成都建工第二建筑工程有限公司、绿地集团海口置业有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 (2025)琼01执异218号 海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼01执异218号 案外人：***，男，1971年10月30日出生，汉族，住海南省海口市美兰区文明东路69号温泉花园品景居A1101室。公民身份号码：XXX。 案外人：***，女，1973年9月2日出生，汉族，住海南省海口市美兰区文明东路69号温泉花园品景居A1101室。公民身份号码：XXX。申请执行人：成都建工第二建筑工程有限公司，住所地四川省成都市府青路一段30号。统一社会信用代码：915101002019048313。 法定代表人：***，董事长。 被执行人：绿地集团海口置业有限公司，住所地海南省海口市龙华区金濂路1-3号。统一社会信用代码： 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人成都建工第二建筑工程有限公司（以下简称成都二建公司）与被执行人绿地集团海口置业有限公司（以下简称绿地置业公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人***、***对执行标的提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***、***请求：1、立即中止对海口市龙华区滨海大道35号的绿地海德公馆2号楼1单元1006室[绿地海德公馆2#楼2-1#单元10层1006（房号）]的查封及后续执行程序；2、解除对上述房屋的查封措施。事实和理由:2016年12月15日，案外人与绿地置业公司签订《海口市商品房买卖合同》，案外人购买了绿地置业公司开发的位于海口市龙华区滨海大道35号的绿地海德公馆2号楼1单元1006室。购房合同签订后，案外人以合同约定给付首付以及在2017年5月向中国银行贷款付完余款，即已经向向绿地置业公司付清了全部购房款，随后取得了涉案房产的预告登记证明，2019年10月18日，绿地置业公司正式向案外人交付绿地海德公馆2号楼1单元1006室，案外人也随即进行装修并入住使用至今。案外人依法缴纳了涉案房产的契税及住宅专项维修资金，依约定缴纳各种物业费用、水电费用，今年初，因为其他因素，拟把该房子进行出租。在办理涉案房产不动产登记手续的过程中，案外人得知，2022年9月9日，因成都二建公司在其诉绿地置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，申请财产保全，法院作出（2022）琼01民初150号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押绿地置业公司在人民币124611431.56元范围内的银行存款或其他等值财产，并据此查封了案外人已购买的涉案房产，导致案外人至今无法办理涉案房产的不动产登记证明。基于上述事实，案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。此案中，案外人对被查封房屋享有足以排除强制执行的权益，被查封房屋与本案所涉债务并无关联，法院查封该房屋缺乏事实与法律依据，将导致案外人失去基本居住场所，严重影响案外人家庭正常生活，侵害了案外人的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规，特提出执行异议申请，恳请依法审查，支持案外人的请求。 二案外人为证明其诉求，向本院提供了《海口市商品房买卖合同》、缴款发票、《海口市商品房买卖合同备案表》、《海南绿地海德公馆房屋交接书》、物业费、水电费清单、《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》、《产权证办理温馨提醒函》等证据加以佐证。 本院查明，2022年9月9日，本院就申请人成都二建公司与被申请人绿地地产集团有限公司、绿地控股集团有限公司、绿地置业公司建设工程施工合同纠纷诉讼保全一案，作出（2022）琼01民初150号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押被申请人绿地置业公司在人民币124611431.55元范围内的银行存款或其他等值财产。本院于2022年11月25日分别向海口市自然资源和规划局、海口市住房和城乡建设局送达（2022）琼01民初150号民事裁定书、（2022）琼01执保346号之一协助执行通知书、（2022）琼01执保346号之二协助执行通知书，查封了绿地置业公司名下包含海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆2#楼1单元10层1006房在内的若干财产。后该案经审理由本院作出（2022）琼01民初150号民事判决书和海南省高级人民法院作出（2024）琼民终8号民事判决书，生效判决的主要内容为：1.绿地置业公司向成都二建公司支付赔付款11376749元；2.绿地置业公司向成都二建公司支付工程价款119312065.85元及利息（计算方式为以11234719.16元为基数，自2021年4月28日起计至2023年2月5日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；以119312065.85元为基数，自2023年2月6日起计至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；3.成都二建公司在119312065.85元工程价款范围内对绿地海德公馆项目折价或者拍卖的价款优先受偿。成都二建公司依据上述生效判决向本院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为（2024）琼01执1913号。案外人***、***获悉绿地海德公馆2#楼1单元10层1006房被查封后，遂向本院提出本案异议。 另查明，2016年12月15日，案外人***、***与绿地置业公司签订《海口市商品房买卖合同》，协议主要内容为：案外人购买绿地置业公司开发的位于海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆2#楼2-1#单元10层1006房的房产，建筑面积为66.29平方米，单价为13801.9元/平方米，总价款为679192元。2017年6月14日，案外人***与中国银行股份有限公司海口琼山支行签订《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》，合同约定，借款人贷款470000元用于支付上述房产的购房款。2017年1月10日，上述商品房买卖合同在海口市住房和城乡建设局进行了合同备案登记，合同备案号为L00266604。2019年8月14日，绿地置业公司向案外人***、***出具海南增值税普通发票，发票记载购房款金额为677950元，备注“房屋地址：海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆2#楼2-1#单元10层1006……合同总价：677950元”。2019年10月18日，案外人***与绿地置业公司签订《海南绿地海德公馆房屋交接书》。 本院认为，本案的争议焦点是案外人是否具有足以排除执行涉案房屋的相关权益。《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人***、***提交的证据证明，案外人与绿地置业公司在法院查封之前签订了《海口市商品房买卖合同》，并在海口市住房和城乡建设局办理了合同备案登记，该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，案外人已经通过贷款的方式支付了全部购房款，绿地置业公司已向案外人开具了案涉房屋的购房款发票，并已将案涉房产交付给案外人。综上，案外人在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付完全部购房款且已合法占有使用涉案房产至今，并无证据证明案涉房屋未办理过户登记系案外人自身原因造成，故案外人对涉案房产享有的权利足以排除强制执行，案外人提出的异议理由成立，本院予以支持，对其购买的涉案房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆2#楼2-1#单元10层1006房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年七月三日 书记员*** 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省海口市中级人民法院2025年7月3日印制 （共印7份）