贵州某有限公司;申某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

贵州省贵阳市南明区人民法院 民事判决书 （2025）黔0102民初23627号 原告：申某，女，住贵州省仁怀市。 被告：贵州某有限公司，住贵州。 法定代表人：陆某，该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：罗某，女，该公司员工，特别代理。 原告申某与被告贵州某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申某、被告贵州某有限公司的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金12129.11元（自2022年7月1日至2022年11月8日止，共计131天，925886*万分之1*131=12129.11元）；2.判令被告支付原告逾期办理不动产证违约金直至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日,暂记至2025年7月31日为36665.09元(2024年7月1日至2025年7月31日,共计396天,925886*万分之1*396=36665.09元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买被告开发的房屋，该商品房套内建筑面积81.33平方米。合同第七条约定，按照套内面积计算，原告购买商品房单价为每平方米11384.31元，房屋总价款为925886元。合同第十一条第一款约定被告应于2022年6月30日前向原告交付商品房。合同第十三条约定，被告未按照第十一条约定的期限和条件将约定商品房交付原告的，按照下列第1种方式处理：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2024年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。合同第二十二条第三款第二项第2条约定，约定日期起超过360个工作，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：原告不退房的，被告按照自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约通过首付+银行按揭+公积金贷款的方式向被告支付了房屋全部价款,被告直至2022年11月9日方向原告交付约定的房屋，显然属于逾期交付。时至今日，被告仍向原告交付办理商品房转移登记有关的文书，属于逾期办理不动产登记。原告认为，被告上述不作为，严重违反了合同约定，应当承担合同约定的违约责任。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望判如所请为谢！ 被告贵州某有限公司辩称：1、系因疫情原因导致逾期交房，2020年初爆发新冠疫情，我省于2020年1月24日至2月23日启动一级响应共计30日，根据政府相关文件《某关于疫情防控期间支持住房和城乡建设领导稳定发展若干措施的通知》（筑府办函[2020]5号）第八条之规定，对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响,不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按期开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算，以上共计45天。2022年9月贵阳市因新冠疫情进入全面静默管理共计27天。因疫情影响交房时间共计27天，故扣减疫情影响天数后，逾期交房天数为59天（131天-72天）。2、根据主合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2024年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起至360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房价款的万分之一承担违约责任。”系因疫情愿意导致逾期交房及办证，所以办证时间应当顺延72日，即在2024年9月10日内取得商品房所有权初始登记,不能在该期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，从该日期起至360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房价款的万分之一承担违约责任。从2024年9月10日顺延360个工作日后，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人的日期应为2026年2月18日。被告于2025年4月30日取得商品房所有权初始登记，并通过邮寄告知原告办证时间，原告于2025年9月4日办理完毕并取得产权证书。故，被告只需赔付已付房价款的万分之一的金额。3、若法院认为按已付购房款的万分之一支付违约金过低，应按照日万分之一为标准进行计算。但原告购买房屋后即享有房屋使用收益权限，被告逾期为原告人办理房屋产权登记，并未给被其造成实际损失，而违约金应以实际损失为基础兼顾双方合同履行情况来综合判断,按已付房款为基数按日万分之一的标准计算依然过高，目前房地产行业形势急剧萎缩、市场行情急速下滑，我司情况及资金状况非常困难，且该案件属于群体性案件，涉及小业主数量巨大，请求法院酌情予以调低。 本院经审理认定事实如下：2021年10月27日，原告申某（买受人）与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于双龙区龙洞堡大道东侧住宅一套，房屋建筑面积100.98平方米，套内建筑面积81.33平方米，按套内建筑面积计算房屋总价款为925886元，买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款185886元，余款740000元以银行按揭支付。第十一条交付时间和条件约定：“（一）出卖人应当在2022年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4向所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得商品房交付使用备案证书；5、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书;……”第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（(1）和（2）不作累加):……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条房屋登记约定：“一、预告登记：双方约定【√申请】【不申请】预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2024年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起至360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起超过360个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:……(2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二)，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，关本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第四条“关于商品房交付条件的补充”约定：“1、出卖人和买受人一致理解本合同正文第十一条（二）该商品房交付时应当具备的条件变更为：经建设、勘察、设计、施工、监理单位对房屋工程通过验收。符合该条件即为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，无需取得工程竣工验收备案登记表。买受人认同出卖人仅须在办理产权转移登记手续时，应提供该商品房面积实测技术报告书，而在房屋交付时无须提供该商品房面积实测技术报告书、商品住房交付使用备案证书。2、当该商品房符合交付使用条件后，出卖人有权书面通知买受人实际的交付时间，买受人对此表示同意，并保证按出卖人通知规定的交付时间和交付地点办理交房手续，否则为买受人逾期办理房屋交接手续。3、出卖人按本合同正文第【十一】条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款（包括面积差异款）及相关费用［包括但不限于逾期付款的违约金、由出卖人垫付或代收的费用，若买受人未在约定日期前付清全部上述款项，则出卖人有权推迟交付房屋至买受人付清全部款项之日起【30】日内办理，期间产生的物业费有买受人承担。”第八条关于房屋交接的补充约定：“1、在达到本合同正文第十一条约定的交付条件后，本合同正文第十四条中的‘书面通知’，双方同意理解并补充变更为：出卖人以电话直接通知、EMS特快专递通知、在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或其它媒体上发布交房公告、或按买受人留存的电子邮件地址通知买受人，双方同意将电话通知日、EMS送达日、媒体刊登日或电子邮件送达当日，视为该商品房交付通知已送达买受人。2、买受人应按出卖人通知的时间和地点办理该房屋的交接手续，买受人在对所购商品房进行接收时签字验收或者收取钥匙（二者具备其一即可）即视为出卖人已按约定条件完成交付。买受人不按出卖人通知的时间和地点办理该房屋的交接手续、在未取得证明房屋存在严重质量问题的法定有效证据的前提下拒绝收房的，视为出卖人已按交付通知所载明的日期交付房屋且买受人认可出卖人所交付房屋符合约定交付条件。……7、出卖人逾期交房的，自本合同正文第十一条约定的交付期限最后一天次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过180日，买受人有权以书面形式告知出卖人解除合同。无论何种情况，由出卖人承担的逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的2%。买受人同意，关于出卖人逾期交房的法律责任的约定以本条款为准，双方不按照合同正文第十三条执行。”第十三条关于产证办理约定：“(一）【关于房地产权属初始登记办理（大产证）】1、买卖双方一致同意，本合同正文第【二十二】条约定的出卖人取得该房屋所有权初始登记的时间变更为：出卖人应在发出书面交房通知所载明的交付日期次日起720日内完成新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)。2、如因出卖人责任未按本条第1款期限办出房地产权证（大产证）从而导致买受人逾期办理小产证时，每逾期一日，买受人有权要求出卖人按照该房屋总价款的【万分之一】支付违约金，出卖人承担的违约金总额应不高于房屋总价款的1%。(二）【关于房地产权属转移登记（小产证）】买卖双方在商品房交付使用后，由【买受人委托出卖人或出卖人指定的第三方】依法向房屋所在地的房产交易登记机构申请办理房地产权属证书。买卖双方同意：关于房地产权属转移登记(小产证）的期限按本条约定为准，不按照合同正文第二十二条第三款执行。……（四）【产证办理通用条款】……5、如出卖人未能按照买卖合同约定的期限交付商品房的，则买卖双方均同意相应延长办结房屋初始暨记和转移登记的期限，具体办理期限以本条第（一)、(二）款约定的期限为准。”第二十一条关于联系方式约定：“1、买受人承诺本合同正文中所载明的联系地址、电话等真实有效，且所列住所（址）系送达地址。买受人的联系方式如有变动的应在变动后【5】天内书面通知出卖人，且需得到出卖人的确认。否则，出卖人按本合同中所载明的联系方式寄送的，即为合法有效送达。若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由买受人自行承担责任。若买受人为二人及以上时，出卖人向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向买受人全体进行联系或邮寄了书面文件。2、根据本合同约定进行的通知、答复等，以传真方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手递方式发出的，买受人签收日为送达日（如买受人拒绝签收，则以该通知到达于买受人的住所或本合同中载明（含买受人有效送达变更情形）的地址之日为送达日；以邮寄、特快专递发出的，寄出后第3日为送达日；以报纸公告发出的，则公告发布当日为送达日；多次通知或以多种方式通知的，以通知到达在先的日期为送达日。”第二十二条关于免责的约定：“买受人同意，若发生下列情况之一的，出卖人无法按本合同规定的期限或要求履行本合同的，不构成出卖人逾期交房或违约：1、因执行本合同签署后新颁布的法律、法规、政策导致工程拖期或逾期交房的；2、法定传染病或其他重大流行病,如‘非典’、‘甲流’等重大公共传染性疫情等，导致工程拖期或逾期交房的；……”《商品房买卖合同》及补充协议并就其他事项进行了约定，原告在落款处签名捺印、被告加盖销售合同专用章。合同签订后，原告向被告支付了购房款，双方并办理了贵阳市商品房预售合同备案登记。2022年11月7日，被告向购买综合体的业主发出《交付通知书》，告知业主可以于2022年11月9日至2022年11月13日办理收房手续。2025年7月31日，被告向原告邮寄《分户产权办理告知函》：“尊敬的业主您好！我司已于2025年4月30日前取得贵阳项目大产权，从即日起可以办理商业的《不动产权证书》。……一、办理产权提供资料的时间和地点：1、提供资料时间：2025年8月31日前每周三和每周日的下午14:00——17：00，2025年9月1日起每周三的下午14：00—-—17:00。2、地点：某售楼部签约区。……”原告认可收到。 另查明：2020年1月24日20：00我省启动一级响应，2020年2月23日24时起调整为三级响应，贵阳市规定项目竣工顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算，疫情影响时间规定为45日。2022年贵阳市受疫情影响的时间，自贵阳市某发布贵阳市采取静默管理之日（2022年9月2日零时）至贵阳市解除静默管理之日（2022年9月29日零时），共计27天属于疫情防控期间。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《交付通知书》《贵阳分户产权办理告知函》、邮寄明细等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告向被告购买房屋并按约定支付购房款，被告应按合同约定于2022年6月30日前向原告交付房屋，但被告逾期交房，已构成违约。被告主张由于疫情原因，对被告交房行为造成一定影响，故应扣除疫情影响的天数。原、被告于2021年10月27日签订案涉合同，我省启动一级响应时间系在2020年1月24日20时至2020年2月23日24时。可见受疫情影响时间45日发生在合同签订前，被告向原告提供合同时该不可抗力事件已经发生，合同约定的交房时间应当已经考虑了疫情影响。故对被告主张扣除2020年疫情影响的45日，本院不予支持。2022年9月我市受疫情影响防控27天属于疫情影响期间，该事件发生于合同签订之后，不可预见，对该时间应当予以扣除。故逾期交房时间131天扣减疫情影响的27天，应计算104天。原告诉请被告按已交付房价款每日万分之一标准计算逾期交房违约金，符合双方合同约定，于法有据，本院依法予以支持。由此，逾期交房违约金为：925886元×万分之一／天×104天＝9629.21元。 对于逾期办证。原告与被告贵州某有限公司虽于案涉商品房买卖合同第二十二条中约定“出卖人承诺于2024年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但双方于附件十二补充协议第十三条中约定：“……出卖人应在发出书面交房通知所载明的交付日期次日起720日内完成新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)。2、如因出卖人责任未按本条第1款期限办出房地产权证（大产证）从而导致买受人逾期办理小产证时，每逾期一日，买受人有权要求出卖人按照该房屋总价款的【万分之一】支付违约金，出卖人承担的违约金总额应不高于房屋总价款的1%。……”第二十一条关于联系方式约定：“……2、根据本合同约定进行的通知、答复等，以传真方式发出的，以发出日期为送达日；……”根据该约定被告初始登记的取得及产权转移登记义务的履行均应自交付通知书记载的交付日期2022年11月9日的次日起即2022年11月10日起720日内即办证期间至2024年10月29日，因疫情不可抗力的发生，应当顺延27天即2024年11月25日届满。但被告于2025年7月31日才通知可以为包含原告所购房屋楼栋在内的买受人办理小产权，被告已经逾期，应按合同约定承担违约责任。被告辩称逾期办证违约金应按已付房款的万分之一计算，但双方已就违约金标准在补充协议第十三条中进行了变更约定。该条款虽约定违约金总额应不高于房屋总价款的1%，但明显限制了原告权利，减轻了被告责任，故该上限约定应为无效，本院不予支持。由此，逾期办证天数应自2024年11月25日次日起计算至2025年7月30日止，为248天。被告提出调低违约金标准，原告也无证据主张因被告逾期办证导致的实际损失情况。综合考虑受新冠肺炎疫情影响，对全国各行各业都造成了不同程度的影响，而被告在诉讼中亦申请法院考虑对于当下的经济状况，请求对违约金予以调减，故结合当前经济下行形势及房地产市场现状，综合本案情况，本院酌情将本案的逾期办证违约金计算标准调减为日万分之零点五。由此，逾期办证违约金应为：925886元×万分之0.5／天×248天＝11480.99元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告贵州某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申某逾期交房违约金9629.21元； 二、被告贵州某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告申某逾期办证违约金11480.99元； 三、驳回原告申某的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费510元（已减半收取），由原告申某负担315元，被告贵州某有限公司负担195元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。本条即为执行通知，违反本条规定的，执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年十二月一日 书记员***