某某、广东南方碱业股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 (2018)粤01民终2086号 上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1979年9月13日出生，住广东省广州市黄埔区，原广州市黄埔区弈彩商铺租赁服务部经营者。 委托诉讼代理人：***，广东高义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东高义律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：广东南方碱业股份有限公司，住所地广东省广州市黄埔区南岗西路**，统一社会信用代码914401016184241636。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***,广州金鹏律师事务所律师。 原审第三人：***,女，1975年5月6日出生，汉族，住湖南省隆回县。 原审第三人：广州市德爱贸易有限公司,住,住所地广州市天河区天府路东晖南街****一社会信用代码914401016797064983。 法定代表人：***。 原审第三人：***,女，1981年8月13日出生，汉族，住湖北省麻城市。 原审第三人：***,女，1984年6月2日出生，住广东省广州市天河区。 原审第三人：***,男，1974年9月12日出生，汉族，住广东省化州市。 原审第三人：广州三悦数码科技有限公司,住所地广东,住所地广东省广州市黄埔区XX路**之一用代码914401016184241636。 法定代表人：***。 原审第三人：广州市黄埔区进来发宾馆,住所地广东省,住所地广东省广州市黄埔区XX路**1126000100040。 经营者：***，男，1962年7月9日出生，汉族，住湖南省桃江县。 原审第三人：***,女，1983年5月27日出生，汉族，住湖南省新邵县。 上诉人***因与被上诉人广东南方碱业股份有限公司（以下简称南方碱业公司）、原审第三人***、广州市德爱贸易有限公司、***、***、***、广州三悦数码科技有限公司、广州市黄埔区进来发宾馆、***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人***委托诉讼代理人***、被上诉人南方碱业公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，原审第三人***、广州市德爱贸易有限公司、***、***、***、广州三悦数码科技有限公司、广州市黄埔区进来发宾馆、***经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回南方碱业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由南方碱业公司承担。事实和理由如下：一、租赁物业因主体结构问题严重漏水，南方碱业公司怠于维修导致广州市黄埔区弈彩商铺租赁服务部（以下简称弈彩服务部）及次承租人无法正常经营使用并造成严重损失。南方碱业公司未尽维修义务，租户有权行使延付或不付租金的抗辩权。二、一审法院对同一物业漏水问题涉及的两个案件当事人的责任认定结果完全相反，显失公平。在（2016）粤0112民初2867号案中，次承租人钟某以涉案租赁物漏水为由抗辩拒付租金，一审法院认可了其抗辩理由，判决租赁合同解除，不交租金不构成违约，仅需按照租赁合同约定的租金标准的25%支付租金。但在本案中，同一物业漏水，弈彩服务部以漏水为由抗辩拒付租金却未被采纳，且被认定为逾期交租构成违约，明显对弈彩服务部不公平。三、弈彩服务部不存在逾期支付租金的行为，一审判决认定弈彩服务部逾期交租违约，并认定南方碱业公司行使合同解除权成立与事实不符。关于2016年3、4月份租金的问题，南方碱业公司于2016年4月21日的《回函》第三条中已表明“维修工程完成前的租金标准暂不递增，按2014年5月1日至2015年12月31日期间的租金标准执行”，即月租金为135450元，这一意思表示自然包括了3月及4月的租金。且从2016年1、2月份缴纳的月租金为135450元的事实亦可证明南方碱业公司《回函》中“暂不递增”的意思表示，该《回函》就是对这一意思表示的书面确认；关于2016年5月至8月的租金问题，南方碱业公司决定涉案物业自2016年5月1日起全面进行维修，维修期间减免租金，是双方及次承租人均一致确认的事实，不存在按租赁合同交租的问题。维修是由南方碱业公司负责组织和维修，弈彩服务部仅需与次承租人协商维修的相关事项，至于维修工程因何原因影响进度，均属维修环节的争议与协商问题，因此造成的损失属专项赔偿问题，受损方可向责任方索赔，而非按原合同约定追究租金的支付问题，二者责任形式与性质不同。故一审判决按原合同约定认定弈彩服务部逾期交租明显不当。综上，请求二审法院予以改判。 被上诉人南方碱业公司答辩称：一、涉案的次承租人大部分已经主动向我方缴纳每月使用费，***在开庭前确认弈彩服务部已经注销，因此涉案合同已经无法继续履行，双方的租赁合同已经实际解除。二、关于涉案物业存在漏水影响弈彩服务部使用的问题，我方认为涉案物业漏水与弈彩服务部延付租金的行为不存在直接的因果关系，弈彩服务部因物业漏水而延付租金缺乏法律依据支持,我方亦不存在怠于维修的行为。双方就涉案物业漏水的问题已经多次进行磋商，我方也同意承担维修物业的费用，但是因为弈彩服务部不能协调次承租人的关系，故导致涉案物业未能实际维修。而且双方就涉案物业的维修对次承租人的补偿已经达成了一致意见，但弈彩服务部在双方达成一致后仍不按照租赁合同及补充协议履行，违反了法律规定及合同约定。我方有权主张解除合同，要求弈彩服务部支付租金并承担违约责任。三、弈彩服务部以（2016）粤0112民初2867号案为抗辩，认为人民法院作出了两个不同结果的判决，我方认为弈彩服务部的说法缺乏依据。弈彩服务部向南方碱业公司租赁的是黄埔区XX路51、53号首、二层全部物业，2867号案只是该物业中的其中一间商铺，上述首二层物业均不存在2867号案的严重漏水情况，大部分商铺还是可以正常经营的。根据该案的判决，弈彩服务部与钟某的租赁合同已于2015年12月31日解除，而弈彩服务部与我方协商关于漏水维修补偿事宜的时间是2015年10月并签订补充协议，即双方对该段时间的漏水补偿有协商一致。据弈彩服务部所述，钟某的漏水情况已经发生了，双方在协商时明显已经将钟某及其他物业的漏水情况考虑在内，我方在补充协议中已明确同意向弈彩服务部支付23万元的补偿。在2016年4月21日的回函中明确，如弈彩服务部按时足额缴纳租金则给予租金优惠。明显我方在处理漏水的问题上已经对弈彩服务部的损失作出了补偿，而且该补偿是双方均无异议的，但弈彩服务部则多次声称一审判决不公平，其遭受30万元的损失，明显违背了诚实信用及公平合理的原则。四、关于弈彩服务部所述的30多万元的损失没有事实依据。弈彩服务部向钟某收取的租金并非是弈彩服务部全部的收益利润，弈彩服务部还需向我方缴纳租金，这30多万元应当扣减其应向我方缴纳的部分。另外，南方碱业公司已经同意向弈彩服务部补偿漏水损失23万元，因此弈彩服务部根本没有损失可言。五、2867号案是弈彩服务部与钟某之间发生的，该案与本案情况不一样，该案的处理与本案也无关，本案不应参考该案作出判决。六、关于弈彩服务部逾期缴纳租金的行为确实存在，弈彩服务部并没有按时足额缴纳2016年1月至4月的租金，至于2016年5月至8月的租金，因物业未进行实际维修，上述期间涉案物业继续由弈彩服务部出租给次承租人，弈彩服务部已经向次承租人收取租金，故弈彩服务部应按约定向我方缴纳租金，而且未进行实际维修的话也不存在调整租金标准，即对维修期间予以补偿，所以弈彩服务部因此拒付租金缺乏事实及法律依据。综上，请求二审法院驳回弈彩服务部的上诉请求，维持原判。 原审第三人***、广州市德爱贸易有限公司、***、***、***、广州三悦数码科技有限公司、广州市黄埔区进来发宾馆、***经本院传票传唤未到庭陈述意见。 2016年10月11日，南方碱业公司向一审法院起诉，请求：一、确认南方碱业公司与弈彩服务部签订的《广州市房屋租赁合同》及2015年10月29日签订的《补充协议》于2016年8月30日解除；二、弈彩服务部向南方碱业公司支付拖欠的租金617178元（自2016年1月1日起计算至2016年8月30日，八个月的租金）及违约金2388557.9元（自2015年11月1日起计算至2016年8月30日，具体计算方式见当庭提交的附表）；三、弈彩服务部腾空并搬离所承租的物业（黄埔区XX路51-53号首层、二层）；四、弈彩服务部向南方碱业公司支付合同解除后的场地使用费及违约金至弈彩服务部实际腾空并搬离物业之日止。（场地使用费及违约金的计算标准按照原合同约定的每月租金计算，自2016年8月31日起暂计至2016年9月30日，场地使用费为146809.8元，相应违约金64137.5元）；五、本案诉讼费用由弈彩服务部负担。 一审诉讼中，南方碱业公司变更第二项诉讼请求为：弈彩服务部向南方碱业公司支付拖欠的租金617178元（自2016年1月1日起计算至2016年8月30日，八个月的租金）及违约金（自2015年11月1日起计算至清偿之日，暂计至2016年8月30日为2388557.9元）。同时明确由于弈彩服务部自2015年11月至2016年8月租金都有迟交或未交租的行为，因此主张的违约金是每月租金分别计算，以当月应交租金为本金计算至实际缴纳之日。 一审法院经审理查明：2013年9月10日，南方碱业公司（甲方）与弈彩服务部（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在黄埔区XX路51,53号首，二层房产（房地产权证号码Ｃ1××64号，下称“案涉房屋”）出租给乙方作商业用途使用，租赁的建筑（或使用）面积为1935平方米。 合同第三条约定：租赁期至2019年12月31日，2014年1月30日至2014年4月30日月租金67725元，2014年5月1日至2015年12月31日月租金135450元，2016年1月1日至2017年12月31日月租金142222元，2018年1月1日至2019年12月31日月租金149333元，在每月15日前按转账付款方式缴付。第四条约定：乙方向甲方交纳150000元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金150000元在乙方没有违反合同条款的前提下（退回乙方、抵偿租金）。第六条第2款、第4款约定：甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因房屋维修须乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订相关协议；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条第1款约定：乙方逾期交租的，每逾期一日按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第八条第1款约定：“为配合乙方对该房屋防水、防漏、各项营业手续的办理以及乙方对房屋的装饰，甲方同意给予乙方前四个月租金减半的优惠（如第三条列表）”。 合同签订后，弈彩服务部并未直接使用案涉房屋，而是将案涉房屋分割多个铺位后转租给本案第三人使用。南方碱业公司主张：案涉房屋共有2层，在2009年租给了东方街市；南方碱业公司和弈彩服务部的租赁关系是弈彩服务部于2013年1月20日继受了东方街市的合同后形成，直到东方街市的合同期满才签订案涉的合同；出租给弈彩服务部时就已经分隔成12间。弈彩服务部主张：双方租赁合同关系在2013年9月10日签订合同的形成，租期是从2014年1月1日开始；弈彩服务部在承租案涉物业之后用于转租，在接手时就已经存在次承租户，弈彩服务部只是继续维系承租关系，管理次承租户。 弈彩服务部于2014年3月向南方碱业公司交纳保证金150000元。双方在诉讼中明确，在法院确认合同解除后，同意将保证金抵扣弈彩服务部应付款项，多余部分返还弈彩服务部。 合同履行过程中，由于案涉房屋存在漏水问题，南方碱业公司与弈彩服务部经协商于2015年10月26日签订《补充协议》，约定：一、自原租赁合同签订之日起至2015年10月20日止，该处商铺补漏和补偿金总计23万元，由南方碱业公司负担，从弈彩服务部所欠租金内扣除；二、自2015年10月20日起，租赁期内如发生漏水事件，由弈彩服务部通知南方碱业公司到场，经双方工程人员确定修缮方案和价格，报双方主管负责人同意后，弈彩服务部负责现场施工，工程结束双方共同验收，修缮费用由南方碱业公司统筹安排，从当月租金扣除等。 2016年3月31日，弈彩服务部向南方碱业公司发出《申请函》称：“我司承租的……物业从2014年11月至今大面积严重漏水导致众多商户无法正常经营……特向贵公司申请：一、贵公司对该处物业进行一次全面的补漏维修，彻底解决楼层漏水问题，维修期间减免租金。二、该处物业在消防安全等方面也存在较大问题……恳请贵公司批准租金暂不递增按2014年5月1日至2015年12月31日期间的租金标准执行……”。 2016年4月21日，南方碱业公司向弈彩服务部作出《回函》称：“贵司于2016年3月31日发给我司的申请函已收悉，现根据函件里的申请内容，我司答复如下：一、截至目前，贵司尚欠我司两个月租金，希贵司严格按照合同及补充协议的要求，于2016年4月28日前付清以上所欠租金。二、我司将在5月份对该处物业进行一次全面的补漏维修，请贵司与所签租户协调维修期间的相关事宜。在贵司按上述第一条要求及时付清所欠租金并承诺今后严格按时支付租金的前提下，我司同意减免维修期间的租金（按实际天数计算）。三、在贵司按上述第一条要求及时付清所欠租金并承诺今后严格按合同按时支付租金的前提下，我司同意在上述第二条内容所说的维修工程完成前的租金标准暂不递增，按2014年5月1日至2015年12月31日期间的租金标准执行。” 2016年4月29日，弈彩服务部作出书面《维修通知》载明：“XX路51-53号首层、二层租户：我司接到业主广东南方碱业股份有限公司通知，5月份开始对该物业进行一次全面的补漏维修，并同意减免维修期间的租金，请各位租户全面配合维修事宜”，并在案涉房屋外张贴该通知。 2016年8月29日，南方碱业公司通过快递向弈彩服务部及弈彩服务部经营者***邮寄《解除通知书》，载明：“……根据《广州市房屋租赁合同》第六条第4款约定……截至本通知书发出之日，二位拖欠我司2016年5月、6月、7月及8月份共四个月的租金……解除合同的条件已成就……我司现发出解除合同通知，《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年9月1日起解除……”。弈彩服务部2016年8月30日收到该通知，对通知内容有异议，于2016年8月31日向南方碱业公司发出《回函》称：“……我司不同意解除合同。一、我部收到2016年4月21日《回函》后，已按贵司《回函》要求缴纳了租金，及时组织各租户清楚说明了贵司5月份开始对物业进行一次全面的补漏维修和回函要求。并于2016年4月29日在物业醒目位置张贴了《维修通知》……二、贵司4月底已报维修方案给我司，并于5月份已开始维修至今，所以我部认为：根据2016年4月21日贵司的回函，从5月份开始至今均在维修，属于规定的减租期间。三、请贵司尽快妥善维修好物业，维修完毕后，请书面通知我司”。 南方碱业公司主张弈彩服务部交租及欠租情况为：一、2015年11、12月份的应交租金为每月135450元，11月的租金抵扣补充协议约定的款项后应交40900元，于2016年3月29日收到135450元；二、12月的租金在16年2月1日收到，但是要求支付违约金；三、2016年起每月租金为142222元，1、2月份租金于2016年4月1日缴纳，每月实缴135450元；3月份实缴135450元，4月份实缴109670元，缴纳日期是4月27日；2016年5月至8月的租金至今未缴纳。此外，南方碱业公司还明确2015年11月以前的租金已经做了结算，不在本案处理。 弈彩服务部对上述2015年11月至2016年4月租金缴纳及未缴情况回应称：一、2016年3月29日支付的40900元是根据补充协议抵扣补偿金后对2015年10月份及以前租金的结算金额；二、2015年11月的租金是在2015年11月10日通过转账交纳，金额是135450元；三、2015年12月10日通过转账支付了2015年12月的租金135450元；四、2016年4月1日一并支付2016年1月、2月的租金共270900元；五、2016年4月27日支付2016年3月、4月的租金共245120元，加上维修抵扣维修费用为25780元，共计支付270900元。六、根据南方碱业公司的5月的回函，2016年5月之后属于免租期。七、依据申请函、回函，在漏水维修好之前租金暂时不递增，因此2016年的租金标准均按照2015年的135450元计算。回函第一点明确弈彩服务部4月20日时只欠了3、4月两个月租金，同时说明1、2月份的标准是每月135450元。南方碱业公司当庭核实后回应称：一、15年10月29日签订补充协议之前所欠的租金是15年4月至10月共计7个月的租金。签订补充协议以后，2015年11月10日收到弈彩服务部转账款项共计677250元，对应的是15年4至8月份5个月的租金，9月至10月扣除补充协议23万元后是40900元，支付情况与弈彩服务部陈述一致。二、2015年12月28日收到弈彩服务部转来11月份的135450元。三、关于弈彩服务部主张的2016年租金的支付标准，通过南方碱业公司开票日期为3月、4月的发票，可以看出3、4月都是按照新的标准主张的，弈彩服务部提交的证据“回函”第一条中所述的“两个月租金”是指3、4月的租金，并没有放弃1、2月的租金，且我方开出1、2月的发票也是按照2016年的标准发出。四、我方提出租金暂不递增的前提是应当按照2016年142222元的租金标准支付完毕之后，暂不递增的是维修期间的租金，而事实是因弈彩服务部未与次承租人协商沟通好维修工程，存在个别次承租人不愿维修，导致维修至今未进行，即使按照135450元的标准，2016年4月份的租金也没有及时付清，所以按照15年的标准收租的前提不存在。 弈彩服务部确认南方碱业公司上述第一点及第二点陈述的事实，但对于漏水维修情况提出：一、南方碱业公司指定的施工队伍到现场勘查后，弈彩服务部多次与次承租人协商维修事项，次承租人要求在维修期间作出一定赔偿，弈彩服务部将此反映南方碱业公司后，南方碱业公司一直没有作出方案，导致维修一直没法进行。二、弈彩服务部在2016年4月之前按照协议内容执行补充协议第二条的约定，与南方碱业公司确定修缮方案价格，也发生了部分维修费用金额为25870元。三、2016年4月21日南方碱业公司向弈彩服务部作出的回函，已经改变了原补充协议第二条的约定为由南方碱业公司自行从5月份开始对涉案物业进行全面的维修，弈彩服务部只是负责协调与次承租人的配合事宜，具体的施工由南方碱业公司负责。南方碱业公司表示其未同意将弈彩服务部所述25780元维修费用于抵扣4月份租金的主张。 另查，南方碱业公司是案涉物业的所有权人。案涉物业的房地产登记地址原为“黄埔区XX路51,53号首，二层”，广州市公安局黄埔派出所核查后出具的（2017）穗公埔（黄埔）第1202708号文载明，前述地址应为：广州市黄埔区XX路93号、95号、97号、99号、101号、103号、105号、107号、109号。 一审诉讼中，原审第三人***称，其向弈彩服务部缴纳的押金80409元已自2017年3月份抵扣截止至到2017年5月30日的租金，已经抵扣完，商铺仍在使用，但是因为漏水情况还不知如何装修。原审第三人***称，其与弈彩服务部的租赁合同自2016年12月31日到期，至今虽在使用，但由于漏水问题，从合同到期后至今的租金没有缴纳，此前向弈彩服务部缴纳了押金21420元。原审第三人***称，其与弈彩服务部的合同至2019年12月底到期，缴纳了25126元押金，由于不清楚租金该交给谁，从2016年9月开始没有缴纳租金。原审第三人***称，其与弈彩服务部的合同2017年4月份到期，还在继续使用，租金缴纳到2016年9月，从10月开始由于知道南方碱业公司与弈彩服务部之间的诉讼后至今没有缴纳租金，此前向弈彩服务部缴纳了押金33000元。 弈彩服务部确认上述原审第三人所述押金数额，但对***要求押金抵租金的主张不予确认，***在诉讼中表示对此无异议。弈彩服务部还明确：原审第三人广州市德爱贸易有限公司的押金为80490元，租约2016年12月31日到期，目前仍旧在使用。租金交到2017年2月份；原审第三人***缴纳押金为24000元，到期时间为2016年12月31日，租金交到2016年9月份；原审第三人广州三悦数码科技有限公司押金为30714元，合同到期时间为2017年8月31日，租金交到2016年8月；原审第三人广州市黄埔区进来发宾馆缴纳租金为86000元，合同到期时间为2019年12月30日，租金2016年4月21日到5月21日差一万元，5月21日至8月21日的租金已经缴纳，2016年8月21日以后就没有缴纳了，目前仍在使用商铺。 南方碱业公司在一审诉讼中明确：一、如果南方碱业公司与弈彩服务部双方解除合同之后，次承租人确认同意与南方碱业公司签订租赁合同的，南方碱业公司不要求其清场搬离，目前尚未达成一致意见的是丰乐北路97号铺的次承租人钟某，我方要求腾空该户物业。二、如果合同解除，愿意就弈彩服务部与次承租人的条件与次承租人签订合同，租金条件一致。三、由于南方碱业公司主张合同于2016年8月31日解除，故此后弈彩服务部收取的次承租人租金，弈彩服务部应当作为使用费向南方碱业公司支付。四、对于次承租人已经缴纳的租金，南方碱业公司不再向次承租人追偿，对于次承租人继续使用而未向弈彩服务部支付的租金，我方另行向次承租人主张。弈彩服务部对此回应称：一、如果法院确认合同解除的时间为2016年8月，弈彩服务部要追究南方碱业公司造成的损失。二、在合同没有解除前南方碱业公司无权提出弈彩服务部在2016年9月以后没有收取租金的权利。三、在合同期内，应由弈彩服务部向次承租人收租，再由我方向南方碱业公司交租；在合同期外，应由实际使用人向南方碱业公司交租。 另查，弈彩服务部于2014年5月12日将案涉房屋中的黄埔区XX路97号之一铺出租给案外人钟某作销售橱柜使用，并签订《租赁合同书》，双方因案涉房屋漏水导致合同解除即租金交付等问题诉至一审法院。弈彩服务部请求判令：“1.解除弈彩服务部与钟某于2014年5月12日签订的租赁合同；2.钟某立即向弈彩服务部支付2014年12月1日至2016年5月31日的租金本金407095元；3.钟某支付2016年6月1日至合同解除之日止的租金，租金按每月23483元计付；4.钟某支付自合同解除之日的次日起交回租赁物之日止的租赁物占用费，占用费按每月23483元计付；5.钟某支付逾期支付租赁的违约金，违约金自2014年12月6日起计至付清全部欠款之日止，每日按欠缴租金总额的1%计算，暂计至2016年5月31日的违约金为1140287.51元；6.钟某交纳的保证金42600元不予退还，归弈彩服务部所有；7.钟某支付商铺维修费20975元；8.本案的诉讼费由钟某承担”。钟某提出反诉请求：“1.确认双方签订的《租赁合同书》于2015年12月31日解除；2.弈彩服务部赔偿部分装修损失304390.30元；3.弈彩服务部赔偿橱柜、家具等各项损失合计239359元；4.弈彩服务部退还反诉人交纳的保证金人民币42600元；5.反诉诉讼费由弈彩服务部承担”。 一审法院在该案中认为：一、《租赁合同书》有效，双方均应恪守履行。二、案涉房屋确存在天花部位滴漏水及墙体渗水等问题，影响了钟某的正常经营；房屋的漏水因房屋结构本身的问题产生，应当由出租人承担维修及瑕疵担保责任。三、案涉房屋的漏水问题已经对钟某的实际经营构成了较大的影响，钟某无法正常经营，合同目的无法实现，钟某有权解除合同，双方签订的《租赁合同书》于2015年12月31日解除。四、从2014年7、8月份房屋发生漏水问题至钟某实际交还房屋长达近两年之久，期间钟某确继续享受房屋占用权益，结合钟某占用房屋及拖延交租的时间、租金标准、双方的过错及钟某的经营情况等因素，根据公平原则，酌情确定钟某按照约定租金标准25%的标准向弈彩服务部支付2014年12月1日至2016年6月19日租金及占用费，共计105492元，抵扣弈彩服务部应当返还钟某的保证金42600后，钟某还应当向弈彩服务部支付租金及占用费62892元等。 2016年11月21日，一审法院对该案作出（2016）粤0112民初2867号民事判决：“一、确认广州市黄埔区弈彩商铺租赁服务部与钟某签订的《租赁合同书》于2015年12月31日解除；二、钟某于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市黄埔区弈彩商铺租赁服务部支付租金及占用费共计62892元；三、驳回广州市黄埔区弈彩商铺租赁服务部的其他诉讼请求；四、驳回钟某的其他诉讼请求”。上诉期内，该案双方均未提起上诉。 一审法院在开庭前收到弈彩服务部提交的反诉状，经审查后告知弈彩服务部：其反诉请求的请求权基础与本案的诉求存在冲突，弈彩服务部可另行起诉或待本案合同是否解除的争议纠纷解决后另行主张。 上述事实有房地产权证、《广州市房屋租赁合同》、补充协议、《解除通知书》、申请函、南方碱业公司回函、维修通知、弈彩服务部回函、中国工商银行转账凭证、发票、（2016）粤0112民初2867号《民事判决书》及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，予以采信。 一审法院认为：南方碱业公司与弈彩服务部签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。合同签订后，南方碱业公司已依约将案涉房屋交付弈彩服务部，弈彩服务部虽未直接占有使用房屋，但其将案涉房屋分为多个商铺后转租给次承租人使用并收取租金，是其使用案涉房屋并收益的一种方式，应依约在每月15日前以转账方式向南方碱业公司支付租金。南方碱业公司在诉讼中明确2015年11月以前的租金已经做了结算，不在本案处理，予以确认。对于其后的租金支付情况，一审法院根据双方的陈述及查明的事实认定如下：一、南方碱业公司主张其于2015年12月28日收到弈彩服务部支付的2015年11月份租金135450元，弈彩服务部在诉讼中对此未提出异议，亦未举证证明其支付时间早于该日，一审法院据此确认2015年11月份租金逾期缴纳44天。二、弈彩服务部已于2015年12月10日通过转账交纳2015年12月的租金135450元，未违反合同约定，不存在逾期交租。三、弈彩服务部于2016年4月1日缴纳2016年1、2月份租金，每月缴纳金额为135450元。南方碱业公司主张每月租金应为142222元，弈彩服务部则认为依据申请函、南方碱业公司回函，在漏水维修好之前租金暂时不递增，因此2016年的租金标准均按照2015年的135450元计算。对此一审法院认为，从查明的事实可知案涉房屋确实存在漏水情况，而南方碱业公司在收到弈彩服务部于2016年4月1日支付的1、2月份租金后，于2016年4月21日作出回函可显示其对弈彩服务部支付的租金金额并未有异议，同时考虑到该函是在双方当时正对维修漏水事宜及解决此前欠租问题进行协商的情况下作出事实，弈彩服务部主张2016年1、2月份租金可按每月135450元的标准缴纳，符合一般常理，予以认可。据此，一审法院确认2016年1、2月份租金已足额缴纳，但存在逾期缴纳的情形，其中2016年1月份租金逾期77天，2016年2月份租金逾期46天。四、弈彩服务部主张其于4月27日缴纳2016年3月、4月份租金，每月缴纳金额为135450元，其中转账支付245120元，维修费用抵扣租金25780元，共计270900元。南方碱业公司表示未同意用维修费用抵扣租金，同时提出应按2016年每月142222元标准支付。对此一审法院认为，关于维修费是否计入租金，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”，且双方在补充协议第二条亦明确约定维修费用可从租金中扣除，因此，维修费25780元应计入已付租金；关于租金标准，根据回函所示，南方碱业公司于2016年4月21日要求弈彩服务部按照合同及补充协议的要求支付2016年3、4月份的租金，弈彩服务部认为已减免为2015年的标准缺乏依据，不予支持。据此，一审法院确认2016年3月、4月租金每月欠付6772元，弈彩服务部应予补缴。五、2016年5月至8月的租金至今未缴纳。南方碱业公司于2016年4月21日回函第二条所载内容显示，南方碱业公司承诺的减免租金的期限为维修期间，第三条所在内容显示减免的方式为暂不递增租金标准，继续按2014年5月1日至2015年12月31日期间的租金执行，由于南方碱业公司组织的维修并未实际进行，因此，减免租金的期限尚未开始，2016年5月至8月仍应按2016年每月142222元的标准支付租金。综上，弈彩服务部应向南方碱业公司补交2016年3月至8月租金共计582432元（6772元+6772元+142222×4）。关于违约金。由于南方碱业公司在2016年4月21日作出的回函是在双方正对维修漏水事宜及解决此前欠租问题进行协商的情况下作出，具有对此前案涉房屋漏水、弈彩服务部欠付租金及是否应支付违约金等问题进行清算的效力，南方碱业公司在该函中提出减免维修期租金的条件仅为支付拖欠的租金，并未对违约金提出主张，说明双方在清算此前因漏水及欠租等问题已对不追究违约金达成合意，故一审法院确认弈彩服务部无须向南方碱业公司支付2016年4月21日前逾期支付租金的违约金。对于2016年4月21日以后的租金，其中2016年3月、4月的租金交付之日已延后至2016年4月28日，弈彩服务部至今欠付2016年3月租金6772元，欠付2016年4月租金6772元，应从2016年4月29日起支付违约金至清偿之日。此外，弈彩服务部至今未支付2016年5月、6月、7月、8月的租金，已构成违约，应按照合同的约定承担违约金。关于违约金的计算标准，弈彩服务部提出约定的标准过高，要求予以调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)规定》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据该规定，弈彩服务部逾期支付租金虽构成违约，但案涉房屋确实存在漏水情况，弈彩服务部亦因此与次承租人钟某发生纠纷诉至一审法院，对其收益产生不利影响，且弈彩服务部欠付或逾期支付租金的时间发生在双方协商解决漏水问题过程中，如按合同约定每逾期一日按当月租金额3%的标准支付违约金确属过高，有违公平，应予以调整。一审法院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，调整逾期付款违约金标准为每逾期一日按当月欠付租金额的千分之一。另根据民法的公平原则和合同法的相关规定，弈彩服务部支付每月租金违约金的数额应以不超过当月未付租金为限。据此，一审法院确认弈彩服务部应向南方碱业公司支付欠付租金的违约金，计算方式为：一、3月欠付租金的违约金，每日以欠付金额6772元千分之一的标准从2016年4月29日起计至实际清偿之日，以6772元为限；二、4月欠付租金的违约金，每日以欠付金额6772元千分之一的标准从2016年4月29日起计至实际清偿之日，以6772元为限；三、2016年5月欠付租金的违约金，每日以欠付金额142222元千分之一的标准从2016年5月16日起计至实际清偿之日，以142222元为限；四、2016年6月欠付租金的违约金，每日以欠付金额142222元千分之一的标准从2016年6月16日起计至实际清偿之日，以142222元为限；五、2016年7月欠付租金的违约金，每日以欠付金额142222元千分之一的标准从2016年7月16日起计至实际清偿之日，以142222元为限；六、2016年8月欠付租金的违约金，每日以欠付金额142222元千分之一的标准从2016年8月16日起计至实际清偿之日，以142222元为限。关于合同的解除。租赁合同第六条第4款约定：“乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”。据上述事实可知，弈彩服务部截止至2016年8月30日拖欠南方碱业公司租金已超过2个月以上，南方碱业公司有权依照前述合同约定解除合同。南方碱业公司于2016年8月29日通过快递向弈彩服务部及弈彩服务部经营者***邮寄《解除通知书》行使解除权，符合合同约定，依法有据，该通知于2016年8月30日到达弈彩服务部，一审法院据此确认案涉《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2016年8月30日解除。由于除次承租人钟某所租XX路97号铺涉及的合同已解除外，其余次承租人仍在继续使用所承租的部分，而南方碱业公司在诉讼中亦明确：在原审第三人（次承租人）确认同意与南方碱业公司签订租赁合同的情况下，不要求其清场搬离，愿意就弈彩服务部与次承租人的条件与次承租人签订合同，租金条件一致。因此弈彩服务部对于案外人钟某所租XX路97号铺应腾空返还南方碱业公司，其余部分可由南方碱业公司自行与原审第三人协商解决，一审法院在本案中不作处理。关于合同解除后的使用费。由弈彩服务部在承租案涉房屋之后是专用于转租，自己并未使用，其在接手前就已经存在次承租户，只是继续维系承租关系，管理次承租户，且案涉房屋在签订合同前至签订合同后均是由次承租户实际使用，同时考虑到南方碱业公司与原审第三人（次承租户）另行签订合同的意愿，合同解除后的使用费由实际使用人承担为宜。考虑到南方碱业公司的前述意愿及尚未与原审第三人另行签订合同的现实情况，一审法院对合同解除后使用费承担的问题在本案中不予处理，南方碱业公司可待其与原审第三人商定另行签订合同事宜后，视具体情况另行主张权利。关于弈彩服务部于2014年3月向南方碱业公司交纳保证金150000元，由于双方在诉讼中明确，在法院确认合同解除后，同意将保证金抵扣弈彩服务部应付款项，多余部分返还弈彩服务部，因此一审法院确认抵扣保证金后，弈彩服务部还须向南方碱业公司支付租金432432元（582432元-150000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2017年8月18日作出如下判决：一、确认南方碱业公司与弈彩服务部签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年8月30日解除；二、弈彩服务部于本判决生效之日起十日内向南方碱业公司支付租金432432元；三、弈彩服务部于本判决生效之日起十日内向南方碱业公司支付欠付2016年3月至8月租金的违约金（3月的违约金，每日以6772元千分之一的标准从2016年4月29日起计至实际清偿之日，以6772元为限；4月的违约金，每日以6772元千分之一的标准从2016年4月29日起计至实际清偿之日，以6772元为限；5月至8月的违约金，每日以142222元千分之一的标准，分别从各月16日起计至实际清偿之日，各月违约金的总额均以142222元为限）；四、弈彩服务部于本判决生效之日起十日内将广州市黄埔区XX路97号腾空返还南方碱业公司；五、驳回南方碱业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32533元，由南方碱业公司负担26276元，弈彩服务部负担6257元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。 二审期间，各方当事人均无提交新的证据。 经二审审查，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 二审期间，***向广州市黄埔区市场和质量监督管理局提交弈彩服务部注销登记申请，该局于2018年3月8日决定准予注销登记。庭询中，***确认弈彩服务部注销后，弈彩服务部的债权债务由经营者***承接。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点为如何理解南方碱业公司向弈彩服务部发出的《回函》的意见。本院分析如下： 从《回函》第一点可以看出，南方碱业公司对弈彩服务部2017年4月1日按每月135450元标准支付2016年1、2月租金没有提出异议，并确认尚欠2016年3月、4月两个月租金，要求弈彩服务部在2016年4月28日前付清。第三点意见为附条件的许诺，即弈彩服务部按第一点要求及时付清欠租，并承诺今后严格按合同按时支付租金，则南方碱业公司同意在维修工程完成前，租金标准暂不递增。弈彩服务部于2016年4月27日即按《回函》第一点要求的期限前支付了2016年3、4月的租金，可满足《回函》第三点“同意租金标准暂不递增”的条件，故该租金标准可以暂不递增，即适用每月135450元的标准。弈彩服务部通过转账及抵扣维修费的方式共计支付了270900元，已付清2016年3月、4月的租金。从2016年8月29日南方碱业公司向弈彩服务部及***发出的《解除通知书》中称“二位拖欠我司2016年5月、6月、7月及8月份共四个月的租金”，亦可印证南方碱业公司认可弈彩服务部已付清2016年1-4月的租金，并无拖欠。一审法院认定弈彩服务部2016年3月、4月租金每月欠付6770元事实有误，本院予以纠正，一审法院据此判令弈彩服务部应就该欠租支付违约金亦处理不当，本院一并予以纠正。 《回函》第二点意见“在贵司按上述第一条要求及时付清所有欠租并承诺今后严格按时支付租金的前提下，我司同意减免维修期间的租金（按实际天数计算）”，表明南方碱业公司同意减免维修期间的租金，附有条件，一是及时付清欠租，二是承诺今后按时支付租金，所减免的是维修期间的租金，并应按维修的实际天数计算。弈彩服务部自2016年5月起，既无继续严格按时支付租金，亦确认维修一直没有进行的事实，故其主张自2016年5月起即免于交租，缺乏理据，其未按合同约定按时支付2016年5月至8月的租金，已构成违约，一审法院判令弈彩服务部应清偿该时段欠租及承担违约金处理并无不当，南方碱业公司基于弈彩服务部拖欠租金超过2个月的事实，依约主张解除合同，合法有据，一审判决予以支持正确，本院予以维持。 综上，弈彩服务部的部分上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院部分事实认定有误，本院予以纠正，其他处理并无不当，应予维持。鉴于弈彩服务部二审期间已经注销登记，债权债务由经营者***承接，故本院对一审判决主文中的相应主体予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决如下： 一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初5228号民事判决第一、五项； 二、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初5228号民事判决第二项为:***于本判决送达之日起十日内向广东南方碱业股份有限公司支付租金418888元； 三、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初5228号民事判决第三项为：***于本判决送达之日十日内向广东南方碱业股份有限公司支付欠付2016年5月至8月租金的违约金（每日以142222元千分之一的标准，分别从各月16日起计至实际清偿之日，各月违约金的总额均以142222元为限）； 四、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初5228号民事判决第四项为：***于本判决送达之日起十日内将广州市黄埔区XX路97号腾空返还广东南方碱业股份有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费32533元，由广东南方碱业股份有限公司负担26390元，***负担6143元；二审案件受理费7786元，由广东南方碱业股份有限公司负担244元，***7542元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年五月二十三日 书记员***