某某、浙江浙大求是物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）浙05民终412号

上诉人（原审被告）：***，男，1998年3月30日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。

委托诉讼代理人：舒文建、施亚芬，浙江银湖律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三教学楼一楼。

法定代表人：林旭昌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李忠，北京德恒（杭州）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2020）浙0502民初5735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后依法组成合议庭进行了审理。通过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销湖州市吴兴区人民法院（2020）浙0502民初5735号民事判决第一项“被告支付原告物业费319292.44元、能耗费34122.82元，合计353415.26元”；2.依法改判由上诉人支付被上诉人物业管理费209002.25元、能耗费0元，合计209002.25元；3.本案的二审费用由被上诉人承担。

二审双方对下列要素存在争议：***应当向求是公司支付的物业费及能耗费的金额。

就该争议***主张：一审认定事实不清、证据不足。一、一审法院认为案外人浙江东方达多置业有限公司与求是公司签订的《达多·大都汇前期物业服务合同》及补充协议合法有效，应受法律保护，并对全体业主具有法律约束力。该合同及补充协议明确约定求是公司在酒店交付业主之日起三年内收取70%的空置物业费、商铺以甲方（浙江东方达多置业有限公司）广告发布开业日起两年内收取70%的空置物业费，该约定应对全体业主具有法律约束力。基于以上两点事实，一审法院在上诉人未出庭答辩的情况下未对案件事实及证据进行全面客观的审查，一方面肯定了前期物业合同对全体业主具有约束力，但另一方面又未根据该合同的条款约定进行判决，对被上诉人的一审诉请的真实性、客观性未进行审查，完全忽略了享受70%空置物业费的约定，认定事实不清。二、被上诉人二审提交的物业合同中关于全额收取空置房屋物业费，该条款是无效的。因为该条款加重了上诉人的责任，排除、损害了上诉人的权利，并且被上诉人与上诉人在签订该格式条款时并没有对这一项作出明确的阐释，该项也没有明确区分字体，上诉人签订如此多的材料，他是完全不知道有这一条的。而且，根据物业公司与开发商之前签订的前期物业合同中第三章第六条也明确约定空置房屋的收费标准，应当按照前期物业合同执行，上诉人应当按70%缴纳物业费。三、从前期物业合同及补充协议来看，仅仅只约定了能耗费的单价，而未对能耗费支付的条件予以约定。而事实上，上诉人至今未入住该酒店住宅，商铺也至今未开业，一直处于空置状态，被上诉人要求上诉人承担能耗费不符合客观事实。四、根据前期物业合同及补充协议的约定，商铺自开业起两年内可享受70%的物业管理费，而在一审中，被上诉人未曾提交证据证明商铺的开业时间，而该时间对于计算是否享受70%物业费的约定有着至关重要的作用，否则被上诉人应当承担举证不利的后果。一审审理中，一审法院未全面客观审查案件的证据材料，在上诉人未曾答辩的情况下，全额支持被上诉人的诉讼请求，系证据不足，应当驳回。

求是公司辩称，一、关于空置房屋物业费收取标准的问题。两个商铺不属于空置房屋，安定书院路41号的商铺当时转租给开发商作为售楼部，南街的商铺经营过零食店，后来停业了。二、关于物业费收取的问题。前期物业服务协议及业主临时规约系业主收房时与求是公司单独签订的，其中明确约定无论空置与否，物业费均全额收取，且***在支付第一期物业费时均已按照全额标准支付。求是公司认为该条款不属于格式合同。三、关于能耗费。首先商铺的能耗费由业主自行缴纳，求是公司没有代收。B幢25-27楼的能耗费结算方式求是公司在一审时已提交法院。实际上应当收取的能耗费是40276.3元，求是公司起诉时实缴的金额尚未计算出来，所以按照34122.82计算。能耗费无论房屋空置与否都应全额缴纳。

二审中，求是公司向本院提交以下证据：1.《达多·大都汇前期物业服务协议及业主临时规约》五份，证明《达多·大都汇前期物业服务协议及业主临时规约》第五条第一款及第七款均明确约定无论房屋空置与否物业费均需全额缴纳。2.《达多·大都汇前期物业服务合同补充协议三》一份，证明70%的收费标准至始至终没有执行过。相关司法解释的适用前提是物业公司与业主的物业服务协议中就相关事项没有明确约定的情况下。2017年8月求是公司与开发商签订补充协议，对物业费的总额进行约定，本项目物业费总额按照500万收取，其中业主按照前期物业管理服务协议的收费标准计算的物业费总额为1472171元，剩余部分3527829元由开发商承担。

***经质证认为，对证据一，真实性没有异议，但是对证明力有异议。关于空置房屋物业费全额缴纳的条款，该条款无效。合同除了门牌号、业主身份信息是手写的，其他均为机打，应当属于格式合同。属于格式合同的，如果加重***的责任、排除或损害***权利的，应当用特别的及明显的方式予以提醒。更何况，求是公司也明确知道自己跟开发商的前期物业合同中有约定70%的空置房屋物业费缴纳标准，并且约定了今后业主的空置房屋物业费按照前期物业合同执行，在这样的情况下物业公司与业主签订的物业合同加重了业主30%的责任，应当以明显方式予以提醒。对证据二，三性均有异议。该份证据不属于新证据，且并非前期物业合同的补充协议，证据二的签订主体是三人，其是调整甲乙丙三方之间的权利义务关系，该份证据将物业费提高到500万元，其中有300多万元由达多·大都汇的经营管理方缴纳，还有100多万是开发商缴纳，所以证明该份证据只是约定三方间谁缴纳物业费的问题，这是一份新合同，与业主无关。

***未向本院提交新证据。

本院经审查认为，对于证据一，***认可其真实性，其中关于空关房全额缴纳物业服务费等费用的条款，并不属于免除或者限制其责任的情形，***提出的应当用特别的及明显的方式予以提醒的主张，本院不予采纳。上述条款系取消前期物业服务合同对于空关房的减免政策，变更为正常收取相关费用，不存在违规收费的情形，故不属于免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，应为有效。对于证据二，因其与本案不具有关联性，故不予采信。

本院经审理，对一审认定的事实予以确认。

另查明，求是公司与***于2017年10月13日签订《达多?大都汇前期物业服务协议及业主临时规约》五份，约定“物业服务收费包含物业管理费用和公共能耗费用”、“物业服务收费自开发建设单位发出的《入伙通知书》规定的交房之日的次月起计收；因乙方缘由未按《入伙通知书》办理入户手续的空关房（空关房是指已销售但业主尚未收房，或者业主已收房但未入住的房子），乙方的物业服务费用，应全额向甲方交纳”、“乙方的空关房屋由乙方按物业管理费标准的100%向甲方缴纳”。

本院认为，求是公司与***于2017年10月13日签订的《达多?大都汇前期物业服务协议及业主临时规约》合法有效，应受法律保护，故求是公司有权依据《达多?大都汇前期物业服务协议及业主临时规约》向***主张物业费用。根据《达多?大都汇前期物业服务协议及业主临时规约》的约定，空关房屋应全额交纳物业管理费用和公共能耗费用等，故一审法院判决***支付物业费319292.44元、能耗费34122.82元，并无不当。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3188元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　项　炯

审 判 员　　沈　杰

审 判 员　　朱　芸

二〇二一年四月十五日

法官助理　　孟　寅

书 记 员　　步佳雯

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