某某、深圳市金地北城房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市龙华区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0309民初15762号

原告：***，男，1973年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区）30号楼Ａ703。

委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵煜博，广东深大地律师事务所实习律师。

被告一：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心507，统一社会信用代码914403006955867997。

法定代表人：汪劲松，总经理。

委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。

被告二：金地（集团）股份有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心32层，统一社会信用代码914403001921816342。

法定代表人：凌克，董事长。

委托诉讼代理人：韦京东，广东盛唐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋江鹏，广东盛唐律师事务所律师。

原告***与被告深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）、金地（集团）股份有限公司（以下简称金地集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人胡维刚到庭参加诉讼，被告深圳市金地北城房地产开发有限公司委托诉讼代理人封建英到庭参加诉讼，被告金地（集团）股份有限公司委托诉讼代理人韦京东、宋江鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.金地北城公司向原告赔偿损失4243479.90元（按照涉案房产购房总价款14144933.00元的30%计算）；2.金地集团公司对上述债务承担连带责任；3.二被告承担本案的全部诉讼费用。

原告起诉事实与理由：2016年6月30日，原告欲购置深圳市宝安区与金地北城公司签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该合同约定了房屋总价款及支付时间、房屋交付等条款。涉案合同签署前及签署时，金地北城公司提供的宣传资料承诺向原告提供地下室负一层和地下夹层的专有空间，并有独立的楼梯、电梯直接进入地下室负一层及地下夹层。同时，金地北城公司预售时提供的样板房同样为5层结构，其中地上3层、地下为双层设计，最底一层是2个车位的车库，该样板房展示形式直接导致原告发生购房的意愿。2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。上述拆除行为完成后，金地北城公司及金地集团公司多次与原告沟通并表示能够协调相关部门恢复样板房所示的框架交付予原告，同时并承诺如若做不到，将愿意解除合同并承担相应责任。但经原告多次催告，金地北城公司仍未能履行其相应承诺，给原告造成了巨大的经济损失。作为展示的地下两层依法应认定为涉案合同的内容，金地北城公司未保障地下两层的使用，已构成违约，应承担违约责任。金地集团公司系金地北城公司的唯一法人股东，金地集团公司应对金地北城公司的义务承担连带责任。

被告深圳市金地北城房地产开发有限公司答辩称：一、原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，明确约定：“该花园建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属出卖人所有”。本案中，原告所主张的权益为地下停车库所有者权益，根据双方合法有效的合同约定，应属被告所有，原告该主张没有合同依据和法律依据。二、假设法院将涉案地下车库对等封闭空间（隔离墙）视为合同内容，该合同内容条款也因违反强制性法律规定而无效。请求法院驳回原告诉讼请求。

被告金地（集团）股份有限公司答辩称：一、同类案件已作出判决，依法驳回了要求金地集团承担连带责任的诉讼请求。二、金地集团公司作为上市公司，具备完善的公司治理制度，依法实行人员、资产、财务分开，机构业务独立，独立核算、独立承担责任和风险，其与金地北城公司不存在财产混同的情形。三、金地北城公司作为独立的法人主体，建立独立规范的财务制度，相关财务报表经审计亦符合规定，具有独立的经营场所、独立的经营范围、独立的经营人员，其与答辩人之间不存在财产混同的情形，故不应该承担连带责任。四、金地集团公司与金地北城公司不存在人格混同的情形，亦不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情形，不应当承担连带责任。

经审理查明如下事实：一、合同签订情况：2016年5月31日，原告与金地北城公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定原告向金地北城公司购买位于深圳市宝安区，用途为住宅，建筑面积194.29平方米，其中套内建筑面积185.5平方米，单价为每平方米76253.01元，总价14144933元。《预售合同》第二十八条约定“出卖人所做的销售广告及宣传资料符合要约条件的，以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。《预售合同》附件五第十八条对本合同第二十八条的变更及补充约定：买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。《预售合同》第十二条就出卖人逾期交付的违约责任约定为逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人按本房地产总价款10%向买方支付违约金，若不足以补偿实际损失，出卖人应补偿其差额。《预售合同》附图立面图显示为地上三层建筑；楼层剖面图显示为地上三层、地下一层，且地下层层高较地面层更高。合同及附件均有原告及金地北城公司签字盖章。

二、合同履行情况：《预售合同》签订后，原告向金地北城公司支付了14144933元。金地北城公司确认收到原告支付的上述购房款。庭审中原告确认被告金地北城公司于合同约定时间内交付涉案房屋。

三、涉案房屋现状：2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求金地北城公司在2017年6月5日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对涉案项目别墅区地下车库隔墙予以拆除。

涉案房屋目前为共有地上三层，无地下一层和夹层，无独立停车位，每一栋没有独立的楼梯上楼，每隔几栋中间有公共楼梯可以到达地面。金地北城公司确认无法交付地下负一层及地下夹层，也无法交付有独立楼梯、电梯的房产。

四、销售宣传情况：金地北城公司发布的金地1号院户型品鉴图显示“金地1号院建筑面积约194平方米，包括了地上三层以及负一层及地下夹层”，末页温馨提示说明“本户型图为设计师创意空间示意，不作为交付标准”。双方确认样板房有地下层和地下夹层，金地北城公司主张其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。

五、工商登记情况：金地集团公司为被告金地北城公司的唯一股东。金地集团公司向本院提供《金地（集团）股份有限公司2019年年度报告摘要》、《金地（集团）股份有限公司（合并）2019年度审计报告》、《关于金地（集团）股份有限公司控股股东及其他关联资金占用情况的专项说明》、《深圳市金地北城房地产开发有限公司财务管理制度》、深圳市金地北城房地产开发有限公司纳税证明、深圳市金地北城房地产开发有限公司开户许可证及基本存款账户信息、深圳市金地北城房地产开发有限公司资产清单、《深圳市金地北城房地产开发有限公司2019年度审计报告》及商事主体登记备案信息查询单等证据证明其与金地北城公司不存在财产混同情况。

本院认为，本案争议焦点为交付的涉案房产是否符合双方合同的约定。本院对此评判如下：

首先，在合同附图的剖面图中有地下一层，且该层层高较地面层更高，并非金地北城公司主张的合同不包括地下一层及夹层。其次，关于金地北城公司主张本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的问题，本院认为，金地北城公司就涉案房屋所在的小区已取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等，涉案房屋所在的小区整体属于规划范围，金地北城公司主张停车库不计入容积率，本院认为不计入容积率不等于该部分不属于规划范围，本院对金地北城公司该项抗辩理由不予采信。再次，金地北城公司在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的户型品鉴图等宣传资料及样板房，均展示原告购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位，金地北城公司对此并不否认，但主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。金地北城公司交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。

金地北城公司违约的相应法律后果。原告主张按照涉案房产购房总价款的30%即4243479.9元赔偿损失，鉴于涉案房产的地下车库隔离墙已被认定为违法搭建并被拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付各业主独立使用，结合涉案房产目前售价情况，参考原告同小区业主以相同事实起诉金地北城公司的房屋买卖合同纠纷已生效裁判文书，本院对原告的诉请予以支持。

另外，关于金地集团公司是否应对金地北城公司的债务承担连带责任的问题。本院认为，被告已提交金地集团公司与金地北城公司的2019年度审计报告等证据，该审计报告由专业的会计师事务所出具，未见二被告存在财务混同情况，被告金地集团公司已完成其举证责任，原告对此未提供反证推翻，故本院对原告该项诉请不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告***赔偿损失4243479.9元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费20374元，由被告金地北城房地产开发有限公司负担。原告已预交的20374元，由本院予以退回。被告金地北城房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费20374元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　朱　 嘉　 蹊

二〇二二年六月九日

书记员　李　　　　洋

书记员　罗秋绮(兼)

附相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。