亚洲厨卫商城有限公司、鹤山市亚洲厨卫城商业运营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2022）粤0784民初5122号 原告：亚洲厨卫商城有限公司，住所地：广东省鹤山市址山镇东溪开发区。统一社会信用代码：9144078406214240X2。 法定代表人：***。 原告：鹤山市亚洲厨卫城商业运营管理有限公司，住所地：广东省鹤山市址山镇东溪开发区，统一社会信用代码：914407840952719101。 法定代表人：***。 两原告的共同委托诉讼代理人：***，广东广能律师事务所律师。 被告：***，男，汉族，出生，住广东省开平市。 原告亚洲厨卫商城有限公司（以下简称：“亚洲厨卫商城公司”）、鹤山市亚洲厨卫城商业运营管理有限公司（以下简称：“亚洲厨卫城管理公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚洲厨卫商城公司、亚洲厨卫城管理公司的共同委托诉讼代理人***与被告***到庭参加诉讼。现已审理终结。 亚洲厨卫商城公司、亚洲厨卫城管理公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告于2021年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2022年9月23日解除（未履行标的172033.56元）。二、请求判令被告向原告亚洲厨卫商城公司支付2022年4至10月租金19623.6元及违约金暂计1215.03元(自2022年3月20日起，违约金按日万分之五标准计算至实际支付之日止，暂计算至2022年10月13日为1215.03元)。三、请求判令被告向原告亚洲厨卫城管理公司支付2022年4至10月物业管理费3270.6元及违约金暂计213.41元（自2022年3月20日起，违约金按日万分之五标准计算至实际支付之日止，暂计算至2022年10月13日为213.41元）。四、请求判令被告支付原告亚洲厨卫城管理公司2022年3至8月电费5609.7元、公摊水费16.32元。五、被告立即将亚洲厨卫商城21号之二十四房屋返还原告，请求判令被告向原告亚洲厨卫商城公司支付场地占有使用费暂计2004元(自2022年9月24日起，按月租金3270.6元标准计付至被告返还房屋之日止，暂计算至2022年10月13日为2004元)。六、确认原告没收被告支付的保证金5000元。七、本案诉讼费、保全费、保全担保保险费由被告承担。事实与理由：2021年6月28日，原告亚洲厨卫商城公司(甲方)、原告亚洲厨卫城管理公司(乙方)和被告（丙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、租赁期限自2021年6月1日起至2026年12月31日止，其中2021年6月1日至2021年12月31日为免租期；2、2022年1月1起至2024年12月31日止，每月租金3270.6元；3、物业管理费5元/㎡/月，按218.04平方计，丙方每月20日前支付下个月租金甲方，逾期按欠款金额的日万分之五收取违约金，连续3次或累计5次逾期，甲方有权解除合同；4、丙方每月20日前支付下个物业管理费给乙方，逾期按欠款金额的日万分之五收取违约金，连续3次或累计5次逾期，乙方有权解除合同；5、交付房屋时，丙方向甲方支付房屋租赁保证金5000元等等。上述合同签订后，各方按合同约定履行。但是，自2022年3月开始，被告开始欠付租金、物业管理费、电费、公摊水费。2022年9月5日，原告向被告发出《催告函》，催告被告支付2022年4月1日至2022年9月30日租金19623.6元、物业管理费3270.6元；2022年3月1日至2022年8月31日电费5609.7元及公摊水费16.32元等，被告在9月7日签收邮件。2022年9月20日，鉴于被告连续3次逾期缴纳租金、物业管理费等，原告向被告发出《解除房屋租赁合同告知函》，被告拒收邮件后，原告于2022年9月23日以短信形式送达被告。原告认为，被告逾期拖欠租金、物业管理费等，已经构成违约。原告有权解除合同并要求被告返还房屋、向其主张赔偿违约损失等。为维护自身的合法权益，原告特起诉至贵院，恳请贵院判令支持原告的全部诉讼请求。 ***辩称，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，请求法院判令本案诉讼费用由被答辩人承担。一、被答辩人未履行《房屋租赁合同》签合同时对其许诺的规划布局、规划方向及实施时间，应赔偿其投资装修费，其不交租原因是因为一直有诉求，一直在进行跟物业沟通、可物业不给予理睬。二、其在2021不存在欠租金的情况，10月份物业因个人原因和他人产生合同纠纷，随之进行物业恶意骚扰、对其进行无止境的店铺打扰及恐吓，过程中其有向工商局办事处请求过解决。三、物业从其进场开始，基本上任何活动都没有老友记哒柠柠檬茶的宣传，朋友圈、抖音、广告商位置、未进行过任何宣传；那么物业管理费收取，其产生异议。四、其一直在找厨卫城管理者(王总)，原告方一直没有任何回应，但物业处没有任何管理层及物业人员及时和商家进行对接，其对物业状态毫不知情。其房屋租赁合同归属于亚洲厨卫城管理，但半年时间没有任何物业管理动态，只有客服催收短信。其陈述不交租原由：一、由于前期投资入驻时，物业承诺的商圈的规划设计、配套、设备设施、许诺一年内全部完成所有设施，包括前期承诺线上外卖平台运营的开通，被告是因为他们对前景的描述、承诺，才进行入驻，可以让物业调出办公室监控录像取证。二、在进行入驻这一年多时间里，其一直在等待和期盼，所有设施的落实、所有规划的实现，然而线上平台美团、饿了么都无法进行入驻，前期被告提出这个诉求，对方承诺肯定会搞定平台运营计划，到至今依旧未处理；在这同时因为设施跟不上，招商部一直未招到商家，其余商铺都属于未入驻、未装修状态，导致商业街人流不足，其属于第一批商家、因为没有人流，部分商家选择退场、有的商家选择继续坚持，其了解坚持下来的都有优惠免租政策；其一直处于亏损失状态，其一直跟物业经理王总联系，想进行沟通商量，看如何共度眼前的难关，最后才得知王总的离职，一直未有任何部门告知此情况和新物业管理对接，直到最后找到客服，才联系到现在的物业经理；其非常迫切找到物业经理的原因，是为了解决目前如何生存的问题，其希望可以像其他商家一样得到免租或减租金；一直从1月到7月，没有任何物业来对接，后期其找到物业经理，进行沟通，说出诉求，请求帮助，但现任经理一直以工作忙为由，双方一直无法沟通，最后一次店铺碰头，其陈述了情况，希望物业给出方向和规划还有免租政策支持，但对方没有任何表态（这次谈话其想知道规划和发展方向，是否值得再坚持下去，现任经理告知所有的规划完善也许需要五年或十年才能落实，从谈话中没有得到任何信心）。欠租是其不对，但其听信他们的规划蓝图，选择投资此商铺，总投资金额50万，因为规划没有实施，导致被告投资全部亏损，理应是其找原告赔偿，但是其不懂如何维护自身的合法权益。三、关于水电费情况，其水费一直属于自交付，已结清，至于电费，由于物业一直不积极沟通解决，逃避问题，其因为原告先违约、不遵守承诺，规划未落实，一直亏损，所以应以押金抵扣电费，四、通过沟通房屋交接钥匙情况，其告知现经理和保安队长，他们同意后才未交付，至于现在催收，其并未收到任何消息叫其搬清店铺所有物品，因为其余退场商家的物品也是暂放。被告在庭审中补充答辩：对于原告的诉讼请求一，其同意解除合同。对于原告诉讼请求二，租金以及水电费金额无异议。但其已于2022年6月份开始没有营业，根据合同约定，其逾期交租一个月，原告即可将其强制迁出商铺，但原告亚洲厨卫商城公司一直没有与其协商沟通。对于原告诉讼请求三的物管费，其认为不合理，原告没有为其作推广。对于没收其押金5000元，符合合同约定。水电费被告同意支付。2021年6月份其入驻厨卫城，此前除了现有的一条街外，原告还对其宣传未来一年发展规划。因其看好厨卫城未来的前景才入驻厨卫城，并投入大量资金。但受疫情影响等原因，现状是街道上没有行人，没有原告宣传的景象。其曾与原告协商以减少租金或免租的形式继续合作。后因为原告的黄总已经离职，后来新来的郭总接手后并没有继续协商。现因其确实无法支付租金，但原告没有与其协商过。是因为原告的不作为，不与其沟通，原告宣传的发展前景也没有实现，现厨卫城俨然一条空街，其投资现处于亏损状态。 本院经审理认定事实如下：2021年6月28日，原告亚洲厨卫商城公司（合同甲方）、原告亚洲厨卫城管理公司（合同乙方）和被告***（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.租赁房屋坐落于鹤山市址山镇东溪开发区××商城××号之二十四，租赁期限自2021年6月1日起至2026年12月31日止，共计67个月，其中2021年6月1日至2021年12月31日为免租期，免收租金和物业管理费。2.商铺租赁费金额：租金标准为35元／月／㎡，租赁67个月租金为511303.8元。按公司适时租赁政策，丙方可享受亚厨小微双创示范基地租金补贴优惠309834.84元，故丙方67个月租赁费为201468.96元。3.租金支付方式：2021年6月1日起到2021年12月31日止，甲方免收丙方的租金和物业管理费；自2022年1月1日起到2024年12月31日止，每月租金为3270.6元；自2025年1月1日起到2026年12月31日止，每月租金为3488.64元。丙方逾期未缴纳租金时，按欠缴金额的日万分之五收取违约金，连续3次或累计5次逾期缴纳租金时，视为丙方违约，甲乙双方有权追偿损失并解除合同。该商铺的租金按月缴纳，丙方在2021年12月20日前支付第一个月的全额租金给甲方，之后每月的20日前支付下个月的全额租金给甲方。4.甲方授权乙方代为收取租金、物业管理费及其他费用，丙方同意由乙方提供物业管理服务，该房屋的物业管理费缴纳标准如下：物业管理费5元／㎡／月，按218.04㎡计算物业管理费，物业管理服务由乙方提供，物业管理费由丙方按月支付给乙方，自2022年1月1日到2024年12月31日，丙方按2.5元／㎡／月缴纳物管费；自2025年1月1日到2026年12月31日，丙方按5元／㎡／月缴纳物管费；支付方式：物业管理费按月缴纳，丙方应于2021年12月20日前缴纳物管费给乙方，之后每月的20日前支付下个月的全额物业管理费给乙方，逾期则按实际逾期金额的日万分之五支付违约金给乙方；连续3次或累计5次逾期缴纳时，视为丙方违约，甲乙双方有权追偿损失并解除合同。5.丙方逾期支付上述租金、物业管理费等款项，每逾期一日，每日按应付款项万分之五支付违约金，并承担甲方、乙方为实现债权产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保险费、差旅费等。6.甲方交付该房屋时，丙方同意向甲方支付该房屋的经营诚意金5000元，并由丙方或其委托人前往该房屋所在地办理交楼手续。租赁期满或合同解除后，该房屋的经营诚意金除抵扣应由丙方承担的费用、租金以及丙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给丙方。丙方需提前退租的，应提前30天通知甲方，并赔偿给甲方5000元作为违约金，同时甲方不予退还经营诚意金。合同还约定了其他事项。 2022年9月6日，原告向被告发出《催告函》，催告被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费、公摊水费及违约金等合计29556.19元。被告在9月7日签收邮件。2022年9月20日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同告知函》，通知被告由即日起解除两原告与被告签订的房屋租赁合同及交还该商铺。被告拒收该邮件后，原告于2022年9月23日以短信形式送达被告。现原告认为被告***未按照约定支付租金及管理费，故诉至本院，形成本诉。 另查明，涉案房屋坐落于××镇××商城××号之二十四，面积为，产权登记人为台山市钜龙汽车贸易有限公司，台山市钜龙汽车贸易有限公司授权原告亚洲厨卫商城公司全权行使涉案房屋的出租和日常经营管理权。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。两原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，受法律保护。 关于租金和物业管理费的减免问题，被告以原告没有实现承诺的规划设计、配套、设备设施、广告宣传，未及时派工作人员进行对接等理由对租金及物业管理费调整进行抗辩，但其仅能提供部分图片和聊天记录，不足以证明原告曾就上述服务作出过承诺，被告提供的证据也不足以证明原告提供的物业管理服务存在瑕疵，双方亦未就租金及物业管理费的减免达成一致。故被告主张减免租金和管理费理据不足，本院不予采信。 关于原告的诉讼请求1.请求确认两原告与被告于2021年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2022年9月23日解除。原告诉称被告拖欠租金及管理费6个月，已构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同。被告在庭审中明确表示同意解除租赁合同。《房屋租赁合同》约定被告连续3次或累计5次逾期缴纳租金时，视为被告违约，两原告有权追偿损失并解除合同。被告自2022年4月1日起欠付租金，已构成违约，两原告依照合同约定已取得合同解除权。原告于2022年9月23日以短信形式将《解除房屋租赁合同告知函》送达被告，并载明通知由即日起解除合同，故本院确认两原告与被告于2021年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2022年9月23日解除。 关于原告的诉讼请求2.请求判令被告向原告亚洲厨卫商城公司支付2022年4至10月租金19623.6元及违约金(自2022年3月20日起，违约金按日万分之五的标准计算至实际支付之日止)。由于本院确认《房屋租赁合同》于2022年9月23日解除，故被告应向原告亚洲厨卫商城公司支付2022年4月1日至9月23日未付租金18860.46元（3270.6元/月×5个月+3270.6元/月÷30天×23天）。至于违约金，原告主张违约金按日万分之五计算，折合成年利率18.25%，标准过高，本院调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。合同约定被告应于每月的20日前支付下个月的全额租金，故违约金的计算方式为以下6部分的总和：1.以3270.6元为本金，自2022年3月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；2.以3270.6元为本金，自2022年4月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；3.以3270.6元为本金，自2022年5月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；4.以3270.6元为本金，自2022年6月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；5.以3270.6元为本金，自2022年7月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；6.以2507.46元为本金，自2022年8月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止。 关于原告的诉讼请求3.请求判令被告向原告亚洲厨卫城管理公司支付2022年4至10月物业管理费3270.6元及违约金（自2022年3月20日起，违约金按日万分之五标准计算至实际支付之日止）。由于本院确认《房屋租赁合同》于2022年9月23日解除，故被告应向原告亚洲厨卫城管理公司支付2022年4月1日至9月23日未付管理费3143.41元（2.5元/㎡/月×218.04㎡×5个月+2.5元/㎡/月×218.04㎡÷30天×23天）。至于违约金，原告主张违约金按日万分之五计算，标准过高，本院调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。合同约定被告应于每月的20日前支付下个月的管理费，故违约金的计算方式为以下6部分的总和：1.以545.1元为本金，自2022年3月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；2.以545.1元为本金，自2022年4月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；3.以545.1元为本金，自2022年5月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；4.以545.1元为本金，自2022年6月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；5.以545.1元为本金，自2022年7月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；6.以417.91元为本金，自2022年8月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止。 关于原告的诉讼请求4.请求判令被告支付原告亚洲厨卫城管理公司2022年3至8月电费5609.7元、公摊水费16.32元。被告在庭审中表示同意支付上述电费及公摊水费，故本院予以支持。 关于原告的诉讼请求5.被告立即将亚洲厨卫商城21号之二十四房屋返还原告，请求判令被告向原告亚洲厨卫商城公司支付场地占有使用费(自2022年9月24日起，按月租金3270.6元标准计付至被告返还房屋之日止)。由于本院确认《房屋租赁合同》于2022年9月23日解除，原告主张被告返还涉案房屋，理据充分，本院予以支持。至于占有使用费，自2022年9月24日起，按每月3270.6元标准计付至被告返还房屋之日止，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告的诉讼请求6.确认原告没收被告支付的诚意金5000元。原告的该请求符合合同约定，被告亦在庭审中同意由原告没收，故本院予以确认。 综述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、确认原告亚洲厨卫商城有限公司、鹤山市亚洲厨卫城商业运营管理有限公司与被告***于2021年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2022年9月23日解除。 二、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告亚洲厨卫商城有限公司支付租金18860.46元及违约金（违约金计算方式为以下6部分的总和：1.以3270.6元为本金，自2022年3月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；2.以3270.6元为本金，自2022年4月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；3.以3270.6元为本金，自2022年5月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；4.以3270.6元为本金，自2022年6月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；5.以3270.6元为本金，自2022年7月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止；6.以2507.46元为本金，自2022年8月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至付清款项之日止）。 三、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市亚洲厨卫城商业运营管理有限公司支付物业管理费3143.41元及违约金（违约金计算方式为以下6部分的总和：1.以545.1元为本金，自2022年3月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；2.以545.1元为本金，自2022年4月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；3.以545.1元为本金，自2022年5月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；4.以545.1元为本金，自2022年6月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；5.以545.1元为本金，自2022年7月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止；6.以417.91元为本金，自2022年8月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，计算至付清款项之日止）。 四、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市亚洲厨卫城商业运营管理有限公司支付电费5609.7元、公摊水费16.32元。 五、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内返还××镇××商城××号之二十四房屋给原告亚洲厨卫商城有限公司，并向原告亚洲厨卫商城有限公司支付占用费（占用费的计算方式：自2022年9月24日起，按月租金3270.6元的标准，计付至被告***返还房屋之日止）。 六、确认原告亚洲厨卫商城有限公司没收被告支付的诚意金5000元。 七、驳回原告亚洲厨卫商城有限公司、鹤山市亚洲厨卫城商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2217.4元，保全费389.53元，诉讼费合计2606.93元，由被告***负担（诉讼费原告已预交，被告***负担的诉讼费于支付款项时一并迳付给原告，本院不再收退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年一月二十八日 法官助理*** 书记员***（代）