江苏龙城拍卖有限公司、某某等与江苏晶天建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏04民终4869号

上诉人（原审被告）：江苏龙城拍卖有限公司，住所地常州市太湖东路**。

法定代表人：**。

上诉人（原审被告）：**，男，1965年11月16日生，汉族，住常州市新**。

上诉人（原审被告）：高强伟，男，1967年12月15日生，汉族，住常州市新**。

以上三上诉人共同委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。

以上三上诉人共同委托诉讼代理人：是梦宁，江苏苏正律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：江苏晶天建设工程有限公司，住，住所地南京市建邺区奥体大街**新城科技大厦****/div>

法定代表人：陈正军。

委托诉讼代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓波，江苏常仁律师事务所律师。

上诉人江苏龙城拍卖有限公司（以下简称龙城拍卖公司）、**、高强伟因与被上诉人江苏晶天建设工程有限公司（以下简称晶天建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初8699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

龙城拍卖公司、**、高强伟上诉请求:1.撤销原判，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、对于本案一审判决确定的争议焦点,即:高强伟于2016年2月4日、2月5日向朱锡盘支付的60万元是否为案涉常州创意产业基地二期办公楼D幢914、915房屋的房款这一问题,本案上诉人提供的2018年5月29日朱锡盘与高强伟签订的协议、朱锡盘与高强伟的微信聊天记录、朱锡盘提取梁文斌书画作品清单等证据,均能相互印证,可以充分证明该60万元即为案涉房款以及各方就案涉房款的结算情况。朱锡盘2018年5月23日与高强伟的微信聊天记录中,明确“创意园D幢914,915二套房子本金还差57万元”,该时间早于5月29日协议的时间,但确认事实与5月29日协议相印证;而对于2014年9月1日协议约定总房款1470603元扣除首付款300603元后剩余的117万元款项,在扣除高强伟2016年2月4日、2月5日付款60万元,正好是57万元,与5月23日微信内容及5月29日协议内容相印证;后高强伟向朱锡盘支付了57万元,朱锡盘予以确认,该履行事实同样与上述证据相互印证。而如果没有高强伟已支付的60万元这一事实的话,则朱锡盘微信确认内容及结算协议内容,明显是无从解释的。对于结算情况,除了前述本金结算部分外,还涉及到利息的结算,相关证据同样能够相互印证。在5月29日的协议中,明确利息金额为239000元,并约定用“梁文斌书法支付每平方1300元”,后朱锡盘分别于2018年10月24日提取41平尺、2019年1月8日提取82.73平尺,合计123.73平尺,按1300元/平尺结算是160849元,该金额与协议载明的利息239000元相差金额为78151元,按照按1300元/平尺计算剩余的书法作品面积是60.12平尺,与朱锡盘2018年9月11日与高强伟微信内容完全一致,均能相互印证。综观本案证据,该协议并非一份孤证,而是有其他多份证据与之相互印证,按照证据认定的基本规则,其真实性完全能够得到确认,本案的基本事实可以得到充分证明。二、被上诉人提供的1501别墅的两份协议,甲方均为朱锡盘,而非本案被上诉人,主体明显不同;其次,被上诉人提供的落款时间为2014年9月1日常州九龙仓1501房屋协议,实际并未履行,落款时间为2016年2月1日的协议,实际未签署生效;再次,被上诉人所称的1501别墅,实际系由朱锡盘自行与他人签署合同予以出售,相关事实均可以证明既与本案无关,亦与本案上诉人无关,被上诉人的理由完全违背事实和常理,不能成立。

被上诉人晶天建设公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

晶天建设公司向一审法院起诉请求：1.请求判令龙城拍卖公司支付购房款122869.32元和利息346306.02元，共计469175.34元。2.**和高强伟在担保范围内承担连带责任。3.请求判令本案诉讼费由龙城拍卖公司、**、高强伟承担。

一审法院认定事实：2014年9月1日，晶天建设公司为甲方，龙城拍卖公司为乙方，**、高强伟为丙方，签订协议书一份，约定甲方取得坐落于常州创意产业基地二期办公楼D栋914、915房屋，作价1470603元，乙方有意购买，并在协议签订之日起至10月31日前支付300603元，其余117万元按第四条关于字画的约定条款执行。该协议第三条、第四条约定，字画（戴元俊、春暖花开、173.5×476.5、45万元；梁文斌、书法、554平方尺、72万元、1300元/平方尺）作价117万元，由乙方负责保管三年，三年后，甲方可以选择要求乙方每年以8%收益的价格回购上述字画（总价×8%×3年），超过8%的收益双方各50%，并在三年后的第十四天内现金或银行转账给甲方，或者选择甲方自行持有上述字画。该协议第五条约定，丙方自愿为乙方在本协议内确定的所有义务承担连带担保责任，期限三年。上述协议签订后，龙城拍卖公司向晶天建设公司按约支付300603元，并分别于2018年6月1日、6月4日、6月25日向晶天建设公司汇款20万元、20万元和17万元，合计57万元；分别于2018年10月24日、2019年1月18日向晶天建设公司交付书法作品41平方尺（按1300元/平方尺计算作价53300元）和82.73平方尺（按1300元/平方尺计算作价107549元）。

该院另查明，2014年9月1日，案外人朱锡盘为甲方，龙城拍卖公司为乙方，**、高强伟为丙方，另签订协议书一份，约定甲方拥有坐落于常州市九龙××别墅××，作价300万元，乙方有意购买，由甲方协助乙方办理入住手续，同时办理房产、土地登记手续，由乙方承担相关费用（入户费和物业费约123822.99元）。同时约定，字画由乙方负责保管三年，三年后，甲方可以选择要求乙方每年以8%收益的价格回购上述字画（总价×8%×3年），超过8%的收益双方各50%，并在三年后的第十四天内现金或银行转账给甲方，或者选择甲方自行持有上述字画。该协议第五条约定，丙方自愿为乙方在本协议内确定的所有义务承担连带担保责任，期限三年。

2016年2月1日，朱锡盘为甲方，龙城拍卖公司为乙方，**、高强伟为丙方订立协议书，约定常州市九龙仓1501别墅作价人民币320万元，2016年2月3日前现金支付260万元，2016年6月30日前现金支付40万元，2016年6月30日前乙方给20万元的名人画。该协议同时约定，本协议签订于2014年9月1日的协议，在本协议生效后作废，不再执行；本协议由甲、乙、丙三方签字或盖章后生效。朱锡盘在甲方处签名，**作为龙城拍卖公司股东在乙方处签字，高强伟未签字。

该院再查明，2016年1月26日前，朱锡盘为晶天建设公司法定代表人。

一审法院认为，晶天建设公司、龙城拍卖公司于2014年9月1日签订的协议书系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方对其效力亦不持异议，均应予以恪守。龙城拍卖公司对晶天建设公司已交付房屋不持异议，本案的争议焦点为：高强伟于2016年2月4日、2月5日向朱锡盘支付的60万是否为案涉房款？该院经审查认为，仅凭现有证据，无法证明该款为案涉房款，主要理由如下：首先，龙城拍卖公司、**、高强伟主张该60万元用于支付常州创意产业基地二期办公楼Ｄ栋914、915房屋房款，应由其承担举证责任，其提供的账户明细并未明确付款事项，无法确定款项用途。而该款的实际付款时间与晶天建设公司提交的2016年2月1日协议书约定的付款时间相吻合，从该协议书的内容来看，系对常州市九龙××号××房款的约定，与案涉房款无涉。其次，本案各方主体于2014年9月1日关于案涉房屋和常州市九龙仓1501号房屋分别签订协议书，约定的晶天建设公司有权要求龙城拍卖公司回购书画，即支付对价的时间均为三年后，2017年9月1日前龙城拍卖公司无付款义务。从晶天建设公司提供的2016年2月1日的协议书来看，各方对于常州市九龙××号××房款的付款时间另行磋商，**亦确认2016年2月3日前现金支付260万元。故高强伟于2016年2月4日、5日支付款项为九龙仓1501号房屋房款具有高度盖然性。再次，龙城拍卖公司、**、高强伟依据2018年5月29日协议和微信聊天记录主张晶天建设公司自行提取60.12平方尺梁文斌字画后案涉房款即支付完毕。因龙城拍卖公司、**、高强伟均未提供原件，晶天建设公司对其真实性不予认可。且从内容上看，2018年5月29日协议明确“6月份结清”，微信记录中明确“我的善意在（2018年）9月30号前有效，如无诚意解决，按2014年签订的协议执行”。龙城拍卖公司、**、高强伟未提交证据证明在2018年9月30日前按约履行，晶天建设公司有权依据2014年9月1日协议书的约定主张权利。综上，龙城拍卖公司尚结欠晶天建设公司购房款122869.32元。龙城拍卖公司、**、高强伟辩称应由晶天建设公司自行提取字画，与协议书约定的晶天建设公司选择权不符。故龙城拍卖公司应支付常州创意产业基地二期办公楼Ｄ栋914、915房屋房款122869.32元，并按约支付利息（暂算至2019年11月30日为346306.02元）。**、高强伟应按约连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，该院遂判决：一、江苏龙城拍卖有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏晶天建设工程有限公司购房款122869.32元及利息（暂算至2019年11月30日为346306.02元，自2019年12月1日起至本息付清之日的利息以122869.32元为基数按年利率8%计算）；二、**、高强伟对第一项确定的债务承担连带担保责任。案件受理费8338元、财产保全费2870元，合计11208元，由龙城拍卖公司、**、高强伟共同负担（晶天建设公司同意龙城拍卖公司、**、高强伟承担的诉讼费用由龙城拍卖公司、**、高强伟在判决生效之日起十日内向其直接支付，该院不再退还）。

本院对一审查明的当事人无争议的事实，依法予以确认。

二审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了一份朱锡盘于2019年9月23日通过微信发给**的书面文档资料。证明从朱锡盘所发的这份材料当中，明确了朱锡盘和龙城拍卖、**、高强伟之间涉及到的三件事情，其中第二件事情就是创意产业园基地D栋的这两套房屋，明确剩下来的只涉及到利息78151元。该事实与本案一审所提供的其他证据都能够相互印证，且出具的时间是2019年9月23日，也是在2018年5月23日的聊天记录以及2018年5月29日的协议之后，实际上是对在此之前与本案相关的事实再一次确认，可以证明上诉人说的上诉理由，事实非常清楚。而被上诉人对此所作的纯粹的是按照单方的随意性解释来将数字进行嫁接。按照协议的约定，本案争议的常州创意产业基地二期办公楼D栋914、915总价是1470603元，协议签订之后各方确认上诉人方已经支付的金额是300603元，余款是117元。在2018年的5月23日的聊天记录当中，朱锡盘确认剩余的本金是57万。2018年5月29日的协议当中，确认的欠款的本金也是57万，如果没有在此之前已经支付的60万元，57万这个数据是根本得不出来的。第二，在5月29日的协议当中，确认的利息的金额是239000元，是以梁文斌的书画按照每平尺只1300元来进行折抵，由朱锡盘在2018年的10月24日提了41平尺，2019年1月18日提了82.73平尺，折合金额是160849元。239000元减去160849余额是78151元，除以1300元是60.12平尺。2018年9月11日与高强伟确认了剩下的78151元。朱锡盘本人在2019年9月23日确认的本案所涉的房屋就还剩余利息78151元，同样是相互吻合，所以本案所有证据之间都是相互印证的。被上诉人晶天建设公司质证后认为，经与朱锡盘了解，对该证据的真实性予以确认。朱锡盘称，当时出于加快回收房款的考虑，他是曾想把原来在自己别墅1501房上收到60万元转移计算到公司房款上的，但前提必须是购房人把所有房款都付清，然后朱锡盘再和公司进行结算。由于购房人始终未结清房款，所以朱锡盘最终也没有将60万元交付公司，当时的变通计算方案没有经过公司授权，也未向公司备案过。微信内容是他们之间曾经一段时间的交流内容，最终没有按照此方案执行，仍旧按照原协议约定执行。

本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，晶天建设公司（甲方）与龙城拍卖公司（乙方）、**（丙方）、高强伟（丙方）于2014年9月1日就常州创意产业基地二期办公楼D栋914、915号房屋出售事宜签订了《协议书》，同日，朱锡盘（甲方）与龙城拍卖公司（乙方）、**（丙方）、高强伟（丙方）就常州市九龙仓1501号别墅出售事宜另行签订协议。上述两份协议各自具有独立的权利义务内容。依上诉人与被上诉人之间的《协议书》约定，龙城拍卖公司剩余款项的合同义务履行时间为“三年后”，2017年9月1日后龙城拍卖公司对此才产生付款义务。根据双方一审庭审中的一致陈述，龙城拍卖公司已依约向晶天建设公司支付人民币300603元，其后高强伟分别于2018年6月1日、6月4日、6月25日向朱锡盘共汇款人民币57万元，该款项为案涉常州创意产业基地二期办公楼D栋914、915号房屋购房款。晶天建设公司现依合同约定及上述事实，主张朱锡盘已收到的常州市九龙仓1501号别墅款中的316281.68元作为本案上诉人的已付款予以抵扣，并向上诉人主张剩余购房款122869.32元及利息346306.02元，属晶天建设公司对其债权范围的自认和自身诉讼权益的处分，本院据此确认晶天建设公司的一审诉讼请求范围。上诉人提交朱锡盘于2019年9月23日通过微信发给**的书面文档资料，并结合其一审提交的高强伟与朱锡盘的微信聊天记录等证据主张高强伟于2016年2月4日、2月5日汇付给朱锡盘共计人民币60万元系案涉常州创意产业基地二期办公楼D栋914、915号房屋的购房款，但被上诉人对此不予认可，且上述微信记录中明确“我（朱锡盘）的善意在（2018年）9月30号前有效，如无诚意解决，按2014年签订的协议执行”，龙城拍卖公司、**、高强伟未能证明该内容已实际履行。在晶天建设公司法定代表人已变更的情况下，上述证据仅能反映朱锡盘与高强伟、**之间的交流过程，不能证实晶天建设公司知晓或认可上述内容，也无其他证据能够证实上诉人与被上诉人之间就案涉房款达成新的一致合意。故对上诉人提交的上述证据，本院不予采信。同时，上诉人抗辩认为扣除被上诉人已支付的60万元，正好得出案涉房款剩余本金57万元、剩余78151元利息正好对应书画60.12平尺，由此认为上述数据能够相互吻合、证据能够一一对应。但本案争议焦点在于上诉人高强伟于2016年2月4日、2月5日向朱锡盘支付的60万是否为案涉房款的一部分，该事实本身存在争议的情况下，上诉人的上述抗辩理由和所得结论互为前提，属循环论证，本院不予采纳。因此，上诉人未围绕其诉讼请求所依据的事实完成其举证责任，其提供的书面证据未达到证明待证事实的程度，应当承担相应的不利后果。故对其诉讼请求，本院不予支持。

综上，龙城拍卖公司、**、高强伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24990元，由上诉人江苏龙城拍卖有限公司、**、高强伟负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　郑　仪

审 判 员　　罗希夷

审 判 员　　万海峰

二〇二一年二月一日

法官助理　　骆云辉

书 记 员　　巢　莺