胡某与某某公司等其他合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2024）沪0118民初7217号 原告：***，女，1994年3月1日生，汉族，户籍所在地安徽省涡阳县马店镇曹白行政村白庄自然村88号。 委托诉讼代理人：***，上海新松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海新松律师事务所律师。 被告：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇民实路91号3697室。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，女，员工。 委托诉讼代理人：***，女，员工。 被告：上海中铁京鑫房地产有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路3398号1幢1层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，员工。 被告：金地（集团）股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金融中心32层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，员工。 原告***与被告上海金珩房地产发展有限公司（以下简称金珩公司）、上海中铁京鑫房地产有限公司（以下简称中铁公司）其他合同纠纷一案，本院于2024年3月15日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月10日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人***、***，被告金珩公司委托诉讼代理人***、***，被告中铁公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序（独任制）。根据原告申请追加金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团）为共同被告。本案于同年7月24日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人***、***，被告金珩公司委托诉讼代理人***、***，被告中铁公司委托诉讼代理人***，被告金地集团委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：判令被告共同支付原告员工购房折扣款人民币426,461元。审理中，原告将诉讼请求的主体变更为三被告。事实与理由：被告金珩公司系知名房地产开发商金地集团子公司，原告于2018年11月至2022年9月被集团安排在金珩公司处工作（其中2022年1月-9月金珩公司通过案外人上海合杰人才服务有限公司为原告缴纳社保并转账工资）担任销售职务，此后又依次被集团安排在关联公司上海鑫京汇房地产开发有限公司、上海鑫瑞诚房地产开发有限公司担任销售，现仍在职。金珩公司与中铁公司在上海市青浦区赵巷镇合作开发了楼盘“中国铁建·花语江南”（又名花语澜庭，位于青浦区业文路129弄）。原告在金珩公司工作期间，按照集团员工及直系亲属内部购房95折优惠政策，以母亲***名义购买上海市青浦区业文路129弄56号402室房屋（以下简称案涉房屋），标准总价8,529,223元，员工95折总价为8,102,762元，金地集团OA流程已于2022年8月6日审批通过。然而，至今被告仍未兑现5%购房折扣款426,461元。为维护自身的合法权益，原告向上海市青浦区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，但被认定不属于仲裁受理范围，故诉至法院。 被告上海金珩房地产发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，金珩公司并非适格被告，被列为被告没有事实及法律依据。首先，***在购买案涉房屋时与金珩公司无任何关系，根据上海市青浦区劳动人事争议仲裁委员会出具的《不予受理通知书》以及本案案由“其他合同纠纷”可知，本案并非劳动关系纠纷。其次，金珩公司并非案涉房屋的开发建设主体，无权亦从未向原告承诺购房优惠。有权决定购房优惠折扣的主体仅为房屋开发建设主体即中铁公司（案涉项目由金地方与中铁建方共同出资设立，金地方占股37%、中铁建方占股63%）。根据房地产交易习惯及员工折扣管理要求，如果存在购房折扣，则会将折扣直接体现在正式的商品房买卖合同的签约价格，而非原价支付后再由其他主体将对应折扣款项予以返还。原告作为案涉房屋销售人员，对相关程序的认知高于普通购买者。最后，金珩公司并非房屋买卖合同主体，与房屋买卖合同无任何关系。根据《签约确认书》及商品房买卖合同，原告确认其所认购的房屋、面积、单价及总价，并不存在员工折扣。原告同意按照合同价格购买涉案房屋并支付房款，系其真实意思表示，表明双方对房屋买卖合同关系不存在任何争议。值得注意的是，在签约前，原告明知员工折扣未在购房合同中体现，即在明知确定不能使用员工折扣的情况下，仍选择签署《签约确认书》再次确认房屋价格信息，按照原价签署购房合同并最终收房，可进一步证明原告对房屋总价无异议。现就员工购房优惠折扣提起诉讼，既违背诚实信用原则，也与事实逻辑和常理不符。第二，金地内部OA审批不构成“购房优惠折扣”承诺。首先，金地集团OA审批仅为金地华东区域平台进行组织管理的形式，由华东区域营销、财务、人力等在各自职能范围内初步审核确认员工是否属于可享受购房优惠的员工范围、是否已享受过员工折扣、可享受的折扣标准等，不具有平等民事主体之间就权利义务进行协商的意思表示，不产生民事承诺的法律效果。审核通过仅可证明前述几项内容没有问题，不构成对原告就案涉房屋购房可享受优惠的承诺。其次，根据金地集团《员工内部购房优惠管理程序》2.3条“可享受内部购房优惠的产品适用范围为金地集团全资子公司开发的所有产品”，即金地集团员工只有在金地全资子公司开发的项目才能享受优惠购房。而案涉项目为合作项目，不属于金地员工优惠购房所适用的产品范围。第三，员工折扣属于员工可享有的购房优惠资格，并非特定房屋的销售承诺，案涉项目虽未实现，优惠资格仍可在其他项目使用，未损害原告作为员工所享有的权益。对于仍在金地方工作的员工，可在金地全资子公司开发的项目享有购房优惠，对于已离职的原告，不再具备员工身份，属于自行放弃该项权益。 被告上海中铁京鑫房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。中铁公司始终未向原告承诺过房屋价格折扣，双方之间的房屋买卖关系属于市场行为，不存在房屋优惠。 被告金地（集团）股份有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，金地集团与原告未签订合同，也未向原告作出任何折扣承诺，金地集团并非适合被告，不应承担折扣支付义务。内部购房优惠制度就可以享受折扣的员工身份、购房项目范围、亲属范围等规定具体明确，制定该程序的目的是在符合特定条件下，员工购买金地集团全资公司开发的项目房屋时可以享受相应的购房折扣优惠。第二，员工购房优惠在房地产行业比较普遍，具体操作为在员工购房，从总房款中予以扣减，不存在兑换折现的说法。第三，OA审批的内容是审核员工入司时间、购房资格、司龄、是否重复享受购房优惠等，属于前置管理动作，而非民事承诺。员工购买目标房屋、购买主体名义均为其个性化选择，如果将内部购房优惠直接等同于房地产公司对员工的折现返现义务，显然不公平不合理。 经审理查明，2018年11月至2021年12月，原告的基本养老保险缴费主体为上海金珩房地产发展有限公司；2022年1月至2022年9月为上海合杰人才服务有限公司；2022年10月至2023年7月为上海鑫京汇房地产开发有限公司；2023年8月至同年9月为上海鑫瑞诚房地产开发有限公司。 金地集团《员工内部购房优惠管理程序》载明：1.目的。为给员工提供更好的福利待遇，加强员工稳定性，规范集团员工内部购房折扣管理，特制定员工内部购房优惠管理制度。2.适用范围。2.1人员适用范围：适用于金地集团正式编制员工，包括：1）试用期通过并已转正的管理序列、专业序列员工；2）物业非技能序列员工，具体适用条件由物业集团公司进行细化规定；3）入职满12个月，且与公司签订3年期（含3年）及以上固定或长期合同的自销人员。（如各子公司自销人员管理方式不同，可参，按各子公司内部管理规定执行）。2.2以下人员不在适用范围之内：集团及各子公司返聘的退休人员、聘请的顾问、外包人员、劳务派遣人员、合作方人员。2.3可享受内部购房优惠的产品适用范围：金地集团全资子公司开发的所有产品，包括住宅、车位、别墅、公寓、商铺和写字楼。3.定义。3.1内部优惠折扣：指内部员工购房可以在既定销售政策公开的面向外部客户的正常优惠基础上享受的额外优惠。4.职责。4.1总裁：负责审批集团总部员工的内部购房优惠折扣申请；负责审批子公司第一负责人的内部购房优惠折扣申请。4.2子公司第一负责人：负责审批本公司员工的内部购房优惠折扣申请。4.3所购产品营销负责人：负责审核该产品的房号单元、面积、定价。4.4所在子公司行政人事部：负责审核该员工的购房资格、入司时间及可享受的内部优惠折扣。4.5集团人力资源部：负责审核集团总部员工内部购房时的购房资格、入司时间及可享受的内部优惠折扣；同时为全集团员工内部优惠进行登记、备案。5.管理程序。5.1管理流程。5.1.1由员工在EIP-OA-新建流程-人力资源类-员工内部购房优惠申请表-附件关联上传员工本人已签署的《金地集团员工内部购协议书》（见附件7.2）。5.1.2员工所在公司行政人事部（集团总部员工由集团人力资源部）负责审核该员工的入司时间、购房资格、并在***销售信息可享受的内部优惠折扣标准。5.1.3员工所购产品营销负责人负责审核员工所购买产品的房号单元、面积、定价。5.1.4员工所属公司负责人（集团总部员工由集团总裁）负责审批所在公司员工的内部优惠折扣。5.1.5员工与所在公司签署《金地集团员工内部购房优惠折扣协议书》。5.1.6子公司HR需定期按月或季度将员工购房备案表（见附件7.3）向集团人力资源部报备所在公司员工购房明细。5.2员工内部优惠折扣管理规定。5.2.1员工基础优惠折扣。5.2.1.1员工内部购房享受95折基础优惠折扣，折扣于所购产品该时点案场对外公开售基础上累乘，此优惠折扣属单词单套优惠，不可一次性在多套购房中享受。5.2.1.2同一员工单次单套购房享受基础优惠折扣后，需间隔至少满5年及以上，方可再次享受此95折优惠折扣；二次入职的员工离职后在其他公司的工作年限不计入购房间隔时间。5.2.2员工司龄折扣。5.2.2.1员工司龄超过5年的，在5年司龄基础上每增加2年司龄，额外享受1%折扣，折扣基于所购产品该时间的对外公开售价；二次入职的员工司龄时间应从二次入职日期起重新计算。5.2.2.2员工使用司龄折扣后，用于计算司龄折扣的所有司龄年限自动清零，再次使用司龄折扣需按5.2.2.1中规定的规则重新进行计算……5.2.6亲属购买：员工可以使用直系亲属的名字（仅限于员工配偶、员工子女）购买，但必须出示具有法律效力的相关证明材料，其他亲属购买不享受该优惠政策。以直系亲属名义内部购房并享受优惠折扣，每次折扣享受均视同于员工本人享受内部优惠折扣，不因不同的直系亲属而重新计算。5.3离职员工返还内部基础优惠折扣金额规定。5.3.1员工享受了95基础优惠折扣后主动提出离职申请并与所在公司解除劳动合同的，员工司龄不足5个优惠折扣点按相应标准如下：1个优惠折扣点对应1年司龄的标准返还公司……5.4其他说明……5.4.4审批员工折扣时，需列明该员工购房享受涉及的全部折扣……5.4.8员工离职的折扣管理：各公司行政人事部在办理员工离职手续审批时应充分掌握相关子公司核实其购房优惠情况，必要时向集团人力资源部申请复核，对享受折扣后又主动离职的员工应根据合同协议实时跟进，确保其及时返还折扣金额。5.4.9员工享受购房内部优惠折扣时间按员工购房签约时间起计。5.4.10员工购房内部优惠折扣金额计入员工所属公司的管理费用。5.4.11各子公司行政人事部负责对员工及员工家属购房优惠进行文档存档管理并按月度或季度的全集团员工购房内部优惠折扣综合统计单位，对全集团员工购房内部优惠折扣进行登记和备案。5.4.12员工家属名义购房需在***销售系统备注登记员工的购房记录，以便后续的核实查询。6.流程图无。7.附件RLCX-021-附件7.1：《金地集团员工内部购房优惠申请表》；RLCX-021-附件7.2：《金地集团员工内部购房协议书》；RLCX-021-附件7.3：《各单位员工购房备案表》。 ***与***系母女关系。***（乙方、认购方）与中铁公司（甲方、出售方）签订《花语澜庭定金合同》（推广名：中国铁建·花语江南），约定乙方认购上海市青浦区业文路129弄/号/室房屋，面积预测158.27平方米，总价8,529,223元，定金20万元。2022年2月28日，中铁公司收到20万元。2022年9月14日，***（买方）就案涉房屋签订《花语澜庭项目签约确认书》，面积、总价等信息与《定金合同》载明的一致，置业顾问为***、销售经理为***。2022年9月15日，***（乙方、买方）与中铁公司（甲方、卖方）订立《上海市商品房预售合同》（网签），乙方向甲方购买案涉房屋，暂测建筑面积为158.27平方米，房屋总价暂定为8,529,223元。付款方式为：1.乙方于2022年9月14日与甲方签约，并付首付房款计2,989,223元；2.乙方于2022年10月14日前应支付房款计5,540,000元。2024年12月11日，***就青浦区赵巷镇业文路129弄56号402室取得房产证。 2022年7月10日，案外人******在OA系统提交《2022年7月10日-关于花语江南置业顾问***购买花语江南申请员工购房折扣的申请》，申请人所属岗位置业顾问；事由为因花语江南项目为合作方项目，合作项目要求所有金地置业顾问须与第三方签定劳务合同便于发放工资及佣金，故金地系统中置业顾问无法由本人发起员工购房折扣申请。现由项目销控代为集中发起，详细申请明细如下：***于2017年8月入职，现购买花语江南17幢56号402室，建筑面积：158.27平方米，标准单价：53,890元/平方米，标准总价：8,529,223元，根据公司制度特申请员工优惠（95折），员工95折后总价8,102,762元。附件为认购协议书、身份证、关系证明及定金收据。以上妥否？请领导审批，谢谢。 流程图 时间职务操作人员操作内容 7月10日起草节点（开始）******销控审核无误，请领导审批 7月10日项目销控系统身份重复跳过“DPECQ04***” 7月11日项目营销经理/营销片区总DPED02***同意 7月12日现场财务DPLC10***已复核，已支付定金20万元整 7月22日部门领导，DPE市场营销部分管领导DTA03***按新的员工购房制度申请，驳回：“起草节点”（返回本人） 7月31日起草节点DPECQ04***已补充，请领导审批 7月31日部门领导，DPE市场营销部分管领导DTA03***同意 8月1日经营管理部DPJ03******：2017年8月21日入职，岗位花语江南项目置业顾问，按照制度规定可享受员工折扣95折。认购协议已签，请领导批示 8月1日***运营管理部负责人***01***同意 8月2日DPJ01***同意 8月2日财务管理部，DD区域按揭专业经理（HR）DPLC01***同意 8月2日DPL上海公司-财务负责人DPL02***同意 8月2日DD部门负责人DD01***同意 8月3日DPE市场营销部分管领导DTA03***同意 8月3日城市公司总经理，DP上海公司总经理DA02***同意 8月4日区域营销综合管理，DF市场营销部对接人DFA03***销售系统中未见使用员工购房优惠记录 8月4日区域市场营销部，DF部门负责人DPE01***同意 8月5日区域营销部主管领导，DF部门主管领导DA07***同意 8月6日区域总经理，DA华东区域总经理AA13***同意 8月6日结束节点，结束流程 另查明，“赵巷员工折扣微信群”存在如下聊天记录（金珩公司自述，***、***、***是金地集团下属华东区域上海平台的员工，不是金珩公司员工。***是分管花语江南项目的营销，不是金珩公司营销负责人），2022年2月25日，***“各位领导，现在赵巷项目铁建方不同意员工五个点折扣，我跟他们运营沟通了下，他们铁建没制度说不行，但从没项目实际做过，以前也申请过但被党委否了；他们觉得有一种方式是可行的：开盘时员工都付100%，后期金地方内部通过一些方式把5%补给员工；如果是开盘就付95%的话，他不太确定；但他们运营不太管这个事，所以建议我们营销和他们营销沟通，然后方案我们先在这儿讨论下吧”“看下财务、营销觉得怎么给这五个点比较合适，然后玉哥把方案和他们营销沟通下”，***“开盘时员工都付100%，后期金地方内部通过一些方式把5%补给员工；这个没有途径补呀”“员工要买的多吗”，***“还是有的，个位数应该”“下批次不确定”，***“我觉得就是买的时候直接95%，然后通过利润分配的时候进行倾斜”，***“可不可以这个方案：铁建内部走个折扣OA,95折，但是只给特定的人，后期我们通过资金倾斜分配还给他们”“如果需要的话签个临时董事会决议也可以的”，***“或者我们这边出个函件，直接给到他们，要求以金地方利润给到员工5%折让？”。 “花语江南员工折扣董事会决议”微信群存在如下聊天记录，2022年8月2日，***“各位，冯总已经和对方杨总达成一致，花语江南项目金地方员工折扣可以使用，因为过程中沟通比较曲折，为了尽快完成员工签约和回款，经与铁建方拉通后、需要我司出具一份董事会决议作为其内部审计备案，所以@***@***麻烦两位针对这件事拟定好董事会决议内容，我们尽快推进”“使用范围：金地方在职员工，完成内部员工折扣流程审批，可享受花语江南项目对应5%的员工折扣优惠股东双方费用承担方式：关于双方合作项目金地方员工折扣事宜，目前处理方案为由中铁建多提取等额于折扣金额的管理费用，金地提取的管理费用不降低，这样的话项目层面费用增加产生抵税效应，各方利润都不受影响”“基本上意思表达就是这样，看下怎么变成董事会决议”，***“@***玉玉你找个案场的人转换一下电子版，然后我和运营来写好好要和中铁建沟通，我们实在是没有时间”。同年8月3日，***“@***@***@***@***我写了个初稿，大家看下，尤其是其中第四部分优惠费用承担”并发送《上海京鑫公司2022年临时董事会决议》文稿，***“***，这个法务看过了吗”，***“还没，我发法务看下”，***“财务无异议”，***“通过项目管理费增加抵扣更多税费，使双方税后利润不减少，这句删掉吧”“金地方给予其员工的优惠金额，铁建方在原合作协议的基础上等额从项目公司多提取该部分管理费用，金地方提取的管理费按原合租协议约定不变”“修改成这个”。 金地方销售经理***与中铁公司销售经理***存在如下微信聊天记录，2022年7月18日，***“员工不能网签呀”，***“为什么不能签啊”，***“我们按折扣后签”“你们给签伐啦”，***“我说过了多少遍，这条路走不通的”“合同折扣”，***“那么好来”“所以沟通呀”，***“沟通不下来的”“我都知道”，***“我们总归希望有折扣咯”“你们公司也很搞的”“折扣反正我们公司贴钱的”“有啥不好签的”，***“你们公司说要从理论中扣，我们说直接从提取中扣，这个有区别，利润中扣就是要项目结算以后，时间成本没有计算”“利润”。同年7月24日，***说“4套共计2,721万”“房查不用催了，都是续销的，明天才送，肯定来不及”“你看下加上这4套，***这里还能逼一点出来不，她这里还有1.8亿＋，她这里如果你能再逼4,000万进来，我这里员工的就能顶上了”“但员工的你要承诺我可以退出来，不然影响我们折扣”，***“折扣下来么再退，这个估计没啥问题”，***“先看***这里，员工用来保低”。同年7月25日，***“我员工的转咯，我把命交你手里咯”，***“知道来”“到时候能下来，肯定给你们改的”“但是你不转反而说不过去”，***“不对不对，***说员工的转***还要走延期流程”，***“先转掉，再说”“延期后面再线下补”“统一走一个”。同年7月25日，***“不对呀！我的***已经转掉了，怎么办”，***“啥意思”，***“我自己的那套房子呀，***被转掉了”“怎么办，要走退房伐，提前弄”“免得到时候烦”，***“让***协调先退出来”，***“好的”。同年8月8日，***“老板，你今天去项目吗？我的退***还差你签字”，***“哈哈哈，这个还没定啊”“还没有文件”“这个怎么批”，***“不提了，之前就扫描给***了，今天发现还差这个”“***先帮我退出来呀，我好付首付”，***“你***签约了？”，***“对呀！之前不是就说不知道被谁转正签了嘛”“现在要退***”，***“嗯，等一下吧，等文件，不然这个理由没有依据”，***“***催着我付钱，说再不付就要踏定”“这边嘛退***让我等，我害怕”，***“其实你钱付了，***要退还是可以退的”，***“那我就先付钱吧，再等等看董事会情况，14号前付进来”。2022年8月17日，***“***和我说了”，***“说什么了”，***“说原件签约呀”“我明天先把钱付进来吧，但我在想，不能用折扣的话我还不如用我老爸名字做经营贷呐”“我女儿名字还能用在另一个项目用员工折扣”……“你透露一句给我听，是不是员工折扣确定没有了，争取不了了？”，***发送截图载明“明天让金地员工都按全价把合同签了，至于员工折扣他们自己解决”，另***“现在员工折扣的方向是什么呢？就是正价签，然后呢，以这种劳务费或者工资的形式再给到你们，然后呢，无非就是过程当中呢，可能有税收的产生”。同年8月25日，***“***又在问金地员工的事情了”“现在网签合同的时间帮我确认一下什么时候签”，***“好”，***“都说要的吧，没人说要退的吧”，***“没人要退呀”。 ***（金珩公司在本案中的代理人）与***存在如下微信聊天记录，2023年8月18日，***发送截图内容“花语江南9幢30号302室、22幢64号101室、17幢56号402室、27幢85号402室、24幢79号102室、13幢42号201室、12幢39号201室”并说“一一，你能不能帮忙把花语江南这几套房子对应的预售合同从网签系统中导出来发给我”……***“好的，这些都在打官司？”，***“不是的，公司内部用的”，***“给员工折扣吗”，***“对的”；***“什么时候可以给我们呀”，***“不是再给员工折扣哈”“这些房源员工购买时已经享受了折扣啦”“现在是公司内部做个统计”，***“这些都没享受过”；***“我看这些都是发起过优惠申请的”“实际上没有给优惠吗”，***“对都通过了，但是公司一直没说什么时候给”“我们都是原价全款付的”“你今天问我要，我前面没仔细看，然后一看，哎，里面怎么还有一套是我的房子，还有就是其他员工的房子，所以我以为现在公司准备给我们折扣了呢……”“啥时候能给呀”，***“不是的，员工折扣啥时候给这个不归我管，我就是被领导安排统计一下申请过员工折扣的信息”“我还以为你是问我是不是给员工折扣的购房合同”；***“花语的密码改掉了，登不上去，嗯，最好直接沟通铁建，让他们销控拉出来”……“那没有用过折扣的还要拉吗”，***“如果确定都是原价买的，那暂时就不拉了”，***“确定，有机会帮我问问还有没有呀”，***“好的，我要是问到消息了再跟你说哈”。同年8月22日，***“另外花语江南的员工折扣我问过了，主要还是中铁建那边的问题，还得等领导们的沟通情况”……“折扣的事儿应该是阳总在沟通”，***“好嘞，看到希望了哈哈”。 再查明，2020年7月30日，上海金珩房地产发展有限公司出具《证明》，载明“兹证明***同志……于2017年8月21日入职，现任职于上海金珩房地产发展有限公司担任置业顾问一职，服务于朱家角水悦堂项目”。 “新赵巷项目销售人员沟通”微信群，2021年12月30日，***“金地有一批销售要进京鑫外包，麻烦你把增员的相关表格发给@******哦”，该群中就***、***等人员作为京鑫公司外包人员进行沟通。2022年1月14日，***“确认下哈，咱们的公积金是需要我们直接转到外包公司，还是转到封存账户？如果直接转到你们外服的话，需要提供给我一个账号”，***确认“上海合杰人才服务有限公司，基本：882975153205，补充：209882975154”……***“一一姐，这个麻烦再盯一下，要跟销售员解释清楚，让他们抽空填写好，咱们合同和发薪一致的，要符合用工规范”，***“好的，我马上通知”，***“是算在金地工作的哦，司龄我都有记，就是发薪单位变了”。 2022年1月27日，DPEBC02***在OA系统发起《2022年1月27日-关于新赵巷项目置业顾问***转外包公司离职的申请》，离职审批单中显示******隶属“城市公司”、DPE上海公司市场营销部，离职日期为2022年1月2日。审批记录显示：2022年1月27日，DPEBC02***提交文档，处理意见为“该员工为新赵巷项目置业预问，因合作方原因薪资需转移至外包公司发放，但公司内部账号不予关闭，请领导审批”，于同年2月8日审批通过。 又查明，2023年12月12日，上海市青浦区劳动人事争议仲裁委员会出具青劳人仲（2023）通字第120号《不予受理通知书》，载明，申请人***于2023年12月7日向本会递交申请仲裁书，要求被申请人上海金珩房地产发展有限公司：1、支付员工购房折扣款426,461元。本会经查：申请人的请求不属于本会受理范围……对申请人的上述请求本会决定不予受理。 以上查明的事实，由当事人陈述、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、员工内部购房优惠管理程序、定金合同、签约确认书、户口簿、OA流程、微信聊天记录、证明、仲裁不予受理通知书、预售合同、房产证等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 审理中，***陈述：1.微信聊天记录中的***、***是金地运营部，***是金地营销负责人、***、***是金地财务，***是金地方财务，***是***。2.优惠政策中全资项目是指全资子公司参与的项目，而非是全资子公司百分之百参与。OA流程已经确认原告可享受5%折扣，审批人***是金珩公司的法定代表人。正价签约与后续主张返还折扣没有冲突，因案涉房屋属于合作项目，无法直接将九五折写入合同，所以5%的折扣应由金珩公司和中铁公司出具方案确认支付主体。3.原告与金地集团在OA系统中就购房折扣达成邀约与承诺具有法律效力，金地集团亦应承担折扣返还义务。 金珩公司陈述：1.员工购房折扣的性质为员工内部的优惠福利，具有劳动关系的从属性质。***曾与金珩公司之间存在劳动关系，在购房期间与合杰公司建立劳动关系，与金珩公司不存在直接关系，不属于可以享受员工内部购房优惠的人员范围。考虑到***被合杰公司委派到案涉项目做销售，所以在OA审批时将其列入审批范围。同时，员工购房的亲属范围仅限于配偶和子女，***以个人名义作为被审批主体，但以母亲名义购买不符合优惠政策限定的主体资格。2.“赵巷员工折扣微信群”“花语江南员工折扣董事会决议”微信群仅为金地方各个条线的内部讨论，未就折扣形成定论。3.金珩公司系金地集团全资子公司，但不负责案涉房屋所在项目，也不是该项目的股东。参与该项目的是金地集团旗下太仓栖驰星商务咨询有限公司。4.本案的OA审批是一个前置性审批，属于组织管理动作，为了突破员工购房优惠制度，作出特殊争取，最终需要与项目合作方协商，在项目公司层面作出决策才能落实。OA审批没有向金珩公司添设义务和责任，只是出于员工关怀和管理的善意争取。5.OA审批流程及微信群聊天记录均早于买受人签署《签约确认书》、商品房买卖合同的时间。《签约确认书》及商品房买卖合同均未显示员工折扣，***作为专业营销人员，对房产销售的交易习惯高于普通人的认识，不会存在误解。 中铁公司陈述：***与***之间的微信记录仅为双方就项目营销指标进行沟通，无任何折扣承诺。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。***与中铁公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，买卖双方均应恪守履行。买受人按约支付购房款且已取得案涉房屋产权证，中铁公司的合同义务已经履行完毕。中铁公司未曾向买受人承诺案涉房屋可享受购房折扣，原告要求中铁公司返还折扣款无事实与法律依据，本院不予支持。 关于金珩公司与金地集团是否应返还5%购房折扣，本院认为，第一，金地集团发布《员工内部购房优惠管理程序》，并就***就案涉房屋95折折扣申请在OA系统中审批通过，系该公司对员工内部福利的认可。该福利具体如何在案涉房屋交易过程中落实，需要金地方与开发商中铁公司沟通协调。从在案聊天记录可知，金地方的沟通协调工作从2022年2月25日一直开展至同年8月3日，但最终未达成一致意见。第二，***作为案涉项目销售人员，对销售签约程序的认知高于普通买受人，如对购买价格存在异议，其在优惠争取、退房等方面的选择亦会高于普通买受人。不动产买卖作为重大事项，***母亲***作为买受人、***作为置业顾问，后续权衡利弊签署《签约确认书》，代表其认可案涉房屋无折扣的价格。同时，***以自身名义申请折扣，后又以母亲名义签订案涉合同，可以认定其决定不在本次房屋买卖中使用购房优惠资格。第三，公司内部福利系公司根据自身经营状况及企业文化自行决定的范畴。房产企业给与员工在特定项目上的购房折扣，有利于提升员工的归属感和满意度。对于符合内部购房优惠条件的员工，可在日后有购房需求时在合适的项目上进行使用。综上，对***向金珩公司和金地集团主张返还折扣的诉请，本院不予支持。 据此，依据依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费7,696.90元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 （以下无正文） 审判员*** 二〇二四年十二月三十日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。