山东弘理建设项目管理有限公司、威海坤鹏建筑工程有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁1003民初6070号 原告：山东弘理建设项目管理有限公司，住所地山东省济南市市中区纬四路107号220室。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（威海）律师事务所律师。 被告：威海坤鹏建筑工程有限公司，住所地威海市文登经济技术开发区广州东路北虎山路东。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东奥文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东奥文律师事务所律师。 第三人：威海**房地产开发有限公司，住所地威海青岛中路188号。 法定代表人：**，经理。 第三人：荣成**房地产开发有公司，住所地荣成市崂山街道办事处台上***。 法定代表人：***，经理。 第三人：***，女，1972年10月7日出生，汉族，住威海市金海湾小区14号506室。 原告山东弘理建设项目管理有限公司（以下简称弘理建理公司）与被告威海坤鹏建筑工程有限公司（以下简称坤鹏建筑公司）、第三人威海**房地产开发有限公司（以下简称威海**公司）、第三人荣成**房地产开发有公司（以下简称荣成**公司）、第三人***执行异议之诉一案，本院于2022年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。弘理建理公司委托诉讼代理人**、***，坤鹏建筑公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。威海**公司、荣成**公司、***经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 弘理建理公司向本院提出诉讼请求：1.请求停止文登区人民法院（2021）鲁1003民初4056号民事调解书的强制执行，解除对威海市文登区**华府36-7号不动产（价值￥1443004元）的查封；2.请求确认弘理建理公司与威海**公司签订的协议书有效，威海市文登区**华府36-7号不动产为弘理建理公司所有；3.请求判令威海**公司继续履行协议书，为弘理建理公司办理过户手续；4.请求本案诉讼费用由坤鹏建筑公司承担。事实和理由：2015年10月15日威海**公司为偿还弘理建理公司的监理费，双方签订了《协议书》，将威海市文登区**华府36-7号房产抵顶给弘理建理公司，且实际交付于弘理建理公司占有、使用至今。2022年5月10日，文登区人民法院在对（2021）鲁1003民初4056号民事调解书进行强制执行时，对该房产进行了查封。弘理建理公司作为案外人提出异议，但文登区人民法院驳回了弘理建理公司的异议请求。文登区人民法院认为坤鹏建筑公司对案涉房产享有的抵押权是优先受偿权，弘理建理公司的权利不足以排除执行。但坤鹏建筑公司受让取得的华夏银行股份有限公司烟台分行享有的抵押权成立于2017年6月2日，在此之前弘理建理公司已经抵顶取得并实际占有使用案涉不动产多年。因此，案涉房产应当弘理建理公司所有，法院应该停止对该财产的强制执行。 坤鹏建筑公司辩称，该公司是自华夏银行股份有限公司烟台分行购买的债权，案涉房产抵押时间为2017年6月5日至2021年3月29日，在此抵押之前，案涉房屋于2012年7月26日至2015年7月19日抵押于威海市商业银行股份有限公司，2014年5月至2017年5月16日抵押于恒丰银行烟台银行支公司，抵押一直处于连续、持续状态。而本案中弘理建理公司主张的抵顶时间为2015年10月15日，该抵顶时间发生在涉案房屋抵押给恒丰银行期间，按照法律规定，抵押期间不得买卖，即便买卖也不发生物权竞争力，故坤鹏建筑公司与**公司之间的抵顶协议无论有效与否，弘理建理公司均未取得该房屋所有权。截止本异议审理期间，弘理建理公司未办理过预告登记，弘理建理公司未及时行使法律赋予其权利，不能以此来对抗抵押权。（2021）鲁1003民初4056号民事调解书中明确写明坤鹏建筑公司享有案涉房屋的抵押权，应认定案涉房产的所有权没有争议，坤鹏建筑公司有权就案涉财产优先受偿。而弘理建理公司未取得案涉房产不动产物权，也未申请预告登记，其仅是拥有普通债权，而物权优先于债权，坤鹏建筑公司的抵押权又优先于弘理建理公司的普通债权。故弘理建理公司不能享有排除普通金钱债权强制执行的权利，请求驳回其诉讼请求。 威海**公司、荣成**公司、***未到庭，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月9日至2016年12月30日，弘理建理公司与荣成**公司签订**华悦新城建设工程委托监理合同。2015年10月15日，威海**公司与弘理建理公司签订协议书，约定：威海**公司以**华府36-7#网点房产，作价1443004元，按工程进度偿还弘理建理公司监理费，弘理建理公司应积极协助威海**公司销售该房，以便快速变现。房产销售后，销售款专项用于支付弘理建理公司的监理费，弘理建理公司如需将该房产改为自用或贷款，经威海**公司同意后可为其办理转房贷款手续，威海**公司按弘理建理公司的工程进度将贷款返还给弘理建理公司。弘理建理公司陈述，自2015年10月19日，该公司占有使用和管理案涉房产。 另，案涉**华府36-7号房产登记在威海**公司名下。2015年10月15日威海**公司与弘理建理公司签订协议时，案涉房产抵押尚处于抵押期间。 再，坤鹏建筑公司与威海**公司、荣成**公司等追偿权纠纷一案，本院于2021年8月24日作出（2021）鲁1003民初4056号民事调解书确认，威海**公司、荣成**公司、***于2021年9月20日前一次性支付坤鹏建筑公司借款本金16998616.13元，利息116439.65元等，坤鹏建筑公司对包括**华府36-7号在内的一宗房产在2000万元范围内享有抵押权。 坤鹏建筑公司向本院申请强制执行，本院于2021年11月22日作出（2021）鲁1003执3122号之一执行裁定书，查封包括**华府36-7号在内的一宗房产。弘理建理公司提出异议，本院于2022年9月20日作出（2022）鲁1003执异107号执行裁定，驳回弘理建理公司的异议。弘理建理公司不服，提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为弘理建理公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定系基于对登记在被执行人名下的不动产为正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系。本案中，从弘理建理公司与威海**公司签订的协议内容看，系以案涉不动产的销售款用于支付监理费，其目的在于消灭金钱债务，并非物权转移。弘理建理公司亦未提交证据证实双方对监理费的结算达成一致，不足以证实**公司将案涉房产抵顶给弘理建理公司。而根据（2021）鲁1003民初4056号民事调解书确认，坤鹏建筑公司对案涉房产享有抵押权，故弘理建理公司并不享有优先于坤鹏建筑公司的权益，其以对案涉房屋已占有使用主张享有排除强制执行的权利，本院不予支持。威海**公司、荣成**公司、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条的规定，判决如下： 驳回山东弘理建设项目管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费17788元，由山东弘理建设项目管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　倪　青 二〇二三年二月十四日 法官　助理　　张　璐 书　记　员　　***