威海常青地产顾问有限公司、威海康业房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省威海市文登区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁1003执异76号

案外人：威海圣迪广告股份有限公司，住所地山东省威海市文登区龙山路甲78-18号。

法定代表人鲁鹏超，总经理。

委托诉讼代理人：贺铁军，公司员工。

申请执行人：威海常青地产顾问有限公司，住所地威海市经济技术开发区青岛中路附106号A701.

法定代表人：邓兆琳，经理。

委托诉讼代理人：宗育，山东隆润律师所事务所律师。

被执行人：威海康业房地产开发有限公司，住所地威海市文登区文山东路15-9号、15-10号。

法定代表人：陈昭志，总经理

委托诉讼代理人：林善鑫，公司员工。

本院在执行申请执行人威海常青地产顾问有限公司（以下简称常青公司）与被执行人威海康业房地产开发有限公司（以下简称康业公司）商品房委托销售合同纠纷一案中,案外人威海圣迪广告股份有限公司（以下简称圣迪公司）对本院执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人圣迪公司称，法院查封的位于威海市文登区康业现代城居民小区3号楼1单元1320房产，系案外人圣迪公司基于与被执行人广告工程合同价款以房抵债于2016年4月取得。圣迪公司的实际控制人鲁鹏超对房屋进行装修入住并一直占有使用至今。2021年5月12日文登法院（2021）鲁1003民初2280号民事调解书也可以证实该房产的实际所有权系圣迪公司。对要求解除对该房产的查封、执行。

申请执行人称，涉案房产所有权属于被执行人，不存在房产实际所有权转移到案外人名下的事实，同时案外人提交的民事调解书双方达成协议的是广告工程款，不能证明案外人对房产的实际所有权。也未签订房屋买卖合同，要求驳回异议人的异议申请。

被执行人康业公司称：案外人通过广告工程款抵顶购买涉案房产是真实的。同意案外人的申请。

本院查明，申请执行人常青公司与被执行人康业公司商品房委托销售合同纠纷一案，本院（2020）鲁1003民初2124号民事判决书已经发生法律效力。诉讼过程中，根据申请执行人的申请，本院于2020年6月2日作出（2020）鲁1003民初2124号民事裁定书，查封被执行人康业公司名下位于文登区康业现代城居民小区包括涉案房产在内的多套房产。执行过程中，案外人提出上述异议。

异议审查过程中，案外人向本院提交2014年3月至2015年6月与被执行人签订的广告发布及灯箱施工合同5份、2016年4月25日案外人与被执行人签订的签订的广告合同房产抵顶补充协议，以及2018年12月8日房产装修入住证明，2020年11月17日房款收据、2021年部分电费发票（用电时间为2020年8月之后）及装修入住的照片等，主张涉案房款系以广告工程款抵顶的情况，现由圣迪广告公司的法定代表人鲁鹏超实际居住。经质证，被执行人无异议，申请执行人对案外人的主张及证据不予认可。

另查明，被执行人自2014年起分别就涉案房产、土地办理了在建工程抵押，一直持续至今。

本院认为，本案的焦点问题为案外人对涉案房产的权利主张，能否排除本院对该房产的执行程序。涉案争议房产登记在被执行人名下，本院在执行过程中，对该房产采取查封措施，于法有据，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。从本案现有证据分析，案涉房产现虽由案外人占有使用，但其提供的电费票据显示用电时间及房款收据出具时间均在本院查封案涉房产之后，且至今未签订正式的房屋买卖合同，未办理过户登记。故案外人的权利不足以排除执行，其异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人威海圣迪广告股份有限公司的异议。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　王秀琴

人民陪审员　　李永鹏

人民陪审员　　于国文

二〇二一年六月七日

书　记　员　　蔡方圆