田某与福建省某某究院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院 民事判决书 （2023）闽0102民初2635号 原告：田某，男，汉族，1979年10月29日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：福建省某某究院有限公司，住所地福建省福州市。 法定代表人：林某。 委托诉讼代理人：陈某，男。 委托诉讼代理人：苏某，女。 原告田某与被告福建省某某究院有限公司（下称某某究院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 田某向本院提出诉讼请求：判令某某究院返还保证金14292元。 事实和理由：田某自2014年起承租某某究院位于福州市鼓楼区的配套服务用房Ｄ号店面，用于个体经营使用（店名为某）。双方于2021年4月1日续签合同，为期三年。期间因疫情原因，店门口长期设立核酸检测点，某甲店铺无法正常经营。双方于2022年11月15日协商解除合同，并于2022年11月17日正式解除合同，田某并无拖欠房租及其他相关费用，但某某究院以田某违约为由拒不退还保证金。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第一条第六款，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 举重以明轻，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持；受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租入，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。何某田某已足额支付租金及各项费用，不存在任何拖欠，且是因疫情原因导致合同目的不能实现，双方协商解除合同后，不存在可归责于任何一方的过错。另2022年11月解除合同后，某某究院于2022年12月已将房租另行出租，不构成对某某究院的扩大损失。根据《民法典》相关规定，不可抗力属解除合同的法定事由，因不可抗力不能履行民事义务，不承担民事责任，协商解除不是单方解除。 综上，合同解除发生于疫情期间，且某某究院为国有企业。田某对于合同解除无任何过错及违约情形，也未构成某某究院的损失扩大，某某究院以违约为由拒不退还保证金，无法律依据。故田某提起诉讼，望判如所请。 某某究院辩称，一、田某违反合同相关规定，无故提前终止合同，构成根本性违约，某某究院有权根据合同相关约定没收其保证金。田某与某某究院于2021年4月1日签订《租赁协议书》，约定租期3年，自2021年4月1日起至2024年3月31日止，同时合同约定的可以解除的情形如下：（1）该租赁物因国家或地方政策需要被依法征收、征用、装修改造；（2）不可抗力的自然灾害造成租赁物毁损；（3）经双方协商一致同意提前解除双方互不承担责任的情形下，双方互不承担责任。田某于2022年11月15日，单方发函表示需提前终止租赁合同，在合同租赁期尚未届满且未与某某究院协商一致的情况下，该解除行为属于田某单方违法解除，应当依合同约定向某某究院承担违约责任。根据《租赁协议书》第六条第二款明确约定“乙方无故提前终止合同的，视为乙方违约，甲方有权没收保证金。”故田某无故提前终止合同，某某究院有权没收其保证金。 二、田某主张长期设立核酸检测点某甲店面经营不善与事实不符、也与常理相悖。针对2022年疫情防控形势，为配合社区的疫情防控工作，田某同意某社区在某店面某门口设置区域核酸采样点，但并未设置在某丙店门口，且此核酸采样点是非常态化固定点位，区域核酸结束即撤点。田某于11月15日发函解除合同，而某社区在此期间从10月24日开始至11月11日，共计19天设置核酸点，田某主张由于长期设置采样点导致其经营不善与事实不符。何某2020年初我国突发的新冠肺炎疫情，相较于2022年疫情形势，传播速度更快、影响更广，某丙店铺尚能够正常经营，并于2021年与某某究院续签租赁合同。却在2022年因19天的核酸采样点设置而主张由于长期设立核酸检测点，某甲店铺无法正常经营的情况明显矛盾。 三、田某对起诉状中引用的法条存在理解和适用上的错误，同时某某究院已按照国家相关政策要求，对房租予以减免。某某究院作为国有企业，积极响应国家政策，已按照《福建省发展和改革委员会关于贯彻落实国家发展改革委等部门〈关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策〉的函》（闽发改服务函〔2022〕73号），免收田某2020年3个月租金14136元、2022年3个月租金14292元。但减免事项以及田某提及的最高法指导意见，与其可擅自解除合同这一行为毫无关联，若按照田某举重以明清的逻辑，则将意味着承租人均可擅自解除合同而无需承担任何违约责任，明显不符常理也不利于社会运行与经济发展。 四、某某究院在田某违约后将房屋转租的行为是商业的止损行为，减少损失并不能免除田某的违约责任。田某主张某某究院已将房屋另行出租，未扩大损失，但也不能因此免除田某的违约行为。另行出租的原因正是由于田某擅自解除终止合同导致，某某究院不认为可以依据其商业上的止损行为而免除田某的违约责任。疫情虽然是不可预见，《民法典》577条规定，不可抗力要致使合同目的无法实现的情形下才能免责的解除。但案涉合同明显可以继续履行，且疫情管控实际就只有20天左右，对于整个三年的租期，不可能因20天的疫情防控措施导致合同目的无法实现，经营不善才是根本原因。 综上，田某的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 经审理查明：田某自2014年起承租位于福州市鼓楼区某某某究院配套服务用房Ｄ号店面，用于经营某某工艺品店。2021年4月1日，田某与某某究院续签三年合同，租期至2024年3月31日止，约定每月租金4764元，田某向某某究院支付14292元的保证金，租赁期满或合同解除后，在田某按照合同约定缴清全部租金、违约金、其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后15日内，某某究院将剩余押金无息退还给田某。2022年10月起，田某与某某究院的租赁事务经办人沟通解约退租事宜，并受其指示于2022年11月17日结清费用，以及依其提供的载明有“现受疫情及整体经济影响，我司经营不善，故需提前终止与贵单位的租赁关系”等内容的“解约函”模板出具了情况说明。后双方于2022年12月初办理交接，某某究院重新招租，但未退还田某保证金。 另，2022年10月23日至12月3日期间，福州市共计24天开展区域核酸检测，某某工艺品店门口设立有核酸检测点。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。田某与某某究院签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。某丁店面期间因疫情原因，店门口长期设立核酸检测点，某甲店铺无法正常经营，双方系协商解除合同，但其与某某究院经办人的微信聊天记录可知，双方于2022年10月20日商谈租赁事宜时，某某究院经办人已告知若提前退租要没收押金；且福州市开展区域核酸检测自2022年10月23日才开始，至此双方续签的租赁合同期限已履行过半，虽然疫情防控措施对租赁合同的履行造成一定影响，但尚未达到导致合同目的不能实现的程度，鉴于田某经某某究院减免租金仍无力维持经营，继续履行合同对其显失公平，结合本案实际情况，根据公平原则，本院认为由某某究院减半退还保证金7146元为宜。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第一项、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百六十五条第一款规定,判决如下： 一、福建省某某究院有限公司于本判决生效之日起十日内向田某退还保证金7146元； 二、驳回田某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费157元，适用小额诉讼程序减半收取78.5元，由田某负担39.5元，某某究院负担39元。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年三月二十日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。 第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。