某某、阜阳市供水总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终1403号 上诉人（原审原告）：**，女，1975年3月27日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人:***，安徽天宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人:**，安徽天宽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市供水总公司，住所地安徽省阜阳市颍州区中南大道99号，统一社会信用代码913412005872389300。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：***，该公司法律顾问。 上诉人**因与被上诉人阜阳市供水总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决第三项，改判阜阳市供水总公司赔偿其各项损失共计76797元。事实与理由：1、其对涉案房屋的装修已经得到阜阳市供水总公司的同意；2、一审法院对评估报告未予采纳显属错误。 阜阳市供水总公司辩称：1、涉案房屋装修未经其公司同意；2、涉案房屋被拆迁前所有东西已搬出，不存在所谓存货损失；3、涉案房屋被拆除系因政府行为所致，其公司不存在违约行为；4、评估报告出具之时涉案房屋已不存在。 **向一审法院起诉请求：1、依法确认**与阜阳市供水总公司于2017年12月31日签订的租房协议无效；2、依法判决阜阳市供水总公司返还2018年8月至12月房租费5167元；3、判决阜阳市供水总公司赔偿各项损失合计76797元；4、本案诉讼费用由阜阳市供水总公司负担。 一审法院经审理查明：**自2013年租赁阜阳市供水总公司位于水厂家属院门旁北侧、九中巷5号门面房，用于经营服装、百货、化妆品等。阜阳市供水总公司系全民所有制企业。2015年**经过竞拍形式继续使用该房屋，并每年签订一次租赁合同，约定租金为每年12400元，租期一年，**在租赁期间不得转租；**向阜阳市供水总公司预付水、电押金500元，到退租时结清所有费用后退还。双方同时对其他事项进行了细化约定。**于每年12月份支付来年房屋租金。2018年1月14日，**支付阜阳市供水总公司2018年全年房屋租金12400元。2018年7月24日，因阜阳市创建全国文明城市活动，颍泉区市容局和属地社区通知，对九中巷沿街所有违章建筑于2018年7月26日之前强制拆除，阜阳市供水总公司给九中巷各租房户下发通知，要求其于7月25日前搬迁，**遂于8月5日搬出。2018年8月9日，政府相关部门强制拆除**租赁房屋。2018年8月13日，****价格评估有限公司对**租赁房屋装修、存货、租金等损失进行评估，评估基准日为2018年7月27日，评估价格为74797元。该报告同时载明，价格评估作业日期为2018年8月13日。**为此支付评估费用2000元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经过批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故阜阳市供水总公司将其未获得产权登记的房屋租赁给**使用，并签订房屋租赁协议，该协议为无效协议。协议无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。阜阳市供水总公司收取**2018年全年房屋租金12400元，房屋使用至同年8月5日，即7个月，现因阜阳市政府创建全国文明城市活动，拆除阜阳市供水总公司出租的房屋，致使该租赁合同不能继续履行，阜阳市供水总公司应退还未使用期间的房屋租赁费用，故**要求阜阳市供水总公司退还剩余房屋租金的诉讼请求，予以支持；**依据****价格评估有限公司出具的价格评估意见书，主张阜阳市供水总公司赔偿**承租房屋的装修、存货、租金等损失，因该报告系租赁房屋拆迁后作出的评估，不具有真实性、合法性、关联性，且**未有其他证据印证上述损失，故对该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、**与阜阳市供水总公司签订的租房协议系无效协议；二、阜阳市供水总公司于判决生效后十日内返还**未使用的房屋租金5167元；三、驳回**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1929元，减半收取964.5元，由**负担914.5元，由阜阳市供水总公司负担50元。 二审中，**为支持其上诉理由，向本院提交****价格评估有限公司出具的情况说明一份，证明该评估公司于2018年7月27日对涉案房屋进行了现场勘验，并于2018年8月13日编制出具价格评估意见书。 阜阳市供水总公司质证认为：对**所举证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。评估意见书中载明的价格评估作业日期为2018年8月13日，而2018年7月27日是价格评估基准日，并非现场勘验日期。出具该意见书的两位鉴证师亦未对评估过程作出说明。 本院认证意见：****价格评估有限公司出具的意见书中载明价格评估作业日期为2018年8月13日，与其公司出具的情况说明不符，且**未举出其他证据证明该公司于2018年7月27日对涉案房屋进行了现场勘验，故对**所举证据的证明效力，本院不予认定。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，**与阜阳市供水总公司签订的房屋租赁合同未就装修事宜进行约定，而一、二审期间，**均未举出充分证据证明其对涉案房屋进行装修系已征得阜阳市供水总公司同意。现因政府拆迁导致合同不能继续履行，是不能归责于任一合同当事人的原因，且阜阳市供水总公司并未就拆迁行为获得相应赔偿。故**要求阜阳市供水总公司赔偿其装修损失无事实及法律依据。其次，****价格评估有限公司就存货损失作出的价格评估意见缺乏进销货单据等其他证据予以佐证，且该价格评估意见书中所列存货并不必然因拆迁而导致其价值的降低或灭失，故一审法院就该存货损失未予认定并无不当。综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1719.9元，由**负担。 本判决为终审判决。 审判长　马　杰 审判员　刘　伟 审判员　*** 二〇一九年五月十日 书记员　*** 附：（2019）皖12民终1403号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。