某某、武汉市江岸区天源茗茶茶叶经营部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2020）鄂01民终7735号 上诉人（原审被告）：***，男，1958年10月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：***，湖北百思得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北百思得律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：武汉市江岸区天源茗茶茶叶经营部,住所地武汉市江岸区永清路23号附6。 经营者:***。 委托诉讼代理人：***，湖北百思得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北百思得律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：武汉新兴建筑装饰工程有限公司，住所地武汉市蔡甸区奓山街红焰村星光工业园C区3号-6门。 法定代表人:***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北百思得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北百思得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长江水利委员会水文局，住所地武汉市解放大道1863号。 法定代表人:***，该局局长。 委托诉讼代理人：***，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。 上诉人***、武汉市江岸区天源茗茶茶叶经营部（以下简称天源茗茶经营部）、武汉新兴建筑装饰工程有限公司（以下简称新兴公司）因与被上诉人长江水利委员会水文局（以下简称长江水利水文局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***、天源茗茶经营部上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回长江水利水文局的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由长江水利水文局承担。事实与理由：第一、新兴公司退租后，***、天源茗茶经营部与长江水利水文局形成事实上的房屋租赁合同关系。***、天源茗茶经营部投资百万余元进行装饰装修，并自2016年开始又陆续投入近三百万元进行改造升级，如果此时不再续租，客观上让***、天源茗茶经营部承担巨额亏损，极不公平。第二、***、天源茗茶经营部享有优先承租权，且已在规定的时间内提出续租申请。第三、2019年9月30日至2019年11月30日的房租，因军运会期间受市政施工影响，长江水利水文局已经承诺免收。新冠疫情期间根据国家政策，可以“减三免六”，合计八个月租金应该依法予以扣除。 新兴公司上诉请求：一、撤销原判第一项和第三项；二、本案一、二审诉讼费由长江水利水文局承担。事实与理由：新兴公司与长江水利水文局签订的房屋租赁合同期限为2018年7月1日至2019年9月30日，合同期内，新兴公司足额缴纳了房屋租金。合同到期之前，即2019年9月7日，新兴公司与天源茗茶经营部共同向长江水利水文局发出《关于门面房续租有关事宜的申请》，明确告知“因武汉新兴建筑装饰工程有限公司办公地点变更，在下轮合同签订时，我方主体变更为武汉市江岸区天源茗茶茶叶经营部，签约及履约仍为***先生，租赁用途不变”。随后，新兴公司退出租赁房屋，将房屋交***、天源茗茶经营部使用。水文局对此完全知情并接受。***、天源茗茶经营部与长江水利水文局之间发生的法律纠纷，与新兴公司无关，故新兴公司无须对***所负债务承担连带清偿责任。 长江水利水文局共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 长江水利水文局向一审法院提出诉讼请求：1、判令***、天源茗茶经营部、新兴公司腾退长江水利水文局位于江岸区永清路23号房屋(面积172.2平方米)；2、判令***支付房屋占有使用费41791.2元(按每月13930.4元计算,自2019年10月1日起算,暂计算至2020年1月1日,要求支付至房屋腾退之日止);3、判令天源茗茶经营部、新兴公司对***应支付的房屋占有使用费承担连带责任；4、判令***承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，***原系新兴公司的法定代表人，2018年7月16日，新兴公司（甲方）与长江水利水文局（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于武汉市江岸区永清路（街）23号。租赁期限：2018年7月1日至2019年9月30日。房屋租金13930.40元/月，本合同总额208956元。本合同到期，甲方可以提出续租申请，乙方应充分考虑甲方权益，同等条件下甲方有优先承租权。 房屋租赁期间，新兴公司将租赁房屋交由***用于天源茗茶经营部经营使用。合同到期后，双方未续签租赁合同，***、天源茗茶经营部、新兴公司亦未交还租赁房屋。 一审法院认为，新兴公司与长江水利水文局签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效。对于***、天源茗茶经营部、新兴公司主张的优先承租权。因优先承租权并非法定权利，不得对抗出租人的所有权，也不具备单方形成新的租赁合同的效力。且续租房屋，需要双方达成一致意见，并签订租赁合同，确定房租的价格、支付时间等内容。长江水利水文局明确表示不同意***、天源茗茶经营部、新兴公司继续承租涉案房屋，双方无法达成合意，无法实现续租。***、天源茗茶经营部、新兴公司以其享有优先承租权，拒绝腾退租赁房屋，不予采纳。长江水利水文局要求***、天源茗茶经营部、新兴公司腾退租赁房屋，予以支持。 ***占有使用房屋，长江水利水文局要求***支付房屋占有使用费,予以支持。新兴公司在租赁期限内将房屋交由***使用，长江水利水文局要求新兴公司对房屋占有使用费承担连带清偿责任，予以支持。长江水利水文局要求天源茗茶经营部承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。对于长江水利水文局主张的房屋占有使用费，参照武汉市《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》的规定，酌情认定2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费予以免除。故***应向长江水利水文局支付自2019年10月1日至2020年1月31日的房屋占有使用费55721.60元，并自2020年5月1日起，按13930.40元/月的标准向长江水利水文局支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，新兴公司承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、***、武汉市江岸区天源茗茶茶叶经营部、武汉新兴建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区永清路（街）23号房屋，并交还给长江水利委员会水文局；二、***于判决生效之日起十日内向长江水利委员会水文局支付房屋占有使用费55721.60元，并以13930.40元/月为标准，向长江水利委员会水文局支付自2020年5月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、武汉新兴建筑装饰工程有限公司对***所负上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回长江水利委员会水文局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费845元，由***负担。 二审期间，***、天源茗茶经营部向本院提交三组证据。第一组证据：证据1、《国有房屋（商业门面）招租公告》；证据2、《商业门面投标报价须知》；证据3、《商业门面投标报价表》；证据4、《商业门面租赁合同》；证据5、《投标承诺书》；证据6、《水文门面平面示意图》，拟证明：1、涉案门面招标投标活动违法，投标保证金高达6万元且不退还，直接转为履约保证金，违反招标法实施条例第26条规定；2、给予投标人编制投标文件的时间仅7天，违反招标法第24条的规定。第二组证据：证据7、《关于对门面租赁招标活动的异议书》；证据8、《关于对门面租赁招标活动的异议书》的回复，拟证明***、天源茗茶经营部对招标活动提出异议，长江水利水文局仍然要求***、天源茗茶经营部腾退房屋。且实际上参加投标的只有一家商户。第三组证据：证据9、情况报告；证据10照片；证据11、情况说明；证据12、商业门面租赁合同，拟证明长江水利水文局考虑军运会期间的影响，军运会期间免租两个月。疫情期间“免三减六”的优惠政策，同为承租户的案外人公司已经享受。长江水利水文局质证称对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，我们发布的招租公告的抬头写的很清楚，是单纯的国有门面招租，不是招投标，第二组证据真实性和证明目的无异议，第三组证据，商业门面租赁合同、情况报告、照片的真实性无异议，情况说明的真实性无法确认。疫情期间的政策也是事实，无异议。 二审经审理查明，2019年，因武汉市举行世界军人运动会，长江水利水文局同意***在门面合同到期后让其免租继续经营2个月。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相同。 本院认为，新兴公司与长江水利水文局签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同约定新兴公司在合同到期后在同等条件下有优先承租权，但优先承租权并不必然形成新的租赁合同关系，本案中要求续租的是***而非新兴公司，另长江水利水文局在涉案合同期满后就涉案房屋进行招租时，新兴公司并未参与招租，***要求租赁涉案房屋亦未达到长江水利水文局的招租条件，故一审法院对长江水利水文局在涉案合同期满后要求***、天源茗茶经营部及新兴公司腾退涉案房屋的请求予以支持正确。 关于***在涉案合同期满后占有使用涉案房屋，应支付的房屋占有使用费的计算问题。根据已查明的事实，因世界军人运动会的举行，长江水利水文局同意***免租使用2个月，另根据武汉市《关于积极应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的政策措施》的规定，***因疫情影响，可享受“免三减六”政策，即***可免交占有使用费6个月，综上，***可免支付8个月房屋占能使用费，故***应支付的房屋占有使用费应按13930.40元/月标准自2020年6月1日起支付至腾退之日止。 关于新兴公司在本案中应否承担责任的问题。新兴公司作为本案租赁合同的承租方，在租赁期内将承租房屋交由***使用，并未与长江水利水文局办理相关手续，在房屋租赁期满后亦未与长江水利水文局办理房屋交接手续，故一审法院判令新兴公司承担相应责任正确。 综上，新兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回，***、天源茗茶经营部的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定部分事实认定不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、***、武汉市江岸区天源茗茶茶叶经营部、武汉新兴建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区永清路（街）23号房屋，并交还给长江水利委员会水文局； 二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初262号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、***于本判决生效之日起十日内向长江水利委员会水文局支付房屋占有使用费（使用费按13930.40元/月标准自2020年6月1日起支付至腾退之日止）； 四、武汉新兴建筑装饰工程有限公司对***所负上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回长江水利委员会水文局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费845元，由***负担。 二审案件受理费845元，由***负担422.5元、武汉新兴建筑装饰工程有限公司负担422.5元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年十月十五日 书记员***