中国邮政集团公司湛江市分公司与某某、中国电信股份有限公司湛江分公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省湛江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤08民终1872号 上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司湛江市分公司。住所地：湛江市霞山区********，统一社会信用代码：914********182057E。 法定代表人：**灼，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东粤正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1971年12月14日出生，住广东省湛江市赤坎区****9*4*****，公民身份号码：440************713。 原审第三人：中国电信股份有限公司湛江分公司。住所地：湛江市********，统一社会信用代码：9144********82831U。 主要负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，广东领会律师事务所律师。 上诉人中国邮政集团公司湛江市分公司（以下简称中国邮政湛江公司）因与被上诉人***、原审第三人中国电信股份有限公司湛江分公司返还原物纠纷一案，不服广东省湛江市**区人民法院（2019）粤0811民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 中国邮政湛江公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求法院判令1、解除中国邮政湛江公司和***之间的房屋租赁合同关系；2、***向中国邮政湛江公司支付2012年1月至2018年9月的租金5987.52元及后续租金（按月租73.92元计算至搬走之日止）；3、责令***限期搬离湛江市**区**********；三、本案全部的诉讼费均由***承担。 事实和理由：一、我司享有涉案房屋的物权，一审判决认定事实错误。1、一审判决查明的事实已经认定涉案房屋属于我司，中国电信股份有限公司湛江分公司并无异议。2、我司在一审提交的证据《土地析产证明》已证明涉案房屋于1995年已获颁国有土地使用权证，2015年获颁的国有土地使用权证【湛国用（2015）第50056号】属于换发新证，一审法院认定我司于2015年7月10日才办理了土地使用权证，属于认定事实错误。一审法院判决***只需支付自2015年7月起的房屋使用费是错误的。3、涉案房屋的土地权属早于1995年已获得政府的确认。根据《物权法》第三十条的规定，涉案房屋的综合楼始建于上世纪70年代，邮电分家前一直由原湛江市邮电局使用，1995年获颁土地使用权证，广东省邮电管理局(粤邮【1998】108号文）、房屋及建筑物划分详情表、湛江市邮政局固定资产、生产固定资产、共用房屋建筑表均显示涉案房屋综合楼属于国有资产，并由我司合法使用至今。由于邮电分家资产移交时涉案房屋的综合楼房产资料遗失，至今无法办理综合楼的房屋产权证。综合以上证据，可以认定综合楼属于合法建造的房产，综合楼虽未办理确权，根据物权法土地和房屋归属一体的基本原则，综合楼的物权归属我司。4、因我司享有涉案房屋的综合楼的所有权，就有权收取涉案房屋的租金。***只是租用上诉人所有的涉案房屋，双方之间存在租赁合同关系。虽然没有签订书面的租赁合同，但自2005年至2012年期间当时租用者第三人员工***已开始缴付租金，侧面证明***与我司存在事实的租赁合同关系。另，2011年4月26日广东省邮政公司为进一步加强和规范广东省邮政房屋土地的租赁经营和管理，下发一份《关于印发《广东邮政房屋土地租赁管理办法》的通知》，该《通知》第四章第九条第四款规定：“企业拥有的职工宿舍、停车场原则上实行有偿使用”。***作为第三人的职工现领取住房补贴，故***使用我司的住房应支付租金。二、一审判决审理程序错误。湛江市中级人民法院（2019)粤08民终1273号民事判决书以涉案房屋的产权归属不清为由将本案发回重审，按规定，重审法院应围绕发回重审的争议焦点进行审理查明。现一审法院已查明涉案房屋归属于我司，且第三人没有任何异议，一审法院对发回重审的争议事实进行审理查明后，根据民诉法的规定，就应当做出对我司有利的判决。一审法院对本案的审理程序错误，应予纠正。三、原审判决适用法律错误。1、根据《物权法》第三十九条的规定，我司享有对涉案房屋的综合楼的占有权、使用权、收益权（租赁权）和处分权。所有权人的租赁权包括收取租金和合法收回租赁物的权利。本案不涉及我司对外出售房屋产权，故不存在租赁权行使的限制。一审判决认为我司对涉案房屋行使的处分权受到限制，属于适用法律错误。2、***多年不缴付房屋租金，我司有权解除租赁合同并要求其返还涉案房屋。本案涉案房屋的综合楼因合法建造而物权已设立，我司虽尚未办理不动产登记确权，但不影响我司行使返还物权的权利。一审法院不支持我司的请求属于适用法律错误。虽然***因历史的原因享有在涉案房屋的居住权，但其也应履行租赁者的义务，按期繳付租金的义务。3、我司提交的《补充证据》第2项证据证明：涉案房屋出租单价自2019年4月20日起已调整为7元/m2/月，所有租户均需与我司签订租赁合同。一审法院认定***后续只需按73.92元/月支付房屋使用费是错误的。综上所述，请求二审法院支持我司的上诉请求。 ***答辩称，这是我1997年在**（电信）分的福利房，当时国家是计划经济，都是福利分房，后来才有商品房。涉案房屋是单位分的福利房，1998年邮电才分为邮政和电信。房改的时候没法改，但所有分到（房）的员工都一直居住在里面，即有电信员工住在邮政宿舍的情形。为避免邮政和电信因房子产生纠纷，粤局【1999】65号文件精神已明确保持现状。因此，中国邮政湛江公司起诉要求我交租金是错误的，请求驳回其上诉请求。 中国电信股份有限公司湛江分公司述称，本案是中国邮政湛江公司与***之间的租赁合同纠纷与我司无关，我司对租赁物不主***。 中国邮政湛江公司向一审法院起诉请求：1、解除中国邮政湛江公司和***之间的房屋租赁合同关系；2、***向中国邮政湛江公司支付2012年1月至2018年9月的租金5987.52元及后续租金（按月租73.92元计算至搬走之日止）；3、责令***限期搬离湛江市**区**********；4、由***承担本案的受理费。 一审法院认定事实：中国邮政湛江公司与第三人是原湛江市邮电局于1998年10月分营后所成立的公司。***原属原湛江市邮电局职工，原湛江市邮电局分营后划归成为第三人公司员工。涉案房屋（即是湛江市**区**********）属于原湛江市邮电局综合楼（部分办公，部分为宿舍），***在原湛江市邮电局工作期间，原湛江市邮电局将涉案房屋（即是湛江市**区**********）无偿分配给***居住，原湛江市邮电局分营后，***虽被划分为第三人公司员工，但仍居住在涉案房屋。同时，在原湛江市邮电局分营时，将涉案房屋（即是湛江市**区**********）所属的综合楼土地产权属划归中国邮政湛江公司所有，第三人对此亦以确认。1998年，广东省邮电管理局下发一份《关于我省市县邮电分营工作有关问题的补充通知》（粤邮【1998】108号）文件第三点的第三项规定，房屋的划分原则为：有两栋以上邮电综合楼的，邮政、电信各划分一半，只有一栋邮电综合楼的原则上各分一半，然后从有利于生产和管理出发，房产归属一方，由此产生的价值差额由一方向另一方用资金予以适当补偿，……等等。在该文件的“附表”及“湛江市邮政局固定资产、生产用固定资产、共用房屋建筑表”中，均注明涉案房屋的综合楼划分归属中国邮政湛江公司。第三人对上述证据无异议。1999年*月2日，广东省邮电管理局和广东省邮政局联合下发《关于邮政、电信职工互住宿舍管理问题的通知》载明：“由于邮电分营中人员、资产的划分，出现职工互住对方单位宿舍的问题。对此问题，原省局党组已明确：无论邮政职工住电信宿舍或电信职工住邮政宿舍，都应视同本单位职工，在房改、房租、管理费、**等方面给予同等待遇。现省邮政局、省邮电管理局重申，全省各级邮政、电信部门必须严格按照以上精神，处理好住房收费、房改及其他工作，保护双方职工权益不因邮电分营而受损失，以利于团结稳定的局面，也有利于企业的共同发展”。2003年1月9日，湛江市邮政局和湛江市电信局签订《土地析产证明》，载明：“1998年10月湛江市邮政局和湛江市电信局（即现在的湛江市电信分公司）分营时，没有签订分家析产协议书，当时经双方协商同意，以下土地划归湛江市邮政局使用管理。土地产权明晰，没有争议”。其中涉案房屋的土地归属其中。2011年4月26日，广东省邮政公司为进一步加强和规范广东省邮政房屋土地的租赁经营和管理，下发一份《关于印发的通知》，该《通知》第四章第九条第四款规定：“企业拥有的职工宿舍、停车场原则上实行有偿使用。”2013年，原告根据上述广东省邮政公司下发《通知》制定了《湛江邮政公有住房管理办法（试行）》，该办法附有《企业现租住公有住房的员工的处理意见》和《市区宿舍租金标准明细表》。上述文件制定了向外租入的住房需缴交租金的相关规定，以及对原职工参加房改的或没有参加房改缴交租金的情况和缴交租金的标准。其中《企业现租住公有住房的员工的处理意见》规定了各种类型的员工缴交租金的标准要求。2015年*月10日，湛江市人民政府对涉案房屋所属的综合楼的土地（即湛江市**区******）给中国邮政湛江公司颁发了土地使用权证，证号为：湛国用（2015）第50056号。 另查明，***确认从2005年至2012年期间，将涉案房屋借给公司员工***居住，***在不知内情的情况下与中国邮政湛江公司签订了代扣协议，并缴交水电费和缴交三个月的租金。2012年后，涉案房屋已交回给***居住至今。 再查，该案在二审期间，第三人向湛江市中级人民法院提交一份复函，内容为：“一、1998年前，***在湛江市**邮电局（属镇支局）位于**区麻赤路**的邮电员工宿舍中分有**住房（**），面积约40平方米。二、湛江市**区***70*土地和地上房屋建筑物等资产原均为湛江市邮电局所有。1998年10月，邮电系统进行体制改革，根据国家政策，湛江市邮电局分营为湛江市电信局和湛江市邮政局，随之进行了资产划分，湛江市**区***70*土地划归湛江市邮政局。地上建筑物使用维持当时现状，1999年开始，国家实行房改政策，但因湛江市**区***70**上建筑物无房屋产权证，该处员工住房无法办理房改手续……”。 一审法院认为，首先、中国邮政湛江公司与***是否存在租赁关系，***是否应履行支付中国邮政湛江公司租金义务的问题？涉案房屋是***在原湛江市**区邮电局工作期间由原湛江市邮电局分配给***无偿使用的房屋。2005年至2012年期间，***同事***居住涉案房屋期间（***称为给***借住）与中国邮政湛江公司签订代扣协议，向中国邮政湛江公司交付涉案房屋的水电费及租金。而***对***与中国邮政湛江公司签订代扣协议不予追认，辩称中国邮政湛江公司与***双方不存在租赁关系，无须缴交租金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，中国邮政湛江公司对其主张与***存在租赁关系负有举证证明的责任，现中国邮政湛江公司不能提供与***相关的租赁协议依据，且目前就本案的事实及相关证据形成的证据链所显示，中国邮政湛江公司主张与***已存在租赁关系，依据不足。中国邮政湛江公司请求解除与***的租赁合同，缺乏事实依据，不予支持。由于中国邮政湛江公司与***不存在租赁关系，中国邮政湛江公司请求***支付租金，理据不足，不予采纳。 其次、关于***对涉案房屋是否享有居住权的问题。涉案房屋原属湛江市邮电局的综合楼。1998年10月，邮电系统进行体制改革，湛江市邮电局分营为湛江市电信局（即第三人公司）和湛江市邮政局（即中国邮政湛江公司）。在资产划分过程中，将涉案房屋的综合楼所占的土地划归湛江市邮政局（即中国邮政湛江公司公司）所有，并于2015年7月10日办理了土地使用权证，而该地上建筑物即涉案房屋的综合楼至今未办理权属证手续。第三人在二审期间向湛江市中级人民法院复函亦称“分营后，地上建筑物使用维持当时现状，1999年开始，国家实行房改政策，但因湛江市**区*******上建筑物无房屋产权证，该处员工住房无法办理房改手续。……”。故可确认，***居住的涉案房屋在分营后仍可继续居住。而该涉案房屋应属于中国邮政湛江公司与第三人等相关部门的历史遗留问题。各方当事人向一审法院提供的分营前后的文件、通知、证明等证据均无明确规定***对涉案房屋在分营后不再享有居住权。且涉案房屋未经确权给中国邮政湛江公司，中国邮政湛江公司对涉案房屋行使的处分权亦受到限制。故中国邮政湛江公司请求***搬离涉案房屋，理据不足，不予支持。 再次，根据广东省邮电管理局下发的《关于我省市县邮电分营工作有关问题的补充通知》粤邮【1998】108号文件以及广东邮政公司下发《关于印发的通知》规定：“企业拥有的职工宿舍、停车场原则上实行有偿使用。”和1999年7月2日，广东省邮电管理局和广东省邮政局联合下发《关于邮政、电信职工互住宿舍管理问题的通知》：“无论邮政职工住电信宿舍或电信职工住邮政宿舍，都应视同本单位职工，在房改、房租、管理费、**等方面给予同等待遇。现省邮政局、省邮电管理局重申，全省各级邮政、电信部门必须严格按照以上精神，处理好住房收费、房改及其他工作，保护双方职工权益不因邮电分营而受损失，以利于团结稳定的局面，也有利于企业的共同发展。”等规定精神，原邮电局分营后的房屋均实行房改、住房收费及收取管理费、**费等管理模式。现涉案房屋综合楼因无房屋产权证，该处员工住房未能办理房改手续，而涉案房屋综合楼已划归中国邮政湛江公司使用管理，***所居住的涉案房屋应按照上述规定精神转为有偿使用。故***应向中国邮政湛江公司缴交一定的居住使用费。涉案房屋面积约40平方米，中国邮政湛江公司对***按照1.848元/㎡/月计算租金，予以采纳参照，由于涉案房屋综合楼所占土地于2015年7月10日已经政府确权给中国邮政湛江公司，故***应从2015年7月起每月向中国邮政湛江公司缴交使用费73.92元（1.848元/㎡/月×40平方米），至2018年9月止的使用费一共2882.88元，2018年9月后的使用**按照73.92元/月标准续付。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、限***于本判决发生法律效力之日起十日内向中国邮政集团公司湛江市分公司支付2015年7月至2018年9月止的房屋使用费2882.88元及后续房屋使用费（按照73.92元/月标准续付）。二、驳回中国邮政集团公司湛江市分公司其他诉讼请求。案件受理费25元（中国邮政集团公司湛江市分公司已预交），由中国邮政集团公司湛江市分公司负担12.04元，***负担12.96元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对于一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案系返还原物纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院针对中国邮政湛江公司的上诉请求进行审理。综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、***与中国邮政湛江公司之间是否存在租赁关系的问题；二、***应否返还涉案房屋并支付占用费的问题。 关于***与中国邮政湛江公司之间是否存在租赁关系的问题。中国邮政湛江公司虽主张其与***之间存在房屋租赁关系，但其提供的《房屋租赁合同》系范本合同，仅有甲方即出租人中国邮政集团公司湛江市城区分公司的落款，并没有乙方的落款签名，无法证实中国邮政湛江公司与***之间签订书面的租赁合同，且***对双方之间存在租赁关系不予认可，也从未向中国邮政湛江公司缴纳过租金，无法证实双方之间存在事实的租赁关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，中国邮政湛江公司并没有提供足够的证据证实与***之间存在租赁关系，应对其主张承担举证不能的不利后果。中国邮政湛江公司上诉与***之间存在租赁关系的主张理据不足，本院不予采纳。 关于***应否返还涉案房屋并支付占用费的问题。首先，关于涉案房屋的权属问题。中国邮政湛江公司为证明其系涉案土地的使用权人向一审法院提交广东省邮电管理局（粤邮【1998108号文】、房屋及建筑物划分详情表、湛江市邮政局固定资产、生产固定资产、共用房屋建筑）等文件予以证实，由此可见1998年邮电分营后位于**区**镇麻赤路70号的涉案的房屋被划分给湛江市邮政局（即中国邮政湛江公司前身）。另外，根据2013年湛江市邮政局和湛江市电信局签订的《土地析产证明》内容显示，位于湛江市**区***70号****的土地使用权人系中国邮政湛江公司，且原审第三人中国电信股份有限公司湛江分公司在庭审中亦确认涉案房屋的使用权归属于中国邮政湛江公司。本案中，虽涉案房屋没有办理房屋所有权登记手续，但涉案房屋的土地使用权人系中国邮政湛江公司的事实各方当事人均无异议，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，建设用地使用权人在其依法取得的土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权依法归属于建设用地使用权人，故涉案房屋的所有权属于涉案房屋土地使用权人中国邮政湛江公司。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定和第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，鉴于***并不存在租赁合同等合法理由占有涉案房屋，中国邮政湛江公司作为涉案房屋所有权人，其上诉主张***返还涉案房屋符合法律规定，本院予以采纳。其次，关于支付占用费问题。根据中国电信股份有限公司湛江分公司出具给一审法院的《说明》确认湛江市**区***70*的地上建筑物有电信职工居住的情形，且确认***作为其职工领取住房补贴，***本人亦承认领取住房补贴。住房补贴是国家为没有享受国家福利分房政策的职工解决住房问题而给予的补贴资助。现***在领取住房补贴前提下仍主张涉案房屋系其作为中国电信股份有限公司湛江分公司职工的福利房与国家政策不相符，本院对其该主张不予采纳。鉴于***无权占有涉案房屋，应当支付房屋占用费。中国邮政湛江公司向一审法院起诉时要求***支付2012年1月至2018年9月的租金及后续租金（按月租73.92元计算），现上诉要求按照新标准出租单价7元/㎡/月支付租金，属于二审当中新增加的理由，但其上诉请求并没有变更，本院按照其上诉请求予以审查。由于***自认其从未缴纳过房屋租金，涉案房屋面积为40㎡，中国邮政湛江公司要求按照73.92元/月的标准从2012年1月开始计算房屋的使用费，并未违反法律规定，本院予以照准。故***应向中国邮政湛江公司支付从2012年1月至2018年9月的房屋使用费5987.52元（73.92元×81个月）及后续房屋占用费（从2018年10月起至***搬离涉案房屋之日止，每月按照73.92元计算）。 综上所述，中国邮政湛江公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、撤销广东省湛江市**区人民法院（2019）粤0811民初800号民事判决第二项。 二、变更广东省湛江市**区人民法院（2019）粤0811民初800号民事判决第一项为：限***于本判决发生法律效力之日起十日内向中国邮政集团公司湛江市分公司支付2012年1月至2018年9月止的房屋占有使用费5987.52元及后续的房屋占有使用费（从2018年10月起至***搬离为止）。 三、限***于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离湛江市**区**********。 四、驳回中国邮政集团公司湛江市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由被上诉人***负担；二审案件受理费50元，由被上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　林　竹 二〇二〇年八月十日 书记员　　*** 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。