某某与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民事判决书 （2021）京0102民初6160号 原告（反诉被告）：***，男，1957年4月3日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：***，北京中简律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京中简律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：***，女，1959年10月1日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：***，北京善福律师事务所律师。 第三人：国家电网有限公司，住所地北京市西城区西长安街86号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市金杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市金杜律师事务所律师。 原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）***、第三人国家电网有限公司（以下简称国电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人***、***，被告***及委托诉讼代理人***，第三人国电公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令***提供位于北京市西城区房屋（以下简称案涉房屋）央产房购房合同、房屋所有权证书、本人身份证、住宅专项维修资金结余足额情况告知书等央产房上市交易所需要的全部材料；2.请求法院判令***与国电公司共同协助***办理北京市西城区房屋的上市交易手续；3.请求法院判令***将北京市西城区房屋过户至***名下；4.本案的诉讼费由***承担。事实与理由：2005年1月30日，原告***与被告***签订《房屋买卖合同》，合同约定，***将位于北京市西城区房屋以70万元的价格卖给***。2005年5月10日，***向***支付购房款8万元，2006年1月14号，***向***支付购房款62万元，***向***出具收条。***支付了全部的购房款，并入住案涉房屋。因案涉房屋为央产房，原产权单位是国电公司。***于2002年3月28日已取得案涉房屋的产权证，且国电公司已经允许本房上市交易，但是***一直迟迟不办理房屋过户手续，造成房屋无法过户到***名下，***多次催告被告办理，并将房屋过户至***名下，***均拒绝配合办理。***据此诉至法院。 原告（反诉被告）***提交以下证据证明其诉讼请求：证据1.《房屋买卖合同》；证据2.存折和《收条》；证据3.《房屋买卖合同书》和《房产证》；证据4.《不动产登记信息查询结果告知单》；证据5.《物业服务委托协议》和票据；证据6.短信记录；证据7.国网办公室给法院的复函（2019-111号）；证据8.《在京单位员工央产房上市事宜的通知》；9.在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知；10.国管房改2003-165号通知；11.国管房改2003-205号暂行办法；12.出售办法指南；13.国机房改2003-41号通知；14.住房制度改革相关政策解答。***对***提交证据1至3、证据5至8的真实性不持异议，对证据4的真实性由法院审查确定，对证据9至14的真实性不予认可。国电公司对***提交证据3、证据7、证据9至14的真实性不持异议，对其他证据的真实性由法院审查确定。 被告（反诉原告）***辩称，***要求***提供案涉房屋过户的相关材料，办理上市交易，将案涉房屋过户至其名下，没有事实和法律依据，不同意***的全部诉讼请求。如果***要求***过户案涉房屋，其应当依据合同约定补齐房屋差价款，支付合同剩余价款，并承担过户的全部费用。具体理由如下：首先，***应该补齐房屋差价款。2002年3月11日，国家电力公司将案涉房屋以成本价出售给***。2002年3月28日，***取得案涉房屋的房屋所有权证书。该房屋原产权单位国家电力公司于2002年12月解体。***从原国家电力公司分流到大唐集团公司工作直至退休。2005年1月30日，***作为买方，***作为卖方，双方签订《房屋买卖合同》，内容为：“卖方将xxx（建筑面积126平米）以人民币七十万元整卖给买方，此价款为不过户价格。首付款三十万元整，余款四十万元在合同签发之日起的两个月内付清。如买方要求过户，其过户产生的一切费用（契税、印花税、土地出让金、过户交易费等）由买方负担”。在上述合同签订前，案涉房屋由***占有使用至今。当时签订合同，基于原产权单位解体，***的工作在大唐集团，案涉房屋是央产房屋，未落实到具体的改制后单位，不能上市交易。以及北京的房地产市场价格波动等因素，双方在价格上约定：此价款为不过户价格。直至2016年，大唐集团公司电话通知***，可以由国电公司替代原产权单位国家电力公司办理案涉房屋上市交易。现在***要求过户，原合同约定是不过户价格。***应该补齐房屋差价款。经法院委托评估，案涉房屋2019年9月6日的市场价值是940.09万元，减去合同约定的不过户价格金额70万元，故***应该补齐差价870.09万元。第二，***应支付房屋买卖合同余款。依据合同约定，不过户房屋价款为70万元，***到现在只收到其30万元。虽然收条金额62万元，但尚有32万元没有收到，并且其余8万元也未支付。第三，***应当承担违约责任。***在2019年8月己经在短信中承认自己违约，并愿意以违约的实际情况承担违约金，故***要求***按短信中确认的数额承担违约责任。第四，***无事实和法律的理由，在此前诉讼败诉的情形下，再次起诉***，属于无理缠诉，应当承担诉讼的一切费用。综上，***要求***过户案涉房屋，应该先履行付清合同价款，补齐房屋差价，并承担违约责任。 被告（反诉原告）***提交以下证据证明其诉讼请求：证据1.《房屋买卖合同》；证据2.（2019）京0102民初37075号民事判决书；证据3.《房屋买卖合同书》；证据4.《国务院关于印发电力体制改革方案的通知》（国发【2002】5号）；证据5.大唐集团有限公司简介；证据6.国家电力投资公司公告；证据7.网上查询资料；证据8.（2019）京0102民初37075号卷宗中***提交的短信记录和（2020）京02民终11795号卷宗中***提交的短信记录；证据9.（2019）京0102民初37075号卷宗中***的《证明》；证据10.《在京单位员工央产房上市事宜的通知》。***对***提交证据1至6、证据10的真实性不持异议，证据7至9的真实性不认可。国电公司对***提交证据2、证据3的真实性不持异议，对其他证据的真实性由法院审查确定。 被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1.请求法院判令***对***补齐房屋差价款870.09万元；2.请求法院判令***支付房屋买卖合同余款8万元；3、判令***承担违约责任86.88万元；4、由***承担诉讼费用。事实和理由与本诉答辩意见相同。 被告（反诉原告）***反诉证据与本诉提交证据相同。 原告（反诉被告）***辩称不同意***的反诉请求。首先，不认可***主张的支付房屋差价的诉讼请求，合同约定房屋价款70万元，***不存在另行支付差价款的义务，***也从未同意另行支付差价款。对于***按照2019年9月确定房屋价值进行评估的申请也不认可。第二，***已经付清合同约定的房屋对价款，***主张的8万元，***已于2005年11月13日存入被告***的账户当中，且之后***多次联系***，将存折交付给***，但***拒绝受领。此前诉讼庭审中，***将该存折带到法庭，但***不同意接收。***出具收条认可收到62万元，该笔房款已经结清。第三，***并无违约行为，不同意承担违约责任，双方并未协商过关于***主张的违约金，双方并未就违约金的事实和数额达成一致的意见，合同中亦未约定违约金条款，***主张的合同项下的损失亦不存在。 原告（反诉被告）***的反诉证据与本诉提交证据相同。 第三人国电公司述称，***购买的这套房屋属于央产房，当时是与国家电力公司签订的购房合同。后来国家电力公司机构改革之后，***分流到大唐集团。直到2014年国电公司在国家机关事务管理局的协调之下，由国电公司牵头处理原国电公司名下已售公有住房上市交易前的相关手续。所以国电公司与***以及案涉房屋之间没有任何直接的实质性的关系。根据央产房的特殊属性，房屋上市交易的时候必须由产权人来启动和推动上市交易的程序。具体的程序，国电公司在之前诉讼中给法院的函件中写明，本次诉讼又进行确认。国电公司同意以法院判决确定的案件事实以及权利义务为准，需要国电公司办理完成的房屋所有权变更登记程序，国电公司根据相关规定同意予以办理。 第三人国电公司并未提交证据证明其答辩意见。 经审理查明：2002年3月11日，国家电力公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方将北京市西城区xxx房屋以成本价出售给乙方，乙方可以依法使用、继承和抵押，或按有关规定依法出售和出租。2002年3月28日，***取得房屋所有权证书，房屋登记地址为：北京市西城区xxx。2002年底，国家电力公司进行体制改革，重新组建了国电公司、中国大唐集团有限公司等公司，***分流至中国大唐集团有限公司工作。 2005年1月30日，***（买方）与***（卖方）签订《房屋买卖合同》，内容为：“卖方将xxx（建筑面积126平米）以人民币七十万元整卖给买方，此价为不过户价格，首付款三十万元整，余款四十万元在合同签发之日起的两个月内付清。如买方要求过户，其过户产生的一切费用（契税、印花税、土地出让金、过户交易费等）由买方负担”。***和***在合同尾部签名。合同签订后，案涉房屋由***占有使用至今。 2015年10月26日，国家电力投资集团公司发布《关于办理集团总部及系统在京单位员工央产房上市相关事宜的通知》，通知：国务院管理局已授权国电公司代办原国电公司福利产权房上市相关事宜，按国家房改政策已购买的原国电公司福利产权房且符合上市交易条件的，可向国电公司申请办理。 审理中，***提交***于2006年1月14日出具的收条，载明“现已收***房款陆拾贰万元整。”***认可该收条真实性，但提出只收到了***的购房款30万元，剩余8万元购房款，以及收条中记载的32万元至今未收到。***主张支付款项62万元后，***出具收条，该部分房款已经付清；***于2005年11月13日将剩余8万元购房款存入***的存折中，并告知***，因***未将案涉房屋房本交给***，故***未将存折交给***。庭审中，***提交户名为***，账号为×××的中国工商银行活期储蓄存折，证明***于2005年11月13日将房款8万元存入***账户的事实。***主张***未告知其存折的事情，直至2019年***才告知其存了8万元，且并未将存折交给***。2020年8月27日，***在案件开庭时表示可以将存折交给***，但***不予接收，表示需经过法院处理。 另查明，2019年7月29日，***向***发出信息，载明办理完过户手续补偿***30万元，***于2019年8月1日向***发出信息，告知***并未按期支付全部房款，需要支付余款8万元以及房屋增值部分，并承担违约责任，但并未就补偿款数额30万元回复信息进行确认。庭审中，***主张***曾同意就合同约定房款外补偿案涉房屋差价款，***提出当时需要***协助办理过户，曾就补偿事项进行协商，但双方并未达成一致意见。 另查明，***于2019年8月7日向***发出信息，告知8万元房款已在书写收条前两个月存入***银行账户，但并未告知***。***于2019年8月19日向***发出信息，希望就8万元房款逾期支付相应增值金额进行协商。***于次日回复，要求按照房屋面积以及合同约定房屋价款进行折算，8万元折14.47平方米，按照房屋当时价格76500元/平方米计算，应补偿110.6955万元。***提出应按照2016年委托老胡（***）协商备忘录记载86.88万元为准。此后，双方并未就补偿价格达成一致。2019年8月29日，***回复“如果以2016年备忘录价格为准，何时兑现，何时过户。”2019年8月30日，***回复“咱们见面把具体手续办一下。”2019年9月2日，***回复“第一步：到国网办理上市手续、你需交60万至70万左右（央产自住房变上市交易房）、第二步：把868800元给我。即办过户手续。”2019年9月4日，***回复“你把钱准备好后通知我就开始办理。”此后，***将身份证复印件照片发给***，双方就2016年备忘录约定86.88万元款项支付时间、过户时间以及手续材料提交安排进行协商。2019年9月，本院立案受理原告***与被告***房屋买卖合同纠纷一案，***提出诉讼请求：判令***配合***办理位于北京市西城区房屋的产权转移登记手续。本院经审理后作出（2019）京0102民初37075号民事判决书，驳回了***的诉讼请求。***不服提出上诉，后自愿撤回上诉。 审理中，***明确表示同意交纳办理房屋上市及过户手续过程中产生的所有费用。 审理中，***申请对案涉房屋2019年9月的市场价值进行评估。2022年2月21日，仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司出具估价报告编号：JLL-BJ[2022]房估字第0044号《房地产估价报告》，载明“一、估价目的：为人民法院审理案件提供价值参考依据。二、估价对象：估价对象为北京市西城区xxx房地产。房屋用途为住宅，建筑面积为126.62平方米，土地用途为住宅。房屋所有权人***，产别为私产，房屋性质为成本价出售住宅。估价对象范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。三、价值时点：2019年9月6日。四、价值类型：市场价值。五、估价方法：比较法和收益法。六、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的估价原则，按照科学的估价程序，全面分析了影响估价对象价值的因素，并运用适当的估价方法，确定估价对象于价值时点的房地产单价74245元/平方米，房地产总价940.09万元，大写金额人民币玖佰肆拾万零玖佰元整。”***交纳评估费26002元，仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司开具了发票。 关于案涉房屋过户审核流程，国电公司提交以下说明意见，以下手续均需产权人本人办理：1、产权人本人携带以下材料到公司领取《中央在京单位职工住房情况登记表》（以下简称《登记表》）。1）房屋所有权证；2）购房合同；3）夫妻双方身份证；原件及复印件，原件公司核对之后退回。2、产权人如实填写登记表，并由产权人夫妻双方所在单位加盖公章；3、公司对登记表进行形式审查；4，公司将根据登记表反映的信息，计算超标款；5、超标款由公司代收，公司开出缴纳超标款的银行单据，产权人持单据到银行自行缴纳；6、公司收到超标款之后，将信息上传至在京和国家机关住房交易中心，并开具住宅专项维修资金缴存情况说明（该说明有效期三个月，请及时办理后续手续）；7、产权人在京和国家机关住房交易中心的微信公众号预约办理房屋转让手续，由在京和国家机关住房交易中心对上传的电子档材料进行审核；8、审核通过后，产权人在预约的日期前往在京和国家机关住房交易中心办理；9、产权人在在京和国家机关住房交易中心现场办理通过之后，该中心开具允许房屋上市交易的文件；10、产权人持该上市交易文件，即可办理公有住房上市交易手续。 关于案涉房屋的产权人，庭审中，***向法庭陈述，***与***（原中国华能集团公司员工现已退休）于1996年12月协议解除婚姻关系。离婚后。***与国家电力公司签订协议，购买了案涉房屋，在2002年拿到了央产房的房本，案涉房屋系***本人个人财产，不涉及他人共有产权。 上述事实，还有庭审笔录和当事人陈述在案佐证。 本院认为，***与***签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于合同约定的过户价格金额一节，双方对于《房屋买卖合同》约定的房屋价款存在争议，***主张合同约定的70万元为不过户价格，如需办理过户还应补齐房屋差价，***对***的主张不予认可。根据《房屋买卖合同》约定的内容可知，双方约定70万元为不过户价格，同时约定如要求过户，因过户产生的一切费用由***承担。结合合同的文字内容及合同签订时的情形，本院认为，双方约定的真实意思应为***出售房屋的净得价款（即过户之前的付款金额）为70万元，因过户产生的所有费用由***承担。***主张《房屋买卖合同》约定办理过户手续还要补交差价，不符合合同约定，本院不予采信。 关于70万元购房款给付义务履行一节，根据双方当庭陈述及在案证据可知，***出具收条，载明收到***房款62万元，现***提出其中32万元并未收取，但其并未就该陈述意见提交证据予以证明，故其此项意见本院不予采信；庭审查明，剩余房款8万元***于2005年11月13日存入***的存折，但未将该存折交给***，并未就该事实告知***。虽然***未将存折交给***的行为存在不当之处，但***毕竟已将钱款存入***的账户，且***在此前诉讼中，当庭同意将存折交给***，应当认定***已支付了全部购房款。***当庭不同意接收存折，对于剩余的8万元购房款，***可以要求***交付存折，也可以采取挂失等方式处理。此外，根据双方在2019年8月至9月通过信息协商意见可以认定，***在当时告知***已经将8万元存入账户，***已经知晓8万元已经系其名下财产，可以自行支取。综上，本院认为***已经向***付清合同约定购房款70万元，故***要求***支付余款8万元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于***要求***补齐房屋差价款，并承担违约责任的反诉请求，根据双方在2019年8月至9月通过信息协商意见可以认定，双方就房屋过户以及未将8万元房款已经支付的事实告知的情形、以及逾期支付8万元的违约责任进行协商，2019年9月2日，***告知***办理房屋过户需要到国网办理上市手续、需***交60万至70万左右（央产自住房变上市交易房），并要求***支付双方根据***协调双方解决纠纷，并提出的补偿逾期支付8万元的对应损失金额86.88万元；该款项支付后，***即同意协助***办理案涉房屋过户手续。2019年9月4日，***再次告知***款项86.88万元准备好后，通知***，即开始协助办理过户。此后，***发出信息认可款项数额，并同意就支付时间以及办理过户流程进行协商确定。据此，本院认为，双方在2019年8月至9月已经就《房屋买卖合同》继续履行事宜，以及违约责任补偿金额协商一致，***曾提出补偿30万元，但***并未同意；此后，双方协商确定***支付***逾期支付8万元的违约责任款项86.88万元，***同意协助办理案涉房屋过户，但双方并未就支付时间达成一致。据此，本院对***主张***支付违约金86.88万元的诉讼请求予以支持，对于***要求***支付房屋差价款的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持，本案房屋评估费用应由***承担。 ***已按照合同约定支付了购房款，亦同意按照合同约定承担办理过户手续过程中产生的一切费用，***在2019年8月至9月通过信息协商，同意***支付违约金86.88万元后，同意协助***办理房屋过户等手续。由于案涉房屋为央产房，上市交易手续是办理产权过户的前置手续，亦应属于合同义务，***也应该配合办理。根据各方当庭陈述及在案证据，只要***本人提出申请，国电公司即同意协助办理，故案涉房屋并不存在办理上市交易的实质障碍，***本人配合与否也不应成为合同履行的障碍。故，***要求***协助办理案涉房屋上市交易手续及过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于国电公司并非合同当事人，***要求国电公司协助办理案涉房屋上市交易手续的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。***要求***提供央产房上市所需要的全部资料的诉讼请求，实际属于办理上市交易手续过程的中间环节，在本院已判决***配合办理上市交易手续的情况下，对***的该项诉讼请求，本院不再予以支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）***办理北京市西城区xxx房屋的上市交易手续及所有权过户手续； 二、原告（反诉被告）***于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）***违约金868800元； 三、驳回原告（反诉被告）***其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）***其他反诉请求。 本诉案件受理费5400元，由***负担（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费39671元，由***负担3572元（本判决生效之日起七日内交纳），由***负担36099元（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年六月二十日 法官助理*** 书记员***