甘肃星威万都房地产开发有限公司、甘肃亚合工程建设监理有限责任公司财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书

甘肃省平凉市崆峒区人民法院 民事判决书 （2021）甘0802民初2851号 原告：甘肃星威万都房地产开发有限公司，住所地：甘肃省平凉市崆峒区东大街33号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃红升律师事务所律师。 被告：甘肃亚合工程建设监理有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市城关区天水路6号2311室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男。 原告甘肃星威万都房地产开发有限公司（下述简称甘肃星威万都房地产公司）诉被告甘肃亚合工程建设监理有限责任公司（下述简称甘肃亚合工程监理公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃星威万都房地产公司的委托诉讼代理人***、被告甘肃亚合工程监理公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘肃星威万都房地产公司向本院提出并变更诉讼请求：1、要求依法判令被告赔偿原告财物损失维修费39942元、营业损失138612.60元（自2021年1月14日至2022年8月13日，每平方米按60元计算），合计178554.60元；2、鉴定费55000元、保全费及保险费8000元由被告承担；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系从事房地产开发、商品房销售等业务的房地产开发公司。2014年，原告在本区**北路10号开发建设了银海花园住宅小区，并于2017年10月30日就该小区4号楼1-2层4号、5号、6号、7号门面房分别取得不动产权属登记。后原告为方便出租，将6号、7号连同案外人购买的8号门面房内部一起打通，以每平方米45元的价格出租给他人用于餐饮经营。2020年8月20日，因原告与被告合同纠纷一案执行，平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802执191号之二执行裁定书，裁定将原告所有的7号门面房执行给被告，被告随后将其物品、设施搬入该7号门面房，并将门锁进行了更换，实际控制并占有了7号门面房。2021年1月14日，小区物业工作人员打电话至原告公司，称因7号门面房水管破裂致相邻门面遭受水淹、浸泡，原告立即安排人员同物业工作人员进行处理。该事件发生后，原告发现与7号门面房相邻的4号、5号、6号门面房墙体出现裂缝，且同时伴有地基下沉现象。该事件发生后，被告一直不露面。为维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉请。 被告甘肃亚合工程监理公司辩称：一、2014年6月，答辩人与被答辩人签订《银海花园住宅小区监理合同》，工程竣工后因被答辩人不支付监理费用，答辩人便将被答辩人起诉，经法院强制执行将被答辩人的7号门面房抵顶答辩人的监理费，但至房屋漏水事发之时，7号门面房未过户至答辩人名下，答辩人并不享有案涉房屋的所有权。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，事发时房屋的所有权人仍属被答辩人所有，被答辩人理应对案涉房屋负有管理义务。因此，答辩人对案涉房屋造成的损失没有义务进行赔偿。二、案涉房屋于2021年2月9日才过户登记至答辩人名下，答辩人不在本地，也未实际占有房屋。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、第一千一百六十六条、第一千二百五十三条的规定，答辩人既不是案涉房屋的所有权人，也不是管理人、使用人，更不是侵权行为的过错方，答辩人没有义务对取得物权之前房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。三、与7号门面房相邻的8号门面房在事发后仍存在不同程度的漏水情况，答辩人认为无法单方面证明漏水来源于7号门面房。案涉7号门面房的暖气已于2019年报停，2021年1月14日漏水事件发生时案涉房屋并没有供暖，且距当年开始供暖已有85***，供暖管道无法查证是否存在认为破坏的情况，因此，案涉7号门面房不存在侵权行为的基础条件，被答辩人无法证明其遭受的财产损失与7号门面房漏水具有直接的因果关系。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理，查明案件事实如下：原告甘肃星威万都房地产公司与被告甘肃亚合工程监理公司建设工程监理合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2017）甘0802民初2885号民事判决书，判决：限甘肃星威万都房地产公司于本判决生效后十日内支付甘肃亚合工程监理公司工程监理费1690276.12元。甘肃星威万都房地产公司不服判决，向平凉市中级人民法院提出上诉，平凉市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）甘08民终234号民事判决书，判决：变更平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初2885号民事判决第一项为限甘肃星威万都房地产公司于本判决生效后十日内支付甘肃亚合工程监理公司工程监理费1528148.16元。判决生效后，甘肃星威万都房地产公司未履行判决书确定的付款义务，甘肃亚合工程监理公司向本院申请强制执行。本院对甘肃星威万都房地产公司所有的××园面房进行拍卖，流拍后于2020年8月20日作出（2019）甘0802执191号之二执行裁定书，裁定：一、……二、被执行人甘肃星威万都房地产公司所有的位于银海花园4号楼1-2层7号建筑面积121.59平方米的商业用房一套交付申请人甘肃亚合工程监理公司抵偿债务1064672元，所有权自本裁定送达申请执行人甘肃亚合工程监理公司时转移。三、申请执行人甘肃亚合工程监理公司可持本裁定到房产登记机构办理相关产权过户登记手续。该执行裁定书于2020年8月27日向被告甘肃亚合工程监理公司送达。甘肃亚合工程监理公司持上述执行裁定书和本院（2019）甘0802执191号协助执行通知书于2021年2月9日办理了产权过户登记手续。 2021年1月14日，被告甘肃亚合工程监理公司所有的××园房屋水管破裂漏水，致相邻的原告甘肃星威万都房地产公司所有的××园房屋因遭受水浸泡出现地基下沉。本案在审理过程中，原告甘肃星威万都房地产公司申请鉴定，本院委托甘肃省建材科研设计院有限责任公司进行了鉴定。2021年10月18日，甘肃省建材科研设计院有限责任公司作出***鉴定（2021）鉴字第22号鉴定意见书，鉴定结论为：1、所申请鉴定银海花园4号楼4、5号门面房受损与被申请人房屋漏水之间无因果关系；2、所申请鉴定银海花园4号楼6号门面房受损与被申请人房屋漏水之间存在一定因果关系。2022年4月8日，甘肃省建材科研设计院有限责任公司作出***鉴定（2022）鉴字第11号鉴定意见书，对银海花园4号楼6号门面房受损的维修方案进行了鉴定。本院委托甘肃***房地产估价有限责任公司对案涉房屋受损的维修价值进行鉴定，2022年8月8日，甘肃***房地产估价有限责任公司作出甘金工鉴字（2022）第078号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：平凉市银海花园4号楼6号门面房受损维修项目价值为人民币39942元。原告甘肃星威万都房地产公司共计支付鉴定费55000元。 2018年5月30日，原告甘肃星威万都房地产公司将银海花园4号楼6、7、8号门面房内部墙体打通，以每平方米45元的价格（月租金）出租给他人用于餐饮经营，租赁期限三年，自2018年5月31日至2021年5月31日。 上述事实，有原告甘肃星威万都房地产公司提供的××园房屋不动产产权证书、视频光盘、甘肃省建材科研设计院有限责任公司鉴定意见书、甘肃***房地产估价有限责任公司鉴定意见书、鉴定费票据、银海花园4号楼6、7、8号门面房租赁合同、拍卖公告、执行笔录、（2019）甘0802执191号之二执行裁定书、（2019）甘0802执191号协助执行通知书、送达回证，被告甘肃亚合工程监理公司提供的××园房屋不动产产权证书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定；原告甘肃星威万都房地产公司提供的平凉星威物业服务与***签订的房屋租赁合同，因与本案无关，故本院不予确认；被告甘肃亚合工程监理公司提供的***热力公司出具的催费函，因该催费函催收的是2017、2018、2019年度的暖气费，因与本案无关，故本院不予确认；被告甘肃亚合工程监理公司提供的××园面房漏水的视频光盘，因与本案无关，故本院不予确认。 本院认为：一、关于银海花园4号楼7号门面房在水管漏水时物权是否发生转移的问题。本院作出的（2019）甘0802执191号之二执行裁定书，裁定“所有权自本裁定送达申请执行人甘肃亚合工程监理公司时转移”、“甘肃亚合工程监理公司可持本裁定到房产登记机构办理相关产权过户登记手续。”该执行裁定书于2020年8月27日向被告甘肃亚合工程监理公司送达，自执行裁定书向被告送达之日起案涉房屋的所有权发生转移，即在2021年1月14日水管漏水时银海花园4号楼7号门面房的所有权人是被告甘肃亚合工程监理公司。 二、关于侵权的过错责任问题。海花园4号楼7号门面房的所有权自2020年8月27日起转移，被告甘肃亚合工程监理公司作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋负有管理和维修的义务。被告所有的房屋内的水管于2021年1月14日破裂漏水，对造成相邻的原告甘肃星威万都房地产公司所有的6号房屋的损失，被告具有过错，依法应当承担相应的赔偿责任。 海花园4号楼6、7、8号门面房原来是独立的三间门面房，原告甘肃星威万都房地产公司为便于出租，将三间房屋内部的墙体打通，使其连为一体出租，至今尚未恢复原状。其二、原告甘肃星威万都房地产公司将海花园4号楼6、7、8号门面房出租于他人使用，2021年1月14日水管破裂漏水时仍在出租期限内（租赁期限于2021年5月31日到期），他人因经营不善已停止营业，案涉房屋处于闲置状态。第三、案涉房屋虽以物抵债归被告所有，但原告甘肃星威万都房地产公司向被告甘肃亚合工程监理公司未履行房屋交付义务。原告甘肃星威万都房地产公司是案涉房屋的实际使用人，对案涉房屋负有管理的义务，对水管漏水具有过错，对造成的损失也应承担相应的责任。 综上，原、被告之间的过错责任相当，被告应承担因其所有的房屋内的水管漏水给原告造成损失的50％的赔偿责任。 三、关于损失的数额认定问题：1．维修费，依据司法鉴定意见书，支持39942元；2．营业损失，原告所有的××园面房出租至2021年5月31日，之前的租赁费原告已收取，故营业损失自2021年6月1日起计算至2022年8月15日，共计14.5个月，房屋建筑面积为121.59平方米，按照原告在起诉状中自认的每平方米月租金45元计算，营业损失为79337.48元，故对原告要求被告赔偿营业损失138612.60元的诉讼请求，本院支持79337.48元；3．鉴定费，依据原告提供的鉴定费票据，支持55000元；4．***请费及保险费，本案给原告造成的损失不足20万元，而原告申请查封被告账户存款200万元，故***请费5000元和保险费2000元由原告自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条第（八）项、第二百零七条、第二百三十八条、第一千一百六十五条第一款、第一千一百七十三条、第一千一百八十一条之规定，判决如下： 一、被告甘肃亚合工程建设监理有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告甘肃星威万都房地产开发有限公司维修费39942元、营业损失79337.48元、鉴定费55000元，合计174279.48元的50％即87139.74元； 二、驳回原告甘肃星威万都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由原告甘肃星威万都房地产开发有限公司承担21800元，被告甘肃亚合工程建设监理有限责任公司承担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二二年十月十七日 法官助理*** 书记员韩菲