深圳市君箭科技发展有限公司、深圳市沙井沙一股份合作公司振华电子设备厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民事判决书 （2019）粤03民终3239号 上诉人（原审原告）：深圳市君箭科技发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区松岗街道东方社区田洋六路9号1栋厂房。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东德纳（宝安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市沙井沙一股份合作公司振华电子设备厂，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道沙一西部工业区第18栋及旁第1栋。 主要负责人：***。 委托诉讼代理人：***，广东鼎方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东鼎方律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市沙井沙一股份合作公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井西环路沙一村委办公楼（办公场所）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，广东鼎方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东鼎方律师事务所实习律师。 上诉人深圳市君箭科技发展有限公司（以下简称君箭公司）因与被上诉人深圳市沙井沙一股份合作公司振华电子设备厂（以下简称振华厂）、深圳市沙井沙一股份合作公司振华电子设备厂（以下简称沙一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 君箭公司上诉请求：改判振华厂、沙一公司向君箭公司赔偿经济损失823913元、资产评估费用2万元及负担诉讼费。事实和理由：君箭公司承租振华厂的房屋后，振华厂提前解除租赁合同，致使君箭公司装修的厂房不能继续使用，定制安装的机器调备无法搬迀而报废，经深圳市尊量行资产评估有限公司评估，截至2017年11月30日，物品及设备损失555761元、室内装修装饰268152元，资产总计823913元。一审时，君箭公司提交的资产评估报告足以证明君箭公司所受损失的事实，但一审法院在振华厂没有提交任何证据证明资产评估报告存在错误的情况下，仅以资产评估报告是君箭公司单方委托为由不予采纳资产评估报告的真实性及不支持君箭公司的诉讼请求，认定事实错误。一审法院即便不采纳资产评估报告，也应该组织双方重新进行资产评估，但一审法院既不重新评估，又不采纳资产评估报告，适用法律错误。由于振华厂收回厂房后将原来的厂房改成饭堂，对厂房内的装修及设备进行拆除，致使一审法院在组织双方对厂房进行查勘时，发现在厂房内的设备及装修已不存在，无法对厂房内装修及设备重新鉴定，无法重新评估的原因是因为振华厂拆除了厂房内的设备及装修，该责任理应由振华厂承担。 振华厂、沙一公司共同辩称，请求维持原判。 君箭公司向一审法院起诉请求：判令振华厂、沙一公司向君箭公司赔偿经济损失823913元、资产评估费用2万元及负担诉讼费。 一审法院认定事实：2016年7月，君箭公司与振华厂签订《房产租赁合同》，约定君箭公司承租振华厂的位于深圳市宝安区沙井街道沙一西部工业园18栋一楼东部分铁皮房，月租6652元，租期自2017年7月10日至2019年11月5日。2016年9月26日，双方又签订《工业厂房租赁合同》，约定由君箭公司承租振华厂的位于深圳市宝安区沙井街道沙一西部工业区18栋西区厂房，月租19424元，厂房免租装修期自2016年10月1日至11月5日，租赁期限自2016年11月6日至2019年11月5日。租赁合同签订后，出租方交付物业，承租方支付押金并按月支付租金。2017年12月9日，双方签订《保证书》，协商处理押金、租金等事宜，约定君箭公司的其他损失通过诉讼方式解决。庭审中，双方确认已按《保证书》处理完押金等事宜，但对君箭公司的经济损失存有争议。2018年3月7日，君箭公司单方委托深圳市尊量行资产评估有限公司对“物品及设备、室内装修装饰”进行评估，该评估公司作出《深圳市君箭科技发展有限公司拟了解申报资产重置成新价值咨询评估报告》，显示“物品及设备”评估价值为555761元、“室内装修装饰”评估价值268152元，但评估报告备注“委估资产被他人拆除原因，物品及设备、室内装修装饰基本拆毁，无法核实其申报数量,评估人员根据被评估单位提供的合同、发票等资料核实其资产评估申报明细表，评估范围仅以被评估单位提供的资产评估申报明细表作为评估依据”。君箭公司据此评估结果向振华厂、沙一公司索赔，振华厂、沙一公司不予认可。诉讼过程中，一审法院现场勘察，现场基本无物品及设备，室内装修装饰亦基本拆除，完备的设备仅存一个面包炉，双方确认已无现场评估的条件。经核对《深圳市君箭科技发展有限公司拟了解申报资产重置成新价值咨询评估报告》的物品及设备评估明细表，该面包炉评估价值为41250元。庭审中，双方确认涉案租赁物业未办理房产权属证书。 一审法院认为，涉案租赁物业未办理房地产权证书,亦无合法的报批报建手续,此类房屋达成的租赁合同不具备法律效力，合同无效，双方因履行合同导致经济损失，根据过错原则承担民事责任。合同双方在明知房屋限制租赁或未审慎核实房屋限制租赁条件的情况下签订合同，均存过错，一审法院酌定双方各承担50%的民事责任。据合同约定，本案存在君箭公司装修的情形，合同无效必然导致君箭公司的装修投入的损失，但由于室内装修和设备已基本清空或拆除，不具备评估条件，君箭公司怠于保留证据，应自负举证不能的不利后果。经现场勘察，仅可核实的设备面包炉的评估价值为41250元，已无搬迁价值，振华厂应向君箭公司承担50%的赔偿义务，即20625元。至于资产评估费，由于系君箭公司单方委托评估，且君箭公司指定的评估对象不合理，故该费用应由君箭公司自行承担。另，振华厂作为分公司，不具有独立承担民事权利义务的资格，其民事责任与设立方沙一公司共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告深圳市沙井沙一股份合作公司振华电子设备厂、深圳市沙井沙一股份合作公司应于本判决生效之日起三日内赔付原告深圳市君箭科技发展有限公司经济损失20625元；二、驳回原告深圳市君箭科技发展有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12239.13元，由原告深圳市君箭科技发展有限公司负担11239.13元，被告深圳市沙井沙一股份合作公司振华电子设备厂、深圳市沙井沙一股份合作公司负担1000元。 二审中，当事人对一审法院认定的事实无异议。 本院另查明：双方确认交还厂房时没有办理任何手续。 君箭公司称，2017年10月下旬，振华厂通知君箭公司称厂房属于危房需要拆除，无法办理安监和消防手续，继续经营则会被相关部门查封，要求君箭公司将工厂关闭及等候处理。11月时，振华厂告知君箭公司，沙井街道要进行拆除，要求君箭公司撤离，君箭公司遂于11月交还厂房，具体日期记不清楚了。之所以交还厂房时未盘点厂房内的设施及装修，是因为部分厂房是2017年9月承租及装修完毕，10月投入运营，且设备属于定制及附着于厂房，无法搬迁，若拆除的话，则人工成本都不够。在这种情况下，君箭公司找振华厂协商，振华厂当时同意赔偿18万元，但双方的意见差距较大，双方遂签订《保证书》，约定振华厂退还部分的房租押金及租金等，其他损失通过诉讼方式解决。由此可见，君箭公司存在其他损失，只是双方未能就损失的数额达成一致意见。另外，厂房在振华厂的厂区内，且门卫由其管理，君箭公司无法进入厂区进行处理，因此，即便君箭公司想要搬走设备及其他物品，也因双方没有结算而无法进行。 振华厂、沙一公司称，对君箭公司的上述意见均不予认可。君箭公司是2017年10月搬离，2018年1月就已将设备和拆除的装修全部搬离和清空完毕，连可以用的电线都全部清空，现场基本处于无装修的状态，一审法院现场勘查和评估公司评估时的现场就是君箭公司清空后的现场。一审法院和评估机构均明确说明现场设备已全部搬离，装修已全部清场。另外，君箭公司搬离的原因是无法通过安监及消防等部门的检查，与厂房本身没有关系。君箭公司所述当时双方达成18万元的赔偿意向，是不属实的，当时是因君箭公司要求的金额与事实不符，振华厂不认可，才没有进行赔偿。 本院认为，一审法院认定涉案租赁合同无效及解除，双方均无异议，本院予以确认；同时，依据双方的过错，一审法院认定双方各自承担50%的过错，并无不当，且君箭公司虽然上诉请求判令振华厂全额赔偿，但未提出具体的异议及理由；因此，本院对于一审法院认定过错比例予以维持。相应地，本案争议焦点是损失的数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。”即“谁主张、谁举证”系我国民事诉讼的基本规则。本案中，第一，一审法院组织双方现场勘查，双方确认室内装修和设备已基本清空或拆除，不具备评估条件。第二，君箭公司确认其于2017年11月已交还厂房，其称之所以交还厂房时未盘点厂房内的设施及装修，一是因为装修附着于厂房，无法搬迁，二是因为振华厂不准许其进入厂区，但即便无法搬迁，也不必然导致无法盘点，且其未能提交证据证明振华厂不准许其进入厂区的事实。第三，虽然君箭公司提交评估报告以证明其损失金额，但评估机构系在其单方委托的情况下作出的评估报告，且备注“委估资产被他人拆除原因，物品及设备、室内装修装饰基本拆毁，无法核实其申报数量,评估人员根据被评估单位提供的合同、发票等资料核实其资产评估申报明细表，评估范围仅以被评估单位提供的资产评估申报明细表作为评估依据”，无法作为本案的定案依据。综上，君箭公司怠于保留证据，其应自负举证不能的不利法律后果，一审法院经现场勘察，仅可核实的设备面包炉的评估价值为41250元，已无搬迁价值，据此，一审法院认定振华厂应向君箭公司承担50%的赔偿义务即赔偿20625元，认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。相应地，君箭公司单方委托评估，且其指定的评估对象不合理，据此，一审法院认定评估费应由其自行承担，是正确的。 综上所述，君箭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12239.13元，由上诉人深圳市君箭科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年五月二十一日 书记员*** 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。