关某某与北京星海钢琴集团有限公司合同纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院 民事判决书 (2021)京0101民初18726号 原告：关某某，男，1967年10月18日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：***，北京在明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京在明律师事务所律师。 被告：北京星海钢琴集团有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园光机电一体化产业基地科创东五街8号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1962年9月5日出生，北京星海钢琴集团有限公司职员。 原告关某某与被告北京星海钢琴集团有限公司（以下简称星海钢琴公司）合同纠纷一案，本院于2021年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关某某的委托诉讼代理人***，被告星海钢琴公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告关某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还2016年4月1日至2016年12月31日期间多支付的租金共计144元；2、请求判令被告向原告赔偿租房损失384000元（计算方法：按照6000元/月标准，自2016年4月1日起计算至2021年7月31日止）。事实与理由：北京市东城区夕照寺西里×楼3单元加1平房（以下简称涉案房屋）系上世纪70年代建设，被告系涉案房屋产权单位。原告同事的配偶系被告员工，1997年之前，被告将涉案房屋作为自管公房分配给原告同事的配偶承租。后，原告单位（某银行）给原告同事另行分了一套自管公房，原告同事便将以家庭为单位将涉案房屋交给某银行。该银行又将涉案房屋作为自管公房分配给了原告。1997年，原、被告就涉案房屋订立公房租赁合同，1997年租金为147.6元/年，2016年租金涨至192元/年。原告已将租金交纳至2016年12月31日。2016年3月23日，北京市东城区人民政府龙潭街道办事处（以下简称龙潭街道办）在涉案房屋张贴了违法告知书。2016年3月31日，龙潭街道办以涉嫌违建、需要整治为由将原告承租的涉案房屋及自建房全部拆除。房屋被拆除后，原告向法院提起行政诉讼，要求确认龙潭街道办强拆行为违法并要求赔偿，赔偿请求为恢复原状和赔偿物品损失，经审理，北京市东城区人民法院于2019年11月26日作出（2019）京0101行初49号行政判决书，确认龙潭街道办于2016年3月31日对原告承租的涉案房屋及相连的厨房、卫生间的强制拆除行为违法，同日作出（2019）京0101行赔初5号行政赔偿判决书，判决龙潭街道办赔偿原告物品损失2000元，并驳回其他赔偿请求。原告不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02行赔终68号行政赔偿判决书，驳回原告的上诉请求，维持一审判决。后，原告再次提起行政诉讼，要求判令龙潭街道办为原告提供一套与涉案房屋同等居住条件的房屋，并要求判令龙潭街道办赔偿原告租房产生的直接损失，按照每月6000元计算，至实际支付时为止，经审理，东城法院于2021年1月28日作出（2020）京0101行赔初55号行政赔偿判决书，判决驳回原告的全部赔偿请求。原告不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2021）京02行赔终83号行政赔偿判决书，驳回原告的上诉请求，维持一审判决。原告认为，原、被告系自管公房租赁关系，涉案房屋具有福利分房性质，具有明显的行政管理色彩，与一般民事主体间的租赁合同关系有所不同。且即使按照一般民事主体间的租赁合同认定，出租人也应提供符合出租条件的房屋，涉案房屋因涉嫌违建被龙潭街道办拆除，被告作为出租人，违背了出租人的法定义务，应承担违约责任，向原告赔偿租房损失并退回多收取的租金。 被告星海钢琴公司辩称：认可原告所述分配涉案房屋的过程。首先，2016年3月31日涉案房屋被拆除，原告的起诉已经超过诉讼时效。其次，涉案房屋并无产权，双方之间的租赁合同应属无效，该房屋建设年代久远，彼时尚无相关法律规定，因此被告对合同无效并无过错。第三，被告不存在任何违约行为，原告的损失已经通过行政诉讼得以弥补。第四，原告有其他住房，银行分配原告住房时知道房屋无产权的情况，作为福利分给了原告，原告已经享受了多年的额外利益。第五，因周边地区曾发生火灾，所以街道办事处对无产权房屋进行整改，拆除的房屋共计七八十间，被告在涉案房屋拆除时即表示将剩余房租退还原告，但原告拒绝收取。综上，被告同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年，原、被告订立《公有住宅租赁合同》，原告自被告处承租位于北京市东城区夕照寺西里×楼3单元加1平房，使用面积11.6平方米。原告如约向被告交纳租金至2016年12月31日止。原告的户籍亦登记在上述房屋。 原告并非被告的员工，就原告取得涉案房屋承租权的过程，原告称原告同事的配偶系被告员工，1997年之前，被告将涉案房屋作为自管公房分配给原告同事的配偶承租。后，原告单位（某银行）给原告同事另行分了一套自管公房，原告同事便将以家庭为单位将涉案房屋交给某银行。该银行又将涉案房屋作为自管公房分配给了原告，因此原、被告自1997年建立自管公房租赁合同关系。 2016年3月23日，北京市东城区龙潭街道综合执法组在涉案房屋张贴《告知书》，主要内容为:建筑物的所有人及使用人，请你主动出示在此搭建建筑物的规划许可手续，如不能出示，请于2016年3月29日前将此建筑物自行拆除，逾期不拆除的，龙潭街道综合执法组将依据《北京市城乡规划条例》第六十六条的规定进行执法活动。2016年3月31日，龙潭街道办事处对涉案房屋及与其相连的厨房、卫生间一并实施了强制拆除。 2019年1月9日，原告起诉北京市东城区人民政府龙潭街道办事处，要求确认北京市东城区人民政府龙潭街道办事处实施拆除涉案房屋强制拆除的行为违法并要求赔偿，赔偿请求为恢复原状和赔偿物品损失。法院经审理认定北京市东城区人民政府龙潭街道办事处在对涉案房屋实施拆除前除了以龙潭街道综合执法组名义向原告发送《告知书》外，没有履行强制拆除前的其它任何法定程序。被告龙潭街道办事处亦未提供任何证据证明在组织实施强制拆除的过程中对被强制拆除房屋内的财产进行了清点或相应的证据保全。因此，应当认定被告对原告涉案房屋及相连的厨房和卫生间所实施的强制拆除行为违反了法定程序，故判决确认被告北京市东城区人民政府龙潭街道办事处于二〇一六年三月三十一日对原告关某某承租的位于北京市东城区夕照寺西里平房及与该平房相连的厨房、卫生间实施的强制拆除行为违法。同日法院作出（2019）京0101行赔初5号行政赔偿判决书，判决北京市东城区人民政府龙潭街道办事处赔偿原告物品损失2000元，并驳回其他赔偿请求。后原告不服提出上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回原告上诉请求，维持一审判决。 2020年，原告再次起诉北京市东城区人民政府龙潭街道办事处要求行政赔偿，认为北京市东城区人民政府龙潭街道办事处拆除行为直接导致原告承租的公房灭失，要求北京市东城区人民政府龙潭街道办事处为原告提供一套与涉案房屋同等居住条件的房屋，并赔偿租房产生的直接损失，按照每月6000元计算至实际支付之日止。后法院一审认定原告的第一项诉讼请求并非《国家赔偿法》明确规定的法定赔偿方式，该主张亦非人民法院审理行政赔偿案件所应当审查的范围。原告的第二项诉讼请求不属于北京市东城区人民政府龙潭街道办事处违法拆除涉案房屋的行为所致的直接经济损失，因此法院判决驳回原告的赔偿请求。原告不服提出上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回原告上诉，维持一审判决。 诉讼中，本院要求原告提供其单位内部分房的相关材料，原告表示无相关资料，本院与其单位相关部门联系，工作人员称曾为关某某开具相关证明文件以便变更承租人，但现无档案材料留存。 本院认为：根据已查明情况，涉案房屋于2016年3月31日被拆除，现原告提出由被告退还剩余未使用期间的房屋租金，鉴于原告该项诉讼请求系基于在公房租赁合同履行过程中关于租金交付的争议，被告亦实际收取并同意返还，因此本院对原告该项诉讼请求不持异议。 就原告要求被告赔偿租房损失的诉讼请求，虽然原、被告订立有自管公房租赁合同，但根据原告自述，原告并非被告的员工，其承租涉案房屋系基于原告单位为其分配自管公房，经由单位调换而来，因此原、被告之间并非基于平等民事主体身份订立租赁合同，也非直接基于星海钢琴公司为单位内部职工分房订立租赁合同关系。原告享有单位福利分房待遇的依据取决于原告单位（某银行）的内部规章制度，而非星海钢琴公司的规章制度。其次， 鉴于单位内部分房具有职工福利性质，单位与员工之间存在密切隶属关系和管理关系，因此司法权不宜介入。故原告要求被告赔偿租房损失，不属于人民法院民事诉讼受案范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告北京星海钢琴集团有限公司于本判决生效后三日内向原告关某某退还2016年4月1日至2016年12月31日期间多支付的租金共计144元； 二、驳回原告关某某其他诉讼请求。 审判员*** 法官助理***书记员*** 二〇二二年一月四日