中民银创（北京）投资管理有限公司与北京金泰物业管理有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0105民初16131号

反诉原告（本诉被告）：北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司，住所地北京市西城区登莱胡同4号302室。

法定代表人：吕东，党委书记。

委托诉讼代理人：黄晓蕾，北京海润天睿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李瑞，北京海润天睿律师事务所律师。

反诉被告（本诉原告）：中民银创（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：刘桂洪，董事长。

委托诉讼代理人：吴燕飞，女，中民银创（北京）投资管理有限公司员工。

反诉原告（本诉被告）北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司（以下简称金泰租赁公司）与反诉被告（本诉原告）中民银创（北京）投资管理有限公司（以下简称中民公司）租赁合同纠纷一案，中民公司曾将金泰租赁公司及北京金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）诉至本院，本院立案后，金泰租赁公司提起反诉，中民公司于2021年8月19日申请撤诉，本院于2021年8月19日口头裁定准许中民公司撤回本诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。金泰租赁公司委托诉讼代理人黄晓蕾、李瑞，中民公司委托诉讼代理人吴燕飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金泰租赁公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年7月1日签订的《租赁合同（金泰大厦：1704、06单元）》于2020年6月15日解除；2.中民公司支付2020年6月16日至2020年11月20日的房屋占有使用费334668.29元（已扣除租金押金78437.88元），并支付自2020年11月21日起至实际清偿之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.中民公司支付2020年6月16日至2020年11月20日期间产生的物业管理费96419.3元，并支付自2020年11月21日起至实际清偿之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.中民公司支付2020年3月7日至2020年6月15日的物业费逾期付款违约金28272.63元；5.中民公司支付解除合同的违约金104583.84元；6.中民公司支付2020年11月21日至2021年3月31日期间的房屋空置费226598.32元；7.中民公司支付2021年4月1日至2021年9月14日期间的房屋租金损失48217.02元；8.中民公司支付律师费50000元；9.中民公司立即将注册地址迁出。事实和理由：2019年7月1日，我公司与中民公司签订《租赁合同（金泰大厦：1704、06单元）》（以下简称涉案合同），约定我公司将位于北京市朝阳区西坝河南路1号4号楼第17层04、06单元（以下分别表述时简称04号房屋、06号房屋，共同表述时简称涉案房屋）出租给中民公司用作办公场所，月租金为52291.92元，每月物业管理费为18661.8元，中民公司应于每季度首五个工作日之前预先交纳当前的租金及物业管理费。合同履行过程中，中民公司本应于2020年3月6日支付2020年3月15日至6月14日的租金及物业管理费，但其一再恶意拖延，拒不支付。2020年3月27日，中民公司发函要求我公司就租金及物业管理费给予其宽限期。4月7日，我公司在催告其于3月31日前交清欠付费用无果后，向其回函催告其于4月15日17时前交清全部欠款。但中民公司以其财务人员在4月15日前无法返京为由恶意拖延支付，并单方承诺在2020年5月中旬前支付拖欠的租金及物业管理费，并承担延期支付的滞纳金。

此后，中民公司继续恶意拖欠款项，在我公司为其减免2020年2月50%的房屋租金的情况下，仍然恶意拒付租金及物业管理费，且涉案房屋长期处于无人办公状态。我公司于2020年5月18日向中民公司发函，要求终止涉案合同，并对涉案房屋上锁，并张贴开锁联系方式。2020年5月19日，中民公司发函，表示继续履行合同，我公司再次向其发函明确关于拖欠租金及物业管理费问题的处理方式，同意继续履行合同，故双方通过书面函件的方式确认涉案合同并未于2020年5月18日解除，而是继续履行，且我公司始终未影响其进出使用涉案房屋。2020年6月15日，中民公司经我公司多次催告，让拒不交纳欠款，导致我公司的损失不断扩大，在我公司已为其释明北京市关于减免2020年3月与4月的50%租金的政策规定及程序要求的情况下仍拒不配合我公司进行2020年3月及4月的租金减免工作，不签署相应的租金减免协议。最终，我公司于2020年6月15日正式解除涉案合同，但其拒不交换涉案房屋，直至2020年11月20日才从涉案房屋搬离，故其应向我公司支付占有使用费。因中民公司严重违约导致合同提前解除，且拒不将工商注册地址迁出，其应支付房屋空置期的损失及拒不办理工商注册地址迁出导致的房屋租金差额。另，我公司因本案纠纷支付了律师费50000元，中民公司应赔偿我公司相应费用。

中民公司辩称，涉案合同应于2020年5月18日金泰租赁公司将涉案房屋锁门之日解除。2020年5月18日起，我公司无法继续使用涉案房屋，严重影响我公司经营状况。我公司对房屋占有使用费不认可，我公司应支付租金至2020年5月18日。对于物业管理费，因我公司2020年5月18日后没有再进行办公，故我公司不同意支付至2020年11月20日。对于逾期付款的违约金，逾期的原因是因为我公司不能正常运营，我公司也与金泰租赁公司进行过函件沟通，金泰租赁公司于2020年5月18日将涉案房屋上锁，不能认定是我公司是逾期缴纳租金。对于合同解除的违约金，我公司也不认可，双方一直在进行沟通，我公司没有违约。对于房屋空置费，因双方没有达成一致，我公司于11月20日就搬走了，后面的空置费我公司也不认可。对于房屋租金的损失，因为前期双方没有沟通完毕，问题也没有解决，所以工商注册地还未迁出。对于律师费，我公司也不认可。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年7月，金泰租赁公司（甲方）与中民公司（乙方）签订涉案合同，约定：乙方承租涉案房屋（包括04号房屋及06号房屋），租期为2019年9月15日至2021年9月14日，月租金为52291.92元，每月物业管理费为18661.8元。承租期内，乙方应于每个季度首五个工作日前预先缴付当期租金及物业管理费。若乙方未能按本合同规定向甲方支付租金，每逾期一日应按逾缴总额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其应付的租金；若乙方未能按本合同的规定向管理机构支付物业管理费或其他乙方应付的费用，每逾期一日应按逾缴总额的千分之五支付违约金，直至乙方全数付清所应支付的物业管理费和其他费用。如乙方违反本合同任何条款或条件，或乙方在本合同内所作的任何声明或保证为不正确或不真实，并在接到甲方书面通知后七日内不予纠正时，甲方有权终止本合同。因乙方原因致使甲方根据本合同约定解除合同的，甲方有权收回承租单元且不返还押金，乙方应另行向甲方支付等于二个月租金之金额作为违约金，甲方并有权向乙方追讨因其违约给甲方造成的损失。如乙方违反合同第十五章之规定的租赁房屋交还义务，甲方有权根据合同约定行使权利外，乙方还应从合同提前终止之日起每日向甲方支付月租金5%的违约金，直至甲方正式收回房屋。若乙方有任何违约行为以致甲方需采取法律或其他行动来维护甲方在本合同项下利益，一切有关费用（包括律师费及诉讼费）应由乙方承担。

中民公司支付租金及物业管理费至2020年3月14日，未支付3月15日之后的租金及物业管理费。另，中民公司已向金泰租赁公司交纳租金押金156875.76元及物业管理费押金18661.8元，共计212861.16元。

中民公司于2020年3月27日向金泰租赁公司发函，表示因受新冠疫情影响，要求给其支付租金的宽限期，并同意支付租金、物业管理费及逾期支付相关款项产生的滞纳金。金泰租赁公司于2020年4月7日向中民公司发函，声明要求中民公司在2020年4月15日17时前缴清欠款，否则将行使解约权。中民公司于4月7日当日回复称其财务人员无法返京，希望将支付节点宽限至2020年5月中旬，并同意履行合同义务及承担延期支付租金及物业管理费产生的滞纳金。2020年5月18日，金泰租赁公司再次向中民公司发函，要求于5月18日解除涉案合同，并要求中民公司支付欠缴的费用并且扣除押金，要求中民公司于5月18日之前清空涉案房屋。中民公司于2020年5月19日回函，以国家出台相应的租金减免政策为由，要求继续履行涉案合同，并要求金泰租赁公司不要私自搬动物品及办公室。2020年6月3日，金泰租赁公司向中民公司发函说明相应的国家政策，告知中民公司提交减免租金的证明材料，表示经过审核如果符合减免条件，双方签订减免租金的协议，但因中民公司长期拖欠租金及物业管理费，故要求其补缴租金及物业管理费，并表示如果其在6月5日补齐租金和物业管理费，金泰租赁公司同意继续履行涉案合同。2020年6月4日，中民公司向金泰租赁公司发函，要求减免租金及物业管理费。

2020年6月15日，金泰租赁公司向中民公司发出《解除通知》，载明：通知涉案合同于2020年6月15日正式解除，中民公司应按照合同约定交还涉案房屋。中民公司交纳的押金212861.16元用于抵扣欠付的租金130729.8元、物业管理费55985.4元以及因其原因导致合同解除所应支付的部分违约金26145.96元。因中民公司原因导致涉案合同解除所应支付的剩余违约金78437.88元，其应于收到本通知后7日内付清。

庭审中，双方均认可被告于2020年5月8日对涉案房屋上锁，原告于2020年11月20日搬出涉案房屋。另，原告在2021年8月19日的庭审中认可其尚未将工商注册地址迁出涉案房屋。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.关于金泰租赁公司向中民公司主张物业管理费的依据。金泰租赁公司主张其指定中民公司向金泰物业公司支付物业管理费，如果中民公司未支付物业管理费，其需要向金泰物业公司支付相关费用，因为金泰物业公司未直接与中民公司签订合同。

金泰物业公司称其与中民公司没有直接的合同关系，其系受金泰租赁公司的指派为中民公司提供物业服务。

2.关于涉案合同的解除，金泰租赁公司称其认为涉案合同于2020年6月15日解除，其虽在2020年5月18日发函给中民公司要求解除合同，但中民公司在2020年5月19日发函要求继续履行合同，所以当时金泰租赁公司并未解除涉案合同，还是让中民公司继续支付租金及管理费。后续经过多次催告，中民公司扔拒不缴纳欠款，放任违约行为的发生，导致金泰租赁公司的损失继续扩大，在为中民公司释明了租金减免政策规定后，中民公司拒不配合，仍提出要求减免物业管理费，所以金泰租赁公司在2020年6月15日发函正式解除涉案合同。

中民公司主张其认为涉案合同于2020年5月18日解除，并称其虽于5月19日发函要求继续履行涉案合同，但其自5月18日起对涉案房屋就没有正式使用的权利了，故合同解除时间为2020年5月18日。

3.关于违约金，中民公司主张如果法院认定其违约，其认为金泰租赁公司主张的违约金过高，希望法院对违约金予以酌减。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方签订的涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，中民公司曾于2020年5月18日提出解除涉案合同，但此后又向金泰租赁公司表示要继续履行涉案合同，双方亦就租金、物业管理费的支付问题以及如何继续履行合同进行协商，故涉案合同在5月18日后仍处于继续履行的过程中，本院对中民公司主张涉案合同于2020年5月18日解除的意见不予采纳。因中民公司支付租金及物业管理费至2020年3月14日，未支付3月15日之后的租金及物业管理费，故金泰租赁公司于6月15日解除涉案合同并无不当，本院确认涉案合同于2020年6月15日解除。中民公司于2020年11月20日从涉案房屋搬出，金泰租赁公司要求其支付2020年6月16日至11月20日期间房屋占有使用费并无不当，因此期间金泰租赁公司将涉案房屋上锁，中民公司并未实际经营，故本院对占有使用费的金额予以酌情调整。关于逾期付款利息，由于双方对于上述期间房屋占有使用费的支付存在争议，中民公司并无拖欠该费用的恶意，故本院对金泰租赁公司主张的逾期付款利息不予支持。由于2020年6月16日至11月20日期间中民公司并未实际使用涉案房屋，未享受相应的物业服务，故本院对金泰租赁公司关于支付上述期间物业管理费及逾期付款利息的请求不予支持。

根据金泰租赁公司发送的解除通知显示，其主张使用中民公司交纳的押金折抵了中民公司欠付的租金130729.8元、物业管理费55985.4元、解除合同的违约金26145.96元。因金泰租赁公司主张的欠付金额并无不当，故其要求以中民公司交纳的押金折抵上述欠款于法有据，本院对此予以支持。

另，金泰租赁公司要求中民公司支付逾期支付2020年3月7日至6月15日期间物业管理费的违约金，因涉案合同约定有相应的违约条款且中民公司确实存在逾期付款的行为，故本院对金泰租赁公司该项诉讼请求予以支持。

关于解除涉案合同的违约金，中民公司存在违约行为，其应向金泰租赁公司支付违约金，因中民公司主张违约金标准过高，本院将对违约金的金额予以酌情调整。

金泰租赁公司虽要求中民公司支付2020年11月21日至2021年3月31日的房屋空置费及2021年4月1日至2021年9月14日的租金损失，考虑到涉案合同系金泰租赁公司主动解除，且其已主张解除合同的违约金，故本院对金泰租赁公司上述请求不予支持。

关于律师费，根据合同约定及金泰租赁公司实际支付的律师费情况，本院对金泰租赁公司主张的律师费予以酌情判处。关于工商注册地址的迁出问题，金泰租赁公司可向相关行政主管部门提出，本院对此项请求予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司与中民银创（北京）投资管理有限公司签订的《租赁合同（金泰大厦：1704、06单元）》于2020年6月15日解除；

二、中民银创（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司2020年6月16日至2020年11月20日期间的房屋占有使用费100000元；

三、中民银创（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司逾期支付物业管理费的违约金28272.63元；

四、中民银创（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司解除合同的违约金差额30000元（已扣减被抵扣的违约金26145.96元）；

五、驳回北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

反诉案件受理费6403元，由北京金泰集团有限公司房屋租赁分公司负担4670元（已交纳）；由中民银创（北京）投资管理有限公司负担1733元（自本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　白星晖

二〇二一年十二月三十日

书记员　　佟　飞