某某与北京易华房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2022）京03民终1429号 上诉人（原审被告）：***，女，1981年3月25日出生，汉族，住北京市昌平区。 被上诉人（原审原告）：***，男，1984年9月1日出生，汉族，哈电集团（***）重型装备有限公司职员，住河北省***市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：***，北京天驰君泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京易华房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧***综合楼101室-1360。 法定代表人：***，执行董事。 上诉人***因与被上诉人***、北京易华房地产经纪有限公司（以下简称易华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.上诉费由***承担。事实和理由：一、本案不属于一审法院管辖。本案案由是房屋买卖合同纠纷，属专属管辖，本案应当由涉案房产所在地河北省廊坊市永清区人民法院管辖。本案中三方虽协议了管辖法院，但该约定违反了专属管辖的规定无效。二、一审判决第一项，违背双方签订房屋买卖合同的真实目的，限购政策与***的购房目的无关，合同补充约定，已对限购等政策作出与其实现购房目的一致的解决方案和双方必需遵守的必要条件。三、一审判决认定***收取***首付购房款332 770元，事实不清。四、关于中介费收费情况，数额、支付人、返还中介费等事实认定不清。 ***辩称，认可一审判决，不同意***的上诉意见。第一，本案是房屋买卖合同纠纷，并不是因为不动产的权利确认分割、相邻关系引起的物权纠纷，***起诉的也是要求解除合同，退还款项，不适用专属管辖的规定，双方约定了管辖法院是合同签订地，也就是一审法院管辖。第二，***购买的涉案房屋不是为了炒房，是为了居住的。第三，***出具的收条是344 770元，加上中介公司收的8.8万元，与合同中约定的总价款一致。因为中介公司退还了10万元，***才起诉要求***退还332 770元。一审中***已经举证向***汇款的款项、***出具的收条以及***向中介公司人员支付的款项，已经完全能够证明***确实已经支付了合同约定的所有价款。***应当退还332 770元。***一审提交了书面答辩状，但并没有提及其没有收到相应款项的抗辩。第四，一审对中介费认定清楚，***提交的证据进行了原件核实，可以相互印证，一审***答辩状中也没有提出中介费数额不清楚的抗辩。 易华公司未参加二审询问审理。 ***向一审法院起诉请求：1.判令解除***、***、易华公司于2017年3月13日签订的《二手房买卖三方协议》（以下简称《三方协议》）；2.判令***向***退还购房款332 770元；3.***承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月13日，***、***、易华公司签订《三方协议》，约定***购买***位于河北省廊坊市某处1403室（以下简称1403号房屋）。2017年6月2日，廊坊市政府发布了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），***因非当地户籍也无三年当地社保，无法购买1403号房屋，合同目的无法实现，故提出解除合同，易华公司退还给***10万元（含中介费88 000元和房款12 000元），但是***一直未退还剩余332 770元购房款。***于2018年3月15日诉至法院，请求解除合同并退还上述费用，后撤诉。 ***在一审中书面答辩称：不同意***的诉求。***可以更名为具有当地户籍有三年当地社保的人名购买1403号房屋。***所诉合同目的无法实现不存在。***违背诚信原则违约不想购买造成的，因现在房价降价了。***提出解除三方房屋买卖协议，定金和代理费***无权要求返还。***是专业炒房的人，法院不能支持扰乱社会经济秩序罪的违法违约不诚信行为。 易华公司在一审中未答辩。 一审法院认定事实如下：2015年11月30日，***与廊坊国兴房地产开发有限公司（以下简称国兴公司）签订《商品房买卖合同》；2015年12月7日，***与国兴公司签订《补充协议》；***自国兴公司处购买1403号房屋，该房屋建筑面积86.8平方米，总价489 732元。***采取银行按揭的方式付款，首付149 732元，贷款340 000元。根据合同约定，国兴公司应在2016年12月30日前向***交付符合约定的商品房，国兴公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记局机关办理房屋所有权证。 2017年3月13日，***（出售方）与***（买受方，**彤代）、易华公司（丙方）签订《三方协议》，约定甲方将1403号房屋出售给乙方，《三方协议》第四条付款方式约定：“……2、本合同签订后，乙方向甲方支付定金432 770元整。3、合同签订_日内乙方向甲方支付房屋首付款432 770元。4、该房屋余款79万元，待下房本后过户之前支付……”第六条房屋交付约定：“甲乙双方在房地局交易所办完过户手续（缴纳税费）当日，甲方将房屋交付乙方。”第七条甲方承诺第4项约定：“甲方的上诉房屋为可上市并能顺利过户的产权房。”第十七条补充协议约定：“如甲方违约不出售此房屋，违约责任由甲方承担，并双倍返还乙方所付房款。此房屋出售权归乙方所有，以此合同价格界定高出价格归乙方所有。2、如后期乙方更名超过3次，甲方不能配合，算乙方违约，在3次之内甲方无条件配合。”该《三方协议》还约定了其他内容。《三方协议》签订当日，***分别向***及易华公司支付344 770元及88 000元，***出具收条载明今收到***（**彤代）交来1403室的首付款344 770元；易华公司亦于当日出具收条一张，载明收到***（**彤代）购买1403号房屋的中介服务费（包含中介费及过户之前除税费外的所有费用）88 000元。易华公司的收条加盖公司公章，在收款人处有***签字。 在本案审理过程中，***主张，其认可**彤代其签订《三方协议》，签订合同时，***已从国兴公司取得1403号房屋，但并未办理房屋所有权证书。在签订《三方协议》时，其到1403号房屋现场看房，因签订《三方协议》时不能办理过户手续，故亦未明确约定交房时间，仅约定能过户时***偿还清其申请的银行贷款34万元后***再向***支付尾款79万元，其后双方办理过户手续并于办理完毕过户手续当日***向其交付1403号房屋。但2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《意见》。《意见》第二条从严调整住房限购措施内容为：“实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县，香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。”***称因其一直在哈电集团（***）重型装备有限公司交缴纳社保，故不符合《意见》中要求的在廊坊市购买房屋的条件，其不符合限购政策，属于不可抗力，故其与***、易华公司协商解除《三方协议》。易华公司退还其10万元，在《三方协议》空白处写明“永清房产5号楼1**1403室交易佣金已退回，从此跟北京易华房产***没有任何关系。***”但***不同意向其退还购房款，故***于2018年3月向一审法院提起诉讼，要求***返还购房款。***表示，起诉时其想申请对1403号房屋进行财产保全，因***未办理1403号房屋的所有权证书无法进行保全，其考虑***没有履行能力，故撤回起诉。但截至目前，***仍未办理1403号房屋的所有权证书，仍不符合财产保全的条件，其无奈再次提起诉讼。***同时表示因易华公司已经退还其10万元，故***虽收取344 770元，但在本案中仅要求***向其返还332 770元。 在本案审理过程中，一审法院根据***提供的联系方式无法向易华公司进行送达，通过邮寄方式向易华公司亦未能送达，故一审法院于2021年4月18日在《人民法院报》刊登公告，向易华公司公告送达起诉书副本、开庭传票、合议庭组成人员告知书等材料，但因***在起诉状中误将***书写为“***”，故一审法院于2021年7月8日在《人民法院报》重新刊登公告，向易华公司公告送达起诉书副本、开庭传票、合议庭组成人员告知书等材料。公告期限届满，易华公司未到庭应诉。***表示本次诉讼产生的所有公告费其均自行承担，不要求易华公司负担。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。本案中***、易华公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案查明的事实，***与***、易华公司签订的《三方协议》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，各方应当按照合同约定行使权利并履行义务。但在签订《三方协议》时，***尚未取得1403号房屋的所有权证书，交易尚未取得房屋所有权证书的房屋不确定性大，且对各方当事人的利益都很难予以保障，各方当事人均应预见并承担后果，当事人应尽量避免对此种房屋的交易。本案中，在《三方协议》签订后，房屋过户交付前，因《意见》的出台导致***丧失了购买1403号房屋的资格，《三方协议》客观上无法继续履行，合同目的已无法实现，故***要求解除《三方协议》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，***应返还***已经支付的购房款，故***要求***返还其332 770元购房款的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院依法予以支持。关于***答辩中所称***违约，不应返还购房款的答辩意见，一审法院认为对于***是否违约的问题，***并未出庭进行举证，同时对于是否追究***的违约责任，***亦未在本案中提起反诉，故***如认为***违约，应当另行起诉解决。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、自二〇二一年九月六日起，解除***作为买受方、***作为出售方、易华公司作为丙方签订的《二手房买卖三方协议》；二、***返还***购房款332 770元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，***上诉主张本案案由是房屋买卖合同纠纷，属专属管辖。对此本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，系合同纠纷，并非因不动产引起的确权、相邻关系等物权纠纷。***要求解除合同，退还款项，不适用专属管辖的规定。***的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。 ***与***、易华公司签订的《三方协议》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效，各方应当按照合同约定行使权利并履行义务。签订《三方协议》后，房屋过户交付前，因《意见》的出台导致***丧失了购买1403号房屋的资格，《三方协议》客观上无法继续履行，合同目的已无法实现，***要求解除《三方协议》的诉讼请求，一审法院依法予以支持，符合客观实际情况及法律规定，本院予以维持。 合同解除后，***应返还***已经支付的购房款。***上诉称未收到购房款，对此本院认为，***提交的2017年3月13日收条记载，今收到***交来购买1403室首付款344 770元，收款人***（签名处有指纹印记），身份证号……。审理中，***未对该收条的真实性提出异议，故可以认定***已收到344 770元。故***要求***返还332 770元购房款的请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6292元，由***负担（已交纳）；判决公告费300元，由***负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审　判　长　　蒋　巍 审　判　员　　石　煜 审　判　员　　徐　晨 二〇二二年四月二十七日 法官助理　　赵　霄 书　记　员　　***