中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

-1- 湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂28民终1007号 上诉人（原审被告）：中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司，住所地湖北省恩施市施州大道56号。 负责人：**，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：钟安国，湖北硒都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***。 委托诉讼代理人：***（***之妻）。 委托诉讼代理人：**（***之子）。 上诉人中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司（以下简称中国移动恩施分公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初7660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国移动恩施分公司上诉请求：撤销（2020）鄂2801民初7660号民事判决第一项，改判由中国移动恩施分公司支付2018年8月11日至2020年5月30日的租金。事实及理由：上诉人中国移动恩施分公司认可因未签订后期租赁合同无法付款而欠付被上诉人***租金的事实。上诉人中国移动恩施分公司不需要继续使用租赁物，已在2020年5月30日向被上诉人***发出解除租赁关系的通知，根据合同法第九十六条之规定，该通知送达被上诉人***时双方的租赁合同关系已经解除，被上诉人***也并未请求法院或者仲裁机构确认解除的效力，该解除行为已经生效。一审判决认定上诉人中国移动恩施分公司“发出终止租赁关系的函后，现尚未腾退案涉房屋”，故判令上诉人中国移动恩施分公司支付租金至腾退之日。但事实上，上诉人中国移动恩施分公司在解除函中已经明确告知被上诉人***将在2020年5月30日前搬迁设备，而且被上诉人***已经承认2020年5月20日上诉人中国移动恩施分公司去拆除设备的时候被上诉人***予以阻止。上诉人中国移动恩施分公司与被上诉人***是租赁合同关系，被上诉人***对上诉人中国移动恩施分公司的设备不享有留置权。此后，上诉人中国移动恩施分公司多次前往搬迁，也都被被上诉人***阻止，一审判决判令上诉人中国移动恩施分公司承担未及时腾退的租金没有事实依据和法律依据。根据一审判决结果，只要被上诉人***不同意上诉人中国移动恩施分公司搬迁设备，就可以一直收取租金，这有强迫交易之嫌，对上诉人中国移动恩施分公司极不公平。综上所述，请求二审法院支持上诉人中国移动恩施分公司的上诉请求。 ***辩称：上诉人中国移动恩施分公司的上诉理由不能成立。上诉人中国移动恩施分公司如果不给钱，想搬走设备是不可能的，上诉人中国移动恩施分公司哪天拆除设备，租金就支付到那一天。被上诉人***服从一审判决。 ***向一审法院起诉请求：1.判令中国移动恩施分公司向***支付自2018年8月11日起至今的房屋租赁费，合计36000元；2.判令中国移动恩施分公司承担拆除屋顶发射架等设施时，对房屋造成的损害费500元整。 一审法院认定事实：2013年7月23日，***作为出租方与中国移动恩施分公司作为承租方签订了《恩***洞基站房屋租赁合同》，约定：中国移动恩施分公司租赁***位于恩施市小渡船办事处大龙潭村大龙潭组75号的房屋（面积25㎡，机房位于顶层），用于移动通信基站。租赁期限为5年，从2013年7月31日起至2018年7月30日止。租金为每年8800元，合同总金额44000元。租金支付方式为按年支付，每年8月底支付租金。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。合同到期后，***与中国移动恩施分公司未续签合同，中国移动恩施分公司继续使用案涉房屋。2020年5月26日，中国移动恩施分公司向***发出了《恩施移动公司关于终止租赁关系的函》，载明:“***：我公司于2013年7月31日与贵方签订《恩***洞基站房屋租赁合同》，约定租赁你方房屋三楼作为基站传输机房使用，合同截止期限为2018年7月30日，合同到期后，贵我双方未进行合同续签，但我公司一直使用租赁物并将使用至2020年5月30日，此后我公司将不再继续租赁、使用。现特通知自2020年5月30日终止与贵方关于上述租赁物的租赁关系，我公司将在5月30日之前完成设备腾退，请予以配合，届时请贵方收回并自行处理，以免产生其他损失。2018年7月31日-2020年5月30日期间产生的租赁费用请求贵方通过司法程序解决”。中国移动恩施分公司发出终止租赁关系的函后，现尚未腾退案涉房屋。后***诉至一审法院，请求判准前述诉讼请求。 一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，***与中国移动恩施分公司在双方2013年7月31日签订的《恩***洞基站房屋租赁合同》到期后，未续签合同，中国移动恩施分公司继续使用租赁房屋，***未提出异议，视为原《恩***洞基站房屋租赁合同》继续有效，***与中国移动恩施分公司双方应继续按照合同约定履行，中国移动恩施分公司应继续按合同约定按8800元/年的标准支付租金至腾退房屋之日止。***称中国移动恩施分公司工作人员承诺租金上涨为1000元/月及中国移动恩施分公司对房屋造成了损害，未向一审法院提交证据予以证实，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司于判决生效后十日内向原告***支付自2018年8月11日起至被告中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司腾退案涉房屋之日止按8800元/年的标准计算的房屋租金；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费712元，减半交纳356元，由被告中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司负担。 二审中，上诉人中国移动恩施分公司与被上诉人***均未向本院提交新证据。 二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为,本案争议焦点为：案涉房屋不定期租赁关系的终止时间。对此，本院分析评判如下： 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由前述规定可知，合同解除的内涵是对双方已经履行的给付相互返还。具体到房屋租赁关系的解除，则是承租人向出租人支付租金并腾退房屋。本案中，***将其位于湖北省恩施市小渡船办事处大龙潭村大龙潭组75号房屋（面积25㎡）出租给中国移动恩施分公司，租赁期届满日为2018年7月30日。租赁期间届满后，中国移动恩施分公司继续使用租赁房屋至今，***未对中国移动恩施分公司继续占有使用涉案房屋提出异议，中国移动恩施分公司与***之间形成的租赁关系应依法认定为不定期租赁关系，任何一方当事人均可以依法解除合同。中国移动恩施分公司于2020年5月26日向***发出《恩施移动公司关于终止租赁关系的函》，函中称：“***：…现特通知自2020年5月30日终止与贵方关于上述租赁物的租赁关系，我公司将在5月30日之前完成设备腾退，请予以配合，届时请贵方收回并自行处理，以免产生其他损失。2018年7月31日-2020年5月30日期间产生的租赁费用请求贵方通过司法程序解决。”被上诉人***在接到前述函件后不久即向法院起诉主张3年的房屋租金，由前述事实可知，被上诉人***对上诉人中国移动恩施分公司单方解除租赁关系是有异议的，故上诉人中国移动恩施分公司上诉称前述函件自被上诉人***接收之日起即发生法律效力的理由不能成立，本院不予采纳。鉴于房屋租赁关系终止时间的确定影响房屋租金的最终数额，**双方当事人均愿意通过司法程序解决案涉房屋租金，故案涉房屋租赁关系终止时间应以人民法院判决生效之日为宜，租金亦应给付至该判决生效之日止。由于***只向一审法院起诉给付租金而未要求中国移动恩施分公司腾退房屋，*****因中国移动恩施分公司为租金给付问题曾阻挠中国移动恩施分公司搬离设备，为防止双方当事人为租金给付和房屋腾退的履行顺序相互推诿，在解决租金给付问题的同时一并解决房屋腾退问题为宜。本院确定租金给付期限为中国移动恩施分公司于本判决生效之日起十日内支付。中国移动恩施分公司应于本判决生效之日起十日内从案涉租赁房屋内迁出，将案涉房屋交还被上诉人***。 综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初7660号民事判决； 二、上诉人中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司与被上诉人***的房屋不定期租赁关系于本判决生效之日终止； 三、上诉人中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司于本判决生效之日起十日内按8800元/年的标准支付被上诉人***2018年8月11日至本判决生效之日的租金； 四、上诉人中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司于本判决生效之日起十日内迁出被上诉人***位于湖北省恩施市小渡船办事处大龙潭村大龙潭组75号房屋（面积25㎡），将上述房屋交还被上诉人***； 五、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付***行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付***行金。 一审案件受理费712.00元，减半收取356.00元，由中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司负担；二审案件受理费320.00元，由上诉人中国移动通信集团湖北有限公司恩施分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　蔡　斌 审判员　*** 审判员　*** 二〇二一年五月八日 书记员　***