贵州润鑫置业有限公司与贵阳精一科技有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黔01民初833号

原告：贵州润鑫置业有限公司，住所地贵阳市国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房**。

法定代表人：王均，该公司经理。

委托诉讼代理人：韩清清，该公司职工。

委托诉讼代理人：向小军，贵州千载律师事务所律师。

被告：贵阳精一科技有限公司，住所，住所地贵阳市乌当区水田镇巴山丘div>

法定代表人：向东，该公司经理。

委托诉讼代理人：叶常颖，贵州致正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王永，贵州致正律师事务所律师。

原告贵州润鑫置业有限公司（以下简称润鑫公司）因与被告贵阳精一科技有限公司（以下简称精一公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润鑫公司的委托诉讼代理人向小军律师，被告精一公司的委托诉讼代理人王永、叶常颖律师到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原告润鑫公司提出诉讼请求：1．判令解除原被告2012年8月6日签订的《补充协议》（双方签订的与16920平方米有关的所有协议）；2．赔偿原告经济损失3,200万元；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1．本案的基础法律关系为合资合作开发的关系，而非拆迁安置补偿关系。2012年7月25日，韩清清、康中平与精一公司签订《拆迁安置补偿协议》。该协议是在“工改商”情况下应高新区国土资源分局要求而签订，签订该协议的目的就是为了让润鑫公司能够取得商业用地的土地使用权，双方并非真正的拆迁安置关系。2012年8月6日，双方签订了《补充协议》，该《补充协议》充分说明精一公司与润鑫公司是合资合作开发关系，是本案的核心证据、关键证据，是确定双方权利义务，责任分配的证据。其中关于15225㎡的约定是因为精一公司是原工业用地的使用权人，因此，精一公司只出3,725元/㎡的单价来进行合资合作，其名为搬迁还房，实为合作建房；而关于16920㎡的约定润鑫公司和精一公司是共同出资，共同建设，是彻彻底底的合资合作建房。2．根据2012年8月6日签订的《补充协议》，精一公司应支付16920㎡房屋对应的土地出让金1550.04万元，才能取得16920㎡房屋开发权及相应比例地下停车场的开发权；按2012年10月10日的会议纪要，精一公司需承担32.17%的资金成本4,816万元，但精一公司作为合资合作建房的一方支付了部分土地出让金后，再未投入过一分钱。3、润鑫广场项目现在还未全部完工，工程全部完善还需要资金为80,016,193.41元。经润鑫公司通过《催告函》及《合同解除函》多次催告，精一公司仍拒绝履行出资义务，已构成根本违约，故润鑫公司诉请解除16920㎡部分合作建房合同。4、由于精一公司拒绝出资，导致项目无法正常完工，造成润鑫公司巨大的经济损失，精一公司应予赔偿。

精一公司辩称，1、《补充协议》是对《拆迁安置补偿协议》的补充，16920㎡房屋是拆迁安置补偿关系所产生的补偿，就16920㎡部分房屋双方应属于拆迁安置补偿关系。2、《拆迁安置补偿协议》第六条，《补充协议》第二条均明确精一公司对案涉项目不承担风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，精一公司与润鑫公司不对16920㎡房屋共担风险、共享利润，故双方关系不符合合资合作开发房地产的特征。精一公司在项目开始之初曾参与润鑫公司组织的会议，该行为是根据《拆迁安置补偿协议》第七条第6款的约定，为监督和保障甲方正常推进项目建设的行为，不能推定双方存在合作建房关系。3、根据《补充协议》第六条约定，精一公司就16920平方米的对价为支付2944.8万元土地出让金和按比例承担润鑫公司向银行融资相应的资金利息。4、精一公司并未存在违约行为。相反，润鑫公司未按合同约定，迟迟未交付房屋也未提供银行融资的资金利息。故，违约方应为润鑫公司。5、润鑫公司出具的《解除合同通知》不符合合同法第九十六条第一款、第九十三条第二款、第九十四条的规定，不具有解除合同通知的效力。

各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人各方的身份证据，营业执照、《国有土地使用权出让合同》、《高效、绿色水处理剂生产项目暨南京工业大学贵阳精一水处理技术工程中心项目合作协议》、《合作建房合同》、《协议》、前后两份《拆迁安置补偿协议》、《合作建房补充合同》、《补充协议》、精一公司土地出让金支付凭证、《国有土地使用权收购补偿协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《会议纪要》、《关于润鑫广场设计交底建设单位明确的几点意见函》、《建筑工程施工许可证》、《贵州润鑫置业有限公司函》及《“润鑫广场”项目财务账目清单》、《贵州润鑫置业有限公司催告及合同解除函》及公证书等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文予以认定。

本院经审理认定事实如下：

2007年6月27日，精一公司以2,711,700元的价款取得位于金阳科技产业园土地用途为工业的案涉土地使用权，面积15065平方米。

2010年7月8日，精一公司（甲方）与钟羽、王滨、范琦三人签订《高效、绿色水处理剂生产项目暨南京工业大学贵阳精一水处理技术工程中心项目合作协议》，约定精一公司以黔筑高新20×××**号地块与三人进行项目合作。

2011年1月18日，精一公司（甲方）与韩清清、康中平（乙方）签订《合作建房合同》。约定甲方提供位于贵阳市金阳新区占地面积约15065平方米、土地性质为工业用地的土地及相关手续，乙方提供全部资金，进行合作建房。该合同还约定了乙方根据二期总施工联建面积缴纳保证金500万元；一期修建多层科研中心，归乙方所有；二期修建高层综合厂房及管理用房，按甲方拥有25%产权、乙方拥有75%产权的比例分配，双方均可支付现金或实物换回相应产权。

2011年6月26日，精一公司（甲方）与钟羽（乙方）针对《高效、绿色水处理剂生产项目暨南京工业大学贵阳精一水处理技术工程中心》签订了《协议》。该协议约定：钟羽前期投入资金550万元；钟羽另行出资修建1、2号楼作为甲方对其前期投入550万元的补偿，甲方不再享有1、2号楼的产权；二期精一公司分得的房屋中拿出200平方米给钟羽作回报；钟羽认可精一与韩清清、康中平的《合作建房合同》；如在正式合同签订之日起30日内乙方未施工，甲方有权对乙方进行经济补偿（还款550万元）后与他方合作，乙方无权干涉。

2011年10月9日，精一公司作为甲方，韩清清、康中平作为乙方、钟羽作为丙方，三方签订了《合作建房补充合同》。约定：乙方（韩清清，康中平）付清五百万元给甲方后，取得“研发中心”开发使用权和产权，同时乙方享有二期工程百分之七十五的开发权；丙方自行组织施工建设1、2号楼，相应的建设费用及相关规费由丙方自行承担。取得1、2号楼的开发权，使用权及产权；甲方确保乙方投入资金所建1、2号楼固化在其名下，相关费用按照国家规定执行，同时丙方享有二期项目200平方米地面以上房屋产权，并且不承担任何二期建设费用。

2012年3月21日，韩清清、康中平（甲方）与精一公司（乙方）签订《补充协议》，针对高新20×××**-06地块挂牌新情况变动，达成如下协议：一、若甲方参与摘牌开发高新20×××**-06地块研发中心大楼土地性质工改商变更事宜，甲方补偿乙方人民币1200000元。二、乙方积极配合甲方办理相关建设手续。三、甲、乙双方互不追究之事项：经济补偿、利息、溢价等。甲方支付乙方总价款为2700000元。已支付1500000元整。四、甲方办理研发中心施工许可证之后48小时内付清上述1200000元。

2012年7月25日，韩清清、康中平（甲方）与精一公司（乙方）签订《拆迁安置补偿协议》，说明因贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局2012年3月对高新20×××**-06地块（即精一地块）进行的国有建设用地使用权“工改商”挂牌出让，因无竞买人参与而未能成交。经甲乙双方协商，并经贵阳国家高新技术产业开发区管委会同意，甲方拟作为高新20×××**-06地块的竞买人参与该地块的再次挂牌出让活动，双方因此签订该协议。协议约定：拆迁标的为乙方（精一公司）位于贵阳高新开发区的高新20×××**-06地块，占地面积14591.2平方米，土地用途为商办、酒店用地，出让年限为40年。拆迁标的现状是：该地块除地面架空线路及地下设施的迁改未完成外，乙方已将上述地块内的地面其他拆迁工作量完成。乙方所修建的研发中心现状是主体建筑全部完成。拆迁补偿包含以下费用：乙方购入该地块所支出的款项及相关费用。乙方高效、绿色水处理剂生产项目的研发、报建及先期投入费用。乙方购入该地块后投入的看护、监管费用、管理费用及相关拆迁费用。乙方购入该地块前后投入的前期工作费用。乙方购入该地块所支付的土地购置费及上述费用的衍生资金成本。土地及地上附着物、建筑物的增值部分。第三条拆迁安置补偿内容约定：“基于甲乙双方存在拆迁安置补偿关系，甲方应在该地块上原地实物回迁安置，即甲方向乙方支付的拆迁安置补偿费通过以实物的方式进行拆迁安置补偿。1．甲方向乙方交付的拆迁安置补偿房屋为在该地块上甲方负责开发，完成竣工验收后的建筑物、构筑物（不含研发中心），并办理产权交付手续，相关税及费用按国家有关规定各自承担。2．甲方向乙方交付的地上建筑物为15225平方米，甲方向乙方另行匹配并交付的地下构筑物（车库），其分配比例为乙方所得实际计容面积／甲方实际修建的计容总面积（均不含乙方已修建的研发中心地上、地下、地下建筑物置补偿用房地下部分办理相关权属手续所涉及的规费、税费均按国家有关规定各自承担。3．甲方向乙方所交付的建筑物、构筑物的时限为本项目土建施工许可证下发之日起30个月以内，相关产权证的办理时限以国家相关规定为准”。双方还在该合同明确：“甲方负责交付土地出让金”；“乙方将上述土地及附着物指认交付后甲方即具有先于执行的权利，乙方无条件予以配合。甲方在取得该地块开发权后的6个月内必须动工”；“甲方摘牌开发本项目成立的房开公司为单一项目公司，成立该公司的目的只是用于开发本项目”；“用甲方在项目公司的股权到工商部门办理质押登记手续”作为甲方对乙方的安置补偿保证。关于违约责任，双方约定，甲方未能如期交付安置补偿房屋的，按国家相关法律规定执行，支付违约金。甲方以本项目所融资金必须全部用于本项目开发，否则甲方构成根本违约，违约金为人民币4500万元，乙方可将上述土地及地上附着物无偿收回，并继续开发。如乙方未能按本协议交付约定的证照和土地及地上附着物指认交付的视为乙方违约，乙方应承担违约责任。违约金双方均以每项20万元计（各项可以累加）。

2012年8月6日，韩清清、康中平（甲方）与精一公司（乙方）签订了《补充协议》。关于土地出让金约定：1、乙方享有该项目15225平方米计容面积，其对应的土地出让金由乙方自行承担，每平方对应的土地出让金计算方法为：（6650万＋33.5万）/72956平方米=916.10元/平方米。2、15225平方米对应的土地出让金为1394.76万元，到交房时，甲方按售房的方式为乙方土地出让金的实际提供人出具销售发票办理产权证，暂按3,500元/平方米计。3、乙方负责支付的土地出让金的支付时限必须满足贵阳国家高新区管委会要求，同时经双方协商考虑到甲方的实际困难，首期3,300万元的保证金乙方支付1,700万元。关于补偿面积约定：1、乙方享有该项目计容面积32145㎡（15225＋16920=32145），其中甲方给乙方的回迁安置补偿面积为15225平方米写字楼；另外乙方支付2944.80万元（含15225㎡对应的土地出让金1394.76万元）土地出让金即拥有16920㎡房屋及相应比例地下停车场开发权（垂直划分）。乙方付清2944.80万元土地出让金后，甲方承诺后续开发资金由甲方负责向银行融资，甲方、乙方按比例承担相应的资金成本。甲方向乙方另行按32145平方米匹配车库。交房时面积大于32145，乙方按成本价补差，不足，甲方按市场价补差。双方约定“本补充协议与《拆迁安置补偿协议》相抵触的，以本补充协议为准”。

2012年9月10日，贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局（甲方）与精一公司（乙方）、韩清清、康中平（丙方）三方就精一公司2012-06地块的国有建设用地使用权出让供应的贮备开发补偿事宜签订《国有土地使用权收购补偿协议书》，注明土地规划原用途为工业用地，现调整为商业、办公、住宅用地；土地现状为已由乙方实施土地部分场平。该合同关于对目标地块实施调整土地用途挂牌的约定为：“1、乙方同意以有偿方式向甲方交出目标地块工业用地使用权，由甲方报请贵阳市人民政府批准后，挂牌出让目标地块商业用地使用权，由竞得人（丙方）一次性向乙方支付土地收购补偿款。2、根据经由乙方事先认可的贵州双鉴房地产评估顾问有限公司出具的评估报告，工业用地使用权收购价格为391.42元/平方米（26.09万元/亩），总额为人民币大写（￥5,896,742.3元）。3、因乙方在以出让方式取得目标地块以后，对目标地块实施了原有地上建筑物拆迁安置补偿、场地平整、勘查、设计、资本成本、人员安置，现场机械设备购置以及工业项目前期投入等工作，乙方将目标地块交给甲方进行调整土地用途的挂牌出让后，由竞买人与乙方就上述补偿安置问题达成一致意见，并签订补偿协议后，方可签订《国有建设用地使用权出让合同》。签订补偿协议的时间应在一个月内，否则甲方有权解除本协议及成交确认书，重新组织挂牌，已交竞买保证金不予退还。”

2012年8月28日，康中平所有的贵州康力建设工程有限公司收到精一公司交来的案涉土地款300万元，2012年8月30日，康中平所有的贵州康力建设工程有限公司收到精一公司交来的案涉土地款200万元。2012年9月5日，韩清清收到精一公司交来的案涉土地出让金850万元，康中平收到精一公司交来的案涉土地出让金350万元。

2012年9月10日，康中平、韩清清以个人联合体拍下案涉土地。

2012年9月19日，康中平、韩清清作为发起人注册登记成立贵州润鑫置业有限公司。

2012年10月10日，润鑫公司与精一公司签订《拆迁安置补偿协议》，该协议内容与2012年7月25日康中平、韩清清与精一公司签订的《拆迁安置补偿协议》内容一致。

2012年10月10日，康中平、韩清清、向东、彭晓平、刘涛、高山签署《会议纪要》，对拆迁安置补偿面积计算细化为：总建筑面积72956-研发中心5134-原1、2号楼6920=60902平方米＊25%=15225.5平方米。同时明确：彭晓平代表（精一公司）参与开发面积16920平方米；15225平方米的拆迁安置补偿房屋配送95个标准车位；房开公司股份比例按康、韩各33.915%、彭32.17%计算；锤子费计算错误，每平方米楼面地价为920.52元，精一公司合计应缴纳土地出让金为：（15225＋16920）×920.52/10000=2959.011万元。

2012年10月13日，康中平、韩清清、高山、向东、刘涛签署《会议纪要》，明确拆迁安置15225平方米的房屋不承担润鑫公司开发本项目的融资成本，综合成本预期锁定为每平方米3,725元（含土地出让金、建筑安装、规费、环境绿化），由于开发方为提高房屋品质而增加的成本精一公司应按相应比例承担。会议纪要还明确润鑫公司开办费用彭打96,510元，韩、康各打101,750元。当月，彭小平交给润鑫公司投资款96,510元。

2012年10月17日，润鑫公司与贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以土地出让价款66500000元取得宗地编号为高新20×××**-06地块出让面积14591.20平方米，土地用途为其他商服用地。其后，润鑫公司交纳了土地出让金。

2012年12月21日，润鑫公司取得案涉地块《国有土地使用权证》。润鑫公司将该地块命名为润鑫广场进行了开发建设。其间直至2013年10月，高山、向东与韩清清、彭晓平等润鑫公司的人员多次开会，研究润鑫广场的堵工、拆迁、办理规划手续等事宜。

2012年10月19日至2013年3月11日，润鑫公司出具了收到“彭晓平交来投资款”的收条6张，金额合计482,550元。

2017年9月12日，润鑫公司取得润鑫广场A、B栋地下室及A栋《建筑工程施工许可证》（延期至2019年5月30日）

2018年1月3日，润鑫公司取得润鑫广场B栋商业酒店办公及设备楼梯《建筑工程施工许可证》。

2018年6月26日，润鑫公司向精一公司公证送达了《贵州润鑫置业有限公司函》及《“润鑫广场”项目财务账目清单》，要求精一公司在20日内支付16920平方米房屋及停车位的建安成本及融资费用54,191,780.56元。

2018年7月17日，润鑫公司向精一公司公证送达了《贵州润鑫置业有限公司催告及合同解除函》。2018年8月1日，润鑫公司向精一公司公证送达了《贵州润鑫置业有限公司关于贵公司应承担“润鑫广场项目”建安成本及融资费用财物账目清单》。

2018年12月14日，润鑫公司取得润鑫广场A、B栋《商品房屋预售许可证》，但润鑫广场A、B栋至今未办理综合竣工验收合格手续。

润鑫公司在反诉状及诉状中确认精一公司已支付15225平方米及16920平方米土地出让金。

本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：一、本案的基础法律关系定性问题；二、2012年8月6日签订的《补充协议》是否应当解除；三、精一公司是否应当赔偿润鑫公司经济损失。

一、本案的基础法律关系定性问题。

2011年1月18日精一公司与韩清清、康中平签订的《合作建房合同》、2011年10月9日精一公司与韩清清、康中平及钟羽签订的《合作建房补充合同》、2012年8月6日，韩清清、康中平与精一公司签订的《补充协议》及此后相关《会议纪要》，均系各方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律强制性规定，均系合法有效，精一公司与韩清清、康中平和润鑫公司建立了合资合作开发房地产合同的法律关系。合资合作开发房地产合同，是指两方以上的当事人为共同开发房地产而订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险的协议。虽然精一公司与韩清清、康中平签订过《拆迁安置补偿协议》，结合该协议签订前后双方签订的一系列合同来看，《拆迁安置补偿协议》仅是双方在合作建房过程中为达成土地出让目的而签订的协议，双方的真实意思仍是建立合作开发房地产法律关系。按照《拆迁安置补偿协议》的约定应由润鑫公司全额承担土地出让金，双方实际并未照此履行，而是由精一公司支付了其中15225平方米的商业用地土地出让金，这也符合合资合作开发房地产法律关系中共同投资的构成要件。2012年8月6日，韩清清、康中平（甲方）与精一公司（乙方）签订的《补充协议》明确约定：“乙方支付2944.80万元（含15225㎡对应的土地出让金1394.76万元）土地出让金即拥有16920㎡房屋及相应比例地下停车场开发权（垂直划分）”，亦进一步明确双方关于16920㎡房屋的基础法律关系是合资合作开发房地产合同纠纷，精一公司辩称双方系拆迁安置合同关系，本院对此抗辩主张不予支持。因双方当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，按照民事权利义务相一致的原则，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担。

二、2012年8月6日签订的《补充协议》是否应当解除。

根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，本案双方当事人在对案涉项目开发的过程中，应诚信履约以达共赢。双方签订《补充协议》，精一公司对16920平方米部分支付了土地出让金后，润鑫公司开发建设润鑫广场已基本完成。本案双方当事人合作开发的目的是建设润鑫广场，润鑫广场现已施工完成即标志着双方合作开发的合同目的已经实现，双方应在合作开发项目全部终结后进行结算，依据合同约定进行合理分配，故润鑫公司诉请解除合同不符合法定解除条件，对该项诉请本院不予支持。

三、精一公司是否应当赔偿润鑫公司经济损失。

润鑫公司认为由于精一公司未付款，导致润鑫公司产生经济损失3773.044万元：1、赔偿建设工程施工方贵州省冶金建设公司逾期付款违约金400万元；2、欠付贵州省发展建设公司工程款，低价以房抵债导致损失14,663,280元；3、欠付贵州乾坤混凝土商混价款，低价以房抵债导致损失1,364,000元；4、欠付贵州富溧快速电梯公司电梯款，低价以房抵债导致损失5,022,000元；5、欠付贵州宏顺达门窗装饰工程公司外墙装饰款，低价以房抵债导致损失4,897,720元；6、杭州湾酒店产权证因此纠纷无法办理，租赁收入减半，导致租金损失6,480,000元。因对精一公司未支付后续开发费用应承担何种违约责任，双方当事人并无合同约定，润鑫公司提交的证据精一公司不认可，从该证据亦不能证明其损失系精一公司未支付后续开发费用所致。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，润鑫公司提出精一公司对其损失进行赔偿的诉讼主张，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”、第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

拟判决驳回原告贵州润鑫置业有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费201,800元，由原告贵州润鑫置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。

审判长　刘　妍

审判员　唐有临

审判员　邓禹雨

二〇一九年十二月十日

书记员　王　飘