浙江越创电子科技有限公司与某某等确认合同无效纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0101民初2110号

原告：浙江越创电子科技有限公司，住所地浙江省平阳经济开发区环城路D区3幢。

法定代表人：何金蒙，董事长。

委托诉讼代理人：孙可心，北京市嘉昊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李鑫鹏，女，1979年5月29日出生。

被告：王玉竹，女，1963年1月2日出生。

被告：马翔骠，男，1987年6月17日出生。

被告：***，女，1988年8月6日出生。

原告浙江越创电子科技有限公司与被告王玉竹、马翔骠、***确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江越创电子科技有限公司的委托诉讼代理人孙可心、李鑫鹏及被告王玉竹、马翔骠、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告浙江越创电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认被告王玉竹与被告马翔骠、***于2017年6月19日签订的合同编号为C1530758的《存量房屋买卖合同》无效；案件受理费由三被告承担。事实与理由：原告与王玉竹委托合同纠纷一案的（2015）东民（商）初字第12880号民事判决书已经发生法律效力。原告于2017年1月13日向北京市东城区人民法院申请执行，法院依法查封了王玉竹名下汽车一辆，依法查询王玉竹的银行存款、房屋登记等情况，均无财产可供执行。因王玉竹无正当理由拒不执行生效法律文书确定的义务，北京市东城区人民法院将王玉竹纳入失信被执行人名单。现原告得知王玉竹与马翔骠、***于2017年6月19日签订了合同编号为C1530758的《存量房屋买卖合同》，把王玉竹名下位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给马翔骠、***，房屋建筑面积55.19平方米，成交价为150万元，每平方米27178.8元。该房屋所在小区同户型的市场价约为每平方米9万元，成交价格明显不合理。原告认为王玉竹不积极主动履行生效法律文书确定的还款义务，还与马翔骠、***恶意串通转移财产。为保护原告的合法权益，原告诉至法院。

被告王玉竹辩称：王玉竹没有恶意转移财产。王玉竹与马翔骠、***的房屋买卖是经中介公司居间介绍进行的正常交易，系按照市场价格进行的交易，且房屋成交价格还高于市场价格。综上，被告王玉竹不同意原告的诉讼请求。

被告马翔骠辩称：马翔骠在购买涉诉房屋之前不认识王玉竹，不存在恶意串通。马翔骠也不知道王玉竹被纳入失信被执行人名单。马翔骠购买涉诉房屋时正值房地产市场火爆的时候，房屋均价在11万元左右。马翔骠是以每平米10.5万左右的价格购买的涉诉房屋。王玉竹与马翔骠、***的房屋交易是经北京中原房地产经纪有限公司居间介绍，当时签订的房屋买卖合同约定的购房款为602万元。网签合同上写房价款150万元是为了少交税。马翔骠实际支付给王玉竹的购房款为575万元，马翔骠可以提供转账记录、资金监管材料证明其与王玉竹不存在恶意串通。中介公司的工作人员也可以出庭作证。综上，被告马翔骠不同意原告的诉讼请求。

被告***辩称：150万元是网签合同上的价格，王玉竹与马翔骠、***之间还有资金划转的补充协议。***的其他意见同马翔骠意见一致。综上，被告***不同意原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：马翔骠与***系夫妻关系，二人于2013年4月19日结婚。

涉诉房屋原系王玉竹所有的房屋，王玉竹于2009年12月24日取得涉诉房屋所有权。

2017年3月7日，经北京中原房地产经纪有限公司居间介绍，王玉竹（出卖人）与马翔骠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人所售房屋坐落于北京市崇文区（现东城区）×××号，建筑面积55.19平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，出卖人应于2017年5月20日前办理完毕抵押注销手续。房屋成交价格为602万元，购房定金为120万元，买受人贷款方式为公积金贷款，拟贷款金额为120万元。同日，王玉竹（甲方、出卖人）与马翔骠（乙方、买受人）签订《资金划转补充协议》，约定的涉诉房屋主体价格为150万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方452万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿。如甲乙双方或一方拒绝按照以上约定的房屋主体价格办理网签、缴税或过户导致税费增加的，增加的税费由拒绝按照房屋主体价格办理网签、缴税或过户的一方承担。经甲、乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项划转给甲方：定金120万元的支付时间及方式为，于签约当日支付2万元整，房屋查档完成当日支付18万元整，2017年4月6日之前支付100万元。首付款（不含定金）362万元的支付时间及方式为，332万元于过户前5日支付至甲、乙双方开立的银行托管账户中，剩余30万元于过户前5日内存入房屋行政主管部门开设的监管账户，待甲、乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，首付款划付给甲方。尾款（不含定金）为乙方以公积金贷款支付剩余购房款120万元。由银行或公积金管理中心直接支付给甲方，付款方式及时间依银行或者公积金管理中心放款时间确定。甲乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后5日内到北京中原房地产经纪有限公司办理网签并共同签署网签合同。甲乙双方共同于乙方贷款获得批准后5日内申请缴税。甲乙双方于缴税完成后5日内但最晚不晚于2017年5月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。甲方承诺户口在过户完毕当日一年内迁出，并留存2万元于乙方作为保证金，于户口迁出二日内，乙方支付给甲方2万元户口保证金。

上述合同签订后，马翔骠于2017年3月7日向王玉竹支付定金2万元。2017年3月8日，马翔骠通过银行转账方式支付王玉竹定金18万元。2017年3月30日，马翔骠通过银行转账方式支付王玉竹定金180万元。

2017年6月6日，王玉竹（甲方、出卖人）与马翔骠（乙方、买受人）签订补充协议。协议约定，由于交易周期变化，原定过户日期为2017年5月31日前，现延长至2017年6月30日前，如果超过2017年6月30日，责任方按日计算向对方支付总房款万分之八的违约金；如果超过30天，无责任方有权解除合同，责任方需向无责任方支付总房价款30%的违约金。原交易价格为602万元，现下调4万元，故本次成交价更改为598万元。自2017年7月1日房屋租约转至乙方，且由乙方收取房屋租金。

2017年6月19日，王玉竹（出卖人）与马翔骠（买受人）、***（买受人共有人）签订合同编号为C1530758的《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为东城区×××号，建筑面积55.19平方米，该房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租。双方协商一致，该房屋的成交价格为150万元，其中自有交易结算资金为30万元。买受人应将房价款30万元存入存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的卖方收款账户。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为120万元。同日，王玉竹（甲方）与马翔骠、***（乙方）、北京市东城区房屋管理局（丙方）签订编号为20170079576的《存量房自有交易资金划转协议》。该协议约定，甲乙双方同意账户名：C1530758（网签合同编号），账号为×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金存入该账户。如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有；如甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。甲方在工商银行开立的账户，户名为王玉竹，账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户。乙方在工商银行开立的账户，户名为马翔骠，账号为×××，交易失败时，自有资金划付至该账户。资金监管期限为，如交易成功，自乙方将自有资金存入监管账户之日起，至甲乙双方交易的房屋权属转移登记完成，自有资金划付至甲方之日止。如交易失败，自乙方将自有资金存入监管账户之日起，至甲乙双方注销存量房网签合同，自有资金划至乙方之日止。

2017年7月17日，王玉竹（甲方）与马翔骠（乙方）签订《补充协议》。协议约定，由于甲方原因造成逾期过户和逾期注销抵押，现甲方向乙方支付违约金23万元，该款项直接从房款中扣除，故本次交易，乙方实际需要支付甲方房款共计575万元。过户手续办理完毕30日内且公积金贷款（120万元）放款到甲方账户，甲方应将本次交易房屋内的所有户口迁出，如果逾期，甲方需按总房款（575万元）的万分之五每日向乙方支付违约金。甲乙双方通过银行监管30万元作为户口迁出的保证金，乙方需在甲方户口迁出后三日内配合甲方解除该笔资金的监管冻结。同日，马翔骠（甲方、付款方）、王玉竹（乙方、收款方）与上海浦东发展银行股份有限公司北京三里屯支行（丙方）签订编号为JG-9133-17-067及JG-9133-17-068的两份《个人交易资金监管业务协议》。其中，编号为JG-9133-17-067的《个人交易资金监管业务协议》约定，付款方在丙方开立的监管账户户名：马翔骠，账号：×××。依据交易合同的约定，双方委托丙方依照本协议约定监管及在符合本协议约定条件时进行划转的“监管资金”为30万元，监管资金的监管期限为2017年7月17日至2027年7月17日丙方营业时间结束时监管期限届满。编号为JG-9133-17-068的《个人交易资金监管业务协议》约定，收款方在丙方开立的监管账户户名：王玉竹，账号：×××。依据交易合同的约定，双方委托丙方依照本协议约定监管及在符合本协议约定条件时进行划转的“监管资金”为195万元，监管资金的监管期限为2017年7月17日至2027年7月17日丙方营业时间结束时监管期限届满。同日，马翔骠向王玉竹的资金监管账户转账195万元。马翔骠通过转账方式将30万元转入建委资金监管账户。2017年7月18日，马翔骠、***取得了涉诉房屋的不动产权证书。2017年7月19日，马翔骠转入建委资金监管账户的30万元转入王玉竹账户。

2018年8月22日，马翔骠、***（甲方）、中国工商银行股份有限公司北京海淀西区支行（乙方）与北京市住房贷款担保中心（丙方）签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》。合同约定，甲方借款数额为120万元，借款于合同生效当日划付王玉竹于中国工商银行亚运村北辰路支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。借款期限为20年，自2017年8月22日至2042年8月22日止。借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市东城区×××号住房，借款债权的担保方式为抵押加担保中心连带责任保证担保。同日，王玉竹收到马翔骠支付的购房款120万元。2017年9月27日，王玉竹收到购房款30万元，王玉竹又将88250元转账至马翔骠账户。王玉竹已将涉诉房屋交付马翔骠、***。

另查，2015年，原告因委托合同纠纷将王玉竹诉至本院，要求王玉竹退还剩余定金150万元。本院经审理，于2016年5月19日作出（2015）东民（商）初字第12880号民事判决书，判决王玉竹于判决生效后十日内返还原告定金150万元。王玉竹不服判决，提起上诉。后王玉竹于2016年8月26日向北京市第二中级人民法院申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2016年8月26日作出（2016）京02民终7228号民事裁定书，裁定准许王玉竹撤回上诉，一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。现（2015）东民（商）初字第12880号民事判决书已生效。因王玉竹不履行生效判决，原告向本院申请强制执行。本院依法查封了王玉竹名下的汽车，后本院依法查询王玉竹的银行存款、房屋登记等情况，均无财产可执行，因王玉竹无正当理由拒不执行生效法律文书确定的义务，故本院依法将王玉竹纳入失信被执行人名单。

庭审中，王玉竹、马翔骠、***均认可双方履行的合同为2017年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该约定的房屋成交价为602万元，后由于过户日期违约、解除抵押时间违约、逾期迁出户口等问题，扣除了部分购房款，马翔骠、***实际支付王玉竹的购房款为567万元左右。马翔骠及***称，其在购买涉诉房屋之前不认识王玉竹，是通过中介居间介绍购买的涉诉房屋。对此，王玉竹表示认可。关于原告要求确认《存量房屋买卖合同》无效的依据，原告称，王玉竹与马翔骠、***恶意串通，损害了原告的合法权益，涉诉房屋交易价格过低，王玉竹涉诉，为执行中的被执行人，其未依法向法院报告其财产情况，属于恶意转移房产，故王玉竹、马翔骠、***签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。王玉竹称，其不知道应向法院申报其财产情况，亦未向法院申报过其财产，但涉诉房屋的交易系合法进行，不存在恶意串通。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《资金划转补充协议》，《存量房屋买卖合同》，补充协议，账户明细清单，《存量房自有交易资金划转协议》,《个人交易资金监管业务协议》,《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，（2015）东民（商）初字第12880号民事判决书,（2016）京02民终7228号民事裁定书，房屋档案等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，王玉竹与马翔骠、***就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为150万元，但王玉竹与马翔骠、***均认可其实际履行的合同为《北京市存量房屋买卖合同》，涉诉房屋的实际成交价格为566.175万元。故王玉竹、马翔骠、***对涉诉房屋的成交价格的真实意思应为566.175万元。虽然王玉竹在执行过程中隐瞒其名下财产，并将涉诉房屋转移，存在转移财产逃避执行的行为，但从王玉竹与马翔骠、***之间买卖涉诉房屋的交易过程看，马翔骠、***经过中介公司居间介绍了解到涉诉房屋的房源信息，在交易过程中查看了涉诉房屋，马翔骠、***实际支付了合理的房屋对价，双方办理了房屋所有权转移登记手续并交付了涉诉房屋，双方的房屋买卖合同已经履行完毕。马翔骠、***在涉诉房屋交易过程中不存在恶意。原告亦未提供翔实、有效的证据证明王玉竹、马翔骠、***之间存在恶意串通。故原告要求确认王玉竹、马翔骠、***之间的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：

驳回原告浙江越创电子科技有限公司的诉讼请求。

案件受理费9150元，由原告浙江越创电子科技有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　　杨　莹

二〇一八年四月二十三日

法官助理　　赵思宇

书 记 员　　宋治国