佛山某某科技有限公司、佛山市某某机械有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院 民事判决书 （2023）粤0605民初2117号 原告：佛山某某科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，原告员工。 被告：佛山市某某机械有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东领华律师事务所律师。 原告佛山某某科技有限公司诉被告佛山市某某机械有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年1月16日立案后，依法适用简易程序,于2023年4月10日、2023年6月7日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人***、被告的法定代表人***及委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告按原告交房通知要求办理房屋交付手续，并支付电力费90000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2021年5月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20****002），合同约定：由被告委托原告在佛山市南海区**镇**内1栋第1层104房建造厂房；建筑面积754.2㎡，其中套内建筑面积739.06㎡，分摊共有建筑面积15.42㎡，每平方米单价（套内）7324.12元，总价为54129264元；被告使用商业贷款＋首付款的方式支付房屋价款；原告需在2022年9月30日前向被告交付房屋；原告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；被告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；由于被告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如被告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。同时，被告于当日签署了《电量确认单》，确认报装用电负荷（功率）为100千伏安，应缴费用为90000元。 该协议签订后，原告于2022年5月17日向被告发出《交房通知书》，交房通知书载明：交房时间为2022年5月23日至28日，交房地点及需要携带的材料，被告于5月18日签收该通知书。原告于2022年9月15日向被告发出《电力费及入园投产催告函》，被告于9月16日签收该催告函。原告于2022年10月14日委托浙江联英律师事务所向被告发出《律师函》，催告被告支付电力报装费90000元，被告于10月18日拒收了该函件。至今，被告仍未完成交房手续及支付电力报装费。 原告认为，原告与被告于2021年5月19日签署的《商品房买卖合同（预售）》》是双方当事人的真实表示，内容合法有效，被告应当按照合同约定配合原告完成房屋交付手续，并按照双方的约定一次性支付电力报装费90000元。被告未按照约定于2022年5月28日办理房屋交付手续及未支付电力报装费的行为系违约行为。 综上，为维护原告的合法权益不受侵害，故起诉。 被告辩称，被告同意收房。原告起诉交代收公变变压器及报装费，依据是用电量确认单（40页），但该确认单并没有关于代收公变变压器及报装费的约定，收费清单是原告单方制作，第五项的来源不明，其发函被告也没收到。原告主张的代收公变变压器及报装费，被告也不清楚代收的主体，被告也未委托原告代收该费用。原告主张代收费用应告知是代谁收，交给谁，谁委托代收。若原告已代缴，应出示交费凭证。合同约定电力设施要铺设到位，被告认为房价包含电力设施价款。 当事人围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据。本院根据本案的审理需要，依法向广东某某有限责任公司佛山南海供电局狮山供电所（以下简称狮山供电所）调查取证。狮山供电所向本院出具了复函。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的《用电量确认单》加盖了被告的公章，且有法定代表人签名确认，本院予以采信；原告提交的《电力费及入园投产催告函》及快递单、物信息截图，《律师函》及快递单、物流信息截图反映原告向被告催促履约的情况，本院综合认定；原告提交的《用户受电工程施工承包合同》反映的工程客观存在，本院予以采信；原告提交的其他证据，被告确认真实，本院予以采信。被告提交的其与“狮山供电所江工程师”咨询供电设备安装问题录音，因相对方身份不明，本院不予采信；被告提交的其他证据，因原告确认真实，本院予以采信。狮山供电所出具的复函，本院予以采信。 结合采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下： 2020年8月13日，原告（受托方、甲方）与被告（委托方、乙方）签订《厂房定向建造协议》，约定：乙方委托甲方定向建造南海万洋众创城项目内的厂房；该厂房土地为工业工地，土地使用权终止日期为2070年4月29日；乙方委托甲方定向建造的厂房用于从事机械制造；乙方委托甲方定向建造生产性用房的建造费用为7321元/㎡，该项建造费用暂合计为5550197元；乙方应于本协议签订之日向甲方支付第一期建造费用100000元，于2020年8月6日前向甲方支付第二期建造费用455020元，于2020年8月30日前向甲方支付第三期建造费用1115177元；在工程进度达到结顶之时，乙方在接到甲方通知之日起10日内完成向银行提供办理按揭贷款手续所需材料，用于办理剩余建造费用的银行按揭贷款，乙方承担贷款所需费用；乙方在本协议签订之日起15日内须以书面形式向甲方提供定向建造厂房的用水量、用电量、生产排污量指标，甲方在乙方指标符合万洋众创城水电供应能力的前提下满足乙方生产要求；公变用户按900元/KVA另行收取电力设施及安装费用（包含计量柜之前的电缆、电力设备、土建安装费用），以上费用在乙方签订《商品房买卖合同》时支付；按电力部门有关规定申报公变供电设备，共同申报的公变用户按负荷比率分摊该供电设备包装总费用；等等。 同日，原告（受托方、甲方）还与被告（委托方、乙方）签订《厂房定向建造协议·补充协议》，约定：若乙方在2020年8月30日前向甲方累计支付部分建造费用1639511元，则可在主协议约定的建造费用基础上优惠110686元，优惠后建造费用为7175元/㎡，建造费用合计5439511元；乙方于主协议签订之日向甲方支付第一期建造费用100000元，在2020年8月6日前向甲方支付第二期建造费用443951元，在2020年8月30日前向甲方支付第三期建造费用1095560元；在工程进度达到结顶之时，乙方在接到甲方通知之日起10日内完成向银行提供办理按揭贷款手续所需材料，用于办理剩余建造费用的银行按揭贷款，乙方承担贷款所需费用；等等， 此外，被告还签署《用电量确认单》，确认内容如下：“企业主***购买首期1栋104单元，总面积754.42㎡；企业主实际要求总用电负荷（功率）100千伏安。注意：一旦确定报了用电量，厂房交付后两年后才可增容，具体请以运营部（物业部）为准，请企业主谨慎报用电量。”该确认单“温馨提示”部分还作如下内容的提示：“一、园区生产用电为大工业用电，电费组成分为基本电费、实际用电电费、变压器损耗、线路电压损耗等。供电单位根据企业入园时报装用电总需量来安装变压器进行配电，基本电费是按照企业用电需量×23元／月进行收取。例如：某企业入园报装200ＫＶＡ（千伏安），每月需交基本电费200ＫＶＡ（千伏安）×23元＝4600元／月。实际用电按照高峰、低谷、平段等三个时段进行计量，实际用电电费为三个时段用电总和。最后总电费＝基本电费＋实际电费＋公摊损耗。二、万洋建设部拉好线后转为正式用电开始收取此笔费用，即贵司厂房还没有交付就开始收取。如有疑问，请咨询中国南方电网：95598。”其中关于电费组成、总电费计算公式以下划线、加背景颜色的方式作特别提示。 2021年4月9日，佛山市住房和城乡建设局核发万洋创智园1栋、2栋、11层的商品房预售许可证。 2021年5月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20****002），约定：出卖人将广东省佛山市南海区**镇**道**段**号万洋创智园1栋104房（以下简称涉案厂房）售予买受人；该商品房的房产测绘机构为佛山市某某有限公司，其预测建筑面积共754.42平方米，其中套内建筑面积739.06平方米，分摊共有建筑面积15.36平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7324.12元，总价款为5412964元；自本预售合同网上签订之日起7日内买受人支付首期款1642964元，剩余房款金额3770000元应于2021年6月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的条件；商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电，供电设施管线敷设到位，并接入市政公用管网，是否开通以公用部门的提供为准；整栋销售商品房供电设施由买受人自行向公用部门申报安装，从园区指定供电设施接驳点接入，该供电设施接驳点已接入市政公用管网，纳入城市供电网络，是否开通以公用部门的提供为准；如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；出卖人应当在2022年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；等等。 2021年6月3日，原告（用电方、甲方）与狮山供电所（供电方、乙方）签订《供电方案协议（10ＫＶ及以上）》，约定：用电项目与用电地址为广东省佛山市南海区**镇**道**段**号万洋众创城，用电类别为大工业，报装容量为新增2250ＫＶＡ（ＫＷ），供电电压等级为10ＫＶ；分界点负荷侧供电设施（含电缆终端头）由客户投资建设，分界点电源侧设施及计量装置由电网公司投资建设；双方在各自投资建设责任范围内自行组织建设供受电设施；等等。 2021年9月21日，原告（建设单位）与案外人广东某某电力工程有限公司（施工单位，以下简称某某公司）签订《用户受电工程施工承包合同》，约定原告将佛山南海万洋众创城一期（万洋创智园）1、2栋变配电房工程发包给某某公司施工。 2022年5月17日，原告向被告邮寄交房材料一组。其中，《交房通知书》通知被告于2022年5月23日至2022年5月28日现场办理交房手续；《交房须知》告知被告办理交房手续应准备的各类证件及资料；《佛山市某某机械有限公司交房收费清单（厂房）》记载被告收楼应交纳的相关费用，其中“代收公变变压器及报装费用”为90000元。该邮件于同月18日妥投。 2022年11月29日，原告提起本案诉讼。 2023年4月10日庭审时，双方同意于2023年4月11日下午两点办理收房手续，被告确认可以提供《交房须知》所载收房所需材料。此外，原告明确其第1项诉讼请求是被告到场接收房屋，并支付代收供电变压器及报装费用90000元。 2023年6月7日庭审时，双方确认2023年4月11日未办妥收房手续，原告述称不让被告接收涉案厂房的原因是被告不签署物业服务相关协议、入园装修承诺书等文件。后原告撤回“被告按原告交房通知要求办理房屋交付手续”的诉讼请求。 诉讼中，原、被告确认：被告已按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付完毕全部购房款。 诉讼中，本院依法向狮山供电所调查取证。狮山供电所复函本院称：《供电方案协议（10KV及以上）》作为“狮山所佛山南海万洋众创科技有限公司（一期）中压业扩配套工程”项目的立项资料，该协议目前已履行；万洋众创城园区内的10KV进线电缆线路电气部分及开关站内的供电设施由佛山供电局投资建设，产权分界点为公用开关站的出线电缆终端头，分界点电源侧供电设施由供电企业投资，分界点负荷侧设施（含电缆终端头）由客户投资，即产权分界点后端的供配电设施均由用电客户投资建设。 另查明：2014年中国南方电网发布的《广东某某公司业扩管理细则》第6.21.18条规定，客户用电容量在100千伏安至8000千伏安的，应采用10千伏安公用线路专变供电。佛山市供电局2022年发布的《统建工业园业扩报装工作指引（2022版）》规定，统建工业园的报装模式包括整体产权报装和个体产权报装两种模式；采用个体产权报装的，报装容量符合低压供电条件（用电容量不超过200千伏安）的客户可采用公变供电，但超出低压供电条件的应采用专变供电。 本院认为，原、被告先后签订的《厂房定向建造协议》《厂房定向建造协议·补充协议》《商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于《商品房买卖合同（预售）》是双方办理厂房买卖及产权登记等手续必需的合同文件，且该合同在内容上无法涵盖《厂房定向建造协议》《厂房定向建造协议·补充协议》的全部约定，故不宜认定《厂房定向建造协议》《厂房定向建造协议·补充协议》之约定已被在后签订的《商品房买卖合同（预售）》完全取代。双方的权利义务还应根据《厂房定向建造协议》《厂房定向建造协议·补充协议》《商品房买卖合同（预售）》的约定，并结合双方签署的相关确认材料、合同的履行情况综合认定。 关于用电供电模式约定的真实意思表示问题。一般而言，由于公变供电方式所在地的线路、变压器、到每户的电表全部由供电局安装、维护、管理，故公变供电方式用电的用户并不存在需要支付电力设施及安装费用的情形。本案中，《厂房定向建造协议》约定，被告在该协议签订之日起15日内须以书面形式向原告提供定向建造厂房的用电量，“公变用户”按900元／ＫＶＡ另行收取电力设施及安装费用（包含计量柜之前的电缆、电力设备、土建安装费用），该费用在被告签订《商品房买卖合同》时支付。也就是说，上述协议存在约定“公变用户”与约定“需要收取电力设施及安装费”的内容冲突。但是，《厂房定向建造协议》签订后，被告又签署了《用电量确认单》，就此双方关于《厂房定向建造协议》内容冲突的问题得以明确，具体表现在：首先，《用电量确认单》明确了涉案厂房所在园区生产用电为大工业用电，也即受电变压器（含不通过受电变压器高压电动机）容量在315千伏安及以上的用电。无论是根据施行于2014年的《广东某某公司业扩管理细则》，还是根据施行于2022年的《统建工业园业扩报装工作指引》，大工业用电均只能采用专用变压器的供电模式进行供电。其次，《用电量确认单》确认涉案厂房电费组成分为基本电费、实际用电电费、变压器损耗、线路电压损耗等，基本电费按照企业用电需量×23元／月进行收取，最后总电费＝基本电费＋实际电费＋公摊损耗。一般情况下，只有采用专用变压器的供电模式才会存在计付基本电费、变压器损耗及线路电压损耗等的情形。而涉案园区产权分界点后端的供配电设施均由用电客户投资建设，并非由供电局投资建设。综上所述，根据《用电量确认单》的内容可知，涉案厂房采用的是专用变压器进行供电的模式进行供电。就此，被告作为涉案厂房的定向建造的委托方，其在签署《用电量确认单》时，应已知悉。据此，应当认定双方当事人之间的真实意思表示是采用专变供电的方式。涉案厂房并非采用公变供电方式，而是采用专用变压器进行供电的模式进行供电，故该约定所涉的电力设施及安装费用的付费的主体应为作为专变供电用户的被告。因此，原告根据被告申报的100千伏安总用电负荷（功率）需求，按该900元／ＫＶＡ计费标准要求被告计付供电变压器及报装费用，即《厂房定向建造协议》所约定的电力设施及安装费用90000元符合本案实际情况，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 被告佛山市某某机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电力设施及安装费用90000元予原告佛山某某科技有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1025元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年九月二十七日 书记员***