某某、阜阳市供水总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终1061号 上诉人（原审原告）：***,女,1964年7月1日出生,汉族,住阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：***，安徽天宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽天宽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市供水总公司,住所地阜阳市颍州区西二环中南大道99号，统一社会信用代码913412005872389300。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽亚坤律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人阜阳市供水总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决第三项，改判阜阳市供水总公司赔偿其各项损失共计71513元。事实与理由：1.其对涉案房屋的装修已经得到阜阳市供水总公司的同意；2.一审法院对评估报告未予采纳显属错误。 阜阳市供水总公司辩称,1.涉案房屋装修未经其公司同意；2.涉案房屋被拆迁前所有东西已搬出，不存在所谓存货损失；3、涉案房屋被拆除系因政府行为所致，其公司不存在违约行为；4.评估报告出具之时涉案房屋已不存在。 ***向一审法院起诉请求:1.依法确认其与阜阳市供水总公司于2017年12月31日签订的租房协议无效；2.阜阳市供水总公司返还2018年8月至12月房租费5167元；3.阜阳市供水总公司赔偿各项损失合计73513元。 一审法院认定事实：阜阳市供水总公司系全民所有制企业，其位于水厂家属院门旁北侧门面，九中巷1号门面房屋经竞拍由***承租使用，租金每年12000元。2016年***租赁使用该房经营服装，约定租金每年壹万贰仟肆佰元整，租期一年，每年签订一次合同。租赁期间不得转租，***向阜阳市供水总公司预付水、电押金伍佰元整，到退租房时结清后所有费用后退还。双方同时对其他事项进行了细化约定。2018年3月14日***支付阜阳市供水总公司2018年全年房屋租金12400元。2018年7月24日，根据阜阳市创建文明城市活动，强制拆除违章建筑系列措施，阜阳市供水总公司给九中巷各租房户下发通知，要求其于7月25日前搬迁，***遂于8月7日搬出，8月9日，由政府相关部门强制拆除涉案房屋。2018年8月13日****价格评估有限公司对***所属装修、存货、租金等损失进行价格评估，***所属财产评估基准日（2018年7月27日）,评估价格为71513元。该报告同时载明，价格评估作业日期为2018年8月13日。***同时支付评估费用2000元。 一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经过批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案房屋租赁协议，为无效协议。阜阳市供水总公司收取***2018年全年房屋租金12400元，房屋使用至同年8月7日，即7个月，现因阜阳市政府创建文明城市的活动，拆除房屋，致使该租赁合同不能继续履行，阜阳市供水总公司应退还未使用期间的房屋租赁费用，故***要求阜阳市供水总公司退还剩余房屋租金的诉讼请求，予以支持；***依据****价格评估有限公司出具的价格评估意见书，主张阜阳市供水总公司赔偿***承租房屋的装修、存货、租金等损失，因该报告系租赁房屋拆迁后作出的评估，不具有真实性、合法性、关联性，且***未有其他证据印证上述损失的具体依据，故对该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、***与阜阳市供水总公司签订的租房协议系无效协议；二、阜阳市供水总公司于判决生效后十日内返还***未使用的房屋租金5167元；三、驳回***其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1847元，减半收取923.5元，由***负担873.5元，由阜阳市供水总公司负担50元。 二审中，***为支持其上诉理由，向本院提交****价格评估有限公司出具的情况说明一份，证明评估公司于2018年7月27日对涉案房屋进行了现场勘验，并于2018年8月13日编制出具价格评估意见书。 阜阳市供水总公司质证认为：对***所举证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。评估意见书中载明的价格评估作业日期为2018年8月13日，而2018年7月27日是价格评估基准日，并非现场勘验日期。出具该意见书的两位鉴证师亦未对评估过程作出说明。 本院认证意见：****价格评估有限公司出具的意见书中载明价格评估作业日期为2018年8月13日，与其公司出具的情况说明不符，且***未举出其他证据证明该公司于2018年7月27日对涉案房屋进行了现场勘验，故对***所举证据的证明效力，本院不予认定。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。涉案房屋租赁合同未就装修事宜进行约定，且***未举出充分证据证明其对涉案房屋进行装修系经阜阳市供水总公司同意。现因政府拆迁导致合同不能继续履行，是不能归责于任一合同当事人的原因，且阜阳市供水总公司并未就拆迁行为获得相应赔偿。故***要求阜阳市供水总公司赔偿其装修损失无事实及法律依据。****价格评估有限公司就存货损失作出的价格评估意见缺乏进销货单据等其他证据予以佐证，且该价格评估意见书中所列服装、鞋包、饰品等存货并不必然因拆迁而导致其价值的降低或灭失，故一审法院就该存货损失未予认定并无不当。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1587元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长　马　杰 审判员　*** 审判员　刘　伟 二〇一九年六月三日 书记员　*** 附：（2019）皖12民终1061号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。