江苏某某建设集团有限公司、江苏某某置业发展有限公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泗洪县人民法院 民事判决书 （2024）苏1324民初3519号 原告：江苏某某建设集团有限公司，统一社会信用代码，住所地江苏省某某市某某区。 法定代表人：吴某。 委托诉讼代理人：***，江苏江成律师事务所律师。 被告：江苏某某置业发展有限公司，统一社会信用代码，住所地江苏省泗洪县界集镇。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 第三人：***，男，1985年9月15日出生，住江苏省。 第三人：沈某某，男，1970年5月27日出生，住江苏省。 委托诉讼代理人：***，江苏辰顺律师事务所律师。 原告江苏某某建设集团有限公司（下简称“某某建设公司”）诉被告江苏某某置业发展有限公司（下简称“某某置业公司”）、第三人***、沈某某建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年5月6日立案后，依法适用独任制普通程序，于2024年5月23日公开开庭审理。原告某某建设公司委托诉讼代理人***，被告某某置业公司委托诉讼代理人***、***，第三人***，第三人沈某某委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某建设公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告给付工程款1255万元；2.请求被告赔偿原告的利息损失（自2022年9月1日起，以1255万元为基数，按照LPR利率计算至工程款本金全部还清日止）；3.请求判决原告对位于江苏省泗洪县界集镇某某6#、8#商铺工程项目及53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼项目，在工程款1255万元范围内享有建设工程价款优先受偿权；4.请求判令原告对位于江苏省泗洪县界集镇某某51#、56#、62#、63#、65#、69#、71#中登记抵押的房产以及苏（2020）泗洪县不动产证明第****号登记的抵押房产享有抵押权，对上述抵押房屋拍卖、变卖所得价款，在上述诉讼请求范围内享有优先受偿权；5.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年2月18日，因江苏省泗洪县界集镇某某6#、8#商铺工程项目及53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼项目原施工单位资金链断裂，项目长期停工，经被告邀请，原、被告双方签订两份关于上述工程的施工合同，合同约定由原告继续对上述两项工程的剩余未施工部分进行施工。上述工程分别于2017年7月17日、2019年3月11日交接，但被告未支付工程款。2019年8月31日，原、被告签订补充协议，约定原、被告双方将上述两份合同价款变更为固定合同价1350万元，于2022年8月底之前付清，被告同意用其承建的部分房产作为抵押。其后，被告仅支付95万元，剩余1255万元尚未支付，因而成讼。 被告某某置业公司辩称，对于原告的诉请没有意见。原告应当提供证据证明原告的工程量；对抵押产权的事情，是为了原告放心施工，因此提前将房产抵押到指定的第三人名下。 第三人***对原告的诉请无意见。 第三人沈某某认为，当时为了便于原告和沈某某进行结算，因此同意将22套房屋抵押在第三人沈某某名下，请求法庭依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的证据清单及证明目的详见附件一。 被告对于原告提供的证据三性均认可，但认为两份施工合同约定的价款是暂定价，具体的整体工程量还需要通过第三方审计。 第三人***、沈某某对原告提供的证据均无异议。 本院认定，虽然原、被告签订的两份施工合同约定的是暂定价，但双方签订的补充协议约定，被告同意将原告施工的工程量价款变更为定价1350万元，如截止2022年8月31日被告尚未与原承包人核实变更，被告同意按照1350万元支付工程款。截止2022年8月31日，被告并未对该工程价款提出异议，生效条件成立，该约定生效，被告应当按照1350万元的定价支付原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告某某置业公司系泗洪县界集镇某某房地产项目开发商。2016年2月18日、2016年3月18日，原、被告分别签订了两份《建设工程施工合同》，约定原告接替原承包人，继续施工被告开发的某某53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼项目和某某6#、8#商铺工程项目，工程款分别暂定为26230829元和16231487元。原告施工53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼外墙涂料、楼梯扶手、门窗安装、室内防水等项目，施工6#、8#部分土建和屋面防水、室内防水、水电安装、门窗安装等项目（施工内容详见竣工结算报告）。 2017年7月17日，原告将53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼工程交付被告，2019年3月11日，某某6#、8#商铺工程通过施工单位、监理单位、建设单位、设计单位的竣工验收。2019年6月25日，原告就案涉工程实际施工量进行结算，结算总价为13824931.94元。 2019年8月31日，原、被告签订《补充协议》一份，协议载明，2016年6月前，上述两项工程已经由原承包人完成了大约70%的工程量，由于原承包人资金链断裂，项目长期停工无法进展，原告应邀签署两份施工合同，并于2016年7月28日进场。2017年7月，双方完成了53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼工程交接，2018年1月，双方完成了6#、8#商铺工程交接。双方合同项下的工作已经全部完成。双方在协议中约定，将双方签订的两份施工合同价款变更为定价1350万元，该固定总价及清单由被告找原承包人核实，期限为协议签订后三年，三年期满（截止2022年8月31日），双方以1350万元为最终结算价。双方在协议中约定了分期支付工程款的时间，全部工程款在2022年8月底之前付清，如不能按约履行，原告有权处理抵押房源。协议还约定，被告同意除2016年已经抵押在第三人沈某某名下的800万元商品房外，再拿出6#、8#可销售的作价1300万元商品房抵押至原告指定人员（第三人***）名下，上述2100万元的抵押房产由被告负责销售，所得销售款打入原告账户。 2019年2月12日、2019年8月15日，被告分别向原告转账57万元、38万元。 另查明，2016年9月1日，被告将某某部分住宅51#505，56#502、503，62#104、401、402、503，63#503、504、505、506，65#502，69#105、404、406,71#501、502、503、504，部分商铺71#101、102、103，共计22套房源抵押在第三人沈某某名下，并办理抵押登记备案，抵押期限为2016年7月6日至2016年12月31日，债权数额为500万元。 2020年5月8日，被告将某某部分商铺6#107、108、110、127、128、131、132、133、134、135、302、311、317、318、402、404，8#103、108、109、110、121、122、401、403共24套房屋抵押在第三人***名下，并办理了不动产登记（不动产证明号：苏（2020）泗洪县不动产证明第****号），担保债权为1212144500元，债务履行期限为2020年5月8日至2021年5月7日。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告的工程款如何计算？2.原告主张的优先受偿权、抵押权能否支持？ 针对第一项争议焦点：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订两份施工合同，由原告接替承建某某53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼项目和6#、8#商铺工程项目，原告某某建设公司已按照合同约定完成施工并交付案涉房产，被告某某置业公司应当支付相应工程款。 当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持。根据2019年8月31日，双方签订的补充协议，被告在签约后三年内向原承包人核实工程量，如截止2022年8月31日未核实，则按照定价1350万元进行结算。该约定系附生效条件的合同，截止2022年8月31日，被告未对原告承建的工程量及工程价款提出异议，生效条件已成就，该约定生效，被告应当按照约定的固定价款1350万元支付工程款。被告已经支付95万元，应当予以扣除。根据补充协议约定，被告应在2022年8月31日前付清工程款，被告尚欠1255万元工程款未支付，已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。 当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。本案中，原、被告双方未约定利息，原告主张的利息计算符合法律规定，应予准许。 针对第二项争议焦点：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条的规定，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”本案中，与发包人签订建设工程施工合同的承包人系原告某某建设公司，就其承建工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，而因工程价款已经由原、被告双方以固定总价的形式确定，因此，原告某某建设公司应当就其承建的工程部分在剩余工程款1255万元范围内享有优先受偿权。又根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、第四十一条的规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，原告某某建设公司承建的6#、8#商铺和53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼项目已交付使用，原告通过诉讼方式向被告催要工程款，且其初次主张案涉工程的优先受偿权时是2023年3月15日，并未超过发包人应当给付工程价款之日（2022年8月31日）十八个月，因此，原告某某建设公司主张的优先受偿权符合法律规定，原告应当就其承建的工程部分在剩余工程款1255万元范围内享有优先受偿权，且该优先受偿权优于抵押权和其他债权。 因被告已经将案涉工程中46套房产抵押于原告指定的第三人沈某某、***名下，原告有权就该46套房产行使抵押权，就抵押房产在拍卖、变卖价款内优先受偿，但该抵押权优先受偿的范围应当是1255万元工程价款未足额清偿部分以及利息部分。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十五条、第三十六条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告江苏某某置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏某某建设集团有限公司工程款12550000元及利息（以12550000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2022年9月1日起计算至实际履行完毕之日止）； 二、原告江苏某某建设集团有限公司以12550000元为限，对位于泗洪县某某6#、8#商铺工程，53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼工程，就原告江苏某某建设集团有限公司实际施工的工程部分，在折价或者拍卖的价款中优先受偿； 三、原告江苏某某建设集团有限公司以上述工程折价或拍卖价款不能清偿的部分和利息部分为限，就已经抵押在第三人***、沈某某名下的46套房产（房产清单见附件二）在拍卖、变卖所得价款中优先受偿。 如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97100元，由被告江苏某某置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二四年十一月一日 书记员*** 附录一：本案证据名称及证明目的 原告某某建设公司提供证据： 1.建设工程施工合同两份，拟证明原、被告双方就位于江苏省泗洪县界集镇某某工程项目签订了两份施工合同； 2.施工清单（竣工结算报告），拟证明原告根据合同约定，对案涉工程进行了实际施工以及具体施工量； 3.工程完工交接单，拟证明2017年7月17日，原、被告双方对界集镇某某53#、59#、60#、66#、67#、72#、73#住宅楼工程项目办理了工程完工交接手续； 4.单位工程竣工验收证明书两份，拟证明2019年3月11日，原、被告双方对界集镇某某6#、8#商铺工程项目办理了工程完工交接手续； 5.补充协议一份，拟证明原、被告双方就如何支付工程款进行约定，双方还对案涉工程部分房源抵押进行了约定； 6.不动产登记证明、泗洪县不动产登记信息明细表一份，拟证明为保证案涉工程款的支付，被告将24套商品房登记在第三人***的名下； 7.商品房抵押登记备案证明及抵押房源清单各一份，拟证明为保证案涉工程款的支付，被告将22套商品房登记在第三人沈某某的名下； 8.中国建设银行客户专用回单2张，拟证明被告向与原告支付工程款95万元，剩余1255万元工程款至今没有给付。 附件二：抵押房产清单 1.抵押于第三人沈某某名下，位于某某51#505，56#502、503，62#104、401、402、503，63#503、504、505、506，65#502，69#105、404、406,71#501、502、503、504，71#101、102、103，共计22套房产； 2.抵押于第三人***名下，位于某某6#107、108、110、127、128、131、132、133、134、135、302、311、317、318、402、404，8#103、108、109、110、121、122、401、403，共计24套房产。 附录三：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》 第二十六条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。 第二十八条当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人在诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议，诉讼中一方当事人申请对工程造价进行鉴定的，人民法院不予准许。 第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第三十六条承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第四十条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。 承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。 第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附录四：执行申请注意事项和履行义务提示 执行申请注意事项 1.发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 2.申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 履行义务提示 调解书、判决书、裁定书生效后，负有履行义务的当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 不按时履行生效裁判确定的债务，案件根据权利人的申请进行强制执行程序的，债务人须加倍支付迟延履行期间的债务利息。 人民法院视情况依法对义务人采取罚款、拘留、限制高消费、列入失信名单等措施。拒绝履行生效裁判确定的债务情节严重构成拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。