北京金融街资本运营集团有限公司（原名称北京金融街资本运营中心）等非与执行审查执行裁定书

北京市第一中级人民法院 执行裁定书 （2022）京01执异529号 案外人：国家电网有限公司，住所地北京市西城区西长安街86号。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：***，北京市金杜律师事务所律师。 委托代理人：***，男，1986年2月7日出生，住江苏省南京市。 申请执行人：北京金融街资本运营集团有限公司（原名称北京金融街资本运营中心），住所地北京市西城区金融大街4号7层701室。 法定代表人：***，董事长。 委托代理人：***，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。 委托代理人：***，北京天驰君泰律师事务所律师。 被执行人：北京浩洋房地产开发有限公司，住所地北京市西城区灵境胡同42号1号楼4层4912室。 法定代表人：***。 被执行人：北京浩丰物业管理有限公司，住所地北京市西城区灵境胡同42号1号楼4层4922室。 法定代表人：*** 被执行人：北京丰洋投资管理咨询有限公司，住所地北京市西城区红居街4号楼地下二层12号。 法定代表人：***。 本院在执行北京金融街资本运营集团有限公司与北京浩洋房地产开发有限公司（以下简称浩洋公司）、北京浩丰物业管理有限公司（以下简称浩丰公司）、北京丰洋投资管理咨询有限公司（以下简称丰洋公司）房屋买卖合同纠纷一案[执行依据：（2019）京01民初130号民事判决书；执行案号：（2022）京01执313号]过程中，查封被执行人浩洋公司名下位于北京市西城区司宣武门内大街东侧浩洋大厦xxx房产[预售证号：xxx，以下简称涉案房产]。案外人国家电网有限公司向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 国家电网有限公司述称，请求法院解除对国家电网有限公司享有实体权利的涉案房产的查封，请求法院依法中止对国家电网有限公司享有实体权利的涉案房产的执行。事实和理由：一、基本事实和法院审理案件的诉讼、保全等相关情况。（一）国家电网有限公司与浩洋公司之间签订和履行房屋买卖协议的情况。2011年6月21日，国家电网有限公司与浩洋公司签订《北京市商品房买卖协议》，主要约定国家电网有限公司购买浩洋公司开发的浩洋大厦房屋（现名称为西单银座中心），包括：“3层至10层的面积为33799.29平米；1层、2层的总面积（除北侧出卖人自留部分）约为10566.00平米；地下1层整层......”；“地下2层部分”；地下3层一部分及地下4层整层等。在协议后附房屋明细中，包括“1024020平米”“2026546平米”。该协议签订后，国家电网有限公司依约按期支付了相应购房款。2011年10月17日，在上述协议基础上，浩洋公司就涉案房产出售事宜与国家电网有限公司签订了《北京市商品房预售合同》。2012年，浩洋公司向国家电网有限公司实际交付了包括涉案房产在内的国家电网有限公司购买的全部房屋。国家电网有限公司进而开展了房屋装修，且一直实际使用至今。但是，由于浩洋公司方面的原因，涉案房产尚未办理房屋产权登记手续。为解决包括涉案房产在内房屋所有权证书办理问题和要求浩洋公司承担迟延办理的违约责任，2019年，国家电网向北京市第二中级人民法院（下称“北京市二中院”）起诉，请求浩洋公司履行为国家电网办理西单银座中心包括涉案房产在内22套房屋的房屋所有权证及其地下车位的产权证，请求浩洋公司支付迟延办证违约金117800100元。2019年12月27日，北京市二中院作出（2019）京02民初652号民事判决书，判决浩洋公司向国家电网有限公司支付迟延办理房屋所有权证书的违约金117800100元。此外，该判决书认定，国家电网有限公司与浩洋公司于2011年6月21日签订的《北京市商品房买卖协议》合法有效，协议签订后，国家电网有限公司已依约支付322740万元购房款，浩洋公司未在合同约定期限内履行办理房屋所有权证的义务，构成违约。浩洋公司不服上述一审判决，向北京市高级人民法院（下称“北京高院”）提出上诉。2020年10月13日，北京高院作出（2020）京民终212号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。（二）北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司之间纠纷的审理和保全情况。国家电网有限公司在实际接收房屋后得知，北京金融街资本运营集团有限公司于2012年向法院提起本案原一审诉讼，其起诉的主要事实依据为，2006年12月27日，北京金融街资本运营集团有限公司与浩丰公司、丰洋公司、浩洋公司签订《协议书》，约定北京金融街资本运营集团有限公司“回购”浩洋大厦八层整层商品房，“本协议签订的同时，甲方已经付清全部回购价款”，但浩洋公司未按约定将房屋出售给北京金融街资本运营集团有限公司，故起诉要求签订房屋预售合同。北京金融街资本运营集团有限公司之后将其诉讼请求变更为：请求判令浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司向其交付浩洋大厦6886平方米商品房，并负责办理房屋所有权转移登记手续，以及要求支付逾期交付房屋违约金。在原一审诉讼中，根据北京金融街资本运营集团有限公司的财产保全申请，法院作出（2012）一中民初字第13985号民事裁定书，并于2012年11月6日在房屋主管部门办理了涉案房产的查封手续，但未进行现场查封公告。2013年9月，法院作出原一审民事判决，判决浩洋公司将202房屋交付给北京金融街资本运营集团有限公司，并协助北京金融街资本运营集团有限公司办理该房屋的所有权转移登记手续。之后北京金融街资本运营集团有限公司及浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司均向北京高院提起上诉。在原二审程序中，国家电网有限公司得知相关情况后向北京高院申请作为第三人参加诉讼，并参与到北京高院组织的案件谈话程序中。国家电网有限公司在谈话中向北京高院详细介绍本案事实情况，并明确国家电网有限公司对案涉房屋的相关权利主张。基于相关情况，北京高院作出（2013）高民终字第4376号民事裁定书，以本案事实需进一步查清为由将案件发回法院重审。在案件发回重审后，北京金融街资本运营集团有限公司变更了诉讼请求，不再要求取得房屋，而只要求浩洋公司等主体赔偿经济损失。但与此同时，北京金融街资本运营集团有限公司仍坚持要求维持原诉讼中对涉案房产的查封。2021年4月14日，法院作出（2019）京01民初130号民事判决书，判决确认北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司于2006年12月27日签订的《协议书》于2019年5月30日解除，判决浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司向北京金融街资本运营集团有限公司返还已付购房款95412000元，并赔偿房屋差价损失246591300元、租金损失89790073元。浩洋公司、浩丰公司不服法院作出的上述一审判决，向北京高院提出上诉。2021年9月14日，北京高院作出（2021）京民终609号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司不服北京高院作出的上述二审判决，向北京高院提出再审申请。2022年7月25日，北京高院作出（2022）京民申1424号民事裁定书，裁定驳回浩洋公司、浩丰公司的再审申请。2022年11月2日，法院向国家电网有限公司送达涉案房产查封公告，公告说明当事人、利害关系人对查封持有异议可在公告张贴后十日内以书面方式向法院主张权利，同时责令浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司等被执行人于公告张贴后十日内履行法律义务，逾期法院将对涉案房产采取评估、拍卖、变卖等措施。本案审理期间，国家电网有限公司曾向法院和北京高院提交解除查封申请书，申请解除法院对涉案房产的查封，但遗憾的是，法院和北京高院均未准许国家电网有限公司的申请事项。二、国家电网有限公司申请法院解除对涉案房产查封的法律依据及理由。《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十二条规定、第二百三十四条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第十五条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条规定。国家电网有限公司认为，针对包括已被查封的涉案房产在内的浩洋大厦相关房屋，国家电网有限公司在法院查封之前与浩洋公司签订了合法有效的商品房买卖协议并依约支付了全部购房款，合法占有、改造装修并入住使用至今，对其享有独立的实体权利。国家电网有限公司在签署买卖合同、实际接受案涉房屋时，对北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司等主体之间的诉讼并不知情，并且国家电网有限公司在拟办理涉案房产网上联机备案时，因被法院司法查封而无法网签，国家电网有限公司自身对上述房屋未办理过户登记不存在任何过错。目前，法院的司法查封行为及后续执行行为对国家电网有限公司产生了实际影响，即造成国家电网有限公司无法办理后续产权过户和登记手续。不仅如此，在浩洋公司等本案被执行人在法院送达公告后十日内，即2022年11月13日之前未履行本案生效判决判令其应履行的付款义务的情况下，被查封房屋将被法院采取评估、拍卖、变卖等进一步强制执行措施，这将严重损害国家电网有限公司的合法权益。需要向法院说明和强调的是，国家电网有限公司之所以向浩洋公司购买包括涉案房产在内的浩洋大厦，就是为了使用相关商品房进行总部日常经营和办公。国家电网有限公司作为国有独资公司，以投资建设运营电网为核心业务，是关系国家能源安全和国民经济命脉的特大型国有重点骨干企业，若法院继续对涉案房产采取查封措施，或者采取评估、拍卖、变卖等执行措施，势必严重影响国家电网有限公司公司总部正常经营办公，甚至可能影响国家电网有限公司的安全生产。综上，国家电网有限公司对本案被查封的涉案房产享有实体权利，国家电网有限公司已按合同约定支付完毕相应购房款，且国家电网有限公司对房屋未办理过户登记不存在任何过错。根据前述相关法律规定，国家电网有限公司请求法院解除对涉案房产的查封，停止对上述房屋拟采取的评估、拍卖、变卖等执行措施，依法中止对案涉房屋的执行。恳请法院全面考虑国家电网有限公司对本案争议房屋享有的实体权利，并充分保护国家电网有限公司的合法权益，依法准许国家电网有限公司的申请事项。 北京金融街资本运营集团有限公司辩称，国家电网有限公司的异议请求既无事实依据，亦无法律根据，请求法院驳回其异议申请。主要事实和理由如下：一、北京金融街资本运营集团有限公司为保障自身合法权益在诉讼中申请财产保全、后续持续申请续封直至申请执行均系依法行使权利，法院对涉案房产的查封及执行符合法律规定。2006年12月7日，北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司签订《协议书》，购买浩洋大厦8层用于安置回迁单位，并支付了全部房款。后因浩洋公司根本违约将浩洋大厦8层分两次出售给他方，北京金融街资本运营集团有限公司于2012年10月18日向法院起诉。诉讼过程中，北京金融街资本运营集团有限公司申请诉讼财产保全并提供相应担保，法院于2012年11月2日作出（2012）一中民初字第13985号民事裁定书，裁定冻结浩洋公司在银行存款或查封扣押其相应价值财产（限额约185620620元）。2012年11月6日，法院依法查封涉案房产，该次保全届满期限为2014年11月5日。涉案房产被法院依法查封时，该等房产系浩洋公司名下财产，并未过户登记于国家电网有限公司名下，国家电网有限公司不享有该等房产的物权，同时国家电网有限公司亦未合法占有该等房产，法院对涉案房产的查封符合法律规定。后续北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司的诉讼历经一审、二审、发回重审后一审、二审，直至2021年9月14日，北京高院作出（2021）京民终609号民事判决书，案件审理终结。案件审理期间，北京金融街资本运营集团有限公司一直依法在保全期限届满前申请续封，目前涉案房产查封期限届满日为2024年8月31日。浩洋诉讼案审理终结后，因浩洋公司拒不履行生效判决，北京金融街资本运营集团有限公司向法院申请强制执行，法院于2022年3月23日予以执行立案，案号为（2022）京01执313号，上述诉讼程序中对涉案房产的保全查封自动转为执行程序中的查封措施。北京金融街资本运营集团有限公司系为保障自身合法权益向法院申请财产保全措施，后续持续申请续封及申请执行均为依法行使自身权利。法院对涉案房产的查封及执行合法。二、国家电网有限公司的异议请求没有法律依据，国家电网有限公司并不满足排除执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。国家电网有限公司须同时满足上述第28条所述四项要求方能排除强制执行。本案中，法院于2012年11月6日对涉案房产进行查封，但国家电网有限公司实际占有涉案房产的时间应为2012年11月9日，晚于法院查封时间。国家电网有限公司自己签订的相关文件以及多份生效判决均充分证明国家电网有限公司占有涉案房产的时间晚于法院查封时间：（1）浩洋公司在浩洋诉讼案中提交的相关证据材料（浩洋公司与国家电网有限公司于2012年11月13日签订的《西单银座中心管理交接备忘录》、于2012年12月31日签订的《西单银座中心工程验收交接协议》）均载明国家电网有限公司于2012年11月9日进驻浩洋大厦，双方完成楼宇实体交接。（2）依据北京高院（2021）京民终609号民事判决书，其中：一审查明事实部分，第10页第4段（描述浩洋公司与国家电网有限公司签订商品房买卖合同情形）第6行载明“2012年11月，浩洋公司与国家电网有限公司后勤工作部签订《西单银座中心管理交接备忘录》，约定双方确认现场交接已于2012年11月9日10点完成。”第25页第2段载明“二审审理中，当事人各方均未提交新证据。本院与一审法院查明事实一致。”（3）国家电网有限公司本次异议申请中提交的证据之一（2020）京民终212号民事判决书第12页第3行亦载明二审法院“另补充认定如下事实：浩洋公司于2012年11月9日向国家电网有限公司交付了案涉房屋”。国家电网有限公司未能在法院查封涉案房产之前合法占有该等房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项之规定，未能满足法定排除执行的条件。另一方面，依据国家电网有限公司在异议申请中的自述，国家电网有限公司曾数次向法院以及北京高院申请解除对涉案房产的查封，均未获准许。该等事实亦可佐证法院对涉案房产查封行为的合法性已历经各级法院的审查确认。综上请求法院驳回国家电网有限公司的异议请求。 本院经审查查明，北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月27日作出（2012）一中民初字第13985号民事判决，金融街中心、浩洋公司、浩丰公司及丰洋公司均提出上诉，北京市高级人民法院作出（2013）高民终字第4376号民事裁定，撤销本院（2012）一中民初字第13985号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，后本院作出（2019）京01民初130号民事判决书，判决：一、确认北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司于2006年12月27日签订的《协议书》于2019年5月30日解除；二、浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司于一审判决生效后7日内返还北京金融街资本运营集团有限公司已付购房款95412000元；三、浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司于判决生效后7日内赔偿北京金融街资本运营集团有限公司房屋差价损失246591300元、租金损失89790073元；四、驳回北京金融街资本运营集团有限公司的其他诉讼请求。浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司不服（2019）京01民初130号民事判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院2021年9月14日作出（2021）京民终609号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院在审理北京金融街资本运营集团有限公司与浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司房屋买卖合同纠纷一案中，北京金融街资本运营集团有限公司向本院提出财产保全的请求。2012年11月2日，本院作出（2012）一中民初字第13985号民事裁定书，裁定：冻结浩洋公司、浩丰公司、丰洋公司在银行的存款或者查封、扣押其相应价值的财产（限额人民币一亿八千五百六十二万零六百二十元）。并向北京金融街资本运营集团有限公司发出通知，通知其已于2012年11月6日对浩洋公司的房产采取了查封、冻结的保全措施，保全届满期限为2014年11月5日。2021年9月1日，本院作出（2012）一中民初字第13985号协助执行通知书，请北京市西城区不动产登记事务中心协助执行以下事项：一、继续查封浩洋公司所有的涉案房产；二、上述房产在查封期间内，禁止买卖、抵押、转让等变更，禁止增设任何权利负担。三、查封期限为三年，自2021年9月1日至2024年8月31日止。 后北京金融街资本运营集团有限公司向本院申请执行，本院依法于2022年3月23日立案执行，案号为（2022）京01执313号。执行中，对涉案房产的保全查封自动转为执行中的查封措施。 另查，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民初652号民事判决书，载明：2011年6月21日，浩洋公司（出卖人）与国家电网有限公司（买受人）签订《北京市商品房买卖协议》，约定，浩洋公司向国家电网有限公司出售房屋。第三条基本情况，商品房范围：3层至10层的面积为33799.29平米，1层、2层的总面积（除北侧出卖人自留部分）约为10566.00平米；地下1层整层，扣除自行车库之外总面积为7360.06平米（其中含826.04平米库房）。地下2层部分，地下3层部分，共计建筑面积约10155.79平米，规划产权车位共154个。地下1层自行车库921.87平米。人防部位主要位于地下3层的一部分及地下4层整层，共计建筑面积约9134.32平米，规划车位总计205个。该商品房明细及在整个楼栋中的位置图见附件一《房屋买卖明细表》及附图。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为结构封顶。第五条计价方式与价款，该商品房总价款为人民币叁拾贰亿陆仟元整……合同签订后，国家电网有限公司支付了购房款322740万元。2012年12月31日，双方签订了《西单银座中心工程验收交接协议》。浩洋公司交付了房屋，但至今未办理房屋所有权证书……该院认为，双方于2012年12月31日办理房屋交接手续后，浩洋公司应于180日内为国家电网有限公司办理房屋所有权证，但浩洋公司至今未履行该义务，已构成违约。判决：一、被告浩洋公司于本判决生效后十日内向原告国家电网有限公司支付2013年5月9日至2014年5月8日的迟延办理房屋所有权证书的违约金117800100元；二、驳回原告国家电网有限公司其他诉讼请求。 浩洋公司不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院作出（2020）京民终212号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 再查，2011年6月21日，浩洋公司（出卖人）与国家电网有限公司（买受人）签订的《北京市商品房买卖协议》第六条第一款约定“本合同签署后3个工作日内，买受人向出卖人支付相当于该商品房总价10%金额的定金，即人民币叁亿贰仟陆佰万元（大写）”，第十一条第一款约定“出卖人应当在收到本合同第六条约定的全部定金后15个月内向买受人交付该商品房。” 据国家电网有限公司提交的转账凭证显示：2011年6月23日国家电网有限公司汇入浩洋公司账户32600万元。 2012年12月31日国家电网有限公司与浩洋公司签订的《西单银座中心工程验收交接协议》显示：按照《购房协议》约定，乙方（浩洋公司）应于2012年9月23日前向甲方（国家电网有限公司）交付本项目......2012年9月12日，甲乙双方开始进行联合验房工作。因本项目代征地上原土地方的临时建筑未拆除，乙方未能在《购房协议》约定的时间内取得规划验收批准文件及后续的建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书......2012年11月9日，乙方取得本项目建筑工程竣工验收备案表......甲乙双方已完成楼宇主体查验，甲方于2012年11月9日进驻本项目，并完成楼宇实体交接。双方于2012年11月13日签署了《西单银座中心管理交接备忘录》。 据国家电网有限公司提交的转账凭证显示：2011年6月21日，浩洋公司（出卖人）与国家电网有限公司（买受人）签订《北京市商品房买卖协议》后，国家电网有限公司向浩洋公司支付了购房款共计322740万元。 2021年5月17日，国家电网有限公司向浩洋公司发出《抵销函》，其中载明“根据《买卖协议》第六条约定，我司在贵司取得房屋产权初始登记后10个工作日内应向贵司支付的3260万元；根据我司与贵司签署的《西单银座中心购买事宜的补充协议书》及2012年12月签署的《西单银座中心工程验收交接协议》，在工程验收交接时购房款已核减3604040.22元，故我司仍需向贵司支付的金额为28995959.78元。前述我司需向贵司支付的金额与根据生效判决认定贵司应就2013年5月9日至2014年5月8日的迟延办理房屋所有权证书向我司支付的违约金人民币117800100元中的相应金额进行抵销，抵销后贵司仍应向我司支付违约金人民币88804140.22元及根据上述判决书贵司应支付的迟延履行期间的债务利息。贵司应于接到本函件之日起10日内向我司支付前述抵销后的违约金及债务利息。” 北京金融街资本运营集团有限公司原名为北京金融街资本运营中心，国家电网有限公司原名为国家电网公司。 上述事实，有《北京市商品房买卖协议》、转账凭证及发票、北京市第一中级人民法院公告、北京市第一中级人民法院通知等证据在案予以证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，国家电网有限公司与浩洋公司在涉案房屋查封前已签订房屋买卖协议，国家电网有限公司按照约定履行了付款义务，浩洋公司本应按照约定于2012年9月23日前向国家电网有限公司交付涉案房屋，但因2012年11月9日浩洋公司才取得本项目建筑工程竣工验收备案，故于2012年11月9日双方才完成楼宇实体交接。但双方已于2012年9月12日开始进行联合验房工作，且国家电网有限公司依约履行了相应付款义务，浩洋公司未能如期交房非因国家电网有限公司的原因所致，故国家电网有限公司在法院查封前已属合法占有该不动产；其次，经法院生效判决认定，浩洋公司未按约定期限为国家电网有限公司办理房屋所有权证，已构成违约，故本案亦非因买受人自身原因未办理过户登记；再次，根据银行转账凭证、《抵销函》及法院生效判决证实，国家电网有限公司已支付完毕涉案房屋的全部价款。综上，国家电网有限公司所提案外人异议符合上述法律规定，本院予以支持。其要求解除对涉案房屋查封的请求，将由执行实施部门根据本案的最终裁决结果予以执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于北京市西城区司宣武门内大街东侧浩洋大厦xxx房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月二十七日 法官助理*** 书记员刘馨