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原告湖南华天物业管理有限责任公司与被告某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网
湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民事判决书
（2016）湘0102民初523号
原告湖南华天物业管理有限责任公司，住所地长沙市芙蓉中路二段89号华天新城长城大厦4—H。
法定代表人***。
委托代理人***、***，湖南金顺达律师事务所律师。
被告***，女，1982年1月14日出生，汉族。
委托代理人***，男，1973年7月5日出生，汉族。
原告湖南华天物业管理有限责任公司（以下简称华天公司）诉***物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月8日公开开庭进行审理。原告华天公司委托代理人***、***，被告***委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华天公司诉称：原告自2006年9月13日起至今为某某小区提供物业管理服务，被告系某某小区。原告与业主签订的物业合同和前期物业合同是真实意思表示，原告履行了物业合同中的义务，业主应及时缴纳物业费。根据物业管理服务合同约定，被告应于每月5日前缴纳当月物业服务费；逾期缴纳的，从逾期之日起按欠费额每日千分之五的标准支付违约金。被告在2008年12月至2012年6月1日期间未缴纳物业费9189.1元，在2014年8月起至今未缴纳物业费，经原告多次电话、书面催缴，被告拒不缴纳物业服务费，严重损害已交费业主利益和原告的合法权益，已构成严重违约。原告为了维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、被告立即支付原告物业费12074.5元（暂计算至2016年1月31日，根据实际欠费月份顺延增加）；二、被告支付逾期违约金（自2008年12月6日起至实际缴纳之日止按欠费额每日千分之五的标准计算）；三、被告承担本案诉讼费。
被告***辩称：***于2012年3月20日与原业主***签订了购房合同，于5月3日办理了过户手续，在购房合同第二条（2）款约定“卖方支付交房前水电、物业管理费等”。因此在交房之前的物业管理费不应由***承担，且***在2012年5月办理房屋过户手续之后，直至2014年6月均按时缴纳了物业费，原告华天公司并没有向***主张之前欠缴物业管理费权利，已过两年诉讼时效，华天公司向***收取物业费也从事实上认可了***不承担之前欠款。***在2016年3月26日已经缴纳了2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费。经审理查明：***系某某小区业主。2006年9月13日，华天公司与湖南第一大道置业有限公司签定《某某小区前置物业管理服务合同》（以下简称前期合同），2014年4月17日，华天公司与某某小区业主委员会签订《某某小区物业管理服务合同》，（以下简称物业合同）。合同约定，华天公司为某某小区提供物业服务，住宅按1.2元/平米/月收取，水电费按省物价标准增加8%的损耗计收。该合同还对物业公司服务内容和质量、物业的经营与管理等进行了约定。前期合同约定履行期限自合同签订之日起至业主委员会成立签订新物业管理合同止。物业合同约定履行期限为两年，自2014年4月18日起至2016年4月17日止，合同期满，在未签订新的物业服务合同前，华天公司有权选择继续按照合同履行或终止物业服务。华天公司提供的物业付款通知书载明***欠缴费用情况为：2008年12月至2012年6月，2014年8月起至今。2015年11月28日，华天公司委托的湖南金顺达律师事务所向***发出律师函，催告***缴清2008年12月至2012年6月，2014年8月起至今的物业管理费。每月物业费160.3元。***提供了房屋买卖合同，2012年3月20日签订买卖合同，合同约定了交房前物业管理费、水电费由原房主缴纳，2012年5月3日***与***办理房屋产权转移登记手续，2016年3月26日***缴纳了2014年7月1日至2016年6月30日物业管理费3847元。华天公司陈述该公司已履行了《物业管理服务合同》的基本义务。其对业主提出的门禁系统损坏、房屋漏水、未配备消防灭火器等问题与业主委员会、社区及芙蓉区房管局打过报告，也发出了函告。因动用维修基金需要通过业主委员会。华天公司也垫付了费用进行日常护理。但小区房屋漏水、公共设施维修不到位、卫生差等问题确实存在。以上事实，有原、被告身份信息、营业执照、组织机构代码证、物业管理服务合同、商品房买卖合同、催款通知书、函告、律师函、房屋买卖合同、物业费缴纳发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：华天公司与***之间从2012年5月3日起建立物业服务合同关系，此前的物业服务费用与***无关。建立合同关系后，华天公司为***的房屋所在“某某”小区提供物业服务，***应当给付物业费。华天公司与“某某”小区业主委员会签订的物业管理服务合同本院予以认可，并参照该合同计算物业费用。对于华天公司主张给付欠费的诉请，***已经缴纳完毕。合同双方应当诚实、勤勉履行合同义务。现以上证据能够证实华天公司提供的物业服务存在不足之处，但不足以构成严重违约。本院根据合同约定，并考虑华天公司物业服务状况及“某某”小区客观存在的问题等因素，酌定支持华天公司主张给付物业费的诉请，不予支持其违约金的给付诉请。综上，***已经缴纳了物业管理费，对于华天公司违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回湖南华天物业管理有限责任公司对***的诉讼请求。本案受理费118元，减半收取59元，由***负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员***
二〇一六年七月十日书记员***(此页无正文)附：本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。