威海圣迪广告股份有限公司、威海常青地产顾问有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省威海市文登区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1003民初4366号

原告（案外人）：威海圣迪广告股份有限公司，住所地威海市文登区世纪大道甲82号508室。

法定代表人：鲁鹏超，总经理。

委托诉讼代理人：贺铁军，副总经理。

委托诉讼代理人：刘平平，该公司经理。

被告（申请执行人）：威海常青地产顾问有限公司，住所地威海市经济技术开发区青岛中路-附106号-A1701。

法定代表人：邓兆琳，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：宗育，山东隆润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋英华，山东隆润律师事务所律师。

第三人（被执行人）：威海康业房地产开发有限公司，住所地威海市文登区文山东路15-9号、15-19号。

法定代表人：林宝和，总经理。

委托诉讼代理人：林善鑫，副总经理。

第三人：中国工商银行股份有限公司威海文登支行，住所地威海市文登区龙山路27号。

负责人：张增富，行长。

原告威海圣迪广告股份有限公司（以下简称圣迪公司）与被告威海常青地产顾问有限公司（以下简称常青公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。根据案情需要，通知威海康业房地产开发有限公司（以下简称康业公司）中国工商银行股份有限公司威海文登支行（以下简称工商银行）为第三人参加诉讼。原告圣迪公司法定代表人鲁鹏超、委托诉讼代理人贺铁军、刘平平，被告常青公司委托诉讼代理人宗育、宋英华，第三人康业公司委托诉讼代理人林善鑫到庭参加诉讼，工商银行经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本院缺席开庭进行审理，本案现已审理终结。

圣迪公司向本院提出诉讼请求：要求常青公司立即停止对威海康业现代城居民小区3号楼1单元1320号房产的强制执行，并解除查封扣押。事实和理由：常青公司为（2020）鲁1003执2124号执行案件的执行申请人，对圣迪公司具有所有权及居住权的威海康业现代城居民小区3号楼1单元1320号房产查封并申请执行，该房产价值约为30万元。圣迪公司向文登区人民法院提出案外人异议，文登法院于2021年6月7日做出执行裁定书（案号：2021鲁1003执异76号）驳回圣迪公司的执行异议。

常青公司答辩称，一、被答辩人提起执行异议之诉已过起诉时效，法院不应受理。二、被答辩人不是本案权利人，其请求法院解除对康业现代城居民小区3#楼1320号房产的查封没有事实和法律依据，不应该得到支持。首先，被答辩人提出异议的房产虽然其主张具有所有权以及居住权，但是被答辩人在执行异议听证程序中提交的证据显示至今没有签订合法有效的书面买卖合同，被答辩人并不具有案涉房产的所有权。被答辩人不是本案权利人。其次，案涉房产、土地早在2014年就已经办理在建工程抵押登记，抵押给工商银行，被答辩人与康业公司的转让行为无效，被答辩人无权就案涉房产提出异议。三、被答辩人没有证据证实在法院查封之前合法占用涉案房产。答辩人提供的电费收据从2020年8月开始，但是涉案房产2020年6月就已经查封，不能排除被答辩人是在法院查封之后突击装修入住，以对抗执行。至于康业房产2018年2月8日出具的证明，因没有其他客观证据相佐证，不能被采纳。四、被答辩人自身存在过错，未积极履行权利，应认定其对未办理过户登记存在过错。2016年4月25日被答辩人与康业房产签订《圣迪广告合同补充协议》约定将涉案房产抵顶给被答辩人，但是直至法院2020年6月查封前，被答辩人一直未与康业房产签订正式的商品房买卖合同。被答辩人在听证程序提供的康业房产开具的收房款收据开具日期是2020年11月27日，也是在法院查封之后，被答辩人消极行使权利应该对自己的行为产生的法律后果承担责任。2016年4月25日签署的《圣迪广告合同补充协议》第一款明确约定“办理过户手续前乙方（圣迪公司）须向甲方提供与抵顶房屋金额等额的收款收据及发票”，但是本案听证程序中被答辩人提交的发票开具时间是2020年11月16日，被答辨人自己就没有积极履行合同义务，所以房屋没有及时办理过户手续被答辩人自身也有责任。五、答辩人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。被答辩人与康业公司没有签订正式的房屋买卖合同；被答辩人无法证明其是在法院查封前合法占用该不动产并对涉案房屋进行装修；被答辩人是否实际支付全部价款没有证据能够证实；因被答辩人自身原因未办理过户登记。综上，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。

康业公司述称，同意圣迪公司之诉请，其诉状所述的事实与理由均属实。

工商银行未出庭参加诉讼亦未提交书面意见。

本院经审理认定事实如下：常青公司与康业公司商品房委托销售合同纠纷一案，本院作出（2020）鲁1003民初2124号民事判决已生效，诉讼过程中，根据常青公司申请，本院于2020年6月2日作出（2020）鲁1003民初2124号民事裁定，查封康业公司名下位于文登区产在内的多套房产。圣迪公司作为案外人向本院提出案外人执行异议，本院作出（2021）鲁1003执异76号执行裁定，驳回案外人圣迪公司的异议，圣迪公司不服，向本院提起案外人执行异议之诉。

经查，2014年5月16日至2016年4月，康业公司委托圣迪公司制作、发布广告及制作灯箱等项目，共应支付费用711451.98元，其中康业公司以包括案涉房产在内三套房产抵顶款项共计654395元，并已交付使用，对于尚欠圣迪公司的款项57056.98元，圣迪公司诉至本院，本院出具（2021）鲁1003民初2280号民事调解书，约定康业公司于2021年8月12日前清偿等。康业公司与圣迪公司于2016年4月25日就案涉房产抵顶事宜形成书面协议，约定抵债房屋的位置、单价为每平方米4493.90元、面积49.08平方米，总金额为220561元，案涉房屋预售面积与产权登记面积差异的处理方式、发票、办证、违约等具体情形。本院认为，该以房抵债协议系双方真实意思表示，抵债价格公平，合法有效。康业公司出具收款收据，载明收到圣迪公司案涉房产房款220561元，因该房产办理在建工程抵押贷款暂时无法办理网签，康业公司承诺待偿还完贷款后及时办理网签手续。康业公司于2018年12月8日将案涉房屋交付圣迪公司，圣迪公司装修入住。基于以上，能够认定圣迪公司在案涉房产查封之前已合法占有该房产，不能办理过户登记的过错不在于圣迪公司。

本院认为，案外人圣迪公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案审理焦点。最高人民法院《关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案圣迪公司在案涉房产被查封之前、债务清偿期届满后与康业公司签订了合法有效的以房抵债协议，圣迪公司已实际合法占有使用案涉房屋，非圣迪公司的原因不能办理过户登记，可以参照适用《执行异议和执行复议规定》第二十八条之规定，认定圣迪公司具有排除强制执行的民事权益，其诉请本院予以支持，应解除对案涉房产的查封。第三人工商银行未出庭参加诉讼亦未提交书面意见，视为放弃相应权利，应承担不利后果，不影响本案审理。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条，最高人民法院《关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

一、不得执行位于威海康业现代城居民小区3号楼1单元1320号房产；

二、威海市文登区人民法院（2021）鲁1003执异76号执行裁定于本判决生效时自动失效。

案件受理费5800元，由威海常青地产顾问有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审　判　长　　周文芬

人民陪审员　　张妍群

人民陪审员　　谭程成

二〇二一年十二月三日

法官　助理　　张　新

书　记　员　　于小杰