北京某某集团有限公司、国家电网有限公司等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院 民事裁定书 （2024）最高法民申6623号 再审申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：北京某某集团有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京恒然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京恒然律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：国家电网有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：***。 一审第三人（被执行人）：北京某某房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：***。 一审第三人（被执行人）：北京某某物业管理有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：***。 一审第三人（被执行人）：北京某某投资管理咨询有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：黄某。 再审申请人北京某某集团有限公司（以下简称某某街公司）因与被申请人国家电网有限公司（以下简称某4公司）及一审第三人北京某某房地产开发有限公司（以下简称某2公司）、北京某某物业管理有限公司（以下简称某5公司）、北京某某投资管理咨询有限公司（以下简称某1公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（2023）京民终1157号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 某某街公司申请再审称，二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第六项规定情形，应予再审。一、一审、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，错误分配举证责任，在某4公司未就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益进行充分举证的情况下做出错误裁判，损害了某某街公司的合法权益。（一）某4公司提交的证据系其与某2公司之间于2012年11月13日、2012年12月31日倒签的《西单银座中心管理交接备忘录》（以下简称《交接备忘录》）以及《西单银座中心工程验收交接协议》（以下简称《交接协议》），某4公司无法提供法院查封前“合法占有”房屋的有效证据，故应当承担举证不能的不利后果。《交接备忘录》由某4公司后勤工作部盖章，其效力存疑。某4公司交接执行标的的时间晚于查封时间。二审判决据以认定某4公司于法院查封前合法占有执行标的的依据为某4公司与某2公司于2012年10月24日签署的《浩洋大厦工程局部区域移交协议》，该协议用印人为某4公司后勤部，并非某4公司；该协议并未包含执行标的的全部房屋，仅模糊记载为“首层南侧”。二审庭审中某4公司亦不能指认出102、202属于该协议的“移交区域”。（二）某4公司未能提供“合法占有”房屋的证据，包括但不限于在查封前取得房屋钥匙、办理物业入住手续、交纳物业费及水电费等。某4公司认可直至2012年11月9日其尚未取得浩洋大厦的钥匙。仅凭验房工作开始来推定某4公司于查封前合法占有执行标的，缺乏证据基础。二审判决认定案涉房屋在2012年10月31日通过竣工验收，故某4公司主张的2012年9月即“合法占有”案涉房屋不合法律、常理。二、一审、二审判决适用法律错误，对“占有”进行扩充解释，以“开始验房”代替“验收合格”、代替“交付”以及“合法占有”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条等规定，没有竣工验收合格，就不可能有交付使用；没有交付使用，就不可能有“合法占有”。法院查封日2012年11月6日，浩洋大厦尚未获得《竣工验收备案表》，不具备向买受人合法交付的条件，某4公司主张的“双方开始查验”并不等同于“交付”，亦不等于合法占有。某2公司取得《竣工验收备案表》的时间为2012年11月9日，某2公司如果在此之前主张交付，也是违法交付。某4公司因自身过错长期不办理预售网签公示导致执行标的被依法查封，违约提前付款导致风险失控及权利发生冲突，应自行承担不利后果。与某4公司同期购买浩洋大厦8层房屋的天津某某置业有限公司已经办理了网签及预告登记手续，故其免于法院查封及房屋权属争议。2013年1月6日，天津某某置业有限公司与某2公司办理了交接，与2012年12月31日《西单银座中心工程验收交接协议》的签署相匹配。某某街公司购买浩洋大厦房屋涉及回迁单位众多职工安置、企业经营等问题，长期不能解决导致频繁信访、存在维稳隐患，某某街公司及各回迁单位的损失不断扩大，国有资产存在流失风险。 某4公司提交意见称，该公司在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋，并已提供充分证据证明。某某街公司关于某4公司未就享有足以排除强制执行的民事权益进行举证的主张没有任何依据。本案应优先适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，优先保护无过错购房人某4公司的合法权益。案涉房屋未能办理过户登记手续系因某2公司违约行为所致，某4公司对此不存在任何过错。某某街公司主张某4公司自身存在明显过错没有事实和法律依据。某4公司享有的是购房人的物权期待权，应当优先于某某街公司的一般金钱债权。某4公司作为特大型国有重点骨干企业，对案涉房屋合法占有、装修改造、使用长达十余年，对案涉房屋的合法权益应受保护。 某1公司提交意见称，该公司于2009年12月10日与某5公司签订了《股权转让协议》，将所持有的某2公司49%的股权全部转让给了某5公司，并已完成工商变更登记。股权转让后，就人民法院查封案涉房屋以及某4公司是否于查封前合法占有案涉房屋等事实，某1公司并不知情。本案判决结果与某1公司不存在法律上的利害关系，某1公司无需对此承担民事责任。 本院认为，本案纠纷产生的原因是某某街公司申请查封案涉房屋以实现其经生效判决确认的普通金钱债权，与购买案涉查封房屋的某4公司的民事权利之间产生冲突，某4公司作为执行案外人申请排除某某街公司债权的强制执行。再审审查的主要问题是某4公司对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的民事权利。某某街公司对某4公司与某2公司之间签订《北京市商品房买卖协议》的效力、某4公司支付购房款的事实并无异议，但对一、二审判决就某4公司是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋、该公司对房屋未过户是否存在过错的认定持有异议。本院对该两个争议问题审查认定如下： 一、关于某4公司是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题。根据《北京市商品房买卖协议》约定，案涉房屋系商业办公用房，套数较多且面积达数万平方米，验收交接较为复杂，房屋交付必然需要持续较长时间。而验房是交付必经环节，需检验案涉房屋的主体结构质量、设备设施完备等情况，原审认为不宜将“验房”与“交付”割裂开来，验房工作的开始可以视为某4公司已经开始接收、控制案涉房屋，形成了事实上的占有状态，符合客观实际。某4公司与某2公司于2012年9月12日开始进行联合验房工作，早于案涉房屋被人民法院查封的时间2012年11月6日。某4公司与某2公司签订的《交接备忘录》及《交接协议》中载明的时间系交付完成的时间，不能仅以此时间作为认定某4公司占有案涉房屋的时间。某4公司提交的加盖该公司后勤部印章的《浩洋大厦工程局部区域移交协议》虽然仅涉及案涉的部分房屋，但该协议的内容亦可以看出自验房工作开始某4公司即控制案涉房屋。某某街公司还主张案涉房屋所在的浩洋大厦于2012年11月9日取得《竣工验收备案表》，某4公司不可能在此之前合法占有案涉房屋。本院认为，竣工验收合格才能交付使用是法律基于房屋安全的考虑，“合法占有”应当是买受人基于合法有效的买卖合同，对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有。某4公司与某2公司在查封前已签订合法有效的房屋买卖合同。尽管案涉房屋在验房开始之日2012年9月12日并未通过竣工验收，但浩洋大厦的《竣工验收备案表》显示，浩洋大厦的竣工验收时间为2012年10月31日，该工程的竣工验收备案文件已于2012年11月9日收讫。故原审认定某4公司在2012年11月6日前对案涉房屋合法占有，并无不当。 二、关于过户登记手续的办理问题。某某街公司主张某4公司长期不办理预售网签公示，对案涉房屋被查封及未能办理过户登记存有过错。根据原审查明的事实，案涉房屋未能办理网签并非某4公司导致，未能办理过户系因案涉房屋处于查封状态。某4公司起诉某2公司商品房预售合同纠纷一案的生效判决认定，某2公司未按照合同约定履行为某4公司办理房屋所有权证的义务，已构成违约。现有证据不能证明某4公司存在恶意拖延等拒绝办理网签的行为。原审认定案涉房屋并非因某4公司自身原因未办理过户登记，并无不当。 此外，某某街公司还主张某4公司违约提前付款导致风险失控及权利发生冲突，但并未提交充分有效的证据证明，原审对其主张不予支持，并无不当。 因此，某4公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一、二审判决未支持某某街公司的主张，并无不当。 综上，某某街公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下： 驳回北京某某集团有限公司的再审申请。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年九月十五日 法官助理*** 书记员***