湖南华天物业管理有限责任公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 （2016）湘0104民初1626号 原告湖南华天物业管理有限责任公司。 法定代表人***。 委托代理人***。 被告***。 原告湖南华天物业管理有限责任公司（以下简称“华天物业”）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理，书记员***担任记录。原告的委托代理人***、被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华天物业诉称：原告系为岳麓区西岸·润泽府小区提供物业管理服务的专业物业公司；被告系该小区6栋1206房业主。自2011年7月31日起被告即以种种理由拖欠物业管理费，虽经原告多次催要，被告仍未予支付。截止2015年8月15日时止，被告尚欠原告物业管理费7963.7元，违约金8175元，共计16138.7元。根据《西岸·润泽府前期物业管理服务合同》第二十九条的约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额每日5‰的标准支付违约金。鉴于被告拒不交费的行为已严重损害小区全体业主的利益，降低了整个小区品质，为保证小区物业管理工作的正常运转，特诉至人民法院，请求依法判决：1、被告向原告支付所欠物业管理费7963.7元并支付违约金8175（截止2015年8月15日），共计16138.7元；同时要求被告以欠款额为基数按千分之五每日支付违约金直至所有债务履行完毕时止；2、被告承担本案全部诉讼费用。 被告***辩称：首先，物业公司的物业服务质量不够，被告2010年入职西岸润泽府，并按时交纳了物业管理费。但是在2011年开始，被告的内卫下水道管道就开始有滴水声，并且该情况也向物业公司反映过多次，但是一直没有给被告解决问题。这个问题对被告的精神损害是非常大的，导致被告晚上无法入睡，并患有强迫症和忧郁症。第二，所有的门禁系统一直是坏的，被告向物业公司多次反映，但是物业公司一直推卸责任，并不予以修缮。第三，物业公司在服务期间有不作为行为，如垃圾站一直没有修好，绿化被破坏一直未予修缮，路灯的电线一直裸露在外，消防通道堆满垃圾，小区乱停车等等，以上都反映物业公司严重不作为。这些与物业服务合同中的所承诺的义务严重不符。 经审理查明：2007年3月27日，以长沙市志宏房地产开发有限公司为甲方，以原告华天物业为乙方，双方签订《西岸·润泽府前期物业服务合同》一份。该协议对物业基本情况、服务范围与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等内容做了约定。第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择实行包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业和建筑面积（以房产证注明的面积为准，未取得房产证前以购房合同为准）交纳，具体标准如下：小高层住宅；1.2元／月?平方米；…第七条约定：业主应于收楼通知书上约定的收楼之日起交纳物业费用。…物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费额每日5‰的标准向乙方支付违约金。被告自2011年7月31日起至2015年8月15日止未按双方约定交纳物业管理服务费，被告所购房屋6栋1206房，应按月交纳物业管理服务费164.2元，截止至2015年8月15日，被告共欠缴物业管理服务费7963.7元（164.2元／月×48.5个月），还应按照合同约定的每日5‰的标准向原告支付违约金61318元，但原告现只要求被告按照人民银行同期贷款利率6.0%的4倍支付8175元。同时，原告在为小区业主提供物业服务过程中，在公共设施管理等方面存在一定的服务瑕疵，并于2015年8月15日退出西岸·润泽府小区。经原告多次催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。 上述事实有原告的当庭陈述，原告提交的《西岸·润泽府前期物业服务合同》等证据证实，并经庭审审查，本院予以确认。 本院认为，原告与长沙市志宏房地产开发有限公司签订的《西岸·润泽府前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。原告应当严格按照合同约定为业主提供服务，被告应当按照相关约定交纳物业管理费。现原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2011年7月31日起至2015年8月15日止一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳物业管理服务费7963.7元，故对于原告要求被告支付物业管理服务费7963.7元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金8175元的诉讼请求，考虑到原告在提供的物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告逾期交纳物业管理费有原告自身的原因，因此对原告提出的违约金8175元的诉讼请求，本院不予以支持。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告***在本判决生效之日起十日内支付原告湖南华天物业管理有限责任公司物业管理服务费7963.7元； 二、驳回原告湖南华天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取102元，由原告湖南华天物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇一六年四月二十一日 书记员*** 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。