒绝参加涉案房屋的租赁权的竞价，表示被告自愿放弃涉案房屋的续租权利。原、被告未能协商另行订立合同续租涉案的房屋，责任在于被告。被告主张参照双方历年合同租金的提升幅度重新签订租赁合同的抗辩，理据不充分，本院不予采纳。《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）租赁期限已届满，原告已通知被告限期搬离，而被告仍占用涉案的房屋，属无权占用。原告请求被告返还占用的湛江市霞山区人民大道南110号绿洲大厦A幢1-3层（粤房地证字第C6388831号、粤房地证字第C6389309号、粤房地证字第C6388854号），依法有据，本院应予支持。原告请求被告返还占用的湛江市霞山区人民大道南110号地下室部分的房屋，由于双方签订的《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）及原告发出的《关于霞山人民大道南110号A幢房屋拍租的通知》、《关于霞山人民大道南110号1-3层租约到期停业的通知》均未涉及地下室部分占用的情形，原告亦未能提交证据证明被告存在实际占用地下室部分的事实，原告主张被告返还占用的湛江市霞山区人民大道南110号地下室部分的房屋，欠缺事实依据，本院不予支持。 《房屋租赁合同》租赁期限届满后，被告继续占用涉案房屋的行为是《房屋租赁合同》延续的不定期租赁关系还是非法占用的问题。合同履行期限届满后，原告于2017年1月13日向被告发出《关于霞山人民大道南110号1-3层租约到期停业的通知》，明确要求被告于2017年1月20日前搬离房屋，被告收悉通知后，未于2017年1月20日前按时搬离房屋，已根本违约，被告继续占有涉案房屋进行使用经营属无权占用的行为，已构成侵权，导致原告的租金损失，应承担赔偿责任。因此，在2017年1月1日至2017年1月20日期间，视为原告提供给被告搬迁物品及设备的宽限期，在此期间内的租金按《房屋租赁合同》约定的租金价格支付房屋租金8333.33元（12500元÷30天×20天）。从2017年1月20日起至今，被告占用涉案的房屋属无权占用，造成原告的租金损失，应参照市场租赁价格的行情给予赔偿。参照湛江市房地产管理局的湛房（2016）3号关于公布《湛江市市区二0一六年房屋租赁市场指导性租金》的通知的租金指导性价格，涉案房屋（面积：1053.35㎡）的每月租金按一等三级的标准计算为67414.4元（1053.35㎡×64元），比照原告主张按评估报告的价格50513.5元（第一层月租金为30296元+第二层月租金11256元+第三层月租金8961.5元=17923元÷2）并没有超出政府职能部门规定的市场租赁指导性价格的标准。从公平、诚信原则考量，原告主张按月租金50513.5元计算被告的房屋占用费，属原告自行处分其民事权利和诉讼权利的范围，符合法律规定，本院予以支持。被告主张参照原合同约定的租金价格计算占用期间的房屋使用费的抗辩，理据不充分，本院不予采纳。 原告请求被告支付违约金的问题，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）约定，若被告不支付宽限期的相应租金，应计算违约金。况且，被告因无权占用涉案房屋期间应承担的房屋占用**比《房屋租赁合同》（合同号为GDZJ11400042AGN13）约定的租金价格要高，亦足以保障了原告的合法权益，并对被告的违约行为给予相应的惩罚。根据公平原则，原告主张被告支付违约金应按尚欠宽限期的租金8333.33元的10%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告***自本判决生效之日起十日内将位于湛江市霞山区人民大道南110号A幢1-3层房屋（粤房地证字第C6388831号、粤房地证字第C6389309号、粤房地证字第C6388854号）返还给原告中国电信股份有限公司湛江分公司管业； 二、限被告***自本判决生效之日起十日内支付给原告中国电信股份有限公司湛江分公司房屋租金8333.33元和违约金833.33元； 三、限被告***自本判决生效之日起十日内支付给原告中国电信股份有限公司湛江分公司房屋占用费（从2017年1月21日起按每月50513.5元计至被告***实际搬离位于湛江市霞山区人民大道南110号A幢1-3层房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告中国电信股份有限公司湛江分公司的其他诉讼请求。 案件受理费6192元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审　判　长　　黄　毅 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一七年十月十二日 书　记　员　　*** 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行租金的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。