中铁通轨道运营有限公司与温州雅林欢乐园农业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省温州市龙湾区人民法院

民事判决书

（2019）浙0303民初2170号

原告：中铁通轨道运营有限公司，住所地浙江省温州市温州大道火车站大楼四层办公区，统一社会信用代码:91330300MA287D0D82。

法定代表人：***。

委托诉讼代理人：***、施园园，浙江联英律师事务所律师。

被告：温州雅林欢乐园农业有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永兴街道滨海大道与通海大道交叉口，统一社会信用代码:91330303MA2852LH3L。

法定代表人：***。

原告中铁通轨道运营有限公司(以下简称:中铁通公司)为与被告温州雅林欢乐园农业有限公司（以下简称:雅林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、施园园到庭参加诉讼，被告雅林公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月11日解除；2.被告返还原告剩余租期（从2019年3月9日起算）的租金1002674元和押金100000元，并赔偿原告违约金100000元、中介费27300元、装修费344074.6元、搬迁费20000元，合计1594049元；3.本案诉讼费用、律师费（庭审中，原告撤回关于律师费的诉讼请求）由被告承担。事实与理由：2019年1月10日，经温州市鹿城区南汇锦旭房屋介绍所介绍，原告作为承租方，被告作为出租方，签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，原告按约向被告支付了宿舍楼2年租金748000元、办公楼年租金280800元和租赁押金100000元。原告并向中介单位支付了中介费27300元，为装修租赁房屋花费344074.6元等。但原告在使用租赁房屋后不久，温州市自然资源和规划局龙湾分局工作人员多次上门告知，因土地性质问题，原告不得使用租赁房屋。经交涉无效后，温州市自然资源和规划局龙湾分局于2019年3月6日向原告送达书面《温馨提醒》，表示：“雅林农业有限公司出租给你公司的建筑物的用地属于农业设施用地，只能用于农业生产相关使用，不得作为非农建筑使用，现根据”大棚房“整治专项行动的时间要求，请你单位于2019年3月8日前搬离上述租用地点。”并随后拆除了租赁房屋的电表。原告被迫无奈，于2019年3月8日腾空搬离租赁房屋，并于2019年3月11日通知被告解除合同，要求退还租金并赔偿损失，但被告明确表示不予以退还和赔偿。由于被告非法出租，导致原告发生重大损失，为维护自身合法权益，故原告诉请判令如上请求。

原告在庭审中补充陈述：涉案租赁房屋没有权属登记。原告是事后才知道该租赁房屋占用土地的性质是农业用地（农用观光使用），既没有房屋所有权证也没有土地使用权证，至于当时建设时是否有行政部门审批原告不清楚，据了解，涉案房屋的土地是被告向当地村集体经济组织租用的。关于合同的效力问题，原告认为，合同订立时是成立的，也是即时生效的，但是租赁物涉及违反土地使用性质，故应属于无效合同。若法院审理认为双方签订的合同是无效，则原告同意变更诉讼请求，否则，原告要求解除合同。

原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书，证明原告主体资格；2、营业执照、法定代表人身份证，证明被告主体资格；3、房屋租赁合同，证明原、被告双方于2019年1月10日签订《房屋租赁合同》的事实以及合同约定的内容；4、转账凭证、租金发票、押金收据，证明原告已经按照合同的约定，向被告支付了宿舍楼2年租金748800元、办公楼年租金280800元和租赁押金100000元的事实；5、中介费转账凭证、中介费发票，证明原告支付了中介费27300元的事实；6、装修合同、验工计价单、付款凭证、装修费发票，证明原告为租赁房屋的装修花费344074.6元的事实；7、温州市自然资源和规划局龙湾分局温馨提示、电表箱被拆除的前后对比照片，证明温州市自然资源和规划局龙湾分局要求原告限期搬离租赁房屋，并且予以断电的事实；8、关于解除租赁合同的函、快递面单、快递记录，证明原告因无法正常使用涉案房屋，于2019年3月11日通知被告解除合同，要求其退还租金、押金，并赔偿违约金和经济损失的事实。

被告雅林公司既未提出书面答辩意见又未提供证据。

原告提供的上述证据，经庭审出示，本院认为，原告提供的证据1-4、6-8符合证据的三性要求，本院均予以确认，证据5，本院将在下文再行阐述。

根据上述认定的证据，结合原告在庭审中的陈述，本院认定的事实与原告诉称的基本一致。

本院认为，被告雅林公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对证据的质证及抗辩的权利。从温州市自然资源和规划局龙湾分局向原告发出的《温馨提示》内容得知，涉案房屋的用地属农业设施用地，只能用于农业生产相关使用，不得作为非农建设使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此，原告与被告于2019年1月10日所签订的《房屋租赁合同》，因违反法律禁止性规定，认定无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综上所述，原告主张确认合同无效，要求被告返还剩余租期租金、押金及赔偿损失，合理合法，本院予以支持。至于造成合同无效原、被告双方过错问题，本院认为，原告虽在房屋中介机构的撮合下，双方达成租赁协议，但是，原告对租赁标的即涉案房屋是否存在权利瑕疵问题负有审查义务，而原告怠于审查，存在一定过错，故对因合同无效所造成的损失应承担一定的责任，本院酌情确定承担30%为宜。因双方签订的合同违反法律强制性规定而无效，故被告勿需向原告支付违约金。关于造成损失的金额问题。1.装修费，原告提供装修合同、验工计价单、付款凭证、装修费发票等证据，本院对原告因租赁物需装修所产生的费用344076.6元的证明力予以确认。再参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。鉴于该装饰装修工程完工不久，本院酌情以装饰装修工程总价款九折确定现值，因此，被告承担的装修费损失为344074.6元×90%×70%=216766元；2.中介费，原告未提供中介服务合同，即使提供中介服务合同，原告亦应按照中介服务合同约定的内容首先向中介人主张权利，故中介费在本案中不作处理，原告要求被告赔偿中介费损失，本院不予支持；3.搬迁费，原告虽未提供搬迁费发票，但是租赁物已腾空，腾空过程中确实会造成搬迁损失，本院酌定本案搬迁费10000元，被告应承担搬迁费损失10000元×70%=7000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，判决如下：

一、确认原告中铁通轨道运营有限公司与被告温州雅林欢乐园农业有限公司于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；

二、被告温州雅林欢乐园农业有限公司返还原告中铁通轨道运营有限公司租金1002674元、押金100000元，被告温州雅林欢乐园农业有限公司赔偿原告中铁通轨道运营有限公司装修费损失216766元、搬迁费损失7000元，共计1326440元，该款于本判决生效之日起十日内一次性付清；

三、驳回原告中铁通轨道运营有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费19146元，减半收取9573元，由原告中铁通轨道运营有限公司负担1627元，由被告温州雅林欢乐园农业有限公司负担7946元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。

审判员***

二〇一九年五月二十日

法官助理***

书记员***