某某与亚洲厨卫商城有限公司、鹤山市中宇投资有限责任公司商品房预约合同纠纷一案民事二审判决书

广东省江门市中级人民法院 民事判决书 （2020）粤07民终3168号 上诉人(原审原告)：阮***，女，1980年6月4日出生，汉族，住广东省开平市**********。公民身份号码：440************262。 委托诉讼代理人：***，广东卫斯理律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：亚洲厨卫商城有限公司。住所地：广东省鹤山市址山镇东溪开发区。统一社会信用代码:914********14240X2。 法定代表人：谭某1。 被上诉人(原审被告)：鹤山市中宇投资有限责任公司。住所地：广东省鹤山市址山镇东溪区飞机场。统一社会信用代码：914***********964A。 法定代表人：谭某1。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：***，广东广能律师事务所律师。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：***，广东广能律师事务所实习律师。 上诉人阮***因与被上诉人亚洲厨卫商城有限公司(以下简称厨卫城公司)、鹤山市中宇投资有限责任公司(以下简称中宇公司)商品房预约合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阮***上诉请求：1.撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初612号民事判决，依法改判。2.一、二审诉讼费由厨卫城公司、中宇公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.厨卫城公司、中宇公司尚未履行通知阮***签订《房屋买卖合同》的义务。从厨卫城公司、中宇公司送达《通知函》、《告知函》情况上看，一审法院首先根据常理推断开发商厨卫城公司、中宇公司会及时通知当事人来签订商品房销售合同，然后从阮***六年间未主动联系厨卫城公司、中宇公司磋商推断出阮***放弃对上述商铺的继续购买，最后根据厨卫城公司、中宇公司已向其他购买方发出《催告函》推断出厨卫城公司、中宇公司已向阮***发出《通知函》。厨卫城公司、中宇公司是否向阮***履行送达《通知函》的义务是本案判定违约方是谁的关键，首先，厨卫城公司、中宇公司于2015年9月23日发出的《通知函》的快递单(单号为1054071401212)上的签名仅有一个阮字，但快递单上的内容并未明确标明为通知函和催告函，不能排除厨卫城公司向阮***邮寄其他文件的情况，且前后两次签名中的“阮”字不一样，且均无法提供快递回单，不能排除这是中宇公司、厨卫城公司的单方制作。其次，《商铺认购书》上约定履行通知购买方签订《商品房购买合同》的义务方是厨卫城公司、中宇公司，而不是阮***，阮***由于投资事务众多未能及时跟进与厨卫城公司、中宇公司的购买事宜存在过失，但并未放弃对涉案商铺的购买，且阮***与厨卫城的距离以及亚洲厨卫城的开业情况并不能免除厨卫城公司、中宇公司履行向阮***通知签订《房屋买卖合同》的义务，最后，与厨卫城公司、中宇公司邮寄给其他购买方任某和方某的快递单上的备注上比较，任某和方某的快递单上备注均为请速返面单，而阮***的备注为返面单，这与一审法院通过厨卫城公司、中宇公司已通知其他购买方印证通知阮***的事实明显相悖，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，厨卫城公司对于证明其已向阮***履行通知签订《房屋买卖合同》的义务尚未完成相应的举证责任，理应承担举证不能的法律后果，一审法院在厨卫城公司、中宇公司尚未完成举证责任的基础上错误地认为厨卫城公司已发出《通知函》和《催告函》，完成履行告知义务，明显与事实不符，故应撤回一审判决，予以改判。2.从签订《认购书》的目的上看，阮***签订《认购书》的目的已无法实现，且商铺已交付第三人使用已久。在《认购书》签订后，阮***方积极履行《认购书》约定的义务，已向亚洲厨卫城支付两卡商铺的订金400000元。从厨卫城公司、中宇公司提供的《鹤山新闻》报刊上可以看出亚洲厨卫城小微企业双创基地在2015年12月24日盛大开业，并得到市政府的大力支持。但由于亚洲厨卫城从2015年12月至今一直未通知阮***签订《房屋买卖合同》，从而导致阮***实现签订《认购书》的根本目的不能实现。另外，从阮***向法院提供的(2020)粤江五邑第681号公证书和厨卫城公司、中宇公司在庭审中的陈述可以得出，涉案商铺已交付第三人使用多年。退一万步来说，虽然厨卫城已在2015年9月9日已取得涉案商铺所在建筑物的商品房销售许可证，但阮***签订《认购书》的日期在2013年10月23日，距今已六年多，时间跨度过大，六年前的亚洲厨卫城和现在的亚洲厨卫城的商业环境根本无法比较，且无法排除第三方在使用涉案商铺是否存在其他纠纷，无论是从法律层面和常理上看，阮***签订《认购书》的根本目的已无法在跨度如此大的时间期间实现。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，阮***已经积极履行《认购书》中支付定金的义务，但厨卫城公司未履行通知阮***签订合同的义务，实属根本违约，从而导致签订《认购书》的根本目的不能实现，而阮***作为守约方要求解除《认购书》和要求违约方返还定金符合法律规定。恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。 厨卫城公司、中宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，程序合法，应予以维持。阮***的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。一、厨卫城公司、中宇公司在一审提交了相关快递单据，充分证明了厨卫城公司、中宇公司已履行通知阮***签订《商品房买卖合同》的义务。阮***未按照合同约定前来办理签约手续，已构成违约。因此，阮***主张返还订金及解除商铺订购关系的诉讼请求缺乏法律依据。1.2013年10月23日、24日，阮***与中宇公司签订两份《商铺优惠认购书》（编号分别是0254号、0255号），约定阮***认购亚洲厨卫商城一期13栋23号、24号铺位。2.2015年9月23日，厨卫城公司、中宇公司向阮***寄送了《通知函》（快递单号：1054071401212)，阮***于快递单据的收件人一栏签章“阮”字。被上诉人于备注一栏注明“请速返面单”，但阮***未作任何回应。2016年7月20日，被上诉人再次向阮***寄送《催告函》（快递单号：1021199031519），2016年7月21日，阮***于快递单据的收件人一栏签章“阮***”字。阮***虽然称上述两份快递并非其本人签收，否认快递单据上签收人签名的真实性，但经一审法院释明，阮***未提出笔迹鉴定的申请，应当承担不利后果。因此，应认定上述快递已经由阮***签收。3.从《商铺优惠认购书》与《通知函》、《催告函》快递单据对比图，可以看出快递单据上注明的收邮件人信息，包括公司名称、收件人姓名、手机号码均与阮***在认购书所填写的一致，亦表明所寄的是文件。因此，阮***否认收到签订合同的通知是不可信的。由于厨卫城公司、中宇公司已履行通知阮***签订《商品房买卖合同》的义务，阮***主张厨卫城公司、中宇公司未履行通知义务而要求解除合同并返还订金的理由不成立。二、阮***与其弟弟***两人在厨卫城公司共认购四个相邻商铺，分别是13栋21、22、23、24，总价值近800万元。同时，阮***和***共同经营的鹤山市金骏铜业科技有限公司均与该项目距离不足2公里。除此之外，阮***家人（即***、阮***的姑妈及其儿子）前后在厨卫商城购了十多间商铺。按照生活常理，即使阮***未收到签约通知，也应当从家庭生活之中获悉认购商铺后的签约事项。阮***主张没有收到厨卫城公司、中宇公司有关签订合同的通知，不符合生活常理。因此，阮***主张厨卫城公司、中宇公司未履行通知义务要求解除合同的理由不成立。1.阮***经营的开平市水口镇澳铂丽五金经营部成立于2010年8月30日，主营卫浴产品等，阮***担任企业法人，该企业位于开平市水口镇新市******（阮***在《认购书》上填写的通信地址），距离案涉商铺不足2公里。***系鹤山市金骏铜业科技有限公司的法人，其姐姐阮***担任公司监事（与阮***系姐弟关系），该公司位于鹤山市址山镇东溪开发区A区（阮***在《认购书》上填写的通信地址），距离涉案商铺不足2公里。2.厨卫城作为鹤山市址山镇卫浴五金产业重点建设项目，于2015年12月24日开业，开业之后进行了隆重的宣传活动，并于江门日报（2015年12月25日）C05版鹤山新闻首面刊登开业公告，阮***作为相邻不足2公里的相关行业经营者，不可能不了解认购商铺已开业的事实。3、阮***作为商事主体，对于已投资的项目。基于风险谨慎原则，理应到现场去查看并联系被上诉人，但阮***在签订《认购书》后，没有再联系被上诉人对案涉商铺的签约问题进行协商，其主张被上诉人未履行通知义务要求解除合同的理由不成立。4.阮***的亲属***、***、***均在案涉商铺所在的厨卫城公司认购了相邻铺位，后均与厨卫城公司、中宇公司签订了《商品房买卖合同》。在正常情况下，家庭内成员于同一房地产项目中购买相邻铺位，定会在日常生活中提及签约手续及支付购房款等事项。阮***主张其对签约手续等事项毫不知情，完全不符合常理。三、涉案商铺所在13栋已于2016年1月22日竣工验收，并于2018年1月取得不动产权证书，阮***主张合同的根本目的不能实现与事实不符。案涉商铺已于2018年1月取得不动产权证书，案涉商铺的权属人系厨卫城公司，足以证明案涉商铺具有现实交付的条件。经厨卫城公司、中宇公司多次催告，阮***没有在约定期限内办理《商品房买卖合同》的签约手续，是导致合同无法履行的根本原因。另外，阮***并未提供任何证据表明，在六年时间内案涉商铺的商业价值发生巨大改变，导致合同目的无法实现。因此，阮***主张《认购书》无继续履行的可能性，并要求解除合同的理由是不成立的。四、现阮***与厨卫城公司、中宇公司之间的商铺定购关系已经解除，阮***无权请求解除合同且主张返还订金。另外，阮***起诉已超过诉讼时效，依法已丧失胜诉权。1.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，厨卫城公司、中宇公司于2016年7月20日发出《催告函》，明确要求阮***在2016年7月27日前办理付款及签订《商品房买卖合同》等事项，并告知其如逾期不来办理手续，视为阮***单方违约，中宇公司将没收订金，并解除双方的商铺定购关系。在本案中，双方当事人未约定解除合同的异议期间，阮***未在收到《催告函》之日起三个月内向法院起诉要求予以撤销，也未向厨卫城公司、中宇公司提出任何异议，视为双方签订的《商铺优惠认购书》已经解除。在《商铺认购书》解除后，厨卫城公司、中宇公司依法将案涉商铺进行出租，系有权处分，阮***无权干涉。2.阮***已签收了该份《催告函》，但没有在2016年7月27日前来签订商品房买卖合同。诉讼时效应从2016年7月27日起算，阮***在2019年12月19日才发出律师函，前后已超过3年时间。因此，阮***起诉已超过诉讼时效，依法已丧失胜诉权。综上所述，在厨卫城公司、中宇公司先后通知、催告阮***签订正式《商品房买卖合同》的情况下，阮***不履行合同义务，已构成违约，阮***作为违约方，不享有单方解除权。阮***后起诉厨卫城公司、中宇公司要求解除合同及返还订金40万元，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。故在案涉商铺符合销售资格，厨卫城公司、中宇公司积极履行通知义务的前提下，阮***违约在先却要求解除合同并返还订金缺乏依据，应依法驳回其全部诉讼请求。 阮***向一审法院起诉请求：1.解除《亚洲厨卫城商铺优惠认购书》(编号：0254号)及《亚洲厨卫城商铺优惠认购书》(编号：0255号)。2.厨卫城公司、中宇公司共同向阮***返还订金40万元人民币。3.判令厨卫城公司、中宇公司承担案件的所有诉讼费用。 一审法院判决：驳回阮***的诉讼请求。一审案件受理费3650元，由阮***负担。 二审期间，厨卫城公司、中宇公司提交了如下证据：1.《商铺认购书》及《商品房买卖合同》，拟证明阮***的表兄弟***、***和***三人均于2013年与厨卫城公司、中宇公司签订了《商铺优惠认购书》，在其接到厨卫城公司、中宇公司的通知后，均已签订《商品房买卖合同》。证据2：涉案商铺的不动产权证书，拟证明涉案商铺已取得不动产权登记。针对上述证据，本院依法组织各方当事人进行了质证。阮***二审期间没有提交新证据。 本院经审查认为，上述证据对于认定本案事实不具有关联性，本院对上述证据不予采信。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对阮***的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：厨卫城公司、中宇公司是否需要向阮***返还购房定金人民币400000元。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。中宇公司与阮***之间签订的《商铺优惠认购书》确立了双方将来订立买卖合同的意思表示，属于预约合同。双方应当本着诚实信用的原则积极磋商，以促成买卖合同的订立。阮***上诉主张因中宇公司没有通知其签订《商品房买卖合同》致使买卖商品房的合同没能订立，因此应将定金返还。经审查，中宇公司与阮***签订的《商铺优惠认购书》第五条约定“乙方在签订本认购书后，甲方将按照本协议中乙方确认的联系方式及通信地址告知乙方签约日期，乙方须在收到签约通知之日起七日内，持本认购协议书及定金收据到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，乙方所付定金不予退还”。本案中，中宇公司提供了《通知单》、《催告函》及两份快递回单，拟证明其已履行了向阮***告知来签订《商品房买卖合同》的义务，经核对，两份快递回单显示收件人姓名、地址及联系方式与双方在《商铺优惠认购书》中确认的一致，《通知函》中载明阮***应于2015年9月30日下午17时前来办理买卖涉案房屋的相关事宜，否则中宇公司有权将商铺另售他人中宇公司已经提供初步证据证明其已履行了通知的义务。2016年7月20日，厨卫城公司、中宇公司又向阮***发出《催告函》，明确要求阮***在2016年7月27日前办理付款及签订《商品房买卖合同》等事项，并告知其如逾期不来办理手续，视为阮***单方违约，中宇公司将没收订金，并解除双方的商铺定购关系。本院认为，中宇公司提供的《通知单》、《催告函》可证明其已履行了通知的义务，阮***虽然对该快递回单有异议，但其却没有提供相关证据予以推翻，故本院对其主张不予采信。阮***在接到中宇公司的通知后一直没有前去约定的地点签订房屋买卖合同。因此根据双方签订《商铺优惠认购书》内容的约定，应视为阮***放弃购买权，对于其已支付的定金，中宇公司无需返还。而对于阮***已放弃购买权的房屋，中宇公司另做其他处理并不违反相关规定。因此一审法院判决中宇公司、厨卫城公司无需返还购房定金并无不当，本院予以维持。 综上所述，阮***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由阮***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年九月二十四日 法官助理*** 书记员*** ***